关于房地产开发公司成本核算的调研报告

一、调研的意义及背景

（一）调研的意义

房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。作为一个以营利为目的会计核算主体，为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各环节控制各项费用的支出。成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核有机构成了成本管理系统。组织好成本核算,对全面提高企业管理水平,落实企业各部门经济责任制,提高企业经济效益,有很大的推动作用。房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业，在项目运营的过程中如何确保利润最大化，是每一个老板都需要首先考虑的问题。我们知道“利润＝收入－成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了一切，此时很少有人会去关注成本的问题。但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化，控制成本，提升管理水平，加强项目成本核算,将是房地产企业进入成本竞争时代的有力武器,所以成本管理对房地产企业来说就尤显重要。

（二）调研的背景

那么，目前地产行业成本管理普遍存在的问题是什么？我们又该如何去化解这些问题呢？

房地产企业要实现企业利润最大化必须因时利导完善措施，控制成本性消耗开支，降低运营成本，提升服务质量，提高市场竞争力。只有真正地明确了成本核算的相关知识，才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对成本进行核算、管理。通过加强成本控制，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本。在成本核算的过程中找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支。

徐州永泰地产开发公司是集开发、建设、销售、物业管理于一体的一家公司。公司实行董事会领导下的总经理负责制，是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。该公司成立于2003年1月，具有二级开发资质，拥有专业技术人员54人（其中:高级20人，中级34人）。公司设有行管、劳动人事、财务、计划预算、征地拆迁、工程管理、销售、质量安全、房屋维修、材料管理等十个职能部门，下辖建筑设计院、建筑工程公司、工程建设监理公司、物业管理公司、新型建材有限公司、环能建材有限公司、劳动服务中心等七个子公司。公司自成立以来，始终坚持“在为民造福中求生存，在回报社会中得发展”的经营理念。在竞争激烈的房地产开发市场中，从小到大，由弱变强，成为融设计、施工、销售、售后服务、物业管理、为一体的集团公司，AAA信用企业，重合同守信用单位，专业门类齐全、管理经验成熟，经济实力雄厚的综合性开发企业。先后开发

建设了红星小区、粉莲街小区、北门小区、樱花园小区、铁塔寺小区等多个小区。所开发的小区均被评为优良开发小区，其中两个小区被评为“省级文明小区”，“并获得了“全国优秀物业管理示范小区”荣誉称号。公司一跃跨入全省房地产开发综合效益百强行列，连年被市建委评为“先进集体”和“先进党组织”。二、调研的方法

经过了一段时间，我采用了一系列方法，对徐州市永泰地产开发公司的会计核算等内容进行了调研，了解到该行业在土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发，物业管理成本等相关信息。

（一）文献检索法

文献检索法是指研究问题时，研究者借助文献，对问题进行进一步的论证。

我通过该方法取得了中国部分房地产企业和徐州永泰公司的基本资料、概况信息和相关财务资料，包括资产负债表、收入支出总表、业务收支明细表、发生额和余额表、他贷款相关资料、以及在建开发产品成本，已完开发产品成本，固定资产总值，设备总值，科室设置，职工工资，福利保险，办公以及财政补助收入等各项支出和收入的资料。

（二）实地调查

实地调查法是在没有明确理论假设的基础上，研究者直接参与收集资料，然后依靠本人的理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性结论的研究方法。

我走访了部分科室，和一些相关人员谈话并查看资料，归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。包括：土地征用及撤迁补偿费，前期工程费，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。

（三）专人询问法

专人询问法可通过自己本专业的学长学姐有调研相关实习经验的，对其请教和提问，从而对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选，从而归纳实际有用的信息。因此我向有实习经验的学姐及向我的实习单位的一位工作人员进行了请教，让我对关于企业成本核算内容和方法的应用有了更深入的了解

三、调研的时间及内容

（一）调研的时间

我于2010年11月18日至12月20日，通过对徐州永泰房地产公司的会计核算等内容进行了调研，了解到该行业在土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发成本等相关信息。

（二）调研的内容

我本次调研的具体内容包括：房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设

施开发成本和房屋开发成本的核算对象及方法。

1.房地产开发的间接费用的核算

开发间接费用是房地产开发企业每个独立核算单位及开发现场管理机构为开发产品而发生的各项间接费用，由于这些费用是多项开发产品共同发生的，需按照适当的分配标准，将其分配计入各项开发产品成本。开发间接费用主要包括：（1）职工薪酬：包括提供给职工本人的薪酬，以及提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等。

