南宁有色金属工业学校物业管理投标文件

正本广西南宁鼎城物业服务有限公司

投标文件

项目名称：校园物业管理服务采购

项目编号：GXKLG

投标人：

法定代表人或其委托代理人：

日期: 2009年8月12日

目录开标一览表

投标函

投标保证金缴纳证明

投标报价明细表

管理计划方案及服务承诺书

投标人经营相关项目的经验及业绩证明投标人资格证明文件

投标人基本情况登记表

投标人认为有必要提供的其他材料

开标一览表

项目名称：校园物业管理服务采购

项目编号：GXKLG

投标总报价（大写）人民币壹佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥1009920.00）。其中:

报价表

投标人（盖单位公章）

法定代表人或委托代理人签名

投标说明：

1、投标人必须按以上格式加盖单位公章并签名，否则，无签名、盖单位公章的投标无效。

投标函

致：广西科联招标中心

根据贵方校园物业管理服务采购采购项目招标文件，项目编号，正式授权下述签字人殷利华(常务副总经理) 代表投标人广西南宁鼎城物业服务有限公司提交下述文件正本一份，副本四份。

一、投标报价明细表；

二、管理计划方案及服务承诺书；

三、资格证明文件和投标人须知第12条要求投标人提交的全部文

件。

四、投标人基本情况登记表。

据此函，投标人宣布同意如下：

1、我方同意在投标人须知规定的截标日期起遵循本招标文件，在投标人须知第13条规定的投标有效期满之前均具有约束力，并有可能中标。

2、我方承诺已经具备《中华人民共和国政府采购法》中规定的参加政府采购活动的供应商应当具备的条件：

（1）具有独立承担民事责任的能力；

（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（5）参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。

3、我方根据招标文件的规定，承担完成合同的责任和义务。

4、我方已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）和有关附件，我方将自行承担因对全部招标文件理解不正确或误解而产生的相应后果。

5、如果在投标截止时间后的投标有效期内撤回投标或者有其他违约行为，我方的投标保证金可被贵方全部没收。

6、我方同意向贵方提供贵方可能要求的与本投标有关的任何数据或

资料，完全理解贵方不一定要接受最低的报价或收到的任何投标。

7、若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。

8、我方将严格遵守《中华人民共和国政府采购法》第七十七条规定，供应商有下列情形之一的，处以采购金额5‰以上10‰以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一到三年内禁止参加政府采购活动，有违法所得的，并处没收违法所得，情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（1）提供虚假材料谋取中标的；

（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的；

（3）与采购人、其他供应商或者采购代理机构恶意串通的；

（4）向采购人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；

（5）在采购过程中与采购人进行协商谈判的；

（6）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。

与本投标有关的正式通讯地址为：

地址：南宁市科德西路7号嘉士涌金广场0511室邮政编码：530003 电话：传真：

开户名称：广西南宁鼎城物业服务有限公司

开户银行：中国工商银行南宁市琅东支行

帐号：2102 1120 0930 0425 778

法定代表人或委托代理人签名：

竞标人（公章）：

竞标日期：2009年8月12日

投标保证金缴纳证明

投标报价明细表

报价表

投标人（盖单位公章）

法定代表人或委托代理人签名

投标说明：

投标人必须按以上格式加盖单位公章并签名，否则，无签名、盖单位公章的投标无效。

管理计划方案及服务承诺书

第一章校园后勤物业管理市场化的趋势

进入21世纪以来，任何行业的竞争都白热化，教育行业也不例外。随着民营资本机构介入高等教育、职业教育、中小学的基本教育，现在21世纪马上就是第一个10年将要结束的时间，教育资源也开始变得市场化。学校与学校的竞争从开始的硬件（校园设施、教学楼、教学设备等）比拼，如，学校的规模、建筑设施、牌子人才等。逐渐演变为综合实力的比拼，特别是提倡素质教育以来，学校的软实力变得越来越重要。校园文化、人文精神等开始列入等同于升学率、师资力量等竞争要素里面，竞争开始全面化。校园物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

