【投标书】项目物业管理服务方案(标准范本)

[山水琨玉项目] 物业管理服务建议书

敬呈：成都山水置业有限公司

世邦魏理仕成都公司

二零零七年十一月

目录

第一章前言

第二章世邦魏理仕简介

第三章物业管理服务方案策划第四章世邦魏理仕质量管理体系第五章物业管理服务方式及酬金第六章为何选择世邦魏理仕

第一章

前言

前言

本建议书系世邦魏理仕专门为成都[山水琨玉项目]而编制。

[山水琨玉项目] 是成都山水置业有限公司即将投资兴建的复合型住宅物业项目，地处成都市中心区域，地理位置优越，具有良好的区位价值和增值潜力，堪称未来成都市地标性建筑物。

承蒙贵公司邀约，世邦魏理仕荣幸获得此次提供物业管理服务建议的机会。我们根据所提供之相关参考资料及数据，经分析研究之后，特编制了本《[山水琨玉项目]物业管理服务建议书》。

世邦魏理仕将视[山水琨玉项目]为重点项目，并将委派精干的队伍参与此项目之物业顾问服务工作。与此同时，世邦魏理仕热切期望以本项目为起点，与成都山水置业有限公司成为长期之合作伙伴。

世邦魏理仕期望本建议书所涉及到的内容，能有助于贵公司对项目的物业管理实施与发展方面的规划和选择，更希望能够在未来有机会与成都山水置业有限公司携手合作，通过共同努力，使[山水琨玉项目]运营获得最大成功。

第二章

世邦魏理仕简介

一．公司简介

世界顶级品牌“世邦魏理仕”由CB Commercial与REILtd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕”在1773年成立于英国伦敦。目前拥有二百多年房地产服务经验的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一，同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台，成为《财富》杂志2005年全球千强中唯一入选的物业综合服务公司。

2006年12月8日，世邦魏理仕有限公司（纽约证券交易所代号：CBG）进驻标准普尔指数500强（S&P 500 Index）行列, 该指数代表了美国经济中主要行业领先企业的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司。

2007年3月，美国《商业周刊》公布的年度商业周刊50强（Buseness Week,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入选，排名第16位。

世邦魏理仕总部设在洛杉矶，是美国纽约联交所的上市公司，目前在50多个国家拥有超过24,000名员工（未包括约5,000名来自联营公司的员工），建有超过300个的办事处。世邦魏理仕亚洲区网络包括香港、上海、北京、

成都、天津、广州、台北、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、菲律宾、泰国及越南等40个办事处。

目前，世邦魏理仕负责的物业租售的交易量超过1,660亿美元，管理的商用物业及企业设施超过16亿平方英尺，《财富》杂志百强企业中约85%的公司为世邦魏理仕的客户（根据世邦魏理仕和TCC的合并统计数字)，凸现出世邦魏理仕在全球市场的巨大影响力。

世邦魏理仕于1978年在香港发展。凭着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高其在市场中的地位及声望。无可否认，以多年的宝贵经验、优良传统及基础，世邦魏理仕已成为一间既熟

悉中国房地产发展状况，又能提供个性化及全面性综合服务的专业化国际机构。

世邦魏理仕通过覆盖全球性的作业网络，使其在资产服务方面之优势得到了充分地发挥，对于提升所服务物业项目的知名度，实现物业保值和增值有很大帮助。现在，世邦魏理仕是在中国大陆地区管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，与众多最具实力的物业开发单位和物业管理单位实现了卓有成效的合作。

亚洲区服务范围：

世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力于满足客户在房地产方面的服务需求，配合其整体业务指标，在瞬息万变的市场上寻求突破，这是我们与客户建立长久关系的基本原则。世邦魏理仕希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面的房地产服务，基本服务方向包括：

资产服务：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令他们主要物业资产与整体业务策略相匹配。我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、租务管理、项目及建筑管理、技术服务、风险管理、能源采购管理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。

策略发展顾问：我们将提供卓越的房地产策划方案，帮助客户提升长远的业绩，为业主、开发单位、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，例如初期及执行阶段的物业发展建议等。

策略顾问会与本地市场其他专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关项目发展、营销及管理等重要趋向和目标。

住宅项目营销：这是我们在亚洲最成功的服务项目之一，相关团队在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识和经验，可以就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、发展及项目营销咨询、海外营销及为买家提供的售后服务，如租赁、租赁管理及租用汇款等。

