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凤龙湾别墅样板区及花园公寓区

方案设计任务书

一、设计范围

1、别墅样板区样板房建筑单体（高尔夫别墅及城堡别墅样板房）及总图

2、花园公寓区建筑单体及总图

二、设计背景

凤龙湾国际文化旅游生态城是由丹彤集团投资开发的大型旅游房地产项目，地处云南寻甸县，区域内具备山林、水库等丰富的旅游资源。一期项目包含中心花园广场、五星级酒店、SPA 会所、城堡商业街、高尔夫别墅及花园公寓等。

别墅样板区拟建设独栋高尔夫别墅样板房和城堡别墅样板房，后期可兼容酒店度假屋及温泉SPA配套用房功能。建筑整体上延续片区欧式风格，传承文艺复兴人类生存价值和人文精神主张。在建筑外观和社区文化主题上，形成独特的、高贵的建筑品味；并且以欧陆风情建筑为蓝本，在建筑外立面、植物、河景、湖景、水景、园林、雕塑等方面均采用较为统一的风格，拟将其打造成高品质别墅样板展示区。

花园公寓区拟作为项目首期推出的销售产品，以别墅的品质，度假公寓的户型为卖点，以售后返租的形式作为酒店客房经营，

成为整个核心区度假小镇的居住组团，与相邻的小镇商业街部分形成有机结合，共同构建一个流露着浓郁异域风情的旅居小镇。

三、设计依据

1、国家和地方相关规范、规定和标准；

2、建筑地块及布局依据凤龙湾国际文化旅游生态城启动区

规划及总平图；

3、甲方提供的设计任务书及相关产品研究及设计建议；

4、

四、设计要求

1、总则

1)了解项目策划背景，清晰片区风格愿景，清楚设计最终所追

求的设计效果。

2)明确产品的使用功能，首先样板区是作为高尔夫别墅和城堡

的样板区，根据甲方提供产品研究明确产品的度假产品特性，尽可能满足功能需求；其次样板区后期与SPA会所形成互动，作为SPA中心的度假配套使用，动线设计考虑兼顾与SPA中心的通达功能。

2、别墅样板区设计细则

1)建筑布置：总平面布置4栋独栋别墅样板房和1栋城堡别墅

样板房，不考虑上轮提报中销售中心建筑，样板房排布顺序

再根据销售动线及景观营造另行思考；同意上轮样板区排布兼顾多方向视觉及景观通道营造，SPA用地预留酒店配套泡池及接待中心即可。

2)道路布置：以规划营销中心和花园广场为起点形成看房动线

和游客动线两条线路，使样板区与营销中心、花园广场、巡游大道串联起来，同时道路应结合景观进行设计，其中看房动线可供使用电瓶车。

3)建筑风格：以上轮提供西班牙风格、地中海及托斯卡纳风格

为方向，但立面颜色需趋于一致，不出现强烈反差，城堡别墅需添加欧陆城堡标志性元素，体现其城堡主题。

4)市场定位：为度假型而非居家型别墅。小户型客户主要需求

为投资，大户型客户需求为度假居住兼顾投资，超大户型以企业活动为主要需求，设计应根据不同需求设计功能，同时设计应体现可操作附加值的营造，而获得较高价值凝结，提升“产业”的特征。

5)建筑指标参考

㎡

6)人流动线参考

3、花园公寓区设计细则

1)建筑布置：因地制宜，不拘泥于原有规划，不局限建筑形式，

可根据不同地形、景观可以布置层数、体量、朝向不一的建筑，容积率在1左右，保证可销售面积。

2)道路布置：是一个整体的居住社区，需要有规范的出入口及

社区道路，与作为社区管理用房的SPA接待中心对接，方便入住及管理，道路结合景观设计。

3)建筑风格：以上轮提供地中海建筑风格为基础，营造错落的、

多露台的个性化度假社区，不局限单栋建筑体量，但在元素的使用上要与相邻的城堡主题小镇相协调。

4)市场定位：为售后返租产品，处于初期开发阶段，在配套优

势不明显的情况下，控制开发成本及单套面积，以较低总价实现产品的快速去化。

5)产品差异：以低层建筑形态与普通酒店式公寓形成区隔，设

计中以露台、庭院、门廊、观景阳台等别墅元素增强项目的度假品质，在建筑中考虑湖景、森林景观、小镇景观及自造景观的综合应用，并考虑与火车站、游船码头、亲水木栈道的便利连接，以片区旅游度假项目增强产品附加值。

6)建筑指标参考

类别计容面积

实际使用面

积

套数比

户型设计一居室60—80㎡60—80㎡80%左右4种以上二居室

80—100

㎡

80—140㎡20%左右

2种以上

五、设计深度要求

1、设计前应仔细研究甲方提供规划、策划资料，清楚设计有

关的基本条件，收集必要的设计基础资料，认真分析相关文件的基础上，再对现场进行实地踏勘。若牵涉到与其他专业有冲突的地方，应急时与甲方专项人员取得联系，得以解决。

2、设计内容应真实、准确地反应设计特点，全面完整的表达

方案设计意图，提供两套方案，由甲方选择一套进行深化修改。

云南丹彤集团房地产开发有限公司

2014年6月