防渗漏策划

一、目的：

为了规范一线公司工程部、项目部在项目开发过程中的防渗漏管理动作，强调防水施工全过程的质量控制点，加强防渗漏策划及过程管理，减少因房屋渗漏问题导致业主投诉、索赔等，特制定本标准。

二、适用范围：

本标准适用于公司开发以及负责管理的所有项目，供项目部、施工及监理等单位使用，各一线公司严格遵照执行。本标准自发布之日起生效，集团工程管理中心负责对本标准进行解释、修订、更新。

三、职责划分：

3.1一线工程部及项目部：执行本标准规定,并监督监理单位、施工单位全面落实各项管理动作。

3.2集团工程管理中心：定期对一线公司进行巡查和通报，发现对本规定落实不到位、产生大面积渗漏或重大渗漏隐患时，报请集团领导对项目拉闸停工。

四、管理要求：

4.1合同管理

4.1.1防水分包方式：

1、甲方分包模式：由甲方与防水单位签订防水供货及施工合同；

2、甲指分包模式：由甲方、总包、防水施工单位签订三方合同，防水单位负责供货及施工；

3、严禁出现总包采用自有防水施工班组进行防水施工等其他模式。

4.1.2项目施工计划应关注工序的穿插及各项准备时间，防水分包合同需在防水施工前30天签订完成。

4.1.3防水分包合同签订完成后15天内，由项目部组织对总包、防水班组、监理、防水材料战略供应商等单位进行合同交底并形成书面交底纪要。

4.2技术管理

4.2.1项目获取后项目部应立即组织进行地质勘查，并做好对周边项目的水文地质情况及防水做法的了解，为项目设计提供参考依据。

4.2.2全套施工图纸下发后30天内完成《住宅产品楼面标高体系》、《住宅产品质量通病及功能缺陷防治的强制规定》等防水相关要求的核查工作，完成砌筑反坎深化图、门窗洞口节点优化等深化设计，为现场管理提供依据。

4.2.3全套图纸下发后45天内根据项目自身特点编制完成《防渗漏体系策划》，含防水材料、

防水构造做法、管理重点、渗漏薄弱节点分析及其解决方案，并及时组织专项评审工作，经工程管理中心评审通过后方可实施；严格执行《中航里城有限公司各部位防水层构造标准做法》，严禁一线公司私自更改防水材料或防水构造做法。

4.2.4防水施工前15天，项目部组织防水、总包、监理等单位对本标准进行交底，并由防水单位进行防水施工技术交底。

4.2.5防水施工期间，要求厂家指派专业技术人员定期进行培训、技术指导等配合工作。

4.2.6所有项目实施完成后（按分期/标段），都要求进行防渗漏经验总结、改进，供下期或其它项目参考借鉴。

4.3材料管理

4.3.1防水单位必须在项目工地设置专门防水材料仓库，配备磅秤、搅拌器等专门的计量及搅拌工具，制定材料管理制度、建立材料管理台账等，并做好防火相关措施，甲方项目部、监理部定期进行检查。

4.3.2防水材料进场时，防水单位应向监理公司提供材料检验报告、合格证等报验资料，监理部扫描二维码进行产品确认，再进行现场抽检（送检批次要求：每批次、每种防水材料进场时监理公司均要进行现场取样送检，取样数量满足规范要求），抽检合格后方可同意防水材料进场，发现不合格产品立即退场并及时上报集团工程管理中心工程部、采购部，对出现货不对板、以次充好现象，公司将按相关合同条款对防水单位进行处罚并索赔，对在公司内多次出现货不对板、抽检不合格的防水单位，公司将取消与其合作，并将其纳入公司不合格供应商名单。

4.3.3甲方项目部对进场防水材料随机抽检，抽检材料送至甲方委托的第三方检测机构检验，如所抽检材料检测不合格，参照4.3.2条款进行处罚、索赔。

4.3.4实行防水材料领料单制度，双组分防水材料要求当天配制当天必须用完。

4.3.5所有装防水材料的桶均要求回收，每月由项目部安排进行清点，如发现清点数目与到场数量不符，每误差一桶由防水施工单位支付违约金1000元，项目部当月发出扣款指令，回收的料桶由项目部统一安排销毁。

