保利国防主题公园投资简析

保利国防公园投资分析

一、主题公园行业基本情况

（一）行业定义

主题公园是一种以游乐为目标的模拟景观的呈现，它的最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引游客。园内所有的建筑色彩、造型、植被、游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特质和游园的线索。

（二）行业概述

主题公园从前期的设计到运营主要经历三个阶段：创意设计、主题项目研发生产和建设、运营管理。

创意设计：主题公园的“主题”是创造性构想的智慧结晶，是公园可持续经营的基础。为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求，必须围绕这一“主题”展开多样化的创意策划，通过研究和各种技术手段将“创意”转化为现实的旅游环境和娱乐氛围，为游客提供虚拟的景观环境，让游客在参与其中后获得特别的感受和体验。创意设计是主题公园的核心，是主题公园投资与经营的第一阶段。

主题项目研发生产与建设：主题公园拥有创意设计后，即进入第二阶段—主题项目研发生产与建设。该阶段需要以创意设计成果为依据，进行相应的主题项目的研发生

产或者采购、工程设计及建筑施工、游乐设施生产及采购，保证游客能够充分体验主题的内涵。

主题公园的运营管理：运营管理是主题公园可持续发展的重要保障，必须要有一套独特的、成熟的、专业的管理方法以保证规模巨大、体系复杂的园区经营和管理。科学合理的经营管理应立足于旅游市场需求，充分借鉴国内外成功主题公园及相关行业管理经验，创建科学的经营理念、经营机制、经营方式、组织管理及市场开发等全方位的经营策略，是主题公园发展壮大的力量源泉和可持续发展的坚实基础。

（三）行业分类

根据旅游体验类型，主题公园可分为情境模拟类（文化科技）、游乐类、景观类、动物园类和民俗风情类等五大类。

国防主题公园应属于情景模拟类，目前国内尚无运作较为成熟的标杆性园区。

（四）我国主题公园发展历程

我国的主题公园诞生于20世纪80年代。上世纪80年代的大观园、西游记宫是我国主题公园的雏形，主要特征是利用影视拍摄场景二次开发形成，再现了传统的文化和故事情节。以1989年8月建成开园的深圳华侨城“锦绣中华”旅游微缩景区为代表，它是我国主题公园建设史上的里程碑，标志着国内诞生了真正主题意义的主题公园。我国主题公园开始注重用鲜明的主题来突显自身的特色，主题概念清晰，在园区的设计、旅游路线设定以及娱乐项目的选择等方面都开始切合公园的主题，具体类型有微缩景观类、民俗风情类和动物园类。随后建设的主题公园更加凸显主题的多样化。情景模拟类（文化科技类）主题公园是近年来兴起的新的主题公园形式，主题公园也不再仅仅满足于游客的视觉享受，而且更加注重游客参与性、交互性和体验性。

（五）国内主要主题公园企业和市场竞争格局

根据《外商投资产业指导目录》，大型主题公园的建设和运营被列入我国限制外商投资产业目录。因此除了迪士尼在上海的主题公园外，目前国内主题公园运营的参与者均是本土企业。主题公园作为旅游业的重要组成部分，在我国旅游业持续发展、旅游消费持续升级及游客对主题

公园的偏好不断增强的情况下，我国主题公园市场不断扩大，并造就了一批本土主题公园品牌和公司，形成了华侨城集团、长隆集团、海昌集团、宋城演艺、华强文化等多家主题公园运营公司并存发展的局面。

华侨城集团：国内规模最大主题公园运营商，核心优势为“旅游+ 地产”。华侨城集团旗下拥有“锦绣中华”、“世界之窗”、“欢乐谷”三大主题公园品牌，为世界第4大主题公园集团，规模亚洲第1，2015年华侨城主题公园接待游客超过3,300万人次，同比增长7.42%，近五年客流量年复合增长率为10.5%，2015年营业收入达到322.36亿元，其中旅游综合收入123.20亿元。华侨城作为主题公园项目与房地产项目关联开发的发展的典型企业，未来将凭借“旅游+地产”的核心竞争优势，转型“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”补偿模式的双驱动创新发展模式，持续异地复制欢乐谷项目、推广PPP 模式的城镇化项目和大力推进轻资产模式的咨询和管理输出业务。

宋城集团：文化演艺巨头，线下演艺快速扩张，互联网生态布局全面。宋城集团旗下拥有杭州宋城旅游区、三亚宋城旅游区、丽江宋城旅游区、九寨宋城旅游区等十个旅游区、三十座主题公园，《宋城千古情》、《三亚千古情》、《丽江千古情》、《九寨千古情》、《泰山千古情》等五大知名演艺秀，集团位列全球主题公园集团第10

