2019年最新房地产行业快速融资模式
关于京州创新科技园加速融资的几点想法
除现有的销售团队和渠道外，可以进行以下方式
一、众筹资金
1、众筹平台合作，发起众筹，以债券众筹、回报众筹模式以每平米价格参与。购买+理财模式以套为单位。平台如平安好房、搜房网众筹等。
成功案例：15年碧桂园上海嘉定区闵行02/05地块。
2、自建众筹平台以老客户，合作商为主进行众筹。
线上以老客户、合作商为主。营销开发型推广。
线下可参照物联网大厦模式以大公司整层投资为主（金石工业园区很多没有能拿到的大企业）入住。
成功案例：石家庄众美城110万平米有33万预定。
3、理财平台合作：以一年期投资理财产品合作模式聚拢资金。如招财宝，陆金所等，也可以跟保险公司共同开发理财型产品。
成功案例：绿地联手中筹网标的1亿18个月年化收益15%
4、渠道合作：股权、服务、债权、回报式合作等方式共同开发，如浙江商会、重庆商会等。
5、REITS型（房地产信托投资基金）多人持有一个物业，
项目建成后由共同成立的资产管理公司进行租售。
6、酒店可以酒店地产合伙人形式认购。
成功案例：中信地产与众筹网的众筹筑屋合作
7、酒店也可以按股投资。起点20000股（每股一元）
个人享有收益，按投资比例占有万分比例股权收益，享有每年入住N天或永久半价。
8、创业公司认购，以中小型创业公司为目标，提前预
购和租金合作模式。
二、共有产权模式
参照共有产权模式，以公司占比客户低价认购模式推行。共有产权是公司持有一部分物业权利，业主持有大部分权利。满年限业主可回购公司持有部分。
三、基于项目地理位置的优越性，紧邻金石工业园和创新工业园。部分在建后可向人力资源和社会保障部门申请创业孵化园区，一方面可以帮助我们尽快找到企业入驻，另一方面可以申请国家补贴。在项目宣传上占据优势。
四、搭建平台以养老汇和换房群体做“以房养房”“以
房养老”项目融资。
五、依托南二环西延甄选合适位置做养老产业和公墓项目开发。
XXX
2019年10月26日
各类公文写作技巧五篇
一、标题结构的严谨之美
一则公文标题，如同一个人一般，同样要结构完整、功能齐全、符合语法规范，既不能“缺胳膊少腿”，也不能“随机组装”、变换位置，一是一、二是二，没有可商量的余地和任意变通的空间。关于公文标题的结构，2012年7月1日起施行的《党政机关公文处理工作条例》（以下简称《条例》）作出了明确规定：公文标题“由发文机关名称、事由和文种组成”，要求三要素必须兼具，不得随意省略成分，以标明由谁发文、为什么发文和用什么文种发文。严格来讲，除了这三个实词性元素，还包括两个虚词性元素，即发文机关名称和事由之间的连接介词“关于”、事由和文种之间的结构助词“的”。一般而言，这五个元素的顺序不能调换，要严格按照“发文机关名称+关于+事由+的+文种”的总体结构和规范格式进行排布。例如，《××集团有限公司免征城镇土地使用税的请示》，不能缺省介词“关于”，应改为《××集团有限公司关于免征城镇土地使用税的请示》；又如，《关于××集团有限公司推行全员健身活动的通知》，其中发文机关是“××集团有限公司”，不能挪位至介词“关于”之后，应改为《××集团有限公司关于推行全员健身活动的通知》；再如，《××集团有限公司表彰决定》尽管标题三要素兼有，但要素之间缺少连接词，且事由未作具体说明，不能笼统用“表彰”二字概括，应改为《××集团有限公司关于表彰××××的决定》。
二、标题语言的简约之美
公文标题的简约之美主要反映在标题语言的简明扼要、精约简省。一方面，要尽量使用简单好记、通俗易懂的词语，方便阅读者记忆或转述，切忌冗长拖沓、晦涩难懂。一般来讲，公文标题以不超过三行为宜，如果字数确实过多，可以根据文件的主要内容、关键性词语等作合理简化。例如，《××集团有限公司关于印发××同志在公司首届二次职工代表大会上的工作报告及关于公司首届二次职工代表大会的决议和关于加强司务公开工作的意见的通知》，这则标题包括三个被印发文件的标题，看起来相当繁冗、复杂，对此可采取概述法，将印发文件名称概括统称为“公司首届二次职工代表大会三个文件”，瘦身成“《××集团有限公司关于印发公司首届二次职工代表大会三个文件的通知》”，如此则容易记住、便于传达，给人的感觉就不一样了。
三、标题表述的精准之美