4.4施工管理

4.4.1样板先行：后浇带、电梯基坑、穿墙/板管道、螺栓孔洞、变形缝、卫生间、阳露台、门窗等渗漏节点均需进行样板施工；要求在底板、侧墙、顶板大面防水施工前现场实施不小于10㎡的样板，样板经甲方、监理验收合格方可大面实施。

4.4.2工序检查：要求监理单位按照《防渗漏关键工序检查表》相关要求执行旁站监理，甲方工程师抽检数量满足工序检查表抽检要求。

4.4.3交接验收：正式结构闭水、基层交接、防水施工完成后闭水验收前，各施工单位均应

执行自检，自检合格后向监理公司提交验收申请，杜绝带病移交和验收，甲方、监理验收合格后方可进入下道工序施工。

4.4.4雨后检查：每次下雨期间项目部组织对地下室、屋面、外墙、外门窗进行渗漏检查，并在平面图上做好原位标记和照片资料存档，进行逐点消项。

4.4.5验收及考核：客户关系中心参与每个交付批次的淋/闭水专项验收，集团工程管理中心按公司相关制度进行渗漏合格率考核。

4.4.6渗漏责任划分：

1、防水施工完成经闭水验收合格才能移交下道工序施工，移交接收单位对后续的渗漏负责，如发现防水层被破坏需修复或后续出现渗漏需返工时，应通知防水单位实施，费用由接收单位承担（有明确责任人时由责任单位承担）；对判定为因结构等原因导致渗漏时由甲方进行责任判定并决定费用分摊原则。

2、防水单位不能按时完成工作面移交造成后续的施工进度滞后或因渗漏造成现场损失的，由防水单位承担责任，如影响整体工期将按照合同相应条款进行处罚；防水单位不能按时完成工作面移交时，甲方可安排第三方防水单位实施，产生的一切费用和防水保修责任由原防水单位承担。

3、精装修工程的防水统一由防水单位实施，做好防水验收移交工作；精装工程出现渗漏时，由装修总包单位负责凿开及面层的恢复，防水单位负责防水工程的施工，费用由精装单位承担，如引起客户索赔，费用由精装单位承担。

4、门窗塞缝、周边防水统一由门窗单位实施，门窗、门窗洞口周边15cm范围内渗漏责任由门窗单位承担。

4.5各部位防渗漏控制

4.5.1地下室防水

地下室防渗漏控制流程：

垫层施工——底板卷材防水——底板结构自防水——后浇带、止水钢板、止水螺杆——墙体及顶板结构自防水——外墙防水——顶板防水——顶板闭水、外墙淋水验收及整改——外墙和顶板保护层——面层/回填土。

1、当地下水位高于地下室底板、地下室属业主私有空间、二层及以上地下室时，地下室底板必须设置防水层。

2、加强结构自防水控制，做好混凝土配比及原材料质量过程监控工作；地下室施工前施工单位须上报地下室混凝土浇筑方案，经项目部、监理部审批通过后方可实施，严防出现施工冷缝，施工单位须制定突发情况出现施工冷缝时的应急预案及处理方案。

3、地下室顶板混凝土浇注需振捣密室，做好混凝土的二次振捣、表面机械磨平，确保表面

平整、无积水，防水层应直接在砼结构面施工。

4、项目部组织进行各专业的出入地下室管道的会审工作以免遗漏；项目监理部对地下室外墙、水箱等处的止水螺杆使用、套管防水翼环设置、地下室后浇带止水钢板设置及焊接质量等进行全面检查验收；对防水上翻高度及收口施工质量进行检查，确保防水上翻高度满足高出室外完成面50cm以上，严禁出现防水上翻高度不足；防水施工前监理对地下室外墙（内外侧）外露止水螺杆切除及螺栓局部防水处理进行检查，各项检查验收需形成验收记录。