实际上，学校都是人口高度密集型的区域，各类物业建筑是专用物业，具备很强的功能性，很多科研资料、实验设施价值较高，特别是学校。所以在这样的一个机构团体里面，后勤起到了一个连接各项工作的桥梁的作用，是招生、办学、科研等工作的重要支撑。一个学校的后勤工作包括校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理（流动人口管理）、物业管理、校车管理、校产（物业类）管理、校产（设备类）管理、基本医疗保障、安防（消防救助）宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等诸多事宜。物业管理就是学校后勤中的重要的一环。2007年以来，广西开始不断有大专院校、重点高中等开始尝试将后勤校园物业管理外包予物业公司，取得了一定的成绩，涌现了一些涉足校园物业管理的企业。但是专业从事校园管理的企业还是不多，由于原来学校的后勤人员打包外送处理，学校还没有真正做好甲方是思想准备，行业没有制定出可行的技术标准等诸多原因，校园物业管理还需要共同的关注和规范。

而今，引入物业管理企业至学校将是目前乃至下一阶段的新课题，如何做好甲方，推进学校的后勤的效能，效费率，享受到自己应该享受的权

利和服务。可以预见，未来数年内，谁解决自己的后勤专业化的问题，谁将在下一轮的教育办学道路上取得先机。

第二章物业管理服务需求分析

南宁有色金属工业学校成立于1985年，是下属的中专学校。于1999年与桂林工学院展开合作办学，组建桂林工学院南宁分院，开始招收高职大专生。经了解，南宁分院主要从事高职高专教育，设有计算机与信息技术、机电工程、冶金工程、经济管理4个系和基础学科部，开设有计算机应用技术、模具设计与制造、数控技术、通信技术、冶金技术、工程测量技术、旅游管理、市场营销等20多个专业，现有全日制在校生3500余人，分别来自全国近20个省、市、自治区。校园占地面积7万余平方米，经过不断发展，现有行政办公楼X栋，实训楼X 栋，图书馆X栋，教学大楼X栋，学生宿舍楼9栋。

桂林工学院是一所具有50多年办学历史、在国内外有一定影响的多科性学校。南宁有色金属工业学校与桂林工学院合作组建南宁分院后，在专业设置、培养模式上既依托工科院校、本科教育的办学优势，又突出高职教育以就业为导向、以职业能力为本位的特点，不仅在师资、教学设施方面实现资源共享，学院先进的教育理念、科学的管理体系、丰富的办学经验以及广泛的社会影响也全面辐射高职高专教育的办学过程。经过多年的办学实践，南宁分院在办学条件、培养模式方面已形成明显的教育优势和办学特色。桂林工学院是区教育厅确定的接受专升本的高校之一，品学兼优的高职高专学生，可按规定直接升入学院本科学习。

南宁有色金属工业学校此次进行校园物业管理服务外包采购，合同期两年，迈出了后勤专业化、市场化、社会化关键的一步。一个学校的后勤包括校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理、物业管理、校车管理、校产（物业类）管理、校产（设备类）管理、基本医疗保障、安防（消防救助）宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等诸多事宜。如何有效的分配利益人力、财力等资源将工作做到最好呢，经过我公司和有关兄弟院校的探索，我们一致认为以下的几个方向将是学校后勤管理的趋势：

一、专业服务外包，有利于集中精力搞好招生及教学等重头戏：

原各学校后勤部门均是“正规军”，占有学校的编制，从行政上讲是学校的一个在编部门，职工基本是在编职工。由于学校后勤的摊子大，压力大，负担重，从经济开支上讲后勤开支占了学校开支的40%-55%，而为学校教学科研招生等提供的支持，不足于在21世纪的新形势下取得良好的成绩。费用大，服务差，负担重，成效小是一个难题。20世纪末国家提出高校后勤需要改革，社会化、专业化、市场化，由此来满足新时期的学校办学需求，逐渐摆脱后勤压力的重负。而将食堂、基建项目、校园管理等服务予以外包，减轻负担，学校可以集中经费、资源来搞好招生就业、教书育人、科研应用等“本职工作”，空出的人员编制可以用来增加在教学和科研上。非高校类学校也可走外包的道路，取得良好效果。二、走专业化服务道路，提高服务品质：

