律师版二手房买卖合同

律师版二手房买卖合同

前言:本合同分为六章,每章包含六条,共计三十六条。本合同仅适用于普通百姓(自然人)之间的二手房买卖。

第一章关于签约人的信息及责任

第一条出卖人基本信息

出卖人姓名:,性别,身份证号,真实有效通讯地址,真实有效联系电话至少两个。

(律师释义:大多数人看到这一条后都会觉得可笑,认为签合同有谁会留下虚假地址,强调真实性简直就是画蛇添足。但我想告诉大家的是,很多骗子在签合同时所留地址确实是虚假的。为什么强调是“有效”地址,在大多数的二手房纠纷中,违约方经常使用的一招就是人间蒸发,让守约方穷尽所有办法都联系不上他,最终导致即使去法院诉讼,法官也找不到人,案件被无限期拖延。)

第二条出卖人通讯地址的特殊约定

如买受人按照出卖人所提供的上述真实有效地址邮寄律师函、履约催告函等文书,被快递公司以查无此址或无人签收等原因退回,则视为已经送达,买受人已经履行了催告等义务,由此造成的一切不利后果均由出卖人承担。

如出卖人通讯地址发生变动,应在变动前48小时内通知买受人及房产中介公司,特殊原因无法提前通知的,则在变动后3小时内通知买受人及房产中介。

第三条出卖人联系电话的特殊约定

在房屋交易期间出卖人应保证手机24小时处于开机且能够正常通话状态,如在收到买受人要求回复电话的短信24小时内未回电话,且导致房屋价值评估、购房资质核验、网签、贷款申请、解抵押、办理公证等事项延期的,应按照本合同中关于延期履行的违约责任执行。

如果出卖人更换联系电话必须提前24小时通知,特殊原因无法提前通知的则在变动后3小时内通知买受人或房产中介。

(律师释义:在二手房交易中,很多申请都是提前预约才能办理。如果一方有意或无意的拖延,会导致交易过程延长,这样会给对方造成很多不必要的损失,因此我们要提醒买卖双方,如果联系电话发生变动,必须及时告知对方,这样才能避免双方发生误解,甚至纠纷。)

第四条买受人基本信息

买受人姓名:,性别,身份证号,真实有效通讯地址,真实有效联系电话至少两个。

第五条买受人通讯地址的特殊约定

如出卖人按照买受人所提供的上述真实有效地址邮寄律师函、履约催告函等文书,被快递公司以查无此址或无人签收等原因退回,则视为已经送达,出卖人已经履行了催告等义务,由此造成的一切不利后果均由买受人承担。

如买受人通讯地址发生变动,应在变动前48小时内通知出卖人及房产中介公司,特殊原因无法提前通知的,则在变动后3小时内通知出卖人及房产中介。

第六条买受人联系电话的特殊约定

在房屋交易期间买受人应保证手机24小时处于开机且能够正常通话状态,如

在收到出卖人要求回复电话的短信24小时内未回电话,且导致房屋价值评估、购房资质核验、网签、贷款申请、解抵押、办理公证等事项延期的,应按照本合同中关于延期履行的违约责任执行。

如果买受人更换联系电话必须提前24小时通知,特殊原因无法提前通知的则在变动后3小时内通知出卖人或房产中介。

(律师释义:通过上述六条约定大家可以看出,买卖双方在填写基本信息时必须认真、严谨、客观,否则在履行过程中一旦对方违约,拒绝见面或人间消失,会使守约方陷入全面被动。特别是卖方如果想涨价,又不想承担违约责任,就很可能会消失一段时间,然后该解抵押时不解抵押,该协助办理贷款时拒绝去银行。最后通过中介透露出涨价的意思,逼迫买受人同意。所以根据这些情况,我们要求在填写基本信息时,必须保证真实有效,不给违约方玩躲猫猫的机会。)

第二章关于房屋的基本情况

第七条房屋坐落位置

出卖人所售房屋,坐落于区(县)街道(小区),(栋)(座)(楼) 单元号(室),房本面积。

第八条房屋性质(属于哪种房屋在括号内画√)

