昆明物业管理评标专家考试试卷及答案

一、单项选择题（20题、每题1分、共20分。每题备选项中，只有1个最符合题意）

1.下列哪项不是前期物业管理招投标的目的（B）。

A.规范物业管理招标投标活动

B.公平购买物业管理服务

C.保护招标投标当事人的合法权益

D.促进物业管理市场的公平竞争

2.投标人少于（B）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民

政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A.2

B.3

C.4

D.5

3.下列哪项不是前期物业管理招标投标应当遵循的原则（D ）。

A.公开

B.公平

C.公正

D.合理

4.招标人采取邀请招标方式的，应当向（A ）个以上物业管理企业发出

投标邀请书。

A.3

B.4

C.5

D.10

5.资格预审文件一般不应当包括（C ）。

A.资格预审申请书格式

B.申请人须知

C.企业投标条件

D.企业技术装备

6.在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于（C ）家资格预审合格的投标申请人。

A.3

B.4

C.5

D.10

7.公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（C ）日。

A.10

B.15

C.20

D.30

8.招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（B ）日前。

A.10

B.15

C.20

D.30

9.预售商品房项目应当在（A ）之前完成物业管理招标投标工作。

A.取得《商品房预售许可证》

B.30天

C.60天

D.90天

10.投标文件不包括的内容有（C ）。

A.投标函

B.投标报价

C.商务标

D.物业管理方案

11. 投标人的正常投标行为是（D ）。

A.以他人名义投标

B.禁止正当投标

C.相互串通投标

D.抵制行贿谋取中标

12.开标由（A ）主持。

A.招标人

B.投标人

C.评标专家

D.专家委员会主任

13.评标委员会由（A ）和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数。

A.招标人代表

B.房地产主管部门代表

C.投标人代表

D.评标委员会主任

14.评标委员会完成评标后，应当向招标人推荐不超过（A ）名有排序的合格的中标候选人。

A.3

B.4

C.5

D.6

15.招标人应当在投标有效期截止时限（D ）日前确定中标人。

A.7

B.10

C.15

D.30

16.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（D ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A.7

B.10

C.15

D.30

17.可以采用协议方式选聘物业管理企业的条件是（A ）。

A.住宅规模较小

B.投标人较少

C.投标人少于3个

D.投标人少于5个

18.不是投标书封面编写的内容是（B ）。

A.标题内容

B.编写的人员

C.编写的单位

D.编写的时间

19.下列哪项不是楼盘管理服务的基本内容（C）。

A.基本服务

B.义务服务

C.协商服务

D.有偿服务

20.物业项目管理服务人员最低配置为（B ）人。在最低配置的基础上，可根据每一员工服务250-300户业主的标准来进行增配。

A.1

B.2

C.3

D.5

二、多选题(15题、每题2分、共30分,选项中至少有一个是错项,选对一项得0.5分,错选不得分)

1.从开发商手中接盘，应对开发商的项目管理服务目标有（ABCD ）

A.促进房屋销售

B.打造开发品牌

C.提升建设声誉

D.增收开发收益

E.物业保值增值

2.项目管理，需要采购物品的支出有（ABCD ）。

A.物业管理用房

B.员工宿舍

C.保安人员生活用具

D.交通工具

E.员工意外伤害保险

3.物业服务企业的全年总收入项目有（ABCE ）。

A.物管费收入

B.停车费收入

C.经营收入

D.废品收入

E.其它收入

4.物业服务企业的全年总支出项目有（ABCD ）。

A.员工工资福利费

B.保安费

C.保洁费

D.维修费

E.配电设备折旧费

5.物业服务的招标主体有（ABE ）。

A.开发商

B.业主大会

C.业主委员会

D.街道办事处

E.物业产权人

6.投标需要的条件有（BCDE ）。

A.三级企业资质

B.经验与业绩

C.商业信誉；

D.资金管理和技术实力

E.项目负责人

7.企业投标资信评审的内容有（BCDE ）。

A.企业名称

B.资质等级

C.管理现状

D.企业业绩

E.信用体系

8.企业投标技术评审的内容有（BCDE ）

A.管理服务项目

B.管理服务目标

C.管理服务内容

D.管理机构设置

E.管理服务保障

9.企业投标商务评审的内容有（ABE ）。

A.收费标准测算的合理性

B.盈亏平衡测算的合理性

C.员工使用合理性

D.设施设备使用合理性

E.其他收费报价的合理性

10. 企业投标现场答辩评审的内容有（BCDE ）。

A.仪容仪表

B.管理知识

C.演讲口才

D.业务熟悉程度

E.项目管理信心

11.企业投标，来自于招标人的风险有（ABCD）。

A.付费难以维持

B.缺乏招标诚意

C.隐瞒项目真情

D.附加不公条件

E.答辩水平较差

12.人员费用的构成项目有（ABCD ）。

A.工资总额

B.福利基金

C.员工社会保险费

D.加班费

E.员工奖金

13.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费构成项目有（ACE ）。

A.财产保险

B.人寿保险

C.雇主责任险

D.养老保险

E.公众责任险

14.年度绿化养护费的构成项目有（ABCE ）。

A.绿化工具费

B.劳保费

C.绿化水费

D.绿化员工服装费

E.农药化肥费

15.年度秩序维护费的构成项目有（ABCD ）。

A.安保人员住房租金

B.安保人员生活水电费

C.安保器械费

D.安保人员意外伤害保险费

E.安保办公费

三、判断题(20题、每题1分、共20分)