物业管理、食堂、基建、医疗等服务内容均属于专业性比较强的行业，如果一股脑的由后勤部门统一管理，不仅事杂繁多，难以出效果，而且由于行业不兼容，没有发挥应有的作用。因此引进专业企业合作，走专业化的道路将对各项工作起到质的改变。特别是物业管理是服务性较强，工作面比较宽的行业，引进有学校校园管理经验的物业管理企业，将大大提升该项服务的工作品质。

三、推进市场化运作，有利于节源开流：

90年代末，广西大学等几所院校将原后勤部门剥离，合并成立广西后勤服务集团公司，集中几大院校后勤资源办好后勤工作，开始了广西学校后勤改革的尝试，开始走市场化运作的道路。经过10年的经验，到目前为止大部分规模较大的院校都建立了自己的后勤服务公司，作为校办企业为学校服务。市场化运作成为各大学校的首选模式，推进市场化运作，有利于学校节源开流。其他一些大专中专学校也纷纷跟进，时至今日，大部分院校都把能够外包的业务外包提上议事日程，不很成熟市场化的学校也逐渐安排部分后勤职工内退或另行安排，为此项工作做好准备。

四、确立甲乙方关系，明晰责任：

由于在市场化的经济环境下，物业管理服务是通过甲乙双方的合同来明确关系的，因此，订立条款详细合理的合同将是合作的重点之一。也是物业管理企业涉足学校校园物业管理、院校聘请物业公司服务的探索课题。通过建立合同甲乙方关系，明晰了责任，对学校而言将是获得一个性价比比较高的一个途径，同时避免了许多管理风险。

五、聘请第三方服务供应商，减少人事聘用及有关纷扰：

聘请第三方服务供应商提供服务，减少学校后勤的操作人员人数，保留管理监督人员，可以减少学校的部分编制，用到其他教学等部门去。此外，由于原来许多学校均聘请有数量较多的临时工，由于颁布了新的劳动法规，针对工人的福利保险做了强制性要求。因此数目不少的临时工将是学校后勤人员薪资增加，同时涉及很多人事纷扰，特别是一些临时工是学校教职工的家属的，或者工作时间较长的，将会使学校在人事上面临麻烦。而外包给第三方后，此类风险将降到最低。

第三章服务设想与策划

经研究招标文件，现场勘察，网上资料收集，接洽甲方主管领导、走访教职工及学生，汇总资料后认真分析，根据南宁分院的实际情况，我公司经过项目调研分析，认为整个物业管理区域有以下特点。