这里的“精准之美”，其一是事由表述的精准性。公文标题中的“事由”应与内容高度相符、契合，要通过准确提炼，全面、清楚地反映出公文的主旨，避免出现事由概括不准、表意不清而引起歧义、费解甚至误解等问题。要使阅文者通过标题即可了解发文机关的行文目的，以及公文的基本精神和中心内容，从而提高公文阅读和流转的效率。例如，《××大学关于土地问题的请示》这则标题便让人无法从字面上获取关键信息，是单位想申请划拨用地还是转让现有土地，是解决校舍用地面积不足问题还是协调土地权属纠纷问题？属于典型的表意含糊，阅文者只能通读文件后才能得知发文机关请示的真正意图。特别是若出现同一单位需要在同一问题上多次发文的情况，不论是对发文单位还是收文单位，都会造成公文收发办理、档案查找借阅等多个环节的不便或麻烦。公司标题事由表述精准、到位的重要性，由此可见一斑。
四、标题外观的规范之美
除了标题结构的严谨之美、标题语言的简约之美、标题表述的精准之美，公文标题还要讲究外观形式的规范之美。一直以来，国家党、政、军等各类机关都对公文标题的美观性做了相应的要求。如2000年版《国家行政机关公文格式》规定公文标题的位置在“红色反线下空2行，用2号小标宋体字，可分一行或多行居中排布；回行时，要做到词意完整，排列对称，间距恰当”，2012年版《党政机关公文格式》则进一步提出“回行时，要做到词意完整，排列对称，长短适宜，间距恰当，标题排列应当使用梯形或菱形”。
房地产信托融资典型模式和案例
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
房地产融资的16种途径
房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
中国的金融行业现状
中国的金融行业现状
目前国内已经上马信息化的金融企业大多只是为客户提供信息查询而已，提供理财、咨询服务的不多。 中国金融行业信息化中存在的问题 改革开放20多年来，中国的金融信息化建设是从无到有、从单一业务向综合业务发展，取得了一定的成绩。如今已从根本上改变了传统金融业务的处理模式，建立了以计算机和互联网为基础的电子清算系统和金融管理系统。中国的金融数据通信网络框架基本形成。但是国内金融企业在实施信息化建设的过程中还存在着不少的问题。 金融行业信息化问题1、目前各金融体系的建设标准很难统一，阻碍了金融信息化的进一步发展。在国有商业银行全面实施国家金融信息化标准前，许多银行都已经建立了自己的体系，由于机型、系统平台、计算机接口以及数据标准的不统一，使得各地的差距比较大，系统的整合比较困难，标准化改造需要一段时间。 金融行业信息化问题2、金融信息化建设中，金融企业之间的互联互通问题难以得到解决。如国内众多的银行卡之间要实现互联互通，似乎需
要经过一番长途跋涉。其实，为了实现银行卡的互联互通，中国人民银行早就牵头组织各商业银行共同出资成立了银行卡信息交换中心，以解决各银行之间的ATM和POS机的共享问题。可是真正要实现联通的时候，各银行又都在盘算自己的利益。因为银行卡的联通意味着小银行可以分享到大银行的资源，大银行当然不愿意了。因此，金融企业的互联互通，必须找到一种市场驱动机制来谐调各方的利益，找到最佳的利益平衡点。 金融行业信息化问题3、服务产品的开发和管理信息的应用滞后于信息基础设施的建设和业务的快速发展。目前国内金融企业的计算机应用系统偏重于柜面的负债、核算业务的处理，难以满足个性化金融增值业务的需要。同时，缺乏对大量管理信息、客户信息、产业信息的收集、储存、挖掘、分析和利用，信息技术在金融企业管理领域的应用层次较低，许多业务领域的管理和控制还处在半信息化的阶段。 金融行业信息化问题4、网上金融企业的认证中心建设速度缓慢。目前中国各金融企业的客户很多，都是网上的潜在客户，然而由于国内金融企业在建设认证中心的意见上难以实现统一，
房地产融资几种常见方式
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
最新中国财富管理行业发展结构现状及未来趋势分析资料
2016中国财富管理行业发展结构现状及未来趋势分析 一、财富管理发展概述 伴随着我国GDP的快速发展，社会财富快速积累，与此对应的财富管理市场也经历了十几年的迅猛增长。根据公开数据显示，截至2015年底，中国财富管理市场已超百亿元。其中主要是由银行理财、保险、信托、公募及私募基金、券商资管及第三方财富管理机构组成。 1.1 财富管理市场发展回顾及趋势 1.1.1财富管理定义 目前，对于财富管理的概念并无准确定义，我们借鉴国际经验及国内行业共识，整理后认为，财富管理是指以客户为中心，设计出一套全面的财务规划，通过向客户提供现金、信用、保险、投资组合等一系列的金融服务，将客户的资产、负债、流动性进行管理，以满足客户不同阶段的财务需求，帮助客户达到降低风险、实现财富增值的目的。