桐庐县迎春南路商业街业态规划
桐庐县迎春南路商业街业态规划
目录
一、前言 4
二、迎春南路商务街发展背景分析 5
三、迎春南路街区现状 7
四、迎春南路商业街的优势与劣势分析 8
（一）优势分析 8
（二）劣势分析 10
五、迎春南路商业街的发展机遇 12
六、商务中心的特征与作用 14
（一）商务中心的特征 14
（二）商务中心的作用 15
七、规划原则 16
八、规划目标与战略定位 18
（一）总体目标 18
（二）空间结构目标 19
（三）功能结构目标 19
九、业态布局 19
（一）区段一（滨江路－桐庐中心广场北） 19
（二）区段二（桐庐中心广场南－320国道） 22
（三）区段三（320国道－杭新景高速桐庐收费站） 26
十、重点楼宇功能定位 27
（一）桐庐立山国际中心 27
（二）中艺大厦 28
（三）桐庐大酒店 29
（四）桐庐新天地花园 30
（五）明星大厦 31
（六）浙富大厦 32
（七）汇丰大厦 32
（八）华光大厦 33
（九）桦桐大厦 34
（十）海陆世贸中心 35
（十一）A区楼、BⅠ建业大厦、BⅡ萧商大厦 35
十一、保障措施 37
（一）成立商业街区管委会，加强管理队伍建设 37
（二）制定《商业街区管理办法》，实施制度化管理 37
（三）建立专项基金与扶持政策，确保环境建设的资金来源 37
（四）强化政府引导，扩大舆论宣传 38
（五）部分楼宇重新命名 38
（六）实行税费优惠与减免政策 39
（七）引入县域内各类金融、保险及其它办公机构 39
桐庐县迎春南路商业街规划
一、前言
商贸流通业是国民经济的先导产业，现代服务业的重要组成部分，也是城市繁华和现代化程度的重要标志。作为城市重要组成部分的商业街，不仅是城市的“名片”，同时又是城市生活不可或缺的要素之一。随着桐庐国民经济的迅速发展，城市规模与功能调整加快，特别是随着县城实施跨江发展战略后，江南新城迅速崛起，桐庐县城处于两岸夹江联动发展的“富春江时代”。
迎春南路是将大奇山国家森林公园、县城新区中心区块、富春江与老城区连成一线的重要城市轴线，在城市发展中起着举足轻重的作用。迎春南路的建设与繁荣对桐庐城市商业的发展、现代服务业的构建、城市品位的提升有着重大意义。而迎春南路的有序发展和功能的充分发挥又直接取决于科学的商业业态定位与核心网点的选择。
目前，富春江二桥南岸至白云源路的迎春南路沿线已经建设成县行政中心，若干大型商住区和商业、文化娱乐等设施相继建成，大批商业地产项目已规划启动，城市道路框架已拉开，一幅崭新的桐庐新城画面已经愈来愈清晰地展现在我们面前。为了配合县城新区的建设和进一步发展，迫切需要理清区内各功能区块的定位，特别是县城商务区内各在建或待建项目的功能定位，立足现状，着眼未来，为县城商务区的建设和招商引资工作提供必要的指导。
受桐庐县经贸局的委托，课题组根据《桐庐县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、桐庐县城城市总体规划（2001—2020年）、《桐庐县商业网点发展规划（2006～2020年）》、《桐庐县现代服务业发展规划》等有关规划的要求，特编制《桐庐县迎春南路商业街业态规划》。
二、迎春南路商务街发展背景分析
1、长三角地区是国际产业转移的前沿阵地
当前，经济全球化趋势更趋显现，全球性结构调整继续深化，国际制造业正面临整体性或部分环节的大转移。目前，发达国家产业结构中的制造业比重不断下降，传统制造业的大规模转移开始逐步接近尾声，而服务业逐渐成为产业转移的新热点，高科技含量、高附加值制造及研发环节转移和服务外包将成为新一轮国际经济结构调整的热点。在这一轮大调整中国际产业将加快向发展中国家，特别是向中国长三角地区转移，加速长三角成为世界制造业基地的步伐，继而带动生产型服务业在长三角地区相关城市的大规模集聚。
