常州市武进区房地产市场调研报告
常州市武进区房地产市场调研报告
前言
在经过对武进房地产市场跟踪调查及产品研究之后，我司分别从宏观、中观、微观三个层面对整个房地产市场做了详细的分析，并形成了本项目的前期市场调研参考报告，作为项目实际运作的总体策略依据及方向。
市场是在不断变化着的，在实际的项目操盘过程之中，我们将时刻把握尊重市场的原则，根据市场的变化随时做适当的策略调整。
目录
一．市场背景篇
第一章政策资讯
一.政策综述
二.重要政策分类解读
三.政策预测
第二章背景分析
一.城市综述
二.经济环境分析
三.房地产投资分析
二．市场分析篇
第三章一级市场分析
一.土地市场
第四章二级市场分析
一.住宅市场
二.商业市场
第五章三级市场分析
一.二手房市场
三．市场预测篇
第六章 2010年武进房地产市场趋势预测第七章市场总结
四．项目地块的研判
一．市场背景篇
第一章政策资讯
一.政策综述
近3年，房地产市场波动很大，不确定因素增多。07年房地产市场过热导致政策调控，导致08年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地产市场再次回暖，不仅一扫08年的颓势，甚至超过了07年的发展水平。从市场波动规律可以看出，中国房地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们掌握并预测房地产市场最重要的依据之一。
09年在外贸受阻的条件下，政府主要靠增加投资，扩大内需来拉动经济的发展。增加投资就是扩大基础设施建设，加大固定资产投资。而扩大内需则要靠房地产业。政府内部经济学家已经明确表态房地产行业的核心作用。
房地产市场结构性的转变主要体现在两个方面：
第一是区域发展结构的调整。
当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。
中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡，资源的配置平衡，产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。
第二是房地产市场的产品结构调整。
2009年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设。已解决房地产未来的结构问题。
房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大，成交量集中”转化为“继续支持自住，改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是2010年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。
综合来看，房地产政策基调基本保持了稳定，放开城市户籍限制对房地产毫无疑问是一个发展的机遇。在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。
二.重要政策分类解读
（1）房地产政策方面
1. 房地产市场“70--90”政策低调退市
上海，南京，成都等多个城市已经在土地招拍操作中，取消了单体项目70%以上建90
平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“70--90”政策目前已经实质性退出市场。资料显示，“70--90”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积，增大调高变双层结构，两套房打通连售等方式打“擦边球”。业内为此一直呼吁取消“70--90”限制，给开发商更大的市场自主权
成蒙点评：取消“70--90”限制将节省开发商变相调整结构设计的隐性成本，提高开发商投资热情，同时增加投资类商品房的市场供给，这对活跃房地产市场有一定推动作用。“不用担心取消政策后大户型激增，开发商会根据市场取向客观设计新项目的户型比例。”
2.商品房面积计算有新规
常州市人民政府办公室于近期印发了《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》以及《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》，两项新规将从2009年1月1日起开始实施。
每套只能设一个空中花园