1、商品房():房屋所有权证书编号,实际使用

积;

2、已购公房( ):房屋所有权证书编号,实际使用面

积;(如为中央在京单位已购公房必须出具《中央在京单位已购公房上市出售登记表》)

3、具备上市交易条件的经济适用房:房屋所有权证书编号,实际使用面积,契税完税凭证时间,房屋所有权证颁发时间,购买经济适用房合同的签约时

间,(是/否)补交土地溢价款。

(律师释义:在我们处理的日常房屋交易纠纷中,很大一部分是跟已购公房及经济适用房有关。在公房案件中,很多因为房屋自身不能交易但双方误以为可以交易从而签订合同。所以针对这种情况,我们建议鉴于公有房屋的情况比较复杂,在签订合同前,买卖双方一定要到原主管单位去核实清楚,再签订合同,千万不要完全相信中介的调查,因为有些中介不一定能尽心竭力的去核实,尤其是央产公房,一定要在取得登记表或其他审批文件后,再签订协议,绝对不能一边申请批准一边签订合同,更不能先签再申请。另外,关于经济适用房的交易,买方一定要严格核实合同条款中约定的内容,这些内容涉及到了合同是否有效以及过户的方式。)第九条房屋抵押情况

1、房屋抵押合同号,被担保主债权数额,债务履行期限,担保范围,抵押权人,联系电话。

2、首付款先行解抵押原则。所售房屋存在抵押时,出卖人应先将首付款用于解抵押,如将首付款擅自挪用,导致约定解抵押时间延长或无法解除抵押,应按照本合同有关违约责任执行。

3、及时解除抵押原则。出卖人在收取买受人交付购房首付款后三日内,必须与抵押权人联系办理解抵押事宜,如逾期未联系,视为迟延履行合同,按照本合同有关迟延履行的违约责任执行。

4、主动委托第三方解抵押原则。买卖双方约定自合同签订之日起日内,所售房屋抵押必须解除,如需要委托第三方垫资解抵押,出卖人须主动联系并承担全部解抵押费用,如在前述时间内不能完成解抵押,出卖人必须提前日通知买受人,并由买受人决定是否继续办理解抵押。

(律师释义:民事法律范畴内抵押权属于物权,合同属于债权。在法律效力上,物权优于债权,所以在具体司法实践中如果房屋被设定了抵押权,该权利要优先于合同相对人要求过户的权利。因此,当卖方恶意违约拒绝过户时,经常会用恶意抵押的方式,来阻止买受人要求过户的诉求。所以大家在购买房屋时一定要查看房屋产权证上是否有房管局的抵押登记专用章,并尽量去房管局核实房屋抵押登记情况,在及时了解相关信息后再决定是否签订合同。)

第十条房屋共有权情况

1、房屋(是/否)存在共有权人。如存在共有权人,共有权人的同意出售证明为本合同的附件,具备同等法律效力。

2、出卖人保证房屋不存在继承、离婚、合伙等与共有权有关的任何纠纷,如因共有权纠纷使房屋被异议登记、冻结过户、查封等导致无法过户,出卖人应承担由此造成的违约责任。

(律师释义:在二手房买卖纠纷中,出卖人经常恶意的使用共有权纠纷策略,将房屋拖入诉讼中导致房屋不能及时过户,从而达到逼迫买受人同意涨价的目的。这是一种以合法民事行为掩盖违法民事目的的手段,所以必须在合同中明确约定一旦出现共有权纠纷,出卖人必须对此承担全部违约责任。)

第十一条关于租赁的约定

1、房屋(是/否)存在租赁关系。如存在承租人,承租人的放弃优先购买权声明为本合同的附件,具备同等法律效力。

2、出卖人保证房屋的承租人不会因行使房屋优先购买权而发生纠纷,如因该权利发生纠纷,出卖人应承担由此造成的违约责任。

(律师释义:《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。另外,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。”不管是《合同法》确定的优先购买权还是司法解释对请求确认无效的例外规定,在此总结一句话,在买房前,如果存在房屋租赁关系,一定要提前解决,否则很可能会因此而陷入诉讼。)