5、结构模板拆除清理完成后，监理单位组织对地下室底板、外墙、顶板进行全面细致的裂缝/渗漏检查，如发现存在裂缝/渗漏采用结构注胶方式进行结构裂缝堵漏。

6、地下室外墙防水、顶板防水施工完毕实行淋/闭水验收，验收合格方可进入下道工序施工。

7、地下室外墙、顶板防水施工完成后2个月内完成保护层及土方回填，避免基坑和防水层长时间暴露。

4.5.2室内防水

室内防渗漏控制流程

混凝土反坎——洞口封堵——结构闭水、整改——基层清理、交接——墙根R角——防水附加层——防水施工——闭水验收、整改——保护层、面层。

1、砌筑施工前，监理公司按砌筑反坎图进行系统全面的反坎检查确保无遗漏，对反坎的接缝混凝土凿毛、反坎混凝土浇筑质量进行重点控制，合格后方可进行下道工序施工。

2、执行全过程工序检查，并对基层清理交接、隐蔽验收等关键节点执行旁站监理。

3、严格控制穿楼板的管道、烟道等洞口封堵施工工艺、质量，管道周边封堵混凝土必须二次浇筑，严禁出现铁丝穿楼板进行吊模施工。

4、防水施工前检查防水上翻部位抹灰是否预留，以免出现将防水直接涂刷在抹灰层上收口；检查下沉式卫生间沉箱的侧排地漏实施情况，侧排地漏须与排气管联通，如有渗漏至沉箱底部的水能有效排除。

5、严格执行结构闭水验收及防水施工完成后的闭水验收制度，交付前4个月防水施工及自检工作需完成，客户关系中心最迟于交付前2个月进行淋闭水专项验收。

6、精装房的卫生间防水施工前顶棚吊杆打孔尽量提前完成，以免钻孔导致卫生间防水层、预埋管破坏形成渗漏隐患，钻孔时需在电钻头设置限位装置；门槛石防水节点做法严格执行公司相关标准，精装房卫生间防水及门槛石经闭水验收合格后方可进行地面瓷砖/石材铺贴。

7、做好成品保护工作，防水施工完成后需设置警戒带、警示牌进行提示，避免防水层被踩踏、破坏。

4.5.3屋面防水

斜屋面防渗漏控制流程：

屋面结构自防水——反坎一次性浇筑——结构淋水、整改——基层清理及移交——防水施工——淋水试验——保温层——面层。

1、加强结构自防水控制，做好混凝土配比及原材料质量过程监控工作，砼振捣密实，坡度

大于35度时屋面结构模板需实行双面支模。

2、斜屋面结构必须进行淋水检验，对渗漏点进行结构注胶处理，并在渗漏点迎水面进行局

部防水加强处理。

3、天窗必须采用成品天窗（威卢克斯天窗），严禁现场加工。

4、防水施工完成后由防水施工单位进行淋水试验，合格后移方可进行下道工序施工。

5、出屋面烟道混凝土结构须一次浇注且烟道口高度满足高出屋面瓦完成面300mm以上，烟道排烟口设置防水百页。

平屋面防渗漏控制流程：

屋面结构自防水——反坎一次性浇筑——结构蓄水养护、整改——基层清理、移交——防水施工——闭水试验——保护层施工——保温层施工——面层施工。

1、加强结构自防水控制，做好混凝土配比及原材料质量过程监控工作，做好混凝土二次振捣、机械磨平，使混凝土振捣密实、表面平整，以满足防水层直接在砼结构面施工要求（北方地区需满足一道防水层施工在砼结构面），严禁在屋面设置施工缝、严防在浇捣过程出现施工冷缝。

2、项目监理部负责对突出屋面构造物如烟道、设备基础、女儿墙、电梯机房、楼梯间等反坎高度进行检查验收，反坎高度不得低于完成面层30cm，并预留防水收口凹槽；对出屋面管道如消防管、雨水管、太阳能管等进行检查验收，预埋套管必须设置止水翼环，出屋面高度不得低于完成面层30cm。

3、屋面混凝土浇筑完成后采取蓄水养护，蓄水厚度最薄处不得少于3cm，有效提高混凝土的结构自防水能力。

4、结构模板拆除清理完成后监理单位组织对屋面结构进行全面细致的裂缝/渗漏检查，如发现存在裂缝/渗漏采用结构注胶方式进行结构裂缝堵漏，并在渗漏点迎水面进行防水加强。