位。2016年接待入园和观演游客共2510 万次，同比大幅增长53.42%，三亚、丽江、九寨沟三大异地项目观演人数同比分别增长87.56%、181.82%和60%，公司线下演艺规模快速增长，新设立张家界千古情项目未来有望成为旅游演艺又一增长极。2017年公司年将在巩固旅游演艺的同时切入城市演艺，并进一步加快投资并购步伐，国际化方面启动收购海外现场娱乐和旅游项目，互联网方面基于六间房发展影视游戏和综艺娱乐业务，IP 方面打造偶像天团切入经纪业务，构建以演艺为核心的O2O娱乐生态圈，打造科技宋城、国际宋城、IP 宋城、网红宋城。

长隆集团：水上乐园列世界水公园第一，海洋王国客流量快速增长。长隆集团拥有广州长隆旅游度假区与珠海长隆国际海洋度假区两大超大型一站式综合性主题旅游度假区，位列全球主题公园集团第7位，2015年旗下长隆水上乐园、长隆欢乐世界和珠海长隆海洋公园分别接待游客235.2、361.9和784.6万人次，其中2014年开业的珠海长隆海洋公园客流量增长迅猛，同比大幅增长36%，列亚太地区第4位，全球第13位，为目前民族品牌中客流量最大的主题公园，该项目首期总投资超过200 亿元人民币，未来随着度珠海假区内第二座主题公园的新建，客流量有望持续快速增长。

华强方特：方特系列主题公园，2015年客流量居世界第8。华强方特文化科技集团是珠江三角洲地区的主题公园

连锁集团，目前已在芜湖、泰安、青岛、沈阳、株洲、郑州、厦门建设了方特欢乐世界和方特梦幻王国等10余个大型文化科技主题公园。2015年方特主题乐园以2,309.3万客流量位列世界主题公园第8位，客流同比增速为77.4%。公司拥有熊出没等原创卡通动画IP，重视主题公园与动画 IP 和 VR、MR 等技术的结合。2015年营业收入28.05 亿元，净利润4.13亿元。其中主题公园收入13.3亿元，近五年年复合增长率为22.2%。

二、主题公园行业特点及发展趋势

（一）纵观全球：高人口密度+人均GDP 蕴育龙头主题公园。

世界著名主题公园多分布在人口密度与人均 GDP 较高区域，世界著名主题公园迪士尼坐落在洛杉矶、巴黎、东京、香港等地，均为人口密度与人均 GDP 较高的地区。主要因为高人口密度形成主题公园的落地根基，而较高的人均收入形成主题公园发展的肥沃土壤。在此背景下，我国一方面拥有人口基数大、主要城市人口密集的人口特征，另一方面已具备平均 8000 美元的人均 GDP水平，未来中国市场是将成为主题公园快速发展的热土。

（二）高人口密度+旅游行业快速发展构成我国主题公园的需求根基。

①我国一线城市人口稠密，为主题公园提供生长土壤。我国一线城市人口稠密、适宜主题公园落地。在世界

主要国家中，中国的人口密度为 146 人/每平方公里，位列世界主要国家第13，并且中国幅员辽阔，地区发展不平衡，导致地区间人口疏密程度不均、一线城市人口更为密集，在福布斯杂志公布的世界城市稠密度排行榜中，中国有5个一线城市人口密度跻身世界前20，为主题公园的落户与发展奠定了良好基础。

②我国旅游行业正迎来快速发展的黄金阶段，出游需求不断释放。对标美韩，我国旅游行业将进入快速发展期。中国人均GDP 在2011年突破5000美元，2016年超过8000美元，约相当于70年代中期的美国和90年代初期的韩国。美韩在人均GDP突破8000美元后旅游行业均进入了快速发展期。我国的旅游行业发展也正显现同样的趋势，随着人均GDP的不断上升，国内旅游人数和收入逐年创新高，在2015年分别达到40亿人次和34195亿元，分别增长10.77%和12.81%。

（三）以人均GDP突破8000 美元为标志，主题公园成为休闲游的必然选择，亲子游+周边游最直接受益目的地。

①对标国际：人均GDP8000美金是主题公园发展分水岭，我国正处于主题公园快速发展的关键时间窗口。当人均 GDP 达到 8,000 美元时，将步入成熟的休闲度假旅游经济，休闲游需求将剧增。以美日韩为例，美国在1971年人均GDP 到达8000美元，迪士尼开始在美国大规模扩