第十二条关于户口的约定

出卖人在合同签订后日内,有义务将落在房屋内的全部户口迁出,保证在买受人及其亲属办理户口迁入前,该房屋上没有任何人的户口。否则,按照

本合同中关于违约责任的内容执行。

(律师释义:因为双方买卖的标的物是二手房,很多此类房屋都是属于年代久远的老房子,随时面临被划进旧城改造的范围进行拆迁,然而目前大多数的拆迁安置补偿政策与户口直接挂钩,因此,如果出卖方的户口不迁出,很可能在将来拆迁时发

生纠纷。因此户口问题,在签约时必须要引起双方重视。)

第三章房屋价款及支付方式

第十三条房屋价款的确定。房屋成交价经买卖双方充分协商,最终确定价

格为人民币元(小写),元整(大写)。任何一方不得单方以不可抗力或市场行情变化为由,要求上涨或降低房屋价格。

第十四条关于定金的约定。

1、买卖双方约定的定金数额为元(不高于成交价20%),于签订本合同当日支付。

2、定金罚则原则。除法院或仲裁机构确认无责合同解除或双方协商免责解除合同的情况外,给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履

行合同义务的,双倍返还定金。

定金罚则例外原则。如买卖双方是在签订本协议前,完成定金支付事宜,且具体交付时间是在当日晚22:00之后,则不受上述定金罚则原则约束。

(律师释义:如果有人看到关于22:00之后支付定金,不受定金罚则约束感到搞笑的话,那是因为没有被无良中介给忽悠过。房产中介有句行话,叫今天你逼单了吗?因为中介每天都有签单的工作压力,为了保证快速成单,经常会使用逼单的

方式,给买卖双方施加压力,其惯用策略是只要能带买方看房,不管看完房子后时间有多晚,都会第一时间将双方分开,以能够快速达成交易防止对方被别人撬走为理由,让双方完成支付定金的交易行为。一旦完成了这一行为,买卖双方即可被利益

捆绑,谁也不敢私自违约。我本人曾经见过,中介为了能够快速成单,甚至当场借

钱给买方要求其支付定金。为什么是在22:00之后?因为在这个时间段之后大多数

人体能都会下降,思考能力、判断能力、应变能力都会出现明显下降,因此为了防止在这个时间段后被忽悠,所以才约定不受定金罚则约束。)

第十五条首付款支付约定。

1、买受人于年月日前,将首付款元(小写)元整(大写)支付给出卖人。(付款

账号: )

2、买受人在支付首付款前,出卖人必须先行出示共有权人同意出售房屋的证明。否则,买受人有权拒绝支付,并不承担任何违约责任。

(律师释义:在二手房买卖过程中,首付款的支付是交易博弈过程中的一道分水岭,因为从这一天起买方因为将一笔巨款交给了对方,从此就丧失了主动权。这样

讲可能大多数人不理解,说的再明白一点就是,因为支付了一大笔钱,买方随着时间的推移,心态会变得越来越急躁,这时大多数的卖方因为得到了这笔钱,心态反而会变得很踏实。不急不慢的推进合同履行。当合同中的博弈心态发生变化,大多数的买方在实际履行中会逐渐变成求着卖方协助履行,有句俗话叫“上赶得不是买卖”。如果这时出现房价快速上涨,那么,卖方违约的概率就会变大。)

第十六条贷款的办理。

1、卖方尽职协助义务。买卖双方约定,在办理商业贷款或公积金贷款过程中,卖方在接到买方要求(包含电话通话告知、短信告知、特快专递通知等方式)提供房产证原件或复印件等其它由卖方掌控的证书或文件时,以及前往评估、贷款、担

保机构签字或办理其它协助事项时,应按照买方要求准时到达,如有延误应按照本

合同约定的违约责任执行。

2、买方提前通知义务。买方在要求卖方协助办理上述事项时,必须提前给卖方预留出合理准备时间,最低预留时间不得低于24小时,如低于该时间导致贷款手续无法办理或办理成本增加,一切后果均由买方自行承担,与卖方无关。