2、服务业成为浙江省的优先发展产业
研究表明，当人均GDP超过2000美元，服务业发展将进入“初级发展阶段”，第三产业将会有一次爆炸性增长；当人均GDP超过8000美元，服务业发展进入“高级提升阶段”，金融保险、运输物流、法律中介等现代服务业的比重开始明显上升。按照这个标准，浙江省已处于服务业的“初级发展阶段”，而杭州市更是进入“高级提升阶段”，省、市、县各级政府已将服务业，特别是现代服务业态作为优先发展的产业之一。桐庐县应该牢牢
把握这一发展契机，以更高的视野、更广的领域去争夺国内外资金、技术、资源和市场机会，大力发展现代服务业，特别加快生产型服务业的培育与发展。
3、杭州市着力发展楼宇经济
楼宇经济作为城市经济发展中的新型经济形态，已成为推动现代服务业发展的重要载体和破解土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段，发展潜力十分巨大。2008年，杭州市委市政府确立将楼宇经济作为杭州市经济发展的有效载体和重要形态，使楼宇经济成为提升城市综合服务功能、打造长三角现代服务业中心、实现从“杭州制造”到“杭州服务”历史性跨越的强有力支撑的发展思路，为此，杭州市专业制订了《杭州市楼宇经济发展规划纲要》。目前，杭州市各区、县（市）都加大了楼宇经济的发展力度，。
4、桐庐县现代服务业发展空间潜力巨大
2007年桐庐的三产仅占GDP的27.5％，与2006年的比例相比不增反降，更低于杭州市全市45.7％的水平。金融、中介服务、信息、通讯等现代服务业增长虽然较快，但占GDP的比重仍然偏小、作用体现与产业本身的拉动作用不相适应，如金融服务业的规模小，基本上是杭州市金融机构的分支与办事机构，辐射区域与影响力非常有限；电子商务、现代物流、文化创意等新型服务业态还处在起步阶段。由于现代服务业的发展速度相对滞后，一方面，某种程度影响了桐庐的经济结构优化与升级，另一方面也预示着桐庐的现代服务业有巨大的发展潜力与空间。
三、迎春南路街区现状
1、城建工程凸显现代都市景观
迎春南路南起杭千高速桐庐出口，北至富春江二桥南岸。桐庐县政府及部分县级机关办公楼、中心广场等重要城市公建设施分布于迎春南路两侧；瑶琳嘉苑、梧桐公寓等新建居住区以高层、小高层为主，建筑装饰风格与外立面造型高贵典雅；在建或待建中的供电大楼、立山国际中心、桐庐大酒店、海陆世贸酒店、新天地大厦、明星大厦、中艺大厦、浙富大厦、汇丰大厦、华光大厦、桦桐大厦、励骏大酒店、城建大厦、萧商大厦等项目，均为25层左右的现代化高层建筑。
总体而言，迎春南路街区已经初步形成了建筑高低搭配、布局错落有序、风格迥然不同的现代都市景观与初具规模的商业街区雏形。
2、招商引资工程业已启动
随着桐庐县委县政府建设迎春南路决心与信心的不断增强，对该区块的招商引资与宣传力度也不断加大，迎春南路区域优势的不断凸现，各地商贸企业纷至沓来。在迎春南路街区，已有上海家得利超市、景文百货、方宜家电等本土商贸零售企业；全球著名的跨国连锁超市“大润发”也正式入驻迎春南路；海陆世贸中心名品招商项目业已展开；还有一些杭州市知名的现代服务企业与相关业主的合作计划正在洽谈中。
3、街区商贸设施体量庞大