5、防水施工前需进行基层验收、移交工作，基层清理要求参照基层移交样板标准执行。

6、防水施工单位必须对出屋面构造物、管道、天沟等渗漏隐患重点部位，编制防水构造做法，并经项目监理部、甲方审核确认后，方可开始屋面防水施工；屋面防水层的施工要求监理全过程旁站，收口必须规范合理。

7、防水施工完成后由防水施工单位进行闭水试验，合格后移交总包进行后续施工，防水施工单位负责监督防水的成品保护工作，总包接收后必须即刻开始防水保护层的施工，以免防水层长时间暴露。

8、屋面、天沟、卫生间、阳露台等具有排水要求部位，宜进行结构找坡，并由监理进行排水坡度验收；保护层/面层完成后项目监理部进行排水验收，坡度、坡向需满足设计要求，屋面保护层必须设置不大于6mx6m分仓缝，女儿墙周边须设分仓缝，钢筋在缝内断开，缝内嵌防水密封膏，各项检查验收需形成验收记录。

4.5.4外墙防渗漏

外墙防渗漏控制流程：

反坎图交底及实施——外墙灰缝检查——基层验收——粉刷验收——淋水试验——外墙防水涂料（如有）——保温层验收——外墙涂料/面砖——外墙淋水。

1、提倡采用全混凝土外墙结构，全混凝土外墙可采用外墙免抹灰/薄膜灰工艺；外墙存在砌筑时必须进行外墙抹灰，并按公司相关制度要求设置钢丝网等。

2、监理公司对砌筑反坎、空调板等悬挑构件根部混凝土反坎进行系统全面的检查，确保无遗漏。

3、外墙砌筑完成后，监理部必须对外墙灰缝密实、勾缝处理、顶部斜砌、螺杆洞封堵及防水、空调洞口等进行检查验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。

4、外墙脚手架等洞口封堵必须经报监理进行专项验收，封堵措施必须符合公司要求。

5、外墙粉刷完成后须进行淋水试验，经验收合格后方可进行下道工序施工。

6、对外墙保温收口、女儿墙防水收口、外立面不同材质交接口等细部做法重点关注。

7、对于石材幕墙、别墅劈开砖外墙需增设防水层，防水层施工前后执行验收流程。

8、严格执行外墙执行淋水试验制度，总包单位需做好事先策划，解决穿插施工、供水路线等问题，配备高压水泵、蓄水池等设备，确保试验用水满足要求；外墙涂料/面砖施工完成后施工单位须进行外墙淋水试验工作，淋水试验按公司制度要求执行。

4.5.5门窗防渗漏

门窗防渗漏控制流程：

门窗设计深化——洞口尺寸交底——门窗加工——进场验收——洞口移交——门窗安装固定——塞缝——收口及防水——打胶——淋水试验。

1、全套施工图纸下发后30天内，完成门窗洞口节点优化等深化设计，为招投标提供依据；要求门窗厂家在定标后15天内在现场样板墙上做样窗，并进行门窗淋水试验，如有需要对渗漏薄弱环节进行改进。

2、砌筑施工前30天必须进行门窗洞口尺寸交底并以工程指示下发（含结构/砌筑洞口尺寸、固定点预制块布置、窗台板及窗台板坡度等要求）。

3、项目部派人定期到工厂进行型材及型材拼接质量、缝宽、接缝高低差、泄水孔、钢撑厚

度（塑钢窗）、出厂成品保护等加工质量检查，并监督对门窗进行五性试验。

4、项目监理部组织进行门窗进场验收，并对现场堆放、成品保护等进行检查。

5、门窗单位进场后，项目部组织总包单位、监理单位、门窗分包单位召开专题会议，明确质量及管理要求，制定工作面分批交接计划，门窗安装前必须进行洞口移交，移交过程监理必须全过程参与并形成移交单；门窗框与洞口缝隙按25mm预留，当洞口不达标时应督促总包及时进行整改，具体整改要求如下表：

6、门窗安装：监理按批次对门窗固定片、塞缝（含干硬砂浆、发泡）、周边防水、打胶等检查验收，必须满足公司相关要求；

7、门窗扇、玻璃安装及打胶完成后必须进行淋水试验，由甲方、监理检查渗漏情况并督促整改，淋水试验按公司制度要求执行；门窗安装及其验收整改工作需在精装进场施工前完成。