（2）折旧费：企业内部核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

（3）修理费：企业内部独立核算单位使用属于固定资产房屋、设备、仪器等发生的修理费。

（4）办公费：包括各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通，烧水和集体取暖煤等费用。

（5）水电费：各管理部门耗用的水电费。

（6）劳务保护费：包括核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费。

（7）利息支出：企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。

（8）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费用。

（9）其他费用：上述费用以外的其他开发间接费用支出。

这些间接的费用属于相对的固定费用，其费用总额并不随着开发成本产品量的增减而成比例的增减，但就该行业的开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动。

通过对徐州永泰公司的部分项目进行调查，该公司开发间接费用的分配标准，按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费）进行，开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“递延资产”、“累计折旧”、“周转房--周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。根据该公司一项业务作如下分录：

借：开发间接费用 20 800

贷：应付工资 4 000

应付福利费 560

银行存款 4 240

累计折旧 5 000

递延资产 1 750

周转房——周转房摊销 5 250

该企业在2010年5月共发生了开发间接费用20800元，应分配开发间接费用各开发产品实际发生的直接成本如下：

开发产品编号名称直接成本

101商品房 40 000

131出租房 45 000

201大配套设施——商店 40 000

301商品性土地 65 000

合计 190 000

根据公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：

101商品房： 40000元*20800元/190000元=40000元*11%=4400元

131出租房： 45000元*11%=4950元

201大配套设施——商店：40000元*11%=4400元

301商品性土地：65000元*11%=7050元

根据上面的计算，就可以编制如下图所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表

根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费用记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本 9 350

开发成本——配套设施开发成本 4 400

开发成本——商品性土地开发成本 7 050

贷：开发间接费用 20 800

2.土地开发成本的核算

土地开发成本指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。

房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性用地（也叫商品性建设用地）；另一种是为了开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。而通过调查，目前徐州永泰公司开发的土地均是为了该公司开发商品房、出租房而开发的自用土地，所以该公司的土地开发成本核算的具体内容是先将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

3.配套设施开发成本的核算

房地产企业的开发配套设施可以分为两类：一类是开发小区开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包括：商店、银行、医院等。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确

地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

(1).对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直

接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

(2).对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开

发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分

配计入有关房屋等开发成本；

(3).对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设

施开发成本”账户进行归集。

而该公司对土地开发成本全部直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本—房屋开发成本”账户中归集。

4.房屋开发成本的核算

房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。另外有的企业还受其他

单位的委托代为开发如职工住等代建房。

这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也采用了相同的方法。企业在房屋开发过程中发生的各项支出，按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个核算核算项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费；

（2）前期工程费：

（3）基础设施费：

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费。

上述费用能分清成本核算对象的应直接计入有关房屋的开发成本，分不清核算对象的，应先进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本。

四、调研结果

（一）、徐州永泰房地产成本核算工作的优点

1.成本核算的基本程序正确

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

2.正确归集开发产品成本

由于永泰公司开发规模的不同，该企业开发的成本归集对象也是不同的。小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，该公司并没有把成本核算做的过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，相反，也没有简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始

建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。永泰集团是以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

3.正确划分成本项目

客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。永泰公司是按现行的房地产开发企业会计制度规定，把“开发成本”作为一级成本核算科目，在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。对金额较大、并陆续发生的费用单独设立科目核算。为核算企业的开发成本，永泰公司设置下列账户：（1）“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。（2）“4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

4.能够正确计算并结转已完开发产品实际成本

永泰公司能够正确计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

（二）、成本核算中存在的一些问题

1.合同过程管理不到位，变更难以控制

(1).合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是“合理”的签订合同；二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为后面的工作着想。签的时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了问题，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目的多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同。永泰公司需清晰定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订的质量。

(2).变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一是时效性强；二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往无法精确测算其成本，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就给成本管理带来了更大的风险。

(3).付款管理效率底。施工单位大都反映公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项的嫌疑。不排除该公司确实故意如此，但更多的情况下是地产公司内部管理的问题导致的。地产公司是资金密集型企业，如果前期不做好款项的预备工作，付款时没有计划和节奏，难免会出现周期长，效率底的情况。再加上层层的审批机制又没有信息化的手段支持，效率就更加低下了。

2.各种原始记录不完善

原始记录，在生产过程中来源于最基层的施工地点，在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否，直接影响核算的真实程度。因此，能否及时正确地反映成本情况，关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多，工程量也大，企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况：一是有的施工工地核算建立了原始记录，但流于形式的多，原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算，也就没有最基层的原始记录，预算成本没有明确，扩大比例，成本核算不能反映真实情况。

3.欠缺有“综合能力”的成本管理人员

成本管理岗位是地产企业随着精细化管理，逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。既然是“全成本”管理，那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”，如：设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展的瓶颈。