据初步测算，现迎春南路沿线已建、在建和待建的项目总营业面积超过50余万平方米，并且这个数字仍有可能继续增加。桐庐县能否消化如此之大的建筑物体量？迎春南路能否吸引足够的商贸服务业主入驻？商家能否承受未来高密度布局所带来的竞争压力？分散投资和建设的业主单位能否在统一的功能布局规划下有效的执行？??????迎春南路的设施功能定位与主要网点布局，与桐庐县的城市商贸业发展、县城商务区建设、迎春南路的繁荣，以及沿街物业投资者、商家的利益息息相关。
表1：街区内在建、待建项目基本情况一览表单位：㎡
项目名称总建筑面积商业面积办公面积自用面积开发商
励骏大酒店 58760 58760 / / 励骏会置业公司
大润发超市 37550 37550 / / 大润发商业公司
新天地16＃21＃ 43507 14000 29507 / 家禾房地产
中艺大厦 41197 13805 24992 2400 中艺花边
立山国际 48722 11370 29352 8000 立山皮件
桐庐大酒店 34311 34311 / / 金马房地产
海陆世贸酒店 34966 23686 11280 / 海陆控股
明星大厦 42300 7957 26343 8000 明星置业
浙富大厦 32843 9869 12974 10000 浙富集团
汇丰大厦 32725 12068 18657 2000 汇丰生物化工
华光大厦 40535 9250 29285 2000 华光冶炼
桦桐大厦 36633 7230 24403 5000 桦桐家私
A区（待建） 55655 13900 41755 / 上海荣正集团
BⅠ城建大厦 38000 9500 28500 / 桐庐建业大厦公司
BⅡ萧商大厦 38810 9700 29110 / 萧山商会
合计 616514 272956 306158 37400
四、迎春南路商业街的优势与劣势分析
（一）优势分析
1、宏观经济优势
近3年以来，桐庐县的国民经济持续高速增长，全县生产总值从2005年的103.8亿元增加到2007年的141.2亿元，年均增长16.6%；一产比例逐年下降，二产稳定增长，二产对经济的拉动明显（但从三次产业占GDP比重来看，形势尚不容乐观）。居民收入水平日益提高，其中城镇居民人均可支配收入从14708元增加到18179元，农村居民人均纯收入从6823元增加到7590元。良好的经济发展形势为迎春南路的发展提供了强大的支撑，但二产对县域经济的“强大拉动”和保证三产的稳定增长值得思考。
2、区位优势
桐庐地处长三角经济圈与杭州大都市经济圈，是沪、杭等大都市联结“三江两湖”旅游线上的一颗明珠。桐庐环境优越，交通便捷，杭新景高速与320国道纵贯全县，四条省道干线穿境而过，乡村公路四通八达，境内公路总里程达881公里。县城距杭州国际机场100公里，从杭州上沪-杭-甬高速到上海港、宁波港仅需2小时车程。县内更有富春江四级航道，水运上朔新安江、兰溪江，下通钱塘江经京杭大运河可达上海。区位和交通优势十分明显。
3、各界支持的人和优势
目前，桐庐县委与县政府已将打造迎春南路商业街作为未来几年的重要工作来抓，城市道路的规划与整治、招商引资等工作已经稳步展开。从近几年迎春南路的建设、招商引资、物业销售等情况来看，社会各界对迎春南路寄予厚望，投资者对迎春南路亦信心十足，社会资源在迎春南路的集聚进程进一步加快。
（二）劣势分析
1、产业支撑力度不足
商务办公需求是建设商务中心的重要动力，而办公需求则与第三产业产值相关，对商务写字楼的需求与一个城市的经济规模和经济发展水平关系很大，其中金融服务业的规模具有重要影响。外资与外贸公司也是写字楼的主要用户之一，因此一个城市吸引外商直接投资的规模、对外经济的联系程度与该城市对办公楼的需求有很大关系。