近两年来常州市场上应对70/90政策所使出的“变通”也并不算少，有的开发商在设计户型时，会将相邻的两套小户型设计成一套大户型号，不然就采取“偷面积”的办法，慷慨赠送大露台，大阳台，空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积，甚至增加挑空层，日后方便业主做夹层。而1月1日起开始实施的《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》对这些大露台，大阳台，空中花园的面积计算做了严格的规定，并且每套住宅只能设置一个空中花园。该《规定》明确，根据常州的实际情况，有顶盖，不封闭的空中花园，其进深小于或等于3米时按其面积的一半计算，大于3米时
按全部空中花园的面积计算全面积。低层住宅的层高为3--3.6米；办公用房，普通商业用房的层高不应大于4.5米（大型商场，大型超市，专业市场及特殊商业建筑除外）。当建筑的设计层高大于上述规定上限层高时，其建筑面积要乘以建筑设计层高与上述规定的上限层高的比值。
规定飘窗计算面积细则
窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的尽高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。另外，在符合相关技术规定和满足自身功能需要以外，为社会公众或小区居民提供开放空间，比如临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼或过街楼等架空部分，无围栏结构，为公众提供绿化及活动场地的建筑物底部架空层，其建筑面积不可计入该项目的核定容积率。在2009年1月1日之前已经核定批准的建筑设计方案及其建筑面积，依据原有规定办理相关规划手续。
验收总面积允许3%误差
根据2007年8月21日，常州市政府修订出台了《常州市市区经营建设用地规划容积率调整管理办法》。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的，应当依法查处。在实际工作中，由于《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规则不一致，规划核实时实测总建筑面积与规划许可总建筑面积存在一定误差。因此，在实施的《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》中，常州市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积与规划许可建筑面积两者之间的误差允许范围为3%。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围为3%。建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测面积误差允许范围为5%。为防止建设方利用计算规则的不一致牟取利益，基于公平和公正的原则，超出误差允许范围的，应当补缴土地出让金和相关规费。《办法》规定，实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：对超出3%以上（不含3%）的部分，按照《关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知》明确标准的2倍补缴土地出让金。
成蒙点评：常州市政府印发的《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》以及《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》两项新规，意味着今后常州房地产开发项目在设计空中花园，大阳台或挑高户型上有了严格的限制；而竣工验收总面积和规划面积允许有3%的误差，对开发商而言应该是个好消息，但超出允许范围将重罚。新规发行的主要目的是为了防止国有土地收益的流失，促进常州房地产行业健康，规范的发展。
(2)金融政策方面
1.常州房贷收紧，7折利率基本绝迹
2010年春节前，我市各大银行房贷业务已经显现出收紧迹象，表象在放贷额度的控制上。春节一过，取消优惠政策，上浮房贷利率正成为一种趋势。
工行：目前常州工行一套房贷开始执行首付2成，利率最低8.5折。二套房贷首付4成，利率按基准利率上浮10%执行。不管首套房贷有无还清，只要在银行有贷款记录的都算二套房，而且以家庭为单位进行审核。