财富管理范围包括现金储蓄及管理、债务管理、个人风险管理、保险计划、投资组合管理、退休计划及遗产安排。 按照财富管理的定义来看，财富管理的涵盖很广，会涉及到银行理财、保险、信托、公募及私募基金、券商资管及第三方财富管理机构等等。其产品形式会涵盖银行理财、信托、股权投资基金、债券投资基金、股票投资基金、券商资管计划、保险资管产品，投资型保险，期货资管等等。同时，财富管理具有以下特征： 第一，私密性：能为人们提供一对一的一站式理财服务，它涵盖了个人、家庭和事业的一揽子综合金融和增值服务解决方案。 第二，高端性：可以为人们寻找到适合自己的中风险、高收益的投资产品，确保资产能带来可预期的增长。同时，由于个体资产规模较大，资产运作起来的更加轻松自如。 1.1.2中国财富管理市场发展 自改革开放以来，我国经济得到高速发展，推动社会财富快速累积，由此财富管理这一新兴词语取代银行存款成为人们最为关注的焦点。投中研究院将我国财富管理划分为三个时期，分别为潜伏期、萌芽期、生长期。 1）潜伏期（1979-1990） 从我国改革开放开始，社会经济及财富都得到快速增长，国家政策摆脱了计划经济向着市场经济发展，居民理财也摆脱了真空地带。但是，银行定期存款却仍然是那个时代老百姓的唯一金融理财产品，而其中国库券由于利率较高，成为人们争相投资的产品。 在随后的80年，北京、上海、重庆等大城市相继开放了国库券交易市场，每年老百姓都要义务性地买一些。但是手中本来就没几个钱的老百姓很多等不到几年以后再兑现，特别
房地产企业融资模式
房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车） 质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债
中国金融科技发展现状与趋势
中国金融科技发展现状与趋势2017-01-20? 来源：21世纪经济报道 中国银行业协会首席经济学家香港交易所首席中国经济学家巴曙松 金融科技（Fintech）是当前金融界十分关注的话题。目前，中国的互联网金融行业进入到一个阶段性的调整时期，在这样的氛围下讨论金融科技，能提供一个反思和总结的机会，客观分析一下中国金融科技发展的现状和趋势。 金融科技通常被界定为金融和科技的融合，就是把科技应用到金融领域，通过技术工具的变革推动金融体系的创新。全球金融稳定委员会对金融科技的界定是，金融与科技相互融合，创造新的业务模式、新的应用、新的流程和新的产品，从而对金融市场、金融机构、金融服务的提供方式形成非常大的影响。金融科技的外延囊括了支付清算、电子货币、网络借贷、大数据、区块链、云计算、人工智能、智能投顾、智能合同等领域，正在对银行、保险和支付这些领域的核心功能产生非常大的影响。 三个发展阶段 如果从IT技术对金融行业推动变革的角度看，目前可以把它划分为三个阶段。 第一个阶段可以界定为金融IT阶段，或者说是金融科技1.0版。在这个阶段，金融行业通过传统IT的软硬件的应用来实现办公和业务的电子化、自动化，从而提高业务效率。这时候IT公司通常并没有直接参与公司的业务环节，IT系统在金融体系内部是一个很典型的成本部门，现在银行等机构中还经常会讨论核心系统、信贷系统、清算系统等，就是这个阶段的代表。 第二个阶段可以界定为互联网金融阶段，或者叫金融科技2.0阶段。在这个阶段，主要是金融业搭建在线业务平台，利用互联网或者移动终端的渠道来汇集海量的用户和信息，实现金融业务中的资产端、交易端、支付端、资金端的任意组合的互联互通，本质上是对传统金融渠道的变革，实现信息共享和业务融合，其中最具代表性的包括互联网的基金销售、P2P网络借贷、互联网保险。 第三个阶段是金融科技3.0阶段。在这个阶段，金融业通过大数据、云计算、人工智能、区块链这些新的IT技术来改变传统的金融信息采集来源、风险定价模型、投资决策过程、信用中介角色，因此可以大幅提升传统金融的效率，解决传统金融的痛点，代表技术就是大数据征信、智能投顾、供应链金融。
资产管理行业现状以及未来发展趋势分析