近两年以来，桐庐的三大产业结构比便从10.1:59.9:30.0调整为8.6:63.9:27.5，一产比例逐
年下降，二产比例稳定增长，三产比例则有所下降。其中，二产中高新技术产业比重偏小，2008年上半年，全县规模以上高新技术产业销售产值3.71亿元，同比下降0.29%，加工型企业仍占有较大的比例，科技含量不高，产品产业链不长，制约了生产性服务业的发展。
2007年，桐庐的三产仅占GDP的27.5％，远低于现代化标准45％的最低要求；金融服务业的规模小，基本上是杭州市金融机构的分支与办事机构，辐射区域与影响力非常有限；2007年，全县年末外贸生产企业达1222家，比上年末增加137家。年末共有外贸自营出口权企业221家，比上年增加51家，自营出口总额4.29亿美元，比上年增长20.0%。但总体而言，现有产业结构与规模与建设商务中心的要求仍有一定的差距。
表2：中国人均办公楼面积推荐表
人均GDP（元／人） 1万 2万 4万 8万 16万
地区性金融贸易中心城市（㎡／人） 0.2 0.3 0.5 0.7 1.0
一般性大中城市（工业与商贸并重）（㎡／人） 0.1 0.2 0.35 0.5 0.8
桐庐县（中小城市，据上述标准推算）（㎡／人） 0.07 0.14 0.25 0.35 0.56
按照50万人口需要办公楼面积（万㎡） 3.5 7 12.5 17.5 28
2、街区功能复杂
迎春南路街区总体呈现‘四区’框架结构，即滨江城市综合区：由商业、居住、酒店为主构成城市功能混合区；行政办公区：由县府行政中心、桐庐大剧院、部分县级机关办公楼、中心广场等构成；商业商务综合区：由高档的大型商场、写字楼、酒店式公寓等构成县城商务中心、会展中心；城市旅游度假区：由城市休闲度假用地、中高档住宅、别墅区、民俗文化中心、风景林和少量的度假村等组成。
较为复杂的街区结构，特别是对于桐庐这个城市规模较小的区域来说，现有规划的商业商务综合区块和滨江城市综合区块之间被行政办公区“隔断”，这将会成为人群流动和商贸业集聚的极大障碍。
3、交通配套矛盾
商务中心作为一个城市独特的功能区，对外以及相互间的交往频繁，因此对交通的依赖性较大。只有具备了高效率的交通设施，才能保证商务中心在高度聚集状态下有效运作。迎春南路作为桐庐县城与杭新景高速及320国道联系交通主干道，基本上能够满足商务中心的道路交通需求。
而商业中心对道路交通的配套要求却与商务中心相比有一定的差异。宽广的道路设施尽管为大型商贸业设施的布局提供了良好的条件，但与迎春南路商业氛围的形成、消费者的购物休闲习惯存在一定的矛盾。同时，商业街与主干道的结合客观上也将对商业街的品位，行人与消费者的舒适度、安全性产生负面影响。
4、商业氛围形成尚需时日
目前，整个迎春南路商务区周边房地产开发建设项目较少，仅有桂花苑、大奇山别墅区等少数房地产项目，入住率也不高，而平阳山地块商居楼尚未启动建设，人口集聚效应尚需时日；行政办公区将目前商贸核心地带、居民集中区块与县城商务区相隔离开，一定程度上增加了商务区人口流动和集聚的难度，大型商场、超市、餐饮企业仍处观望态度，入驻意向还不明朗。
五、迎春南路商业街的发展机遇
1、新兴工业化及产业结构优化调整的需求
走新型工业化道路，强调推进产业结构优化升级，形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。大量的制造业产品带动了物流、资金流、信息流，促进商品物资流通业、交通运输通讯业、金融保险业、信息服务业的蓬勃发