4.6资料管理

4.6.1要求监理部、防水单位建立防水材料台账，项目部定期对台账进行抽查。

4.6.2旁站记录：所有旁站监理工作必须有旁站监理记录，旁站监理记录（含表格、图片影像资料等）必须对每批次的旁站部位、所用材料等详细描述，以便对防水施工质量形成可追溯性。

4.6.3防渗漏管理相关资料

1、通用资料要求：防渗漏体系策划文件、各规格型号产品的检测报告及合格证、材料进场验收单、材料样板确认单、防水材料管理台账、防水材料进场复试报告、甲方抽检检测报告、监理旁站记录、隐蔽验收记录（含隐蔽图片并要求制作光盘）、防水样板确认单、防水材料领用单等。

2、套内资料要求：套内防水资料实行一户一档，按统一要求整理、装订成册；

（1）卫生间、厨房（如有）、阳露台资料：卫生间渗漏工序检查表、反坎深化图、结构闭水验收记录、防水施工前基层移交表、防水涂膜切片留底记录、防水完成后闭水试验记录、防水施工验收移交表。

（2）外门窗资料：门窗洞口尺寸交底书面记录及工程指示文件、窗洞口移交表、施工单位

自检淋水检查记录、门窗淋水专项验收记录、防水涂膜切片留底记录（按每天施工批次）、门窗工序检查表。

3、公区资料要求：公共部分按地下室、外廊、外墙、屋面几个部位建立防水档案；要求按每天的施工完成面作为一个批次进行切片留底（防水卷材不要求），每批次切片数量不少于2组；

（1）地下室防水资料：

1）地下室底板资料：防水施工前基层移交表、地下室渗漏工序检查表、防水施工验收移交表；

2）地下室外墙资料：结构裂缝及雨后渗漏检查记录、防水施工前基层移交表、地下室渗漏工序检查表（外墙螺杆、止水钢板、后浇带等关键部位）、防水涂膜切片留底记录（如有）、防水完成后淋水验收记录、防水施工验收移交表（含回填土前成品保护、垃圾清理等检查）；

3）地下室顶板资料：结构裂缝及雨后渗漏检查记录及整改记录、防水施工前基层移交表、地下室渗漏工序检查表、防水涂膜切片留底记录（如有）、防水完成后闭水验收记录、防水施工验收移交表；

（2）外廊走道及穿楼板管道洞口封堵、水井部位的渗漏资料参照套内卫生间等要求执行；

（3）外墙资料：外墙洞口封堵专项方案、外墙淋水验收记录（抹灰完成后）、防水施工前基层移交表、外墙渗漏工序检查表（含勾缝、螺栓孔封堵）、防水涂膜切片留底记录（如有）、专项验收记录（含门窗淋水）、雨后检查记录表。

（4）屋面防水资料：

1）平屋面资料：结构顶板蓄水养护记录（照片）、防水施工前结构闭水验收记录及整改记录、防水施工前基层移交表、屋面渗漏工序检查表、防水涂膜切片留底记录（如有）、防水完成后闭水验收记录、雨后检查记录表、防水施工验收移交表。

2）斜屋面资料：防水施工前结构淋水验收记录及整改记录、防水施工前基层移交表、屋面渗漏工序检查表、防水涂膜切片留底记录（如有）、防水完成后淋水验收记录、雨后检查记录表、防水施工验收移交表。

五、 相关附件

附件1、防水材料领用单.xlsx 附件2、防水基层验收要求.xlsx 附件3、防水施工前移交表.xls 附件4、防水施工后反移交表.xls 附件5、门窗洞口安装前移交表.xlsx 附件6、中航里城有限公司防渗漏体系关键附件7、中航里城有限公司防渗漏过程管理

附件8：材料样板确认单.docx 附件9：材料进场验收单.docx 附件10：施工样板确认表.doc 附件11：材料进场台帐.doc 附件12：防水材料切片留档表.xlsx 附件13、工序检查表3：外门窗安装.xls