目录 CONTENTS 第一篇：金斧子受邀出席“互联网时代资产管理”沙龙助力泛资管时代 ----------------------- 1第二篇：资产管理业未来发展解析大有可为 ------------------------------------------------------------ 3第三篇：2014年资产管理机构市场份额数据------------------------------------------------------------ 4第四篇：2014年国内主要资产管理机构资产管理规模数据 ----------------------------------------- 5第五篇：信托规模再创新高资产管理快速增长 --------------------------------------------------------- 5第六篇：银行理财产品或出新规推动理财向资产管理转型------------------------------------------ 6第七篇：2014年资产管理行业发展前景浅析------------------------------------------------------------ 7第八篇：我国资产管理行业发展的主要变化 ------------------------------------------------------------ 7第九篇：阳光私募资产管理业务发展机会分析 --------------------------------------------------------- 8 ①法制法规健全为行业带来的发展空间------------------------------------------------------------------- 8 ②策略多样化，产品个性化将推动行业的发展---------------------------------------------------------- 9 ③投研规范化程度逐年提高 ---------------------------------------------------------------------------------- 9 第十篇：中国资产管理行业前瞻与投资战略规划分析报.. ------------------------------------------- 9本文所有数据出自于《2015-2020年中国资产管理行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》第一篇：金斧子受邀出席“互联网时代资产管理”沙龙助力泛资管时代 自从2015年7月中国人民银行等十部门发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》以来，互联网金融的发展进入更加规范、更加务实的新时代。 为了符合新时代下的需求，9月23日由CFA协会发起举办的“互联网时代的资产管理”
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。
对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
中国担保行业发展现状及存在的问题
中国担保行业发展现状及存在的问题 中小企业融资难一直是困扰世界经济界的难题,备受各界关注。民间资本在这一过程中起着巨大的作用。2008年金融危机使中小企业融资难问题更加突出,2009年国务院下发《国务院办公厅关于进一步明确融资担保业务监督职责的通知》提出了进一步规范民间资本的要求。在改善中小企业融资环境的过程中,担保机构作为民间资本的一部分在发展中的困境尤为引人关注。 标签：担保反担保 1 担保行业的发展现状 担保是指债权人为确保债务得到清偿,而在债务人或第三人的特定的物和权利上设定的,可以支配他人财产的一种权利的行为。随着我国经济的发展中小企业队伍的壮大,为解决中小企业融资难问题,担保公司应运而生。我国信用担保的探索始于1992年,经历1999年政策(中国人民银行《关于加强和改善对中小企业金融服务的指导意见》)推动规范试点,2000年担保体系逐渐完善,2009年,国务院办公厅《关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》以及国务院《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》等一系列政策的出台,表明中国担保业的发展进入一个新的时代。 截止到2009年底我国担保机构数已达4800多家,担保资金近3000亿元,中小企业贷款累计担保总额近2万亿元。对中小企业融资起到了一定的作用。 目前我国担保机构大体上有三种类型。