南昌房地产市场分析报告

2010年7月南昌房地产市场分析报告

一、2010年7月中国房地产市场概览

7月全国住宅价格环比下跌城市逾七成

中国房地产指数系统8月2日发布百城价格指数，7月全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌%。其中26个城市价格呈现环比上涨趋势，74个城市价格则表现为环比下跌。在价格上涨的城市之中，哈尔滨上涨幅度最大，为%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为%。7月份住宅价格环比涨幅居于前十的城市，几乎被三、四线城市所囊括，其中哈尔滨、日照、鄂尔多斯的环比涨幅均超过2%。而7月住宅价格环比跌幅前十的城市中，一些二线城市则在其中。如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头，其跌幅分别为%和%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过4%的城市。

房价开始现松动开发商资金充裕度开始下降

全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露，开发商资金充裕度开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资金5月份比4月份大幅度增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金是1452亿元，到了今年5月份达到了2000多亿元。自有资金率大幅度上升到70%，去年的数据是50%。从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显着的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。在此背景下，开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型的开发企业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地产领域发展。

传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果

7月3-4日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示,目前房地产调控导致市场量跌价滞,这种情况不会维持太久,继续调控下去,会出现量价齐跌的情况。徐绍史表示,下半年国土资源工作的重要内容之一,就是积极参与房地产调控。徐绍史提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一是严格供地计划执行,保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；二是严查房地产开发商囤地,目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的,国土资源部正在对这个问题进行梳理,将出台新的政策,解决这个问题；三是严格土地出让新合同的执行问题,开发商在土地出让新合同当中,与政府约定了开竣工

日期,国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。国土资源部总规划师胡存智日前对本报记者表示,房地产用地土地出让保证金比例将从20%,提高到30%。

一线城市房租普遍上涨专家称这与调控关系密切

国务院十号文件出台两个多月以来，降价的呼声不但没有打破住房市场的僵持局面，租房市场却呈现出了异常的火爆。链家地产近期公布的上半年北京住宅租金情况显示，2010

年上半年全市套均租金2792元/月，同比上涨%左右。同样，上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入5、6月以来，租金涨幅更为明显。与此同时，房租价格上涨的风潮也不可避免地向二、三线城市蔓延。买房人少了租房人就多了，供不应求导致价格上涨，这原本是一条简单的逻辑，但放在中国的租房市场上，似乎就不这么简单了。中国之声特约观察员李一戈认为，以本轮地产调控为导火索，房租价格急速上涨背后隐藏着供需双方的挣扎与无奈。

降价打折：开发商促销“迷踪拳” 算晕购房者

楼市调控将满三个月,不少购房者陷入两难的境地,在买还是观望中纠缠。趁此机会,部分开发商给出针对性的举措,比如推出多重优惠,就象打“迷踪拳”,至于实际优惠多少,算

法复杂,让不少购房者只能带上计算器,一样一样来计算。针对购房者的情绪,不少开发商推出了众多的优惠,比如折上折、赠送面积、送家电、免几年物管费等等。现在不少开发商几样优惠有条件的叠加,优惠越发复杂。不仅投资客纠结,普通购房者,也处在这样的矛盾之中。昨日,在空港新区某楼盘,家住江北区五里店的覃军正带着小孩看房,他说最近看了不少楼盘,但还在犹豫,比如正在看的楼盘,买二室两厅钱刚好够,买三室两厅就少了点。如果现在不买,他也担心错失机会。一家知名品牌开发商透露,最近两周来,虽然成交量增加,但是购房者占看房者的比例依然较低,这说明市场观望情绪依然较浓。

地方政府消极懈怠开发商豪赌调控不可持续

从楼市调控政策本身看，自从4月中旬出台政策后，至今再也没有新动静，甚至新国十条中要求尽快研究出台的政策，至今遥遥无期。这让开发商看到了楼市调控不可能持续的希望和曙光。从国际经济形势看，欧洲债务危机影响没有丝毫减弱，世界经济二次探底声音再起。从国内经济形势看，出口、投资和消费三驾马车都不容乐观。在这种情况下，楼市调控如果继续加力会否对经济造成大的影响，专家在质疑，开发商趁机在放大。在以上宏观大背

景下，开发商开始豪赌楼市调控政策走回头路、不可持续，一些专家也在怂恿放松调控、到此为止，地方政府更是对调控政策消极又懈迨。市场上弥漫着一种错综复杂的信号和乌七八糟的东西，已经严重影响着楼市调控政策的落实。

