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XX现代公铁物流园项目建议书

成都XXX企业管理有限公司

二零二零年二月

目录

一、项目总论 (3)

二、项目背景 (3)

2.1 宏观经济背景 (3)

2.2 企业背景 (9)

2.3 项目建设必要性 (10)

三、项目定位与规划 (11)

3.1 项目选址 (11)

3.2 项目定位 (13)

3.3 功能规划 (14)

四、投资效益分析 (17)

4.1 投资估算 (17)

4.2 效益分析 (18)

五、实施建议 (20)

一、项目总论

（1）项目名称：XX现代公铁物流园

（2）项目地址：位于XXXXXXXXX。

（3）投资规模：总投资约XXX亿元（不含土地租赁费）。

（4）合作模式：土地租赁合作、专用线业务合作，我方投资地面软硬件设施。（5）用地规模：约XXXX亩（部分用地为即有铁路线与仓储设施）。

（6）经营业务：开展商品车、集装箱、化肥、粮食、建材等大宗物资的公铁到发、仓储分拨业务，以及电商快递、城市配送等相关物流服务。

（7）发展方向：项目计划两大方向。第一，依托园区开展大宗物资现代公铁到发及仓储业务，促进企业降本增效，推动当地物流产业发展；第二，依托通道网络及产业链整合能力在XX落地大宗现货交易平台项目，助力当地枢纽经济发展。

二、项目背景

2.1 宏观经济背景

(1) 济南都市圈经济的建设为XX经济发展提供新的发契机

2018年山东省印发《山东半岛城市群发展规划（2016-2030）》，规划明确要做优做强济南都市圈和青岛都市圈，支持济南，青岛建设国家中心城市。对济南，将提升省会城市首位度。推进与周边淄博、泰安、莱芜、德州、聊城等城市协同发展，高水平规划建设国家新旧动能转换先行区；实施北跨东延、携河发展、打造全国重要的区域性经济中心、金融中心、物流中心、科技创新中心。济南都市圈，地处山东省中西部，承东启西，在山东区域经济中有很重要的地位。规划指出，济南都市圈由济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城6市及滨州市邹平县构成，2020年总人口达到3200万人，其中城镇人口达到2100万人，地区生产总值达到３.5万亿元左右，年均增长９％左右，人均地区生产总值达到１０万元左右。济南都市圈区位条件优越、交通发达、目前已形成“一小时经济圈”，2019

年济南都市圈GDP已近3万亿，发展势头迅猛。

都市圈采取政府引导、吸纳社会资本、市场化运作的方式，设立100亿元省会城市群经济圈投资基金，重点投向重大基础设施、产业转型升级、节能环保、社会事业，交通物流等领域。形成两条产业聚集带，即滨淄济聊产业带和德济泰莱产业带，成为支撑都市圈发展的“十”字形发展轴。XX位于发展轴中心地带，其区位优势明显，为当地经济发展，特别是枢纽物流经济圈发展提供了巨大契机。

图1：省会城市群经济圈发展布局图

（2）XX地区优势凸显，经济快速发展。

XX处于省会城市群经济圈和西部经济隆起带战略的交集区，临近黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区；处于京津冀经济圈、长江三角经济圈、苏杭产业聚集地、武汉城市圈的中间位置，市场潜力巨大，随着这些地区的蓬勃扩张，XX必将成为商家竞争、世人瞩目的商业新城。

XX境内交通密集度在全国县市领先，有4条铁路、4条高速公路、5条国省道和8个高速出入口，20分钟到济南市区和济南西客站，30分钟到济南遥墙国际机场；设有济南—XX4条城际公交，4座黄河大桥与济南相连，石济客专XX 站通车运营，是济南一小时生活圈的重要节点城市。

以XX为中心，300公里半径内有青岛、太原、郑州、石家庄、天津、北京等近百个大中小城市，周边市场消费人群3亿多，是中国北方重要的密集消费区，是最具活力的经济成长带、产业聚集区、创新示范区。