?整个校园投入使用多年，比较符合实际使用的要求，不需要在设计上做大的修改，但由于建筑设施投入使用时间长，需要小修小补的

反而较多；

?校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、休闲区、运动区等分布明显，便于管理及工作；

?校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，由于是职业教育机构，大专学生的综合素质也

不算很高，但校园内生活垃圾污染比较严重，存在小物品人为的损

坏较多，难以管理到位；

?由于目前校园内尚有少量的装修工程，存在建材及建筑垃圾，经过校区时对保洁存在二次污染，；

?南宁分院是系统内比较重视的一个学校，每年来参观、指导的上级领导、兄弟部门单位较多，要求物业管理机构注重企业形象，工作

无差错，在配合学校接待各有关部门方面给予有力的支持，特别是

在环境卫生、绿化养护、造型设计等方面；

?目前绿化方面的养护成效一般，整体的绿化效果不强，可以通过小型的造型设计修改工程，在一到两年的时间来养护，和谐体现校园

的严肃、活泼、向上；

?中专生、大专生正是在学习、生活美好时期的青少年，活泼好动，学习能力强，因此住校生的管理和其他学校的学生宿舍管理不一

样。像南宁分院的学生大多来自广西的各县市，部分是省外生源。

总的来说，农村学生还是占大多数，学生来到首府后，对社会知识

缺乏认知，对生活经验欠缺，还不完全能够单独承担民事责任，在

个人的行为判断上存在知识的缺陷。因此需要老师、家长、宿舍管

理员等多方的关心和爱护。

?学校内有几栋宿舍楼属于企业投资兴建的，管理上也不在一个系统，但是希望能够在学校学工部门的统一协调下，在管理措施和要

求上严格要求，保持管理制度执行一致。

在汇总分析了上述的众多特点后，我公司研究后得出以下几点管理服务思路及措施，作为我公司进驻管理的一个方向。

综合服务方面：

◆优先选聘原有工作人员，保证工作平稳过渡：

南宁分院是第一次引进物业管理企业到学校中，学校原有的工作人员（临时工）存在一个安置就业人员的社会问题，根据实际情况，我公司可以承诺在选聘录用人员的时候优先考虑原有工作人员，保证工作平稳过渡。调拨至物业公司的人员，和物业公司其他工作人员享受同等待遇。

◆组织培训，提高工作技能效率：

我公司进驻校园后，必制定单独的培训工作计划。由于调拨来的或者

招聘来的工作人员未能统一思想，统一部署安排，所以，在前两个月培训工作是重点，目的在于提高人员的工作技能熟练程度，提高整体工作效率。

◆重视企业形象，统一服装及标识：

专业企业运作与学校后勤管理，优越性在于专业、高效、服务、性价比。而统一的标识，统一的形象是关键，我公司在进驻校园后，将不同工种的岗位配置不同类型的工作服，以便识别。此外，校园内的一些温馨提示，安全标语等都将酌情重新更新。

◆共同制定工作计划，实行无缝工作链接：

南宁分院的校园管理工作，涉及多个单位，甲方，乙方，第三方等。

需要多方面互相配合才能把工作做好，南宁分院的教育事业蒸蒸日上，各项工作开展基本已经形成流程和制度，我公司拟采取月底总结、月初计划的方式进行工作。做计划时将充分考虑甲方的大工作计划，按照学校的节奏来工作。如果能够做到工作计划由双方共同制作完成，执行交由物业公司执行，则可以做到整个物业管理工作无缝链接。

◆注意服务过程文字记录，档案完整:

服务是一个过程，具有时效性，不可复制性。因此，服务的评估需要过程的记录，明确服务工作指标，以便进行结果的评审。作为物业管理服务商，我公司将会注重整个物业管理过程的文档管理，建立齐备的档案目录，在日常工作中做好单项工作有记录表单，工作指标尽量能够数字量化。一般物业管理档案将在我公司保管两年。

安全防范管理方面：

◆安全管理人员一专多能，按技能分等级：

由于校园面积较大，但建筑物多，人员成份多，常驻人口超过5000人，流动人口超过6000人，而安全管理人员需要监控门岗、校园重点巡逻、消防设施管理、大件物资进出监督、车辆秩序维持等诸多方面工作，因此工作人员需要学习具备多个岗位技能；按掌握不同的技能多少分为多个等级，鼓励一专多能。

◆健全组织，加强宣传，全员重视参与：

安全防范是耗费人力较大，属于常备的半军事防卫组织。安全管理员的队伍建设是重中之重，队员的综合素质，忠诚度，自律性将是招聘关注的要点。校园安全设计的面广，特别是学生的安全，也是一项政治性的任务。因此，在学生和教职工中加强安全教育，宣传也是一个重要工作。每年能够在新生入学后开展一个安全教育的课程，则更有利于日后的管理工作。

◆规范管理，坚持制度，常抓不懈：

安全防范是一个全员参与的工作，是一个专业性强，技能性高，社会化的工作，因此，需要规范管理，健全各种管理制度，持之以恒，常抓不懈。

◆利用监控系统，做到全盘掌控：

学院原有校园监控系统，投入使用数年，对学院的整体安防起到重要的作用。我公司将利用好技防、设备防，做好监控是眼睛的效果，注重防范和及时反应，注意有关资料的留存。

校园保洁方面：

◆按照使用功能特点分区域保洁：

按照楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不同的保洁需要，实行区域划分保洁，更有利于保洁工作的开展；