建行：目前常州建行对于首套房的认定标准更加严格，利率也相应上调。有房贷记录的客户再贷款，都属于二套房贷。另外，原先的“改善型住房需求”的概念也已不存在。
农行：农行的房贷额度较为宽松，房贷政策尚有优惠空间。该行目前一套房贷执行首付2成，利率最低8折。二套房贷首付4成，利率最低按基准利率打9折执行，但只针对优质客户的界定，需要满足多项条件并经过综合评估。
交行：目前常州交行对于优质客户的首套房贷，利率最低可以7.5折。二套房首付4成，利率根据客户综合评估情况实行差别定价。
成蒙点评：根据2009年常州市金融运行报告，至2009年末，常州市个人住房贷款余额占房地产类贷款比重为66.66%，较2009年初上升5.07个百分点。因此预计，房贷政策收紧后，房地产市场将受一定影响。取消利率优惠虽是迟早之事，但对房地产市场影响更大的是贷款总量控制。对于融资能力较强、现金流宽裕的开发商来说，维持现有房价或许不难，但对于资金较为紧、实力较弱的开发商来说，可能会通过降低部分产品价格来促进销售，以加快资金回笼。
（2）市政咨询类方面：
1.常州市城市居民家庭人均建筑面积达3
2.6平方米
常州市统计局销售，2009年常州市居民家庭人均居住消费支出1518.7元，比上年增长17.8%，许多居民家庭购买第二套以上住房用于投资或出租，2009年初19%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，其中拥有二套住宅的达17.7%，拥有三套及以上住宅的占1.3%。截止2009年初，常州市城市居民家庭人均建筑面积达32.6平方米，比上年增加3.5平方米；户均住房建筑面积为92.4平方米，其中建筑面积在100平方米及以上的家庭占比达35.7%，比上年提高15个百分点。城市居民的住房面积不断扩大的同时，住房建筑类型也发生了很大的变化，拥有卧室，餐厅，厨房和厕所等配套设施的公寓式单元房成为城市居民住宅的主流。常州市91.4%的城市居民家庭居住单元房，其中拥有四居室住房的居民家庭占9.2%，比上年提高4.9个百分点；拥有三居室住房的居民家庭占33.7%，比上年提高10个百分点。4.3%的城市居民家庭居住单栋住宅，比重较上年上升3.6个百分点。
成蒙点评：随着城市居民住房条件和居住环境的逐步改善，常州市居民家庭用于居住的消费支出保持快速增长；常州城市居民家庭拥有二套住房的数量呈现逐年上升的趋势，2008年11%的常州城市居民家庭拥有二套住房，2009年则有19%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，这都说明常州城市居民的居住条件全面提升，住房面积更加宽敞，人居环境更加舒适。
2.城际铁路常州站枢纽建设解读
沪宁城际铁路常州站综合交通枢纽工程，堪称我市投资最大，工期最紧，意义最大的建设项目之一。明年7月1日通车（试运行），在现沪宁铁路常州站以北，将矗立起一个汇集铁路火车站，城际常州站，长途汽车站，公交站场，社会停车场，出租车停靠站等，集换乘功能于一体的大型现代化“都市门户”。
常州设5站，并非站站停。京沪高铁上海至南京区间只有7站，而沪宁城际铁路多达31站。其中在我市设奔牛东，新闸东，常州，戚墅堰，横林（武进），但并非每趟车都站站停。现在的常州汽车站，将移至火车站北广场。规划2010年与城际铁路车站同时投入运行，火车站南广场局部改造工程也同步规划实施。预计到2020年，城际铁路常州站每天流量近6万人，长途客运站每天发送量近万次。一体化立体大交通。广场景观则超过2万平方米，整个建筑群简洁大气，通透流畅。从功能布局来看，客运中心及配
套工程构筑的“地上地下一体化”立体交通模式，体现了南北一体，无缝换乘，人车分流，公交优先的理念。项目建成后，乘客换乘交通工具，将通过站前广场，高架平台和地下空间垂直分流。
成蒙点评：沪宁城际铁路的建设，为常州提升“城市门户”，增强交通枢纽优势，因此带来了重大机遇。随着“城市门户”的建成，该地区不但将成为我市最重要的交通枢纽，更将成为一个全新的商业中心。
3.聚焦50项重点工程