展，同时增加了劳动就业，就业多、收入多、消费多，有利于扩大内需，拉动整个经济的快速增长。要努力实现制造业与服务业同步发展，相辅相成，相互促进，形成良性互动。当制造业发展到一定阶段的时候，滞后的第三产业会对第二产业的发展产生越来越突出的制约作用。因此，以迎春南路商业街建设为契机，加快推进桐庐现代服务业的发展，是顺势而为的一个战略决策，将有利于桐庐顺利实现产业结构优化和产业结构转换。
2、服务业优化升级的需要
桐庐是正处于工业化进程中的城市，但经济发展客观上要求制造业与现代服务业双轮驱动、互动推进。一方面，强大的现代制造业必须有与之相适应、并在某些领域超前发展的服务业作为先导产业；另一方面，随着社会专业化分工的进一步发展，维修服务、研究开发、产品设计、市场调查、会计审计和运输仓储等职能正从工业企业中分离出来；与此同时，人民生活水平的提高及消费水平升级为科教文卫、网络通讯、中介服务、休闲旅游、房地产等服务业提供了广阔的发展空间。从桐庐服务业发展现状来看，无论在硬件还是软件方面都处在从传统服务业模式向现代服务业模式转化的初期，而加速服务业升级，既需要服务业发展所需空间上的支持，同时也需要政府的大力扶持，而迎春南路商务中心区的开发，正是实现和推动这一升级的巨大机会。
3、城市建设与功能调整的需要
加快城市化进程是增强城市承载能力、完善城市功能、优化投资环境的内在要求，是提升城市形象、宣传桐庐、发展桐庐的必然要求。目前，桐庐的城市化进程日新月异，城市的边界早已跨越富春江，进入新区发展阶段，并且这种发展态势仍在持续。伴随着城市规模的扩大和发展，必然会导致包括行政、商贸、商务、金融、文化等功能在内的城市功能和居民生活方式的变化。其中，商贸、商务等服务业态既因城市的发展而发展，又会直接影响着城市的集聚效应和扩散效应的发挥。
4、现代企业发展的需要
在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产相分离的趋势越来越明显。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是商务中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业“自建自用的办公场所”的模式，新的智能化、便利化的商务楼宇将为新的集聚需要提供空间上的支持和保证。
六、商务中心的特征与作用
（一）商务中心的特征
城市中心有多种类型，包括商业中心、行政中心、商务中心、文化中心、交通枢纽中心等。对于国际性大都市来说，商务中心也称中央商务区（CBD，
Central Business District）。城市中心代表一个城市经济水平和城市形象，它是城市的名片。而一个城市要形成商务中心，则必须同时具备三个条件——现代化城市的中心区，以商务办公为主要功能，现代服务业集聚之地，三个条件缺一不可。
1、基本现代化的指标
美国斯坦福大学教授、著名社会科学家阿利克斯?莫克尔斯教授在总结许多学者和各国现代经验的基础上，提出了基本现代化的10项指标。这10项指标可以大致描绘一个城市发展的基本状况，概括一个城市的社会经济发展水平。
表3：城市基本现代化的主要指标
莫克尔斯指标名称莫克尔斯标准
1、人均GDP（美元） 3000
2、农业占GDP比重 12％～15％
3、第三产业占GDP比重 45％以上
4、非农业就业人口占总就业人口比重 70％以上
5、识字人口占总人口比重 80％以上
6、适龄青年受高等教育的比例 15％
7、城市人口占总人口比重 50％以上