一是政策性担保机构,即由政府出资,吸收部分社会资本成立的中小企业担保信用机构;二是互助性担保机构,是由中小企业自发组建的担保机构,自出资金,自担风险;三是商业性担保机构,一般是以企业和社会个人为股东出资组建的有限责任公司或者股份责任公司,以盈利为目的。河南省已基本形成国有政策性、民营商业性和企业互助性三类担保机构共同发展的局面。至2010年6月30日,全省各类投资担保机构突破千家,达到1002家,注册资本总额达到316.06亿元。其中郑州市共有各类信用担保机构348家,占全省总数的近40%,政府参股的有16家,商业性或企业互助性担保机构332家,注册资金达到113亿元。值得注意的是这348家担保机构中已通过县(市、区)、郑州市、河南省三级登记备案的仅91家,占郑州市担保机构总数的26.15%。 2 担保行业发展的特点及其困境 2.1 目前担保业发展特点①机构数量快速增长,担保规模有限。②业务单一,担保期限短。房产抵押可能还是最大的业务范围,据媒体报道,在郑州有些担保公司的领导直言:“我们只做房、车的业务”。而且目前在郑州担保市场中为中小企业和个人提供的融资多为一年以内的短期融资。担保品种局限在流动资金,对信用担保的要求高,业务量小。③反担保措施严苛。由于风险控制能力有限,担保公司每一笔担保贷款业务几乎都要求提供对等的抵押物,而中小企业融资难的困境
证券金融农村金融研究论文：中国农村金融的发展现状以及未来发展趋势
证券金融农村金融研究论文：中国农村金融的发展现 状以及未来发展趋势 [摘要]金融作为农村经济发展中最为重要的资本要素配置制度,在农村经济发展中的作用越来越明显。农村金融体系存在着还不能适应农业和农村经济战略性调整的现状,从农村金融理论的研究和发展现状分析出发,提出农业银行商业化改革,推进农村信用社的改革和促进农村民间金融的发展等我国农村金融改革的思路。本文从我国农村金融的发展和现状出发,分析了目前我国农村金融体系存在的诸多缺陷和问题,指出了这些问题存在的原因,提出了解决这些问题的对策和建议。 [关键词]农村金融发展现状问题对策未来趋势 一、我国农村金融发展现状及其存在的缺陷和问题 目前,我国农村金融的需求呈现了新的特征。首先,从融资总量上看,融资需求规模扩大。由于务工收入和国家有关惠农政策的实施,当前单户传统农业、家庭承包型农业生产资金已趋于饱和。但随着农业产业结构的调整和生产技术的换代升级,当前农村资金需求总量仍然不断扩大。除去农民自筹和信用社贷款外,财政投入和农村积累远不能满足其需求。从现实情况看,农民缺乏可抵押、质押的物品来进行有效的融资。其次,从金融服务对象上看,不同服务对象的金融需求表现出不同的特征。随着传统耕作方式的逐渐改变,用在纯农业的投入一般农民都能自己解决,而家庭规模经营和个体工商户资金需求量大,
超出了小额信用贷款的范畴,但经营者又不能提供足额有效的抵押担保。对于乡镇企业和一些民营中小企业而言,由于经营风险大,加上信息不对称,其资金短缺问题非常突出。再次,从财政融资角度看,财政支农趋于弱化;从财政融资的历史角度和财政支农来看,一方面财政对农业的投入能力十分有限,与发达国家相比差距很大,另一方面由于乡镇财政供养人口过多,而地方财政收入有限。 经过20多年的农村金融体制改革,我国已形成了以商业性、政策性、合作性金融机构为主体、多种农村金融机构并存的格局。同时,各地涌现的民间资金互助社、小额贷款公司以及中外资的贷款公司等各种农村金融机构逐步产生和发展,灵活多样地发挥着作用。股份制改造、上市融资等改革议程纷纷列上了各金融机构的改革进程表。但农村金融中存在的一些深层次问题不是短期内就能消除的。 1.农村金融服务功能整体弱化。农村资金向城市逆向流动,导致城乡差距越拉越大。农村金融服务整体上不能满足“三农”的要求。过去农村的融资渠道有四大商业银行、农村信用社、合作基金会等多个渠道,现在多数地区对农户、个体工商户和中小企业贷款基本上只剩农村信用社这一渠道。农村商业性金融机构撤并、重组,形成了农村金融服务的盲区。农村资金大量外流,影响农村资金的整体供应。 2.政策性农村金融机构支农职能发挥不充分。支持“三农”除需要财政资金的投入以外,政策性金融机构应当发挥其特有的扶持功能。但从目前的实际情况看,政策性金融功能缺位,制约了金融支农作
地产公司融资有哪些具体内容
地产公司融资有哪些具体内容 一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。 按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策 有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。 一、房地产公司融资具体是什么含义？ 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、