3、卖方特情及时告知义务。在办理贷款过程中,如卖方不能及时履行协助买方办理贷款的义务,应及时告知买方,此处的及时告知时间不得短于24小时,并且卖

方必须为无法及时协助履行义务,承担举证责任。否则,按照卖方违约执行。

(律师释义:二手房买卖贷款过程是一个极易发生纠纷的环节,原因在于,首先贷款程序本身比较繁琐;其次房产中介机构不能尽职尽责的履行居间服务义务,拖延

办理;再次买卖双方在贷款流程的配合中不够默契,沟通不够及时导致时间延长。

另外,贷款办理环节也是任何一方采取实际违约行为时,经常使用的节点。说通俗

点就是,在这个时候是双方最容易撕破脸的阶段,所以我们才对贷款办理做了上述看似非常啰嗦的约定。)

第十七条关于全款买房的约定。

1、全款买房的付款流程。买卖双方在本协议签订后日内,

共同到银行开设资金共管(联名、关联)账户,将全部购房款元(小写),元整(大写),存入该账户中。

2、全部购房款的提取方式。买卖双方约定房款的提取为,过户与转账同步进行,具体方式是买卖双方的委托人在房屋产权过户机构办理过户手续,在手续经过官方认可后并受理后,双方委托人即刻同时,向在银行等待的买卖双方本人打电话,告知手续已经被官方认可接受,新房屋产权证正在制作中,接到该通知后,买卖双方同时到银行柜台办理资金划转手续,将账户内的房款全部转入卖方账户内。

(律师释义:大家在看到这样的约定后,可能会觉得我们是在画蛇添足,采用的方法实在太老套、太笨。但我们想说的是,越是老套的笨办法,在交易中越安全,双方分歧就越少。这样做的主要原因是,在目前的楼市背景下,买卖双方的信任关系危如累卵,随时都可能崩溃,所以全款买房时,我们提供的办法都很“笨”。通常

来说,在缴纳完过户所需的税费后,最后一步就是拿着相关材料到过户主管机构办

理过户,如该机构最后审核完材料,并接受即表示可以发证,所以在这种情况下,

采用同步转账的方式最公平。)

第十八条与付款有关的特殊约定。

在办理购房资质审核、房屋价值评估、网签、公证授权、银行贷款签约、解抵押、缴税、产权过户等事项之前,任何一方同一天连续三次拒接对方电话或24小

时内未回复对方电话,而导致前述事项无法按预定时间办理的,应按照本合同约定的违约责任执行。

(律师释义:有过房屋买卖经验的人都知道上述所列的各个交易环节,要想按照预定时间分毫不差的完成,其难度不亚于载人航天技术。究其原因除了,买卖双方本身需要密切配合之外,还需要相关第三方的大力协助,因此在这个环节中如果买卖

双方任何一方,故意拖延欲想逼迫另一方答应涨价或降价的要求,另一方往往会陷

入无计可施的被动局面,所以最好的办法就是在合同中约定,一旦一方稍有履行懈怠,就必须对此承担责任。)

第四章房屋所有权转移

(律师释义:房屋所有权转移实际就是大家所说的“过户”,我们一般将这一

步叫做“惊险的一跳”。因为这一步的完成标志着交易所涉的房屋所有权人,由卖方变成了买方,在整个交易中买卖双方主导地位由此发生变化,由卖方主导转变成了买方占据有利地位。也正是因为这些特殊性,所以这一步也极易成为买卖双方以

及中介方矛盾的爆发点。)

第十九条在合同签订后房屋所有权转移前,任何一方不得私自配合房产中

介进行与网签有关的交易行为,如有违反,在接到另一方要求配合撤销该行为的24小时内,未积极配合的应承担违约责任。

(律师释义:很多人都不清楚在通过房产中介进行网签之前,中介可以单方面的在自己的操作系统内,给买卖双方进行“草签”,“草签”与正式网签的区别在于被“草签”的房子处于待审核阶段,只有中介在自己的操作系统内点击“网签确认”