1.物业管理服务直接成本，由保安、保洁等5个成本项目组成（×）。

2.有特别要求的管理服务人员配置，由企业和业主协商确定（√）。

3.公共秩序维护人员在20人以上的，应考虑配置1名主管（×）。

4.封闭式物业项目的公共秩序维护巡逻人员、值守人员的配置人数及工作时间，根据物业项目或业主的需要进行确定（√）。

5.公共秩序维护换休人员，按公共秩序维护人员总数5:1的比例配置（√）。

6.道路清扫，每个保洁人员每天负责3000-5000平方米（√）。

7.物业项目保洁总面积除以员工的工时定额，即为保洁人员人数（√）。

8.绿化管养，住宅小区每人负责3000-5000平方米（√）。

9.维修员工配置，参考定额为每150户配1人（√）。

10.年度员工社会保险费为：年度工资总额×35.4%（×）。

12.企业设备折旧年限为5年，年度折旧额= 折旧资产总额÷5年（√）。

13.物业项目通常要分摊企业直接管理人员对物业项目管理的工资及管理费用（√）。

14.年度应纳税费总额=年度物业管理服务直接成本+年度实际利润总额（√）。

15.企业年度总成本=年度物业管理服务直接成本+年度实际利润总额+年度税费总额（√）。

16.月度每平方米建筑面积收费标准=（年度总成本÷业主专有部分建筑面积总和）÷12个月（√）。

17.业主委员会招标，须经小区业主大会授权（√）。

18.评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触（√）。

19.与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会（√）。

20.被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动（√）。

四、简答题(5题，计20分)

（一）物业管理方案的内容构成（4分）

1.楼盘基本情况

2.楼盘管理服务目标

3.楼盘管理服务内容

4.楼盘管理机构设置

5.楼盘管理人员配置及月度工资总额

6.楼盘管理物品采购计划

7.楼盘管理费用收取计划

8.楼盘管理盈亏平衡计划

9.配合物管设施设备完善计划

10.物业管理服务保障计划

11.我们的承诺

12.方案编制说明

（二）规范编写投标文件的要求有哪些？（4分）

1.无缺漏

2.无修改

3.无涂抹

4.无错算

5.无错价

6.无错装

7.无泄漏

（三）评标专家可以从哪些方面来审定投标企业的管理服务保障措施？（4分）

1.早期介入保障

2.承接查验保障

3.机构设置保障

4.人员培训保障

5.岗位职责保障

6.工作流程保障

7.管理制度保障

8.奖惩办法保障

（四）投标答辩需要做好哪些准备？（4分）

1.文稿准备

2.人员准备

3.演练准备

4.状态准备

5.响应准备

6.特色准备

（五）企业的答辩文稿应从哪些方面去编写？（4分）

1.投标报价

2.企业简介

3.项目认识

4.管理重点

5.管理措施

6.管理承诺

五、案例分析题（10分）

某楼盘的经济技术指标如下：

1.用地面积73575㎡

2.地上总建筑面积196190㎡，其中：

（1）公租房182230㎡

（2）配套建筑13960㎡（配套商业11560㎡、社区活动中心2400㎡

3.地下建筑面积45730 ㎡，其中：

（1）机动车库面积34696 ㎡

（2）非机动车库面积11034㎡

4.容积率2.667

5.建筑密度21.4%

6.绿地率35.10%

7.公摊率21%

8.公租房户数4124户

9.公租房占总公租房总面积比82.88%

10.机动车停车位981辆（100㎡/0.5辆），其中：

（1）保障房停车911辆（地下771辆、地上140辆）

（2）公建地上停车70辆

11.非机动车停车位4949辆（1户/1.2辆）

12.该楼盘有两个开口

13.保洁人员道路、车库清扫工时定额5000㎡/天；楼道清扫4000㎡/天，保洁换休人员按5:1的比例配置，分析并计算：

1.道路及广场面积？

（1）建筑总面积为：73575㎡

（2）建筑基底面积为：73575×0.214=15745㎡

（3）楼盘绿化面积为：73575×0.351=25825㎡

（4）道路及广场面积为：73575-15745-25825=32005㎡

2.公租房楼道面积？

182230×0.21=38268㎡

3.楼盘车位及车库面积？

34696+11034=45730㎡

4.该楼盘清扫道路及广场、楼道和车位车库的保洁人员人数？

（1）道路、车库清扫人数（32005+45730）÷5000=16人

（2）楼道清扫人数38268÷4000=10人

（3）保洁换休人员（16+10）÷5=5人

5.保洁清扫人员的配置总数？并说明理由？

16+10+5=31人

保洁人员总数为清扫道路、车库人员+楼道清扫人员+保洁换休人员。