机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项 目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？ 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产
中国金融行业发展现状
金融业在国民经济中处于牵一发而动全身的地位，关系到经济发展和社会稳定，具有优化资金配置和调节、反映、监督经济的作用。 我国经过十几年改革，金融业以空前未有的速度和规模在成长。 一，我国金融业现状随着世界经济的不断发展，各国产业结构的调整，农业所占比重下降，金融业逐渐提升份额，形成金融行业在国民经济占主要份额的局面。 我国自从加入WTO后，不断完善多层次多功能金融市场体系，银行交易与信息系统服务日臻完善。 目前我国已基本建立证券期货市场，货币市场和银行间外汇市场，实现主体多元化的发展，包括商业银行，社会保障基金，信托公司，证券公司，保险公司等机构。 1999年之前，国际金融业主要有两种经营模式：（1）商业银行与投资银行混业经营的欧洲模式；（2）商业银行与投资银行分业经营的美国模式。 1999年11月12日，美国签署《金融服务现代化法案》，取代了将商业银行和投资银行严格分开的《格拉斯————斯蒂格尔法》。 混业经营是金融企业为了实施多元化经营，加强综合竞争力所采取的重大变革。 从分业经营到混业经营，这一国际金融业的发展趋势，也预示了我国金融业的发展趋势。 80年代，我国银行都开办了证券、信托、租赁、房地产、投资等业务，实质上进入了“混业经营时代。
1995年5月《商业银行法》正式从法律上确立了国有银行分业经营的制度。 随着我国金融业的迅速发展，国内金融市场与国际市场逐步接轨，随着我国金融体制改革步伐的加快，中央银行金融调控手段的市场化改革有了实质性突破。 如借鉴国际经验，以资产负债比例管理和风险管理取代贷款规模指令性管理；大幅度下调法定存款准备金率，适时多次降低存款贷款利率，扩大中小金融机构贷款利率浮动范围，稳步推进贷款利率市场化进程；努力拓宽融资渠道，积极发展股票、债券、投资基金等直接融资方式，等等。 2017年以来，我国经济在加速增长中收到通货膨胀等压力的阻碍，我国政府修改了《中华人民共和国银行法》，将中国人民银行的职责扩大为制定和执行货币政策，维持金融行业稳定和提高金融服务等。 中国人民银行高度重视我国货币政策的有效性，科学性和预见性，根据国内外的金融形势变化适时调整货币政策，运用宏观调控的方式来调整我国金融行业的发展方向。 而中国人民银行在1984年独立行使中央银行职能的同时,建立了法定存款准备金制度。 我国历年来存款准备金率的调控情况自从我国实行存款准备金制度近三十年来,存款准备金率经历了四十五次调整,存款准备金制度经历了从初创到逐步成熟的发展过程,成为了重要的货币政策工具
我国网络金融的发展现状与未来趋势分析(精)
我国网络金融的发展现状与未来趋势分析 引言 随着全球网络经济的迅速发展, 网络金融、网上购物消费、网络银行等电子商务的发展如雨后春笋。尤其是中国加入WTO 以后, 网络银行业务正在接受着来自全球银行业的严峻挑战, 经过网络革命洗礼的外资银行, 进驻中国市场后, 已经开始在电子化、网络化方面捷足先登。对于在全球网络市场发展最快的中国来说, 外资银行看到了这块巨大的市场, 他们纷纷登陆中国, 目标要建造全球最大的网络金融帝国中国网络金融既拥有全球最巨大的市场, 又面对最严峻的挑战。作为信息网络技术与现代金融相结合的产物，网络金融的出现将对中国现行的金融组织体系形成强烈的冲击，不同金融机构的差别分工将日趋淡化，混业经营将成为一种必然发展方向，金融监管体系也将面临新的问题和挑战。电子商务引发的全球商务革命和经营革命，预示着全球正在经历从传统经济向数字经济转移的重大转折时期。伴随着网上银行、网络证券等网络金融业务的发展，全球经济一体化与金融一体化的进程逐步加快。但与此同时，挑战与机遇并存，如果积极有效地的应对全球金融服务提供商的挑战，不失时机的抓住机遇，建立网络金融的发展新战略，是摆在我国金融业界的新问题。 一、我国网络金融的发展现状 （一）、我国网络金融的成绩 企业网上银行功能也非常丰富，还有质押贷款业务等等。如果是你自己的存单，你可以不需要审批，就可以由网银自动办理质押和贷款手续。 网络银行最近几年，主要是以工商银行和招商银行为首的，取得了非常大的成绩，在国际上获得了很多大的奖项。其中最大的成绩就是实现了数据大集中，形成了南北数据中心，完成灾备建设。另外，网络银行平台上，业务全能化。产品开发能力加强，品种越来越丰富。银行总行打破了以前的科技人员配备方法，直接将科技人员下放到业务部门，人事属于业务部门。但其科技业务水平和能力的评价，科