键后,该信息才能正式提交到建委房产过户主管部门的网站系统内,完成网签的全

部操作。“草签”的副作用在于,一旦交易房屋被“草签”,如果房产中介拒绝自行解除,买卖任何一方很难单独通过主管部门,自行解除。因此,在交易中,买卖中的

任何一方,为了防止对方毁约“跑单”,就会伙同中介“草签”,导致另一方被利益

捆绑,身陷囹圄。所以,为了防止这种情况出现,必须在合同条款中加以约束。)第二十条卖方拒绝过户的责任豁免原则

在买方未按照本合同约定的购房款支付期限及数额支付房款时,卖方有权督促

买方按照约定支付房款,买方在接到催款通知后48小时内(催款方式包括且不限于

电话录音通知、手机短信通知、EMS特快专递通知等),应当按照卖方的要求付款。如未收到购房款,卖方有权拒绝配合买方的办理房屋所有权变更(即过户)要求,并且不因此承担任何责任。

第二十一条买方催告权丧失原则

在买卖双方约定的过户期限届满时,如买方未按照约定的付款时间及数额支付

购房款,则丧失催告卖方配合办理房屋所有权变更(即过户)的权利。若在前述情况下,买方仍用各种方式催促卖方配合办理过户,则卖方在收到其催告通知后,便可

根据本合同约定,行使合同解除权。

(律师释义:大家在看完二十条、二十一条后可能觉得这两条约定的都是废话

或套话,但我想说的是,越是所谓的废话或套话在实际合同履行中就越能起到化解纠纷的作用。在起草合同时大多数人都会犯的同一种错误是,自认为彼此之间心里

都明白,写在合同上都是大白话,没有任何意义。但当纠纷发生后起诉到的法院时,法官往往会以合同条款约定不明,不具备实际履行可能等原因驳回一方的诉讼请求,所以为了,防止这种情况发生最好的办法就是把这些“废话”都写清楚。另外关于二十一条还得多说一句,在我们日常代理的案件中,总是有一类恶人先告状的人,自己没有付清购房款还要动用各种方式去骚扰卖方要求配合过户,所以在这种情况下,赋予卖方合同解除权是十分必要的。)

第二十二条关于房屋产权过户时间的确定

?因在签订本协议时,无法完全确定准确的房屋产权过户时间,因此合同中约定的年月日办理房屋产权过户期限,不作为是否承担违约责任的依据,仅作为确定过户具体时间段的依据。

2、双方同意最终房屋产权过户时间的确定,必须在完成全部的过户前置手续(包

括且不限于房屋价值评估、购房资质核验、贷款审批完成、约定的购房款支付完毕等)后,在一个合理的时间段内,双方共同或委托第三人前往主管机关办理过户手续。

3、双方关于最终过户时间段的确定如晚于本条第一款确定的时间点,应当另行签订书面补充协议,如未签订书面补充协议或因过户发生争议,以一方举证的最短时间

段为准,超过该时间段未履行协助过户义务的一方即为违约方(举证的证据包括手机短信、电话录音)。

4、双方关于最终过户时间段的确定如早于本条第一款确定的时间点,应当另行签订书面补充协议,如未签订书面补充协议或因过户发生争议,以一方举证的最长时间

段为准但不得超过第一款约定的时间点,超过该时间段未履行协助过户义务的一方

即为违约方(举证的证据包括手机短信、电话录音)。

第二十三条过户时间点的特别说明

按照本合同第二十二条的约定,确定房屋产权过户的时间段后,在该时段内确

定具体办理过户时间点的方式为,任何一方可采取当面、电话、短信方式告知对方配合办理过户的时间,且必须预留至少36小时的准备时间。告知人有义务通知对

方携带过户所需材料。

(律师释义:很多人可能感觉第二十二和二十三条很纠结,就是因为一个过户时间的问题,为何写的那么复杂?又是时间点又是时间段的,还要保留催告证据。之所

以这么约定原因有两个,一是过户行为对买卖双方来说本身就是最为关键的一步,

为了保证交易安全,再复杂、再啰嗦也不为过。另外一个原因是,过户行为是交易

过程中发生违约概率最高的一步,为了不让恶意违约一方在这个环节有机可乘,所以很有必要把交易细节写细致,尽量降低风险发生的概率。)