2010年常州城市建设任务面广量大，市建设部门对重点工程和工作进行了全面梳理，将项目的实施内容，标准及形象进度，保证措施等都作了具体明确，责任到人。截至2009年9月底，城际铁路道路配套工程，已经完成投资15.38亿元，新堂北路，竹林西路，戚月路均已完成拆迁总量的80%以上，永宁路铁路施工单位已进场，飞龙东路快车道已通车。机场改扩建工程，新北区范围的拆迁工作已完成96%，航站楼桩基已基本完成。中吴大道城市化改造工程，已完成投资17.5亿元，目前正在抓紧实施各类管线施工。东大门建设中的五一路工程已进场施工，完成投资3亿元。“三河三园”景观建设工程于2009年9月28日已基本完工。城建公共设施建设工程，污水处理能力提升，工程进展顺利，已累计完成投资2.74亿元。交通畅通工程正按计划进度顺利推进。公交优先工程已全面形成“十字型”快速公交骨架网络，公交日均运客量达到100万人次。青洋路高架工程，钻孔灌注桩基已完成总量的56.5%，到目前为止，重点工程建设已累计完成投资近70亿元。
据悉，通过各项保障措施，城际铁路道路配套工程将与城际铁路工程同步完成，中吴大道和飞龙东路改造工程确保12月快车道通车，五一路工程将于2010年5月通车，清潭路，吊桥路改造工程将于2009年年底竣工，青洋路高架工程确保于2010年9月建成通车。
成蒙点评：随着城市向卫星城镇的发展策略的逐步推进，周边重点城镇与市中心的联系将越来越紧密，同时也必将引起开发商对周边卫星城镇的新一轮的投资热，从而引发新一轮城市建设的高潮。
三．政策预测
2010年的政策环境，尤其是上半年，房地产市场相对比较宽松，预计上半年房地产市
场在宽松的条件下，会呈现比较平稳的发展态势。2010年房地产市场的重点应该在下半年。
一是要关注经济形势是否转暖，这将决定着政府对房地产市场的依赖程度。
二是关注一线城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果没有得到有效控制，并超过政府承受的底线，那很有可能下半年会出台新的调控的政策
第二章背景分析
一.城市综述
（1）城市描述
地理位置：武进位于长江三角洲太湖平原西北部，北纬31°19′～31°55′、东经119°38′～120°12′。濒太湖，衔湖（西太湖），东邻江阴、无锡，南接宜兴，西毗金坛、丹阳，北接常州城区、新北区，总面积1 246.6平方千米。境内平原宽广，地势低平，河网稠密。平原占总面积的99%，其中水域占总面积的27.4%，是典型的“江南水乡”。全区有耕地4.07万公顷。
自然资源：武进位于亚热带北缘，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”之称。植物资源丰富，东部雪堰、潘家低山丘陵地区盛产茶叶和桃、梨、葡萄等水果。境内有太湖湖（西太湖）、阳湖、宋建湖等自然湖泊，河港汊荡纵横交错，淡水渔业资源丰富，适宜于鱼、蟹、虾、蚌等水产养殖。矿产资源主要有郑陆的石膏矿，焦溪、新安等地的白泥、紫砂、陶土等，潘家、芙蓉等地的优质矿泉水。
旅游资源：武进位于长江三角洲太湖平原西北部，南临太湖，西衔西太湖，东部和东南部有低山丘陵，境内花木园艺业发达，旅游资源丰富。有全国重点文物保护单位淹城遗址1处，省级文物保护单位阖闾城遗址、寺墩遗址等4处，市级文物保护单位大林寺、白龙庙等11处，国家AA级旅游景点横山白龙观、夏溪艺林苑2处，全国农业旅游示范点5个。区内已设置现代城乡游、文物古迹游、度假休闲游等特色线路和武进城区一日游、武进两日游等综合线路。
气候气温：2007年，全区平均气温17.28℃，比常年偏高1.48℃，属偏高年份。其中冬季平均气温为4℃，比常年偏低0.4℃；春季平均气温为16.9℃，比常年偏高2.2℃；夏季平均气温为27.5℃，比常年偏高0.8℃；秋季平均气温为18.1℃，比常年偏高0.6℃。全年中1月、4月、6月、7月、9月、10月、11月气温正常，8月、12月显著偏高，2月、3月、5月异常偏高。全年最高气温≥35.0℃的高温日14天，接近常年。全年极端最高气温38.7℃，出现在7月25日；全年极端最低气温-3.4℃，出现在1月7日。
降水：2007年，全区降水量1 117.2毫米，比常年平均值多25.6毫米，属正常年份。其中冬季降水量181.2毫米，比常年平均值多53.3毫米；春季降水量199.3毫米，比常年平均值少73.5毫米；夏季降水量613.0毫米，比常年平均值多135.9毫米；秋季降水量193.1
毫米，比常年平均值少41.0毫米。3月、9月、10月正常；1月、2月、4月、5月、6月、8月、11月为偏少；12月为偏多；7月为异常偏多。全年日降水量极大值为167.5毫米，出现在7月4日。梅雨从6月21日开始，7月24日出梅，梅雨日为33天，梅雨量453.2毫米。5月8日、5月24日、7月4日出现了暴雨和大暴雨，日降水量分别为89.7毫米、55.4毫米、167.5毫米。2008年1月26～28日暴雪，常州最大积雪深度为38厘米，其中武进的积雪深度创全区1952年有气象记录以来的最新记录。