◆实行保洁责任承包制，定量定岗：

根据不同区域的工作量、学院的要求，定员定岗，定流程，方便管理，方便监督，能够从工作质量的源头去管理；

◆会同学院对全院倡导环保校园，人人参与：

环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财富和义务，人人都有责任区遵守《市民公约》和学院的规章制度。因此我公司提议对全院发出倡导，每学期做一个《美化校园、整洁校园》的活动，以保持校园的整洁和美观；

◆实行全员参与，保持长效保洁机制：

我公司派驻的工作人员不论工作岗位和职务均有义务自动自觉维持维护学院的环境保洁，除在工作时间使用工具保洁外，任何时间发现较大的环境垃圾污染，均立即处理和劝阻有关人士。真正做到全员参与，保持长效机制；

◆努力创优评优：

在公司总部的引导下，派驻的物业服务中心依据学院的要求及合同，积极参与学院组织各类评比活动，参与到学院的运作中来，做到工作不分你我。作为二次项目服务部，积极参与公司内部的各项评优选优活动。此外，我公司将会积极参与教育界、物业管理行业的各项评优活动，有助于大力提高服务质量和甲乙双方的荣誉。

学生宿舍管理方面：

◆按照学校要求，执行宿舍管理制度：

学生在学校的目的很明确，学习知识，学习做人的道理，为下一步的升学和到社会上工作积累。学生在学生宿舍里面的各种行为将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成长。因此学校为学生制定了许多制度，物业公司将按照学校的要求，严格执行宿舍管理制度；

◆配合开展思想引导工作：

学生宿舍管理是学生管理工作的一个重要部分，学生在学校，学习的时间约每天6小时，其余就是课外活动和学习休息的时间，一名中学生在宿舍的时间比在教室的时间要长。因此，学生宿舍的管理是学生工作部门不可忽视的一个部分。在学生宿舍里，学生的日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实的体现，物业公司将配合学工部门做好学生思想引导工作。有条件的情况下，还开展学生宿舍的各类文化活动。

◆维持宿舍区的生活工作秩序，开展各类评比：

南宁分院是高职院校，学生一部分是来自周边区域，一部分来自广西各地，还有来自外省以及外国留学生。大专生的生活正式告别少年，逐渐开始涉足社会。宿舍区的生活工作秩序是学生在校学习的最重要

保障。因此，宿舍管理员将加强学生宿舍的管理，巡视；记录学生的内务、行为、思想动态、预防安全事故发生。

绿化养护方面：

制定年度目标计划，严格执行：

绿化是建筑的点缀，是文化的一个综合体现，采用何种风格的绿化造型来衬托主题是有讲究的。线条型、对称型多见于事业单位；花圃型、景观型多见于企业等；因此绿化养护应制定长期的一个目标，分解为各年度或阶段性的目标，最后形成年度计划，严格的按计划执行。

第三章管理服务模式和工作计划

第一节服务模式

我们确立南宁有色金属工业学校的物业管理模式是：

?紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心提供“质优价廉”的服务产品?倡导“以客户为中心”的流程管理思想建立以流程为基石的客户需求价值链?致力于与业主建立平等的现代契约关系推广“平等互动”的服务文化

在确定管理模式的基础上，针对南宁分院的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。

我们的管理思路是：

◆强调成本控制意识和成本管理程序

◆强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进

◆强调公众服务的规范化与特约服务的个性化

◆强调甲方的实际需求和潜在需求的满足

◆力于共用设施、设备的持续改进和功能提升

◆致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识

◆致力于文化功能的提升，塑造符合甲方单位文化相对应的环境

第二节 服务过程原理图

业主基本要求 满足业主基本要求岗位设置

在准备工作前完毕。