（三）、完善成本核算的基础工作的几点建议

1.合同管理环节是成本兑现的一个过程，该过程主要由“合同执行”与“合同付款”两部分构成。

（1）合同订立

合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化，现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节，所以，在合同签订时要清晰界定双方的权责，确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。此时作为成本管理人员，需要将该份合同的成本拆分到科目体系中去。

（2）合同结算

项目施工完成后，即进入工程结算环节。工程结算由各项目职能部门上报结算申请，由成本管理部牵头组织竣工结算的相关工作。

在工程竣工结算造价审定阶段，可委托造价咨询机构进行施工图造价审定。其中，咨询费用采用造价核减额的方式计取。就是测算出来造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额，这样可以形成相互监督的机制。此模式适用于没有采用“总价包干”方式进行的竣工结算审定。

（3）应付进度款

应付进度款管理是当合同达到了付款条件或工程施工达到了形象进度以后，在对合同进行付款之前，审定其应付进度款的情况。

该工作在合同执行过程中，由各项目职能部门的合同经办人，根据合同约定的形象进度付款条件，阶段性对合同应付款情况进行审定，即阶段性申请“产值”，为合同付款做好准备。

（4）合同付款

付款贯穿合同执行的整个过程，如何使款项及时、准确的支付出去，是保证工程施工顺利开展的一个因素，同时也避免了资金拿在手中而负担高额利息的情况。

做合同付款一定要制定付款计划，付款计划是保证企业资金合理调配的基础数据，也是企业资金计划管理的重点业务环节。付款计划制定后，需对计划进行审批。

2.为解决好各种原始记录的问题，我认为在核算方面，应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的，应当进一步完善原始记录，建立互相制约的制度，解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录，作为物资已经到货，尚未

付款，还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收，入保管账，同时注销到货记录。

3.针对最后一个问题，我认为永泰公司应加大对会计人员，尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部管理有效的结合起来，来满足企业的管理需要，反过来促进企业内部管理水平的提高，从而实现企业的总目标。

五、调研体会

1.调研让我明白了成本核算在企业中的重要地位。成本核算是成本管理的核心，加强成本核算是企业外部经营环境的要求。如果企业的成本核算工作做的好，那么也就为企业总目标的实现打下了很好的基础成本核算的正确与否，直接影响企业的成本预测、计划、分析、考核和改进等控制工作，同时也对企业的成本决策和经营决策的正确与否产生重大影响。加强成本核算将是其进入成本竞争时代的竞争利器，也是企业推进成本发展战略的基础。为此，展开成本核算的实用性研究工作，将为房地产企业的发展提供有益的帮助，只有真正地明确了成本核算的相关知识，才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对成本进行核算、管理。通过加强成本控制，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本，在成本核算的过程中找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支。

2.我认识到了会计人才的重要性。现如今，企业注册的越来越多，不但有国营企业和集体企业，许多股份制企业、合伙企业、有限责任公司、个人独资企业也都应运而生。而这些企业都需要具有专业会计知识和税务知识的会计，都是会计，但是会计也有千差万别，有的会计能给企业的经营者献计献策，是企业领导的参谋和助手，不但能理好财，而且还能通过管理给企业节约开支，创造经济效益；而有的会计却是只懂会计知识，只是做个帐报个表而已。

一个好的会计对企业是很重要的。好的会计，能为企业的发展提供信息、依据和策略；好的会计还能为企业打通经营渠道，为领导疏通关系，从而保证领导顺利经营；好的会计，还能为企业节约税金和费用，防止企业资源的无谓流失。这就要求我们每一个会计人员，尤其是即将进入社会的会计学生要严格要求自己，全面掌握会计以及相关专业的理论知识，只有很好的掌握了理论知识才能在实践中找到理论根据。我们会计人员还要善于开创思维，不能墨守成规，要学会根据每个企业的不同情况制定执行不同的财政政策，为企业创造真的的价值。

3.在这个过程中我学到很多课本中学习不到的东西。令我感觉最深的是工作与学习的差别。在学校时更多的是如何把自己想要表达的东西表达出来，但在工作中，首要的却是要把客户需要的效果呈现出来。其次是责任心与耐心，几乎每一项工作都要经过无数遍的修改后才能真正被确定下来。作为一名未来的会计人

员，我们现在刚刚起步，往后会学到更多的东西，并且有很多东西需要我们自己去挖掘。由于财务会计行业的特殊性我只能参加财务部门中较为简单的工作，如出纳及帮助会计进行帐目的核对等工作。虽然工作不难，时间也不长，但我仍十分珍惜我的第一次真正意义上的实践经验，从中也学到了许多学校里无法学到的东西并增长了一定的社会经验。

盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。