住宅租务及咨询服务：作为一家提供一站式服务的供应商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，为他们提供全面服务。同时亦为开发单位的项目提供出租服务。我们为企业客户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。住宅服务部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外，还为业主提供策略性的市场意见。我们的成功基

于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各地区提供一致性服务。

办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。世邦魏理仕与客户一同努力，发展并实行立足市场的商业策略。我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议，将客户的资产价值提升到最高。对于拥有空置商业单位或想为项目寻找主要项目的客户，我们同时提供专业的意见，独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。这项服务不附带利益冲突，并确保绝对安全及保密。

商铺服务：主要致力于为零售商及业主提供最为独到的零售咨询和市场推广服务。凭借遍布全球的服务网络，我们的专业团队对于市中心及市郊各类零售物业都有研究，能充分代表零售商与业主以至物业买卖双方的利益，提供全面而连贯的房地产服务，包括市场调查咨询、定位、商场招商，投资以及资产管理服务。

投资服务：世邦魏理仕被视为投资销售市场的领导者，其投资服务部专门为第三方业主处置及收购开发项目和收益型商业物业，帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场，同时通过加快资产交易的流程，确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的服务，同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资机会。通过协调世邦魏理仕在全球网络，我们可以针对客户不同投资策略提供区域和本地化的投资机会。

跨国机构投资服务：本部门是我们投资环球企业物业的一部分，专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产开发单位提供服务。亚洲区跨国机构投资服务部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手，凭借强有力的环球平台，服务于期望投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。我们的业绩又来自于客户对我们专业投资建议的长期信赖，享受到长远的资产增值。跨国机构投资服务部的成员担当咨询者、顾问及中介

人的角色，从国际、国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。作为一间服务完善的公司，跨国机构投资服务部提供市场走势的建议，加上创新独到的投资策略，为客户找出制胜的把握，开创与众不同的未来。

环球研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类别，并以独到的见解和必要的监察工具，从历史与预测两方面追测市场发展趋势，为客户提供一系列技术准确的数据和研究服务。此外，我们还能提供市场预估和表现基准以及策略性的建议服务。

环球跨国企业服务：在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案，策略性满足企业、政府及机构客户职业性房地产的需求。我们无可匹敌的咨询服务、外判及交易管理平台结合多行业知识及环球服务，为客户减低运营及占用成本，以增强生产力，并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。

环球物业设施管理：为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理服务，提供最高水平的客户服务，让客户能专注核

心业务。我们财务主导方针具信心保证，提供领先科技平台，让我们能够管理客户的非核心的后勤支持及必需的物业设施服务。负责环球物业设施管理的专业人员会与客户共同确定策略性的设施管理方案，针对提升价值及提供全面的投资组合智慧，提供无忧的方案。

估价及咨询服务：为确保建议内含的理念切合客户的业务目标，估价咨询部提供独立、准确、可靠和及时的估价及建议，为房地产交易或融资提供关键性服务。我们透过累计、分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。我们的估价及咨询在业内居于领先水平，我们专业的评估师能为客户提供国际化水准的估价服务，服务范围包括资本市场及市场估价、企业及投资组合估价、按揭估价、财务状况分析等。

二、世邦魏理仕资产管理主要架构

1、世邦魏理仕大中华区资产管理架构

2、世邦魏理仕大中华区办公地点（中国内地及香港地区）

3、世邦魏理仕成都资产管理部服务架构

三、世邦魏理仕公司资质

1、物业管理资质等级

2005年获得国家物业管理一级资质

2、ISO9001国际认证

世邦魏理仕凭着多年宝贵的经验、

优良的传统及专业的技术，已成

为一间能提供全面综合性服务的

专业国际品牌公司，且于2002年

在香港获得ISO9001国际认证。

四、世邦魏理仕管理优势

1、历史悠久，经验丰富

全球最大及历史最悠久的专业物业顾问公司之一，

也是中国管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，并且拥有壹级物业管理企业资质等级。

世邦魏理仕将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验，积极协助和配合合作伙伴进行管理服务工作。

2、全球网络系统

世邦魏理仕拥有全球性的客户资源网络，长期合作伙伴均为国际知名的大型企业，如“IBM”、“波音”、“琼森”、“诺基亚”等等，将为项目引入具影响力的合作伙伴及客户，扩大项目的经济及社会效益。

3、科技资源在物业的应用

世邦魏理仕在高科技发展领域居于同业的前端，最具有规划建议及管理应用新型智能化物业的实力，世邦魏理仕所拥有的高科技人才及技术支持是其它同类公司无法比拟的。而且