图2：XX区位交通示意图

2019年全县地区生产总值为477.17亿元，同比增长7.2%(2018年生产总值为445.14亿元)，增速平稳，继续保持在全市领先位置，增速处于中高速合理区间。农业生产形势良好，农村经济发展稳定，农业和农村经济继续保持良好的发展态势。全县预计实现农林牧渔业总产值101.1亿元，同比增长3.8%。加快推动工业转型发展，着力优化调整工业结构，工业经济运行总体稳定。全县预计完成规模以上工业总产值399亿元，同比增长4.1%，预计实现规模以上工业增加值123亿元，同比增长6%。不断加大招商引资力度，狠抓项目投资落地建设工作，取得了明显成效。截至12月底，全县规模以上固定资产投资项目达到345个，其中，总投资过亿元的重大项目151个，预计完成投资额186亿元。 2019年1-11月货运量为：1018.7万吨，同比增涨2.5%，物流需求旺盛。

表1：2019年1-11月主要工业产品产量表

注：以上数据来源于XX县2019年11月份统计月报

(3) “公转铁、散改集”是国家调整运输结构、打赢蓝天保卫战的重大战略。山东省为加快物流业发展，多措并举，积极营造物流业发展的良好环境。

随着我国经济发展进入新时期，环境保护问题已经被提升到新的高度，物流领域长期依赖公路运输的问题日益凸显。2018年，国务院相继印发《推进运输结构调整三年行动计划（2018－2020年）》、《打赢蓝天保卫战三年行动计划》，要求到2020年，铁路、水路承担的大宗货物运输量要显著提高，全国铁路货运量比2017年增长30%；同时大力鼓励多式联运提速升级，要求全国多式联运货运量年均增长达到20%，重点推进具有多式联运功能的物流园区等货运枢纽建设。

2018年，山东省政府发布《山东省综合交通网中长期发展规划（2018-2035年）》，加快建成全国性的综合交通枢纽，为山东物流业发展提供保障，同时在推进物流业降本增效、推动运输结构优化和调整、加强物流标准化建设、加快培育冷链物流龙头企业、推动多式联运发展等方面的政策密集发布。早在2015年颁布的《山东省物流业转型升级实施方案（2015—2020年）》对相应物流产业指标

就做出了具体要求，如下表所示。另外，各地市结合各自实际，出台相关配套政策，为加快物流产业的发展提供了优良的政策环境。

表2：《山东省物流业转型升级实施方案（2015—2020年）》中的要求：

注：以上数据来源于山东省物流业转型升级实施方案（2015—2020年）

(4) XX物流产业发展事态良好，布局全国网络，大力推行“公转铁”

XX县把加快发展现代物流业作为支撑全县经济发展的基础性、战略性产业来抓，积极引导传统物流仓储行业向智能化、标准化、信息化转型升级，融入省会物流产业链，打造全国区域性物流中心，构建覆盖全省、辐射全国的大物流体系。XX县先后建成盖世冠威、普洛斯、宏运通、省会物理园等十大物流基地，明确定位打造国家一级物流节点城市(济南)核心区、辐射华北区域综合性物流产业集聚区和全省最大的网仓集聚区。目前，全县物流仓储面积达到100多万平方米，各类物流企业发展到94家，快递物流分设机构和营业部31家，初步形成了公路港、铁路港、国际陆港、空港“四位一体”的物流发展格局。XX县加速培育智慧物流，推动产业转型升级，进一步整合物流资源、降低制造业成本、聚集物流业税源，实现集约化高效发展，吸引更多总部型优质客户入驻园区经营发展。

为优化运输结构，XX县大力推进“公转铁”，实现产业降本增效和环境改善双赢。不断推动物流园区提档升级，以中高端、体系化、集约式服务为目标，引导济铁省会物流园区，加快转型升级和提质增效，补齐短板，健全功能，开展增值服务，提升物流园区服务管理水平。2019年4月23日，日照港分别与济铁物流园和鲁北煤炭储备基地签订战略合作协议；6月14日，青岛港与济铁物流园、

