文化旅游商业街项目策划方案

【密都新街】文化旅游特色街区项目策划方案

概况：项目背景及由来

解读节选《晚报》关于新密发展的报道：

煤炭资源枯竭寻找新增长点

新密转型文化旅游及第三产业

本报讯（记者立通讯员翟景伟）近日，创新发展理论专家，清华大学、大学客座教授丁建明做客新密，就加快发展方式转变等问题为新密支招。今年，新密多次邀请专家点评新密转型。经过反复论证，新密调整发展思路和战略布局，确定发展文化旅游与第三产业，建设休闲宜居城市的转型方向。

当前，新密的发展正处在一个重要关口。随着煤炭资源的逐渐枯竭，新密经济面临大幅度滑坡的危险，传统的发展方式已经难以为继，过度依赖资源、过度破坏环境等负面影响日趋明显，无论是从可持续发展、环境保护的角度，还是从社会效益、和谐稳定的角度，都必须跳出原来的思路，有效调整结构，寻找新的增长点。

今年以来，中国政法大学教授方尔加、中科院教授佃水、省社会科学院副院长道兴等多名专家学者先后到新密，为当地党委政府出谋划策，专家的观点开阔了新密广大干部的思路，为新密的发展指明了方向。他们将定期邀请国知名专家到新密来，并将此作为一种常态，为新密经济建设服务。

当前，市委、市政府正在积极推进“大”建设，以拓展城市发展空间，转移市区人口，改善人居环境和生活质量。新密位于市南部区域，是未来发展的重要区域，因为这里有空间。站在大的角度，谋划西南的发展，就要以为中心，在方圆50公里围，利用水库、森林资源等，建设的城市公园。

新密市负责人表示，发展文化旅游和第三产业，正是新密转变发展方式、培育经济增长点的关键。特别是新密在这方面既面临难得的机遇，又具有独特的自然条件和区位优势，理应作为新密今后发展的战略方向。

据史书记载，在全省100多座县城中，新密老城是目前唯一一座保持原貌最好的古城。今年上半年，新密市成立专门机构，负责包括县衙在的新密古城开发机构，整体开发工作正在稳步推进。力争在三至五年，把新密古城及县衙景区推向世人。同时，在新密市与中影集团合作的皇帝宫综合开发项目也在紧锣密鼓地进行，这个预计投资200多亿元的项目，将使皇帝宫成为未来乃至全国的旅游胜地。

为配合发展文化旅游和第三产业的战略转型、培育经济增长点，新密市规划三条经济带，以文化旅游产业、房地产行业为统领，全力打造“文化旅游新密、生态园林新密、时尚宜居新密”。第一条经济带：白寨、曲梁、寨一带；第二条经济带：从少高速公路东出口的袁庄乡小台沟村到密州大道两侧，再向南延伸到原煤集团所在地，以及三岔口至市区的北侧区域；第三条经济带：古城县衙、城市西区一带。今后，将以这三条经济带为重点，推动新密市的城中村、旧城区和棚户区改造。

第一节地理位置及交通状况

【密都新街】项目隶属于恒昌地产“怡馨佳苑”大型社区中

的商业部分。位置坐落在嵩山大道西段北侧，紧临贯通“密登洛”的S316省道，一期占据诚信路（未来贯通南北）南段约500多米。现房临街双层商业铺面16000平方，二期增加至32000平方，基建投资总额约3亿元人民币。

本案北通新密主城行政核心区，东、南、西三个方向辐射黄帝宫、新密古城、天爷洞、打虎亭汉墓、密县县衙等知名景点，交通便利，区位特征优越，适合地标景观打造，进出效果利于传播，人流聚集疏散安全高效。为此，争取把诚信南路打造成具有浓郁文化氛围的新密市独一无二的景观街。