楼市初现价跌量升专家称开发商布局全国降价

根据对楼市交易情况的监测发现，在调查的35个城市中，大多数城市也存在“价跌量升”的苗头。招商证券最新房地产行业周报同样显示，7月19日到25日，北京、上海、广州和深圳等一线城市周成交环比分别下降31%、上升23%、23%、2%；比前四周平均水平分别下降25%、上升35%、10%和13%。在二线城市，无锡、武汉、成都、重庆和福州等一手房5城市成交环比上升。“市场最坏的时候已经过去。”陈晟说，“比5月冰冻期还差的境况不大可能再出现。但这不代表价格调整到位。目前的成交量是刚性需求支撑，仍然是脆弱的，还会经历一个通过降价提升成交量的过程。”

央行:落实好适度宽松货币政策严格执行差别房贷

中国人民银行分支行行长座谈会上,央行强调,下半年要继续落实好适度宽松的货币政策。会议指出,今年要坚持把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心,继续实施适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,提高调控的针对性和灵活性。按照年初确定的全年货币信贷预期目标,进一步加强和改善流动性管理,合理搭配公开市场操作、存款准备金率等工具,保持银行体系流动性处于合理水平；引导金融机构合理把握贷款投放总量、投向和节奏.会议强调,要落实好“有扶有控”的信贷政策,进一步加大对“三农”、自主创新、社会事业等薄弱环节和区域协调发展的支持力度,支持加快培育和发展战略性新兴产业,严格控制“两高”行业和产能过剩行业的贷款.严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。

二、2010年7月份南昌楼市动态一览

《2010年7月中国城市房价排行榜》:南昌排47位

《2010年7月中国城市房价排行榜》显示，2010年7月份，杭州市房价跃居排行榜首位，新房均价达到25840元/平方米，创历史最高，超过北京和上海。北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三。《2010年7月中国城市房价

排行榜》的前十一位房价均价都已超过万元大关。中部省会城市南昌房价以5573元每平米的价格居房价排行榜第47位。

《江西省城乡规划条例》8月1日起实施

《江西省城乡规划条例》内容包括城乡规划实施好坏五年打一次分、旧城区严格限制零星插建、未“达标”地块不得出让、工程竣工不符规定不验收、未按规划建设的可强拆等内容。《江西省城乡规划条例》将于8月1日起正式实施。针对该《条例》的相关内容，法律界人士认为，为避免矛盾的发生，因尽快出台更为详尽、具有可操作性、有利于利害关系人利益维护的规划公示实施细则等规定。

南昌旧城改造带来大量黄金地块

今年南昌市将要启动的老城区改造建设工程，共4个大项，计26个子项，项目总投资约亿元，总拆迁面积410万平方米。仅西湖区就涉及46个地块，总占地亩，房屋万平方米（其中含地铁一号线万平方米。先不论地块的大小以及用途，仅凭此类地块的地段优势，放在土地交易市场上都将引发楼市开发商们的争夺战。

江西以“户”为标准对住房保障工作实施考核奖励

为积极有效推进保障性住房建设解决住房难问题,江西省将以各地保障房建设实际“户数”为标准,建立住房保障工作考核机制,从财政预算中拨付专项资金奖励工作成绩突出的市县。奖励资金作为各地保障房建设启动资金、后续补充资金和工作经费再次投入到保障房建设中,实行专款专用。

南昌三年内拟增万套商品房

7月1日，《南昌住房建设规划（2010-2012年）》正式公布，2010年至2012年，南昌市住房总需求约万平方米，这3年新建普通商品房万套，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。当然，保障性住房是整个住房建设规划中的重点。这3年，南昌将建设近3万套保障性住房，其中，包括8400套公共租赁住房，把城市“夹心层”也纳入保障住房体系内。

南昌上半年住宅用地成交82万㎡

中国指数研究院刚刚发布的《2010年上半年中国103个城市土地市场交易情报》中显示，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元每平方米，环比2009年下半年下降9%，从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段。而在这103城市中的南昌土地市场却逆势走高，这份土地交易情报显示，2010年上半年，2010年上半年，南昌土地市场推出住宅用地87万平方米，与2009年同期相比涨幅高达263%，其中成交住宅用地面积为82万平方米，同比增加141%。

南昌楼市淡季更淡新增住宅仅万㎡

7月2日，恒茂英伦国际、路通城邦与联发江岸汇景等几个楼盘新获批部分预售许可证；7月15日，博泰生态商务园、绿地香颂、万科青山湖等楼盘获批部分预售许可证。截至7

月20日，南昌楼市本月内仅7个楼盘有新增供应量，合计万平方米，推盘量明显萎缩。

物业拒不交接最高可罚十万元

7月26日，南昌市法制办公布了《南昌市物业管理条例行政处罚自由裁量权细化标准》，规定“原物业服务企业以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接的，由房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。”