宏运通国际物流签订战略合作协议，共同打造“青岛港德州（XX）港区”，为XX物流“公转铁”再添新动能。物流专家表示，要解决海港到仓配“最后一公里”要通过铁路来解决，济铁XX物流园在鲁西北具备无可比拟的区位交通优势和大宗货物集结分拨能力，将在XX物流产业发展中起到重要作用。公转铁、散改集的物流运输结构调整将极大地促进大宗物资运输向铁路转移，对公铁联运等多式联运物流枢纽建设提出了更高要求；建设山东XX现代公铁物流园区对优化企业物流运输结构、完善地区铁路集疏运体系、防治环境污染等方面都具有十分积极的意义。

(5) 省会物流园承载了各级领导的期望和重托，面对更多机遇和挑战，急需转型升级

济铁省会物流园项目作为全国一级物流节点园区，贯穿东西、连接南北。项目的落户，寄托了铁总、山东省市领导及济南路局各级领导的期望和重托。XX 县该项目列为“一号工程”，累计投入4.5亿元。规划设计有铁路货运作业区、多式联运区、公路物流港、汽车后市场产业园等四大功能区，期望成本为鲁西北最大的多式联运商贸铁路物流基地，辐射华北、华中、东北三大地区。园区内预计建成到发线6条，预留1条，有效长1050m。根据运量需求，设煤炭专用线、石化专用线、集装箱专用线、笨大货物专用线、成件包装专用线、小汽车专用线、海关监管作业区等。据多方考证，济铁省会物流园目前运营业态较为单一，大面积的土地未开发，处于闲置状态，未能到达规划设计产能和发挥预期功能作用。目前仅有三条专用线在运作，涉及业务为：商品车，集装箱，煤炭业务，年到发量为50万吨。园区发展空间还有很大潜力可以挖掘，需注入新鲜血液，从体制上改变，从市场角度出发，拓展新类型的业务和引入新的管理模式，转型升级。从而有利于重新整合铁路货运资源，推动铁路货运向集约化、直达化、信息化、物流化发展；促进优化产业布局，推进相关产业发展壮大，拉动XX县经济发展，助力地区物流业蓬勃发展。

2.2 企业背景

成都XXX企业管理有限公司是一家专业从事公铁物流园投资、开发和运营管理的物流平台型、网络化、集团化经营企业，是国内领先的公铁水多式联运综合物流服务商，专注于大宗物资集成物流服务，为客户提供铁路及港口多式联运到发、装卸、仓储配送、集散分拨、金融监管等综合服务。目前，公司采取集团化管理，旗下已建成运营园区包括XXXXXX物流园、XXXXXX现代公铁物流园、XXXXXX 国际物流港，正在筹建湖北武汉公铁物流园、河北沧州黄骅港公铁物流园、珠海港公铁物流园等项目。

图3：已建成园区、港口及综合资源示意图

表3：XXX旗下公铁物流园

XXX企业具有在公铁物流园投资、建设、运营等方面多年的资源积累优势，专注于公铁物流园的高效运营，具有在园区规划、成本管控、物流效率、集成服务等多方面的成功实践经验。企业先后与XXXXXXXXXXXX等大型企业形成了长期战略伙伴关系，具备为XX现代公铁物流园聚集大宗物资物流、汽车物流等产业链资源能力。并可以融合公司物流生态资源即共享集装箱、供应链金融、共享物流园网络、铁路合作商等资源助力XX物流园区发展，快速建成规模化的公铁集疏运体系与产业生态聚集区，有力促进XX物流产业蓬勃发展。