周边现有大鸿城、煤集团、祥和新街坊、金域华府、锦荣居、新密中医院等大型社区聚集和公共事业服务机构建设到位，宾馆酒店资源丰富，娱乐休闲机构配套，非常容易形成产业链组合发展。嵩山大道本就是新密的汽车专业聚集市场，来往客流密集，存续悠久，辐射周边地域广阔。也是未来“少密洛”经济旅游发展干线的必经之地，为提升新密整体景点流量埋下伏笔。

第二节旅游资源条件

新密历史悠久、文化灿烂。是华夏文明的重要发祥地之一，被命名为“中国羲皇文化之乡”、“岐黄文化发祥圣地”。一万年前，居于中原的华族在古密采集狩猎，繁衍生息；八千年前，伏羲、女娲在这里正姓氏、治嫁娶、始六畜，镌刻下中华文明的印迹；五千年前，人文始祖轩辕黄帝在此练兵讲武，研创八阵，定都建国，一统华夏，谱写出华夏文明的崭新篇章；中国古都学

会专家在新密考察后认为，“中华文明一千年看，三千年看，五千年看新密”。公元前206年汉高祖邦始置密县，1994年撤县建市。现有各级文物保护单位103处，其中国家级文物保护单位9处，拥有被誉为“中华第一都”的古城寨遗址；全国保存最完整的汉墓群——打虎亭汉墓，保存最完好的县级府衙——新密古县衙；始建于东汉末年的佛教净土宗祖庭——超化寺；古城寨遗址、家沟遗址分别于2000年、2009年被评为全国十大考古新发现。超化吹歌被誉为中国古代音乐活化石、被评为国家非物质文化遗产。此外，新密还是中国最早的一部诗歌总集《诗经》中《风》、《桧风》的产生地、春秋时期国都城的所在地、梁祝传说的诞生地、东文（新密）西武（登封）的佛教传承圣地。第三节市场分析

一、客源市场

（一）市场围：

【密都新街】定位客源不只是新密本土，更多期待是周边城镇。涵盖：、荥阳、上街、巩义、登封、禹州、新。本案预测的辐射车程为50公里半径，设计的“一日游”来往形式，会最大力度辐射这些区域。这些区域恰恰是新密宜居地产的密集客群。将“古城新密、宜居胜地”理念植入本案已经得到广泛认可，可以想象未来客群在游览、购物、休闲的空间过程中，势必会感知我们的信息传递，相信间接会辅助到新密各方宜居地产的发展。

目标顾客：嵩山大道也是省道S316线，多年集聚汽车零售市场，辐射周边客源稳定，交通便利，也是外埠客源导入的基本流量。从南部进入新密直通登封少林旅游线。大量周末一日游客源丰富。

（二）需求：目前，新密市自然风景区和综合生态园项目有20多个。如今，一踏入新密，便徜徉在古老的文化中，行走在秀丽的山水间，这里已成为全国乃至海外的一个旅游胜地。据统计，去年旅游人数和营业收入分别同比增长40%和30%。旅游业改变了新密传统资源型产业结构，正在成为该市经济发展的又一引擎。该市有15%的农民参与旅游业，旅游业为农民全面奔小康开辟了新路径。

【密都新街】文化旅游服务区建设，也是针对未来旅游市场的服务基站，伴随“旅游汽车站”“游客服务中心”“密都文化博览中心”等旅游设施和功能的不断完善，定能很好地满足游客的需求。

二、竞争情况

（一）竞争优势及机会

①优势

1、资源优势：新密市位于中岳嵩麓浅山丘陵地带，距省会30公里，区域面积1001平方公里，人口80万，辖13个乡镇、4个街道办事处、1个风景区管委会，303个行政村、47个居委会，是省扩权县（市）、加快城镇化进程重点县（市）和对外开