8、平均每个医生服务人口 1000人以下
9、平均寿命 70岁以上
10、人口自然增长率1‰以上
2、以商务办公为主要功能
商务中心包括金融中心、商务中心、信息中心、商业活动中心等功能，但它必须以商务办公为主要功能，有别于城市商业中心等其他功能组团中心。如果商务办公建筑面积占总建筑面积比例小于1／3，或住宅比例超过50％以上者，则不能称之为商务中心。
3、第三产业集聚之地
当一个城市基本实现现代化后，其产业结构中第三产业产值占GDP总值的45％以上时，第三产业必然产生集聚的需要，因此，城市商务中心也就自然产生了。如果第三产业不集聚，那么其经贸活动总量不大，第三产业不够发达，其城市中心主要为城市的行政、文化、商业中心，难以形成功能齐全、设施配套的商务中心。
（二）商务中心的作用
1、商务中心是城市经济繁荣发展的动力
在城市发展过程中，抓住区域产业结构调整的机遇，及时规划设计商务中心，是城市“筑巢引凤”吸引总部经济进驻，提高城市在区域经济中的竞争力的重要途径。商务中心的建设与形成将使城市焕发新的活力。无论是老城区的产业升级改造，还是新建城区的拓展，都将使城市吸引新的投资，形成新的经济增长点。
2、商务中心是城市独特魅力之所在
商务中心是高层建筑最密集之地，也是政府投资公共设施最集中之地。只有多建一些高层或超高层建筑，才能最大集约化利用土地、市政交通等资源。而优美的现代化建筑环境，与高效率的交通、通信等市政设施能吸引更多商业资本与产业集中。随着企业经济实力增强，许多实力雄厚的企业会将商务中心的办公场所作为展示其经济实力和地位的重要手段。而现代服务业的迅速发展，特别是智力密集型服务性企业也会扩大在商务中心经营场所的需求。
3、商务中心是文化旅游的必经之地
商务中心是一个城市现代化的象征，也是城市经济繁荣的象征。同时，商务中心既是现代物质文明的象征，也是城市精神文明的载体，因此商务中心是一种文化产业。成功的商务中心会成为游客观光休闲旅游的必经之地。
七、规划原则
1 、整体设计，通盘规划
迎春南路商业街规划必须与城市总体规划、经济发展规划、商贸业发展规划相匹配；从桐庐经济发展及城市建设发展的趋势出发，综合考虑桐庐与杭州市、周边区域的差异与协同；合理配置商务、商贸业与其他服务业态，以整体的观念来对迎春南路的业态结构及网点布局进行系统性设计。
2、适度超前，便于实施
既要从实际出发，更要着眼于长远，充分考虑外部市场环境、城市建设和交通设施条件的变化，本地经济发展水平、产业结构、消费群体分布和购买力水平的变化趋势，从满足消费、引导消费和适应经济社会发展需要的高度，适度超前和较高标准地进行业态定位
与布局。并在力求高标准、高起点，产业规划与设施规划相结合的同时，注重可操作性和务实性，使之和桐庐的社会经济文化发展相吻合。
3、美化景观，兼顾效益
迎春南路是桐庐县的中轴线与入城口，是桐庐对外联系的重要节点与展示桐庐风貌的关键平台。因此，迎春南路商业街必须按高标准、高起点的要求规划与营销城市景观，对路牌广告、店头牌匾、建筑物灯光、霓虹灯、屋顶造型等方面都必须加以统一设计。同时，迎春南路的道路改造、立面装饰与配套设施布置必须与桐庐的经济发展的现实水平、投资业主的承受能力相适应。
4、项目带动，合力推进
一方面，要坚持项目建设高标准，按照“政府营造环境、市场配置资源”的要求，从实际出发，政府点题与客商点题相结合，以外力为主、内力为辅，把总体思路落实到具体项目上，走市场化运作的路子。另一方面，要坚持工作高效率，探索有效的项目推进机制，调动各方面的力量，改善政府服务，千方百计加快项目建设。
