学校物业管理招投标书

【基本情况】

以人为本，真诚服务

***物业管理成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展、***园林工程组成***企业系统。2006年经省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。

***物业管理现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。

多年来，***物业管理立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。

多年的努力，***物业管理都是为了使各管理区的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。

【经营理念】

***物业管理（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以

人为本，真诚服务”这十二个字上。

对外：

一、立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。

二、充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。

三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配

合物业管理工作的开展。

四、建立有偿服务等多元化的经营模式。

五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。

对：

一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。

二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。

三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。

四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。

要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。

【发展规划】

***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到***个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：

一、建立本土化的经营模式。

二、推广“***物业”的品牌，提升知名度。

三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。

四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规和推动本地

物业管理的发展。

五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在***地区的服务面积。

六、承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、

机关厂企物业等。

七、积极申请高级资质，提高企业品位。

八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。

九、完善培训机制，建立公司管理示小区、培训基地（小区）。

【公司管理架构】

公司董事会

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总经理

↓

副总经理

↓

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各区保安工程环境

财务科办公室人力资源

科

市场科

主任管理中心管理中心管理中心

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↓

↓

↓

↓

↓

【管理中各物业分布情况】

此部分略

二、项目管理的整体设想及策划

（一）管理模式

构建校园管理新模式——“优质低价”模式

鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。

创建该模式的主要措施有：

·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。

·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。

·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。（二）工作重点和难点

1、工作重点

（1）设施设备管理

如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。

供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑

系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体

系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服

务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的

维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保

的最大化。

（2）校区建筑物本体管理

①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格

按计划和实施方案执行；

②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；

③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；

④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房

屋完损情况。

2、管理难点

（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；

（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；

（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。

三、质量目标（服务承诺）

如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：

学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质

四、拟采取的管理方式和工作计划

（一）拟采取的管理方式

1、项目管理组织架构图

设立学院管理部，作为管理公司的派出，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：

（1）图说明

①管理部部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道

的畅通。

②管理部部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。

③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。

（2）部门职责说明

①项目经理室

·在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排部的日常管理工作；

·根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；

·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；

·负责管理部对外关系的协调。

②公共事务部

·负责学院学生公寓的管理；

·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；

·负责管理部部文件及管理档案的建立和管理；

·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；

·负责管理部部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。

③工程部

·根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划

方案和应急方案，并组织实施；

·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；

·负责工程部日常工作效果的检查、监督。

④财务部

·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；

·负责管理部部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；

·负责管理部部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。

⑤保安部