第二十四条关于房屋所有权过户授权书的约定

1、买卖双方均承诺,如本人不能现场参与办理过户手续,均会提供符合过户要求的授权委托书委托第三方办理过户手续。该委托费用由委托人自行承担,与买卖

的另一方无关。

2、如未能及时提供授权委托手续导致无法在双方约定的期限内办理过户手续,应向另一方承担迟延履行的违约责任。

第五章房屋交易中的市场调控政策影响

(律师释义:之所以在这个合同版本中增加这一章的内容,主要是基于两点考虑。

一、中国房地产市场在经历了十年九调之后,房价越调越涨,从合同法的角度考量

此种调控政策,我们得出一个最基本的结论就是,政府调控政策越频繁,交易双方

之间的契约精神就越淡化,“依政策违约”的概率就会越高。二、从调控政策出台

的内容以及方向上说可以简单总结为一个“限”字,限制交易已经成为调控的核心

内容,这一点从2010年国十条开始到2013年的国五条尤为明显。在这样的大背

景下,为了尽可能的保证交易双方的合法权益,就很有必要在合同中就加以规定,

从而保障交易顺利进行。关于这一章还要再啰嗦几句,总结我国房地产市场调控政策的规律可以看出,主要的调控政策包括三种,即土地供给、税收调整、银行贷款,

所以这一章我们主要是针对三种调控手段来进行合同条款的拟订。)第二十五条因土地政策变化对房屋所有权过户时间的影响

1、买卖双方在签订本协议后,在房屋办理网签或所有权过户前,与该房屋有关的土地政策发生变动,导致不能继续办理房屋产权过户或需要等待更长时间才能继

续过户的,除本条约定的情形外,双方均不承担违约责任,且在双方协商一致的情

况下,可解除此合同。

2、如一方因下列行为导致,双方所签合同不能继续办理过户或需要等待更长

时间才能继续过户的,另一方可解除本协议,解除方式及违约责任追究见本合同第六章规定。具体行为如下:

(1)在签订本合同后,卖方以共同所有权人不同意出售为由拒绝履行过户义务;

(2)在签订本合同后,需要任何一方办理相关授权委托或其它手续时,未能按照本合同约定的时间积极履行合同所赋予义务;

(3)在签订本合同后,卖方明确表示或通过第三方传达欲增加房屋交易价款,

使双方又重新进行价格协商,从而导致无法按照约定时间过户的;

(4)在签订本合同后,买方明确表示或通过第三方传达欲降低房屋交易价款,

使双方又重新进行价格协商,从而导致无法按照约定时间过户的;

(5)在签订本合同前,买方故意隐瞒不具备购房资格或贷款能力的事实,即便合同履行过程中具备了前述条件,但导致无法按照合同约定的期限办理过户的;

(6)其它经过电话、短信、EMS特快专递等方式催告后,一方仍旧拒绝履行合

同义务,导致无法按照约定期限办理过户的。

第二十六条因土地政策变化导致对房屋所有权过户费用的影响

1、双方经过充分协商,买方同意承担因房屋所有权过户而产生的包括且不限

于土地出让金、土地溢价款等与房屋土地所有权、使用权情况有关的费用,但合同

履行过程中,因政策变化新增加的前述相关费用另行约定。

2、买卖双方在签订本协议后,在房屋办理网签或所有权过户前,因政策变化导致包括且不限于土地出让金、土地溢价款等与房屋土地所有权、使用权情况有关的费用增加的,关于增加部分的承担由双方协商解决,如协商不成增加部分由卖方承担。但卖方如有电话录音、短信、EMS特快专递等证据证明,经过催告后是因买

方原因导致合同履行拖延,增加部分应当由买方承担。

3、除买卖双方协商一致,同意因费用增加解除合同外,任何一方不得以不可

抗力、情势变更等导致费用增加为由单方解除本协议。

第二十七条税费承担的一般原则(本条所称税费不包括二十五条、二十六条

费用项目)