5、规划引导，市场调节
迎春南路商业街规划是对迎春南路在未来一段时期进行现代服务业投资、改造和发展的纲领性文件。但在现行社会主义市场经济体制条件下，市场对资源配置发展起着基础性作用，所以必须处理规划的调控功能与市场机制基础作用之间的关系。本规划对桐庐现代服务业的资源配置和经济发展有着原则性的指导和约束作用，但不能也不可能替代市场选择与配置的功能。
八、规划目标与战略定位
（一）总体目标
本次规划坚持以科学发展观与建设和谐社会的思想为指导，紧扣城市总体规划、“十一五”规划与迎春南路城市设计规划，围绕提高桐庐城市综合竞争力与城市品位、打造桐庐县城商务区的目标，按照中小城市商贸流通业的发展要求，通过5～8年时间的努力，把迎春南路打造为以高档零售商业为龙头、休闲服务业为支撑、现代商务服务为特色，兼具金融、展示与商务功能为一体，具有桐庐“门户”形象、浙西标志、省内有较高知名度的现代化都市景观商业街。通过建设一批商务楼宇、集聚一批企业总部、发展一批服务设施和中介机构、引进一批现代气息浓郁的商业店铺，积极推进业态创新、管理创新和技术创新，在迎春南路区块形成融合传统人文景观与现代化建筑、集商务与服务功能为一体、汇名店和名品为一身的现代商贸服务区块，并逐步成为超县域现代服务业的集聚区、区域企业总部的集聚区、人才科技资金等要素资源的集聚区。
其中：1～3年内，引进2～3家大中型商业企业和建成2～3个初具特色的商贸服务业集聚群落；用3～8年时间，努力建设空间布局合理、业态设施先进、服务功能体系完善、信息化程度高的新兴商贸服务街区。
（二）空间结构目标
根据桐庐现有商贸业空间格局，结合城市发展总体规划、“十一五”发展规划、其他重大项目发展规划的要求及城市化进程的影响，按照商贸业及现代服务业的一般发展规律与辐射范围、空间要求，合理安排迎春南路的空间格局，形成结构合理的现代商业街区体系。
（三）功能结构目标
按照商贸业态发展的规律，以结构优化、百业共生为目标，在零售业发展上，重点布局购物中心、大卖场和大中型超市等主力业态，合理配置专业店、专卖店、折扣店、便利店等辅助业态，兼顾发展餐饮、休闲、娱乐等网点；在现代服务业发展上，重点集聚金融、中介、文化创意等现代服务业态；在商务楼宇经济发展上，构建与区域经济特征相符合，充分体现区域经济发展特色，与现有骨干企业经营相匹配的相关服务业态，综合满足投资者、经营者、本地市民
与游客全方位的需求。
九、业态布局
（一）区段一（滨江路－桐庐中心广场北）
1、本区段主题
——江滨新区、精致生活
2、业态定位思路
本区段是迎春南路起始段，是承接老城区商贸零售业转移与升级的重要区段。目前，该区段基本形成了一定的商业氛围。主要大型商业设施有景文百货、方宜家电等，大润发拟于该区段开设大卖场，其它配套商贸网点也一般以满足居民日常生活为主，该区段是迎春南路集聚人气的重要区段，必须考虑消费者购物、休息及交通等需要。
3、消费群体定位
以本地消费群体为主，同时为桐庐周边区域消费者、外来务工人员、集团客户服务。
4、消费档次定位
中档、中档偏下商品为主。
5、业态规划方案
（1）鼓励业态
λ超市：中小型标准超市，便利店；
λ服装、鞋帽零售（中、低档）；
λ食品、饮料及烟草制品专门零售（要求店面装潢应与街区氛围相符）；
λ餐饮业（具有地方特色的知名品牌）：各种以正餐为主的酒楼、饭店、饭馆及其他用餐场所，各种以涮、烤为主的餐饮服务，风味特色小吃餐饮服务；
λ糕点、面包零售：固定摊点经营面包、糕点的零售活动，后店加工生产，前店销售，同时提供餐饮服务的面包店、糕点店；