2.3 项目建设必要性

(1) 有利于省会物流园转型升级，从单一业务向多元化发展

为响应XX县打造全国区域性物流中心，构建覆盖全省、辐射全国的大物流体系的号召，作为XX为数不多的公铁物流园区，省会物流园任重道远。从XX物流产业当前发展的方向和要求来看，省会物流园转型升级，即XX现代公铁物流园的建设是XX实现物流产业现代化、综合化、国际化、枢纽化的重要助推器和引擎。一方面，现代公铁物流园的建设可以聚集国内外的汽车产品，极大丰富园区的货物类型，优化货运结构，提高货运量；另一方面，建设现代公铁物流园可以有效聚集各类大宗物资产业链和服务链，形成大宗物资交易枢纽，从而衍生新业务类型，使园区向多元化业态发展。

(2) 有利于降低社会物流成本

为优化运输结构，实现产业降本增效和环境改善双赢，XX县大力推进“公转铁”，现代公铁物流园的建设可不断推动物流园区提档升级，以中高端、体系化、集约式服务为目标，通过公路转铁路运输，多式联运，35T共享敞顶集装箱的使用，高效物流管理及流通模式创新，预计能降低大中型生产及流通企业10%~20%物流成本（如大宗煤炭、矿产、建材等物料采取集装箱公铁物流，并提高集装箱专列规模化组织能力，降本增效）。

(3) 有利于绿色物流推广，促进节能减排

项目响应国家“公转铁、散改集”要求，推动大宗散货公路运输转铁路运输，采取集装箱多式联运；园区场站内应用低能耗或新能源短驳工具，铁路到发转运规划设计集装箱、皮带或管道方式。预计能减少传统公路运输50%~70%的能耗及碳排放量，并减少道路破坏、粉尘及噪音污染。

(4) 有利于XX枢纽经济的发展，改善招商引资环境。

从单一物流服务升级到多功能多业态，促进XX经济良性发展。项目商品车物流分拨中心、大宗物资物流分拨中心等的建设，有利于政府与企业共同探索园区由单一物流节点向物流枢纽经济转型发展，依托物流枢纽发展大宗商品交易中心以及汽车相关产业，吸引更多企业投资。

三、项目定位与规划

3.1 项目选址

项目位于山东省德州市XX县济铁省会物流园区内，期望与山东济铁省会物流有限公司合作，租用其空闲土地，一条铁路专用线及两座站台库，初步选址规模为665亩。园区位于XX县金能大道与齐众大道交汇处，临近青银高速、京台高速及晏城火车站，周边大型生产型企业众多，物流需求旺盛，区位优势明显。该地块土地性质为：物流用地，符合项目开发要求。周边配套较完善，便于项目

日常运作。

图4：项目区位示意图

图5：项目拟规划示意图

3.2 项目定位

(1) 发展定位：XX现代公铁物流园

物流园立足济南省会经济圈与“十”字形发展轴区位、交通优势，积极响应XX建设现代化综合服务港的发展战略，践行国家“公转铁、散改集、多式联运”的物流结构调整要求，依托公司在公铁物流枢纽、大宗商品物流、商品车物流等方面的经营优势与产业资源，打造“一园两核”即以商品车物流、公铁联运为核心的综合型物流园区，助力XX集疏运公共物流体系建设、助推XX公铁物流园向多元化物流园区发展，为XX物流的长远发展贡献力量。

(2) 发展目标

①建成XX公铁联运中心；

②建成XXX汽车区域分拨中心；

③建成大宗物资分拨中心；

④建成大宗物资交易平台。

(3) 发展规划

项目拟用1-3年的时间完成基础建设和运营，主要运作基础物流业务，含盖商品车、集装箱、大宗物资的到发储运业务，积累各类客户资源，同时引入大宗

物资交易平台；第3-5年，为运营提质阶段，在保障基础物流运作的前提下，着重运作大宗物资交易平台建设和运营，使园区向多元化业态发展；第5-10年，为多元化发展阶段，形成集公铁多式联运中心、大宗物资物流中心、商品车物流中心、供应链金融服务中心等功能于一体的现代化公铁物流园，立足XX，服务济南，辐射山东半岛，最终融入全国网络，形成产业联动。