放重点县（市），县域经济基本竞争力居全国第62位。《经济蓝皮书（2015）》显示，新密市民生幸福指数、经济发展质量分别居全省县（市）第一位、第二位。

2、开发优势：新密物阜品优、生态良好。已探明矿藏25种，是全国重点产煤县（市）、全国耐火材料生产基地，也是著名的石雕、玉雕之乡。石雕产品畅销各省（市）区及缅甸、马来西亚等国家；“密玉”，质地细腻、颜色均匀，被誉为“翠”；金银花为全国之冠，曾获1915年巴拿马万国博览会金奖，现为国家级地理标志保护产品。有省级森林公园2个，市级森林公园13个，森林覆盖率达到41.3%，现存珍稀植物23种，国槐、柏树、皂角树等百年以上古树名木200多株，是全国绿化模县（市）。伏羲山大峡谷、神仙洞森林公园、美玉桃源、凤凰山等景区风光秀美、魅力独具。在省县（市）首家同时规运行餐厨垃圾、生活垃圾无害化处理厂，始终保持了干净整洁、生态宜居的对外形象。

3、区位优势：新密区位优越、交通便利。地处中原经济区、都市区中心地带和航空港经济综合实验区经济圈，距国际机场20公里。域外京港澳高速、连霍高速、107国道、310国道等接邻贯通，境尧高速、少洛高速、登快速通道、密路、密杞路、密荥路、京广铁路新密支线、密杞铁路等纵横成网，正在建设的大学路南延、省道323、商登高速和正在规划的港区迎宾大道西延等道路穿境而过，“六纵六横、捷外畅、城乡一体”的路网架

构基本形成，区位交通优势日益凸显。

②机会

旅游业是当今世界上最富活力的新兴产业，也是产业规模和产业效益最高的经济产业之一，加快其发展是全球经济发展的客观要求，进入九十年代以来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造了良好的国际环境，促进了全球旅游行业保持持续发展的态势，世界旅游业正以前所未有的规模和速度向前发展，成为当今世界方兴未艾的“产业”。

文化旅游就是在旅游业和可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，其主要以学习和研究历史文化特征为目的，旨在突出旅游区的文化表现艺术形式。文化旅游区具有以下三大特性：突出本土历史文化与地理变迁的渊源；提高经济、社会和文化之间的协调性；保持经济效益的可持续获得性。新密大力发展文化旅游项目，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和必然的战略选择，可以说是切准了以旅游业可持续发展为核心的脉博，选准了旅游开发的项目导向。

第四节文化旅游产业背景

一、行业意识

【密都新街】项目规划筹备期间，已经与新密宝玉石协会、新密密瓷学会、茶叶协会、文化市场行业协会等一大批专业行业协会、学会、研究会等领军人物请教、对话、研讨，并获得一致意见。也包括业商家代表等一致看好发展文化宣传，突出新密本土历史

人文特色，针对周边50公里人流圈，聚集引导形成周末、休闲文化度假游。

二、行动：行业商家也是未来项目发展的实务群体，共识的发展思路将会促成整体文化氛围的营造，公众的积极参与也是未来项目发展的终极目标。项目开发方明确发展初期将以最大的优惠、减免租金、景观配套、服务第一为公众做好招商建设引导。

第五节资源开发与项目策划

一、开发目标及构想

【密都新街】的发展目标定位在集文化、生活、娱乐、教育、访古和古建景观为一体的休闲度假场所，其开发的初步构想是确认建立一个功能优化的旅游服务中心区，集中为游客提供基础设施服务，并使游客驻留街区后就能根据既定的旅游目标井然有序地进出新密系列景区周围景点。出行消费形式基本定位：周末一日游、周边短途游、地方特色文化游。这一构想反映了国际开发机构广泛承认的开发原则，即建立使自然资源能够生存的土地开发大纲。此外，构想针对伏羲文化、岐黄文化、古城文化、县衙文化、汉墓文化重点展示，教育辅导公众了解新密文化的权威性，唤醒公众对新密文化厚重的高度尊重，激发公众身临其境的消费实践行为。

二、开发原则

【密都新街】旅游街区确立“突出展示、高效传播、植入融合、艺术开发、永续利用”的原则，把展示教育放在开发之前，开发