南昌十字街“棚改区”将成商业中心

备受市民关注的南昌市今年最大的棚户区改造项目——十字街棚户区改造工程已进入

实质性阶段，前期拆迁摸底工作已全面结束，目前拆迁安置方案已初步确定，即将启动拆迁工作。昨日，南昌市青云谱区政府对外发布消息，根据规划，该区将用五六年的时间，将十字街“棚改区”建成一个集购物、餐饮、休闲、居住为一体的商业中心。其中拆迁投资将达亿元，涉及拆迁户数2271户。宽度仅3米左右的十字街，将被改建成一条下沉式30米宽的城市主干道。

三、2010年7月南昌楼市供求情况分析

● 新房市场

7月南昌楼市整体供求比： : 1

新增供应面积：㎡

成交面积：㎡

成交套数：1741套

7月份南昌市新增供应面积及套数统计

本月新批商品房预售面积㎡，环比增长%，其中住宅新增供应面积㎡，环比增长%；本月新增商品房预售套数2515套，环比增加%，其中住宅供应套数环增加%。

7月份南昌市总成交面积及套数统计

本月新房去化量与6月份相比出现萎缩，7月总成交面积㎡，环比下降%。其中住宅成交面积㎡，环比下降%；住宅成交套数1741套，环比减少703套，下挫%。非住宅市场7月份供应大增，而成交量却和6月份基本持平。

7月份南昌新房供求变化情况分析

本月南昌新推楼盘包括世纪风情、恒茂英伦国际、皇冠国际、正荣大湖之都、绿地香颂高馆、罗马象湖壹号、白金瀚水景花园、保集半岛、梦里水乡、江西奥林匹克花园、绿湖豪城、东方海德堡、名门世家、金桥慧景、幸福时光、景城名郡、平安象湖风情、嘉合万世和联发江岸汇景等。

7月南昌住宅成交套数走势图

7月南昌楼市住宅日均成交量46套，与5月份持平，并列为4月新政以来的最低点（其中4月住宅日均成交118套，6月住宅日均成交71套）。楼市整体呈现萎靡状态。

7月份的最后一周（），楼市成交量异动，出现大幅上扬的迹象。一个原因是品牌楼盘的低价优惠推盘，如绿地香颂的超低折扣优惠（实际成交均价4856元/㎡），皇冠国际低于预期的开盘价格（实际成交均价：7490元/㎡），使得这两个楼盘在7月最后一周成交量急剧放大，并借此顺利登上7月南昌楼市销售套数排行榜前二的位置。另外，由于南昌大规模的棚户区改造工程已经开始，利字街，塘子河等拆迁户陆续搬离，部分手持现金的刚性购房者涌入楼市，也在一定程度上拯救了南昌楼市“极度深寒”的局面。在7月份推盘楼盘中，幸福时光、保集半岛、绿地香颂、平安象湖风情、绿湖豪城、江西奥林匹克花园等都打出针对拆迁购房者的大优惠旗号（具体优惠信息可见报告第六部分）。

7月南昌住宅成交活跃度曲线图

虽然品牌楼盘低价销售赢得光鲜销售数据，7月的南昌楼市整体低迷的状态并未因此改

观。至于旧城改造带来的需求能否为楼市注入强心剂，仍须拭目以待。从上图住宅成交活跃指数看，南昌住宅成交活跃指数从4月中旬新国十条发布开始从峰顶垂直下落，六月小幅回暖，七月又开始步入下行通道，8月3日，几乎和5月的最低点齐平。

●二手房市场

6月份南昌主城区二手房交易数据回顾

7月份南昌主城区二手房交易数据

本月二手房住宅交易环比都有所回落，住宅成交面积和成交套数环比分别下降%和%；二手非住宅的成交则较上月下滑程度较大，成交面积降%，成交套数降%。

四、南昌住宅成交套数排行榜

四、7月份南昌市新建商品住宅成交套数前十及板块成交面积排名

7月份南昌市新建商品房成交套数排名前十

7月南昌各板块新建商品房成交面积排名

五、南昌房价：2009—2010南昌整体房价变化及走势分析

南昌房价：2009—2010南昌整体房价变化及走势分析

南昌房价：7月最新报价一览

市中心（均价：7070元/㎡）↓407凤凰城：均价5800元/㎡

恒立佘山98号：均价6400元/㎡

↑100

名门世家：均价6280元/平方米↑62

中山名座：均价9200元/㎡↑1200

保利国际高尔夫花园：均价18500元/㎡↑500

胜利名座：均价8300元/㎡↓300新建县（均价：4183元/㎡）↑22高氏音乐花园：均价7100元

七、7月份南昌土地市场动态:7月份南昌土地成交情况一览

7月份南昌土地市场动态

7月份南昌土地市场颇为沉寂，总共只有2幅地块出让。一宗工业用地，一宗居住用地。居住用地JDP1017?位于红谷滩周边区C-2地块，由南昌城市建设投资发展有限公司竞得，宗地面积约亩，成交单价166万元/亩。

7月份南昌土地成交情况一览：