日照：2007年，全区日照时数2 085.2小时，比常年平均值偏多145.0小时。其中冬季389.7小时，比常年少2.4小时；春季606.5小时，比常年多128.6小时；夏季568.6小时，比常年少9.0小时；秋季517.0小时，比常年多24.4小时。
城市荣誉：分别荣获“中国全面小康十大示范县（市）”第三名、“全国最具投资潜力中小城市百强”第一名、“2008年度全国十佳节约型中小城市”第一名和“中国民营经济最具活力县（区）”第一名等多项全国性荣誉。
城市名片
胜景：东西太湖珠联璧合
历史：天下第一城池武进千古风情
人文：季札故里诚信武进
科教：技师摇篮科教名区
灯具：武进灯具点亮万家灯火
花木：武进花木扮靓神州
地板：脚踏实地地板基地
纺织：日出万匹经纬天下
制造：成功之道武进制造
旅游：花都水城浪漫武进
（2）行政划分与交通概况
行政划分：武进区辖2个街道、14个镇：南夏墅街道、西湖街道、湖塘镇、牛塘镇、
洛阳镇、遥观镇、横林镇、横山桥镇、郑陆镇、雪堰镇、前黄镇、礼嘉镇、邹区镇、嘉泽镇、湟里镇、奔牛镇。区人民政府驻湖塘镇。撤销武进区滆湖良种繁育场，将原滆湖良种繁育场管理的区域与武进区牛塘镇划出的塔下村委会、“一八”农场、“七一”农场，邹区镇划出的霍庄、夏萧、赵墅村等3个村委会及嘉泽镇划出的厚庄村委会合并设立西湖街道办事处。街道办事处驻武进区沧海街。
人口：2009年末全区户籍人口100.6万人，暂住人口50万以上；人口密度为1243人/平方公里。其中，区政府所在地湖塘镇（武进区核心区域）常驻人口在25万左右，人口密度为3085人/平方公里。
交通概况：全区基本形成“一纵三横”的高速公路和“十一纵七横两环”的干线公路框架，公路总里程达2521公里，基本达到了各镇10分钟到中心城区。常澄高速、金武一级公路、武进大道、湖滨大道、武宜南路续建、长虹中路改造、延政西路等工程完工，年末拥有公路总里程2394公里。
（3）规划分析
1.城市规划：按照《常州市武进区发展战略规划》确定的，三城三区一中心：“一中心”指武进中心城区。14.8平方公里核心区：指武进中心城区广电路以南、滆湖路以北、淹城路以东、星火路以西范围。5.6平方公里重点核心区：指武进中心城区广电路以南、滆湖路以北、
武宜路以东、常武路
以西范围。“十一五”
期间，进一步完善以
中心城区为核心的
城镇体系规划，强化
城镇发展空间引导
武进
与管制，加大中心城
区、开发区和重点镇
建设。到2010年初
步形成“一城、二区、五片”的城镇格局“十一五”期末，中心城区建设大见成效，建成区面积60平方公里，居住人口50万人，城市功能更加完善，城市形态更加到位，城市特色更加鲜明。
2.商业规划：
常州市区商业网点分为市级商业中心（一主）和市级商业副中心（二副）；区域商业中心（七次）；社区、中心镇商业（七片）三个层面，同时建设改造若干个商业特色街区。按城区“拓展南北，提升中心”的空间发展方向，城市商业中心区商业以改造、提高为主，增加与商务、旅游有关的休闲、娱乐、餐饮设施，增强文化氛围，重点发展新北区、武进区的二个市级商业副中心，以及新建住宅区的社区商业中心和中心镇商业。 此商业规划是在现有商业基础上着眼于常州市整体城市建设，虽可以极大提高常州城市化进程
及提升城市整体服务水平，但因为一主两副三个市级商业中心相距过近，中心城区已形成的较为完善的商业体系将对现有湖塘商业造成较大影响，消费分流严重。沿和平路从湖塘乐购过常武大桥到市中心的延陵路只要20分钟左右车程。武进的流动人口在全市总流动人口中占50%，潜在消费力很强。 成蒙点评：
所以对武进区市级商业副中心来说，其消费人群应更多的偏向本地人消费。针对武进本地人群和周边消费人群的消费需求做出有特色的商业以留住本地消费人群和吸引外地外出旅游的消费人群。
二．经济环境分析
2008年武进区主要经济指标
新北区
市级商业副中心
常州市 市级商业中心
武进区
市级商业副中心
2009年09年9月份沿海22县市区主要经济数据与排名
成蒙点评：
从以上3张图表，我们可以看出武进的经济是在健康快速的发展，特别是常州市政府要打造一个全新的南部城市商业副中心的规划已开始全面的实施，而且加上武进本身的区位交通优势，相信在不远的未来一个新兴的武进必将展现在世人的面前。
但在看到快速发展的同时我们也要承认，武进经济与周边发达城市还是有不小的差距的。武进区一直是工业强势，服务业“短腿”。随着新核心区工程的逐渐完工，将逐步提升其城市服务功能，已确立其真正的商业副中心的地位。
三.房地产投资分析
1.区域综述