λ文化、体育用品及器材专门零售：文具用品、体育用品零售，图书、报刊零售，音像制品及电子出版物零售；
λ钟表及眼镜零售；
λ洗染服务：干洗店；
λ药品零售；
λ化妆品及卫生用品零售；
λ洗浴服务：公共浴室；
λ理发及美容保健服务：理发服务，美容服务，减肥服务，皮肤保健护理服务，保健按摩服务；
λ纺织品及针织品零售：床上用纺织品零售，纺织品原料。
（2）限制业态
λ办公服务：电脑打字、录入、校对、打印服务，电脑排版、印制、装订服务，复印、传真、电话服务，名片印制、刻章服务，电脑喷绘、晒图服务，标志牌、铜牌的设计、制作服务。
λ大型超市、百货店；
λ土杂店：不鼓励再发展；
λ住宿业；
λ通信设备（非终端产品）零售；
λ电信业：固定电信服务，移动电信服务，其他电信服务。
（3）禁止业态
λ五金、家具及室内装修材料专门零售；
λ饮料批发：酒类批发；
λ机器、电动工具维修。
（4）主要网点布局
位于迎春南路与金堂山路交叉位置的大润发大卖场是本区段的核心商业网点，是未来桐庐市民日常购物的主要场所；在中心广场南北两侧区域，适当引入金融、通信等营业网点和品牌餐饮等服务设施；大润发大卖场以北临街商业宜发展中低端品牌服饰店、折扣店、便利店、餐饮店服务设施；考虑该区段可利用为公建设施的土地严重不足，着眼于“汽车时代”的发展趋势，为满足迎春南路动态与静态交通的需要，桐庐中心广场与大润发大卖场应设置城市公交站点与大型停车场所。
（二）区段二（桐庐中心广场南－320国道）
1、本区段主题
——商务新城、品质桐庐
2、业态定位思路
本区段是迎春南路商业街的核心与精华所在、是区段一的延续与升级。该区段房产建设基本成形，呈大框架、大纵深、大面积的格局，建筑物裙房比较适合中型购物中心、大型专业店经营，建筑物高层适合商务办公场所与宾馆、酒店经营。该区段定位的关键在于既能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，同时要让商务客户充分体验CBD级的现代商务服务。因此，应当集聚、合理搭配相似性与互补性的现代服务业态，同时满足消费者与商务客户的尊贵需求。
3、消费群体定位
以有一定消费能力的本地消费者、企事业单位的白领阶层，以及外地来桐庐商务旅游与休闲旅游的消费者为主。
4、消费档次定位
中档、中档偏上商品为主，重点引入国内一线品牌及部分国际品牌。
5、业态规划方案
（1）鼓励业态：
λ星级酒店；
λ购物中心、百货店；
λ精品服饰零售；
λ商业银行：国有独资商业银行，股份制银行，城市商业银行，农村合作银行等；
λ证券业：证券市场管理，证券经纪与交易，证券投资，证券分析与咨询；
λ保险业：人寿保险，非人寿保险，各类保险辅助服务（如保险代理、评估、监督、咨询等）；
λ数码旗舰店；
λ电子及通讯器材零售；
λ电信业：固定电信服务，移动电信服务，其他电信服务；
λ各类中介服务：旅行社，企业事务代理，规划设计，房地产中介，职业中介，科技中介；λ社会经济咨询：经济贸易咨询，投资、工商咨询，资信服务（企业、个人的资信、评估、评级等），企业、个人信用管理服务，企业管理咨询，企业策划、设计，公共关系服务，提供点子、创意服务，教育咨询（含出国留学咨询与中介服务），心理咨询，健康、福利、文化、体育、娱乐等咨询，其他未列明的社会经济咨询；
λ律师及相关的法律服务：法律咨询，专利、版权等知识产权的法律服务；
λ知识产权服务：专利转让与代理服务，商标转让与代理服务，软件的登记代理服务，工商登记代理服务，无形资产的评估服务，专利等无形资产的咨询与检索服务，其他知识产权认证、代理与转让服务；