（4）运营规模

①园区年集装箱物流处理量在3万箱以上

②园区商品车年周转量在10万辆以上

③园区年发货量100万吨以上

3.3 功能规划

（1）功能体系

园区总占地面积约XXXXXX亩，总建筑面积约XXXX万平米；通过XXXXXX专用线一条和部分空闲土地，规划设计、建设、运营XXXX万余平米仓储设施（其中2#标准库22721.99平米，3#、4#、5#库均为戊类高台库，单库面积36187.43平米，合计面积131284.28平米），以及26万平米货场设施，并投入相关的装卸作业设备，建设铁路作业区、商品车物流中心、大宗物资物流区等三大功能区。用于开展商品车、集装箱，化肥，建材等产品的到发业务，以及电商快递、城市配送分拨中心等相关物流综合服务。

图6：山东XX现代公铁物流园布局及建筑指标

紧扣省会物流园的总体定位，项目重点打造铁路作业区、商品车物流中心、大宗物资物流区三大功能区。

表4：项目功能规划表

（2）规划布局图样展示

图7：XX现代公铁物流园功能布局规划图

图8：XX现代公铁物流园规划鸟瞰图

图9：三大功能区示意图

四、投资效益分析

4.1 投资估算

项目投资主要包括基础设施建设、设施设备配置等其他费用。总投资约3.5亿元（不含土地租赁费）

(1)投资估算

基础设施建设内容主要包括2#标准库，3#4#5#高台库，仓库水、电、消防、监控，露天堆场作业区及道路，照明、监控，仓库规划设计，货场规划设计，监理、审计等。

表5：投资估算表

(2) 设施设备配置

设施设备包括平板拖车、平板拖头、3T合力叉车、钢制托盘、商品车作业平台、正面吊、龙门吊。

表6：设施设备配置估算表

4.2 效益分析

(1) 综合经济效益

①收入估算

园区预计总投资约3.5亿元，年运营收入约8590万元，年均创造税收约1159万元。

表7：营收预估表

②成本估算

项目成本主要包括土地租金、人力成本、铁路代维费、资金成本、折旧费、装卸成本、运营成本、保险成本。

表8：成本估算表

③税收估算

表9：税收预估表

④利润估算

利润=收入-成本-税费，即：利润=8590-5782.5-1159=1648.5万元

园区每年从事基础物流业务可获利1648.5万元。

(2) 社会效益分析

①提高地区产业竞争力

项目有利于XX济铁物流园区的多元化、规模化与创新发展，并不断提升XX 物流产业的服务、辐射能力。项目商品车物流分拨中心、农资化肥物流分拨中心等的建设，有利于政府与企业共同探索园区由单一物流节点向物流枢纽经济转型发展。园区合理的功能布局、现代化的园区形象，将极大提升XX的对外城市形象，为XX县招商引资、获取市场竞争优势、提升产业竞争力。

②提升当地就业机率

物流产业是劳动密集型产业，需要的人才是多层次的，通过吸引并带动相关产业链各种资源入驻发展，大量吸收各类人员的就业。项目基础设施建设本身就可以增加上百个就业机会，建成运营后，从相关关联产业来看，本项目带动当地运输、餐饮、装卸、物流设施设备销售、维修等众多就业机会，可直接间接吸纳就业人数约500人，具有良好的社会经济效益。

③间接带动税收增加

园区多元化发展，可从单一物流节点向物流枢纽经济转型发展，如依托物流枢纽发展大宗商品交易中心。它将降低经营成本并能帮助企业与客户、供货商以及合作伙伴建立更为密切的合作关系，能够在增加收入的同时建立起客户忠诚度，通过提高订单处理效率得以降低成本。商品交易中心交易金额可高达上千亿元，可为当地政府创造近亿元的税收收入。

五、实施建议

本项目建设具有占地规模小、投资回报周期长、社会效益好等特点，需要政府层面的大力扶持，为促进本项目健康发展，需相关部门在以下政策方面给予相应保障支持：

（1）落实用地指标

目前，项目基本条件已成熟，但土地使用问题一直未落实，导致项目无法推