双方经过充分协商,买方同意承担因房屋所有权过户而产生的包括且不限于个

人所得税、营业税、契税、印花税等相关税费。前述税费的具体数额以税收等部门核算的最终数额为准。

第二十八条关于税费增加的特殊约定

1、买卖双方签订本协议后,在房屋办理网签或所有权过户前,因政策变化导致

包括且不限于个人所得税、营业税、契税、印花税等相关税费增加的,关于增加部

分的承担由双方协商解决,如协商不成增加部分由卖方承担。但卖方如有电话录音、短信、EMS特快专递等证据证明,经过催告后是因买方原因导致合同履行拖延,

增加部分应当由买方承担。

2、除买卖双方协商一致,同意因费用增加解除合同外,任何一方不得以不可

抗力、情势变更等导致费用增加为由单方解除本协议。

第二十九条关于贷款资格丧失的处理方式

1、买卖双方签订本协议后,由于购房贷款政策发生变动,导致买方不再具备购

房贷款资格从而无法继续履行合同的,经双方协商可解除本合同,有下列情形的除外:

(1)买卖双方签订本协议后,由于买方怠于履行办理银行贷款的义务,导致在出现新政策后不能办理贷款从而无法继续履行合同的,卖方有权解除本合同,具体解除方式及违约责任的承担见本协议第六章规定。

(2)买卖双方签订本协议后,由于卖方怠于履行协助买方办理银行贷款的义务,导致在出现新政策后不能办理贷款从而无法继续履行合同的,买方有权解除本合同,具体解除方式及违约责任的承担见本协议第六章规定。

2、上述合同单方解除权的行使,必须提供电话录音、短信、EMS特快专递等

证据证明,经过催告后是因对方履行拖延,导致无法办理贷款。任何一方不得以不可抗力、情势变更等造成履行拖延无法办理贷款为由单方解除本协议。

第三十条关于贷款利率增加的处理方式

1、买卖双方签订本协议后,因贷款政策变化导致房屋贷款利率提高,买方可

以跟卖方协商解除本合同,有下列情形的除外:

(1)买卖双方签订本协议后,由于买方怠于履行办理银行贷款义务,导致在出现新政策后贷款利率提高,又以该理由要求解除合同的,卖方有权拒绝。

(2)买卖双方签订本协议后,由于卖方怠于履行协助买方办理银行贷款的义务,导致出现新政策后贷款利率提高,提高部分由卖方承担。同时,买方有权拒绝卖方

的合同解除请求。

2、除买卖双方协商一致,同意因利率提高解除合同外,任何一方不得以不可

抗力、情势变更等导致利率提高为由单方解除本协议。

第六章关于合同变更、解除及违约责任的约定

(律师释义:本章中关于合同解除和违约责任,是所有二手房买卖纠纷的终结问题所在,为了让大家更加清晰明确的了解合同解除和违约责任,在这里我们效仿美

国刑法中关于谋杀罪中级别式定罪的方式,将合同解除条件与违约责任分别规定了三个级别,以违约责任为例,最高的一级违约责任是一级违约相当于一级谋杀罪,守约方享有完全合同解除权,相应的违约方承担的违约责任也是最重的,以此类推分为三级程度递减的违约责任。)

第三十一条关于合同条款变更的一般约定

买卖双方约定,在签订本合同后的履行过程中,如需要对约定的条款进行修改,必须提前五个工作日以书面形式通知对方。如对方同意修改,双方需签订合同修改

备忘录,修改后的条款必须以书面形式确认,一式两份双方各执一份。除此之外的

任何更变均不发生法律效力。

第三十二条关于合同变更的特殊约定

买卖双方在合同履行过程中,如因情况紧急,无法及时通知对方或通知后对方未能及时作出反应,在此情况下,双方可通过短信或电话录音的方式确定合同变更内容,

但事后应该及时补签书面变更内容。

第三十三条关于不可抗力与合同解除的约定

买卖双方共同认可本条所约定的合同履行中不可抗力之内容,除这些内容外,不能将其他事由扩大解释为不可抗力,更不能作为解除合同的不可抗力理由,双方所认可的不可抗力为以下三项,且只有以下三项中任何一项发生导致房屋无法交付时,才能以不可抗力为由解除合同:

?自然灾害、如台风、洪水、冰雹;

?政府行为,如征收、征用;

?社会异常事件,如罢工、骚乱。

第三十四条关于合同解除级别的约定

(律师释义:在合同履行过程中,当一方出现违约时,另一方为了避免自己损失进一步扩大,通常在催告无效时,会选择解除合同,但如果解除的方法与时机掌握不

恰当,不但达不到自己解约自保的目的反而会使自己掉进违约的陷阱。所以在提出合同解除之前,一定要做到有理、有利、有节,不打无准备之仗。)

1、因延期履行导致合同目的不能实现的合同解除,为三级解除:

在本协议约定的履行时间点或时间段以及催告期限内,因一方的故意或过失导致在前述期限内没有完成合同所约定办理的事项,守约方如不愿再继续等待或重新办理某些事项,可在24小时内,以短信、电话录音、EMS特快专递等方式通知对方

解除合同。

2、因房屋存在权力瑕疵导致合同目的不能实现的合同解除,为二级解除: 本条所称的权利瑕疵包括且不限于违反本协议第九条抵押之约定、第十条共有之约定、第十一条租赁之约定、第十二条户口之约定等情形,致使守约方利益遭到损害。守约方可在24小时内,以短信、电话录音、EMS特快专递等方式通知对方解除合同。

3、恶意拒绝履行合同义务导致合同目的不能实现的合同解除,为一级违约:在本协议约定的履行时间点或时间段以及催告期限内,因一方故意或过失导致

在前述期限内没有完成合同约定所办理的事项,守约方以自己的行为表明同意等待或重新办理某些事项后,再另行经两次以上催告,违约方仍旧保持沉默或以实际行

动表明不再履行,守约方可在24小时内,以短信、电话录音、EMS特快专递等方

式通知对方解除合同。

第三十五条关于违约责任的级别约定

1、关于三级合同解除的违约责任。买卖双方任何一方延期履行本协议约定的

义务,除返还守约方因履行协议已经支付的的直接或间接费用外(守约方对此承担举证责任),每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款两倍的万分之五的违约金。

2、关于二级合同解除的违约责任。买卖双方任何一方在合同履行过程中,如

违反本协议关于二级合同解除的约定,除承担返还原物的义务外,还应当一并承担

如下违约责任:

(1)在合同履行期间延期履行本协议规定的义务或对方催告通知中催告的期限,自期限届满之日起,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款两倍

的万分之五支付违约金。

(2)违约方应向守约方支付相当于交易房屋总价款20%的违约金。

(3)因本协议第九条、第十条而解除合同的,违约方还应承担由此给守约方造成的另行购买第三人房屋的差价损失,差价数额以所签合同交易数额为准。

3、关于一级合同解除的违约责任。买卖双方任何一方在合同履行过程中,如违反本协议关于一级合同解除的约定,除承担返还原物的义务外,还应当一并承担如下违约责任:

(1)在合同履行期间延期履行本协议规定的义务或对方催告通知中催告的期限,自期限届满之日起,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款两倍的万分之十支付违约金。

(2)违约方应向守约方支付相当于交易房屋总价款30%的违约金。

(3)违约方还应承担由此给守约方造成的另行购买第三人房屋的差价损失,

差价数额以所签合同交易数额为准。

第三十六条关于市场调控政策变化违约责任的特殊约定

对违反本协议第二十五条第二款、二十九条第一款而产生的违约责任,守约方除可选择适用第三十五条第三款追究违约责任外,如因市场调控政策出台房价上涨,还可主张上涨部分与原合同之间的差价款,作为损失进行追偿。

附则:

关于合同的其它约定:

本协议有买卖双方本人或代表签字之日起发生法律效力;

本协议一式两份,买卖双方各一份。

卖方: 买方:

年月日年月日

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