房地产融资16种途径
房地产融资的十六种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构: 1．自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。: 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。4．银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。 5．房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出
图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发
2018年中国金融业发展现状分析发展趋势分析
2018年中国金融业发展现状分析及发展趋势分析【图】 一、中国金融业发展现状分析 2017 年7 月召开的全国金融工作会议提出三大任务，服务实体经济，防控金融风险，深化金融改革。全国金融工作会议被视为中国金融界最高规格会议，1997 年以来，全国金融工作会议每五年召开一次。2017 年的全国金融工作会议将指引未来多年金融业的发展，服务实体经济，防控金融风险等原则将会在金融监管中得以落实。 2017 年12 月出台的资管新规（征求意见稿）中提及，规定的出台是按照党中央、国务院决策部署。资管新规象征着融监管正式进入到一委一行三会框架的新阶段，金融业进入到了统一协调监管的新时代，金融监管趋严方向不改。当部分市场参与者认为金融去杠杆去的差不多之时，2017 年12 月中下旬的中央经济工作会议却再次定调，防范化解风险特别是金融风险位列今后三年三大攻坚战之首。而防范化解风险重点是金融风险，根源是高杠杆率，目标是使得宏观杠杆率得到有效管控。金融去杠杆不是结束，而是开始。 2018 年是今后三年的开局之年，预计会比2017 更严，2018 年去杠杆尤其是金融去杠杆将进一步推进。2018 年上半年可能仍有较多 监管政策出台，且监管协调性大幅提升。 1、金融防风险，任重道远 自2012 年以来，监管机构相继放松了对保险资管、券商资管、基金及基金子公司专户的监管限制。在此过程中，部分资管机构逐步演变成为影子银行产品的通道，商业银行资金借助各类通道追逐高收益资产。期限利差驱动之下，商业银行通过同业存款、同业存单等短久期负债去对接期限3-5 年的资产，期限错配情况严重。 老16 家上市银行同业负债规模（含应付债券）规模仍达24.7 万亿
(贺学会)论金融学科的现状及未来趋势(精)
论金融学科的现状及未来趋势 贺学会 (湖南大学金融学院,410079 作者简介 贺学会,男,1971年生于安徽省宿松县,湖南大学金融学院副院长、教授,复旦大学经济学博士,北京大学应用经济学博士后。 联系方式: 电话:133******** 邮箱:xuehuihe@https://www.360docs.net/doc/8e16273537.html, 论金融学科的现状及未来趋势 摘要:由于金融业历史发展的阶段性特征,我国金融学科的发展具有自己的阶段性特色。本文在分析了我国金融学科发展的这种阶段性之后,对金融学科的未来发展趋势进行了分析和预测,并对我国金融学科发展布局的整合提出了建议。 关键词:金融业金融学金融工程 On the Status Quo and Future Trends of the Discipline of Finance Abstract Due to the different development paths of China’s financial service industry, the discipline of finance has its different aims and foci. The paper tries to analyze the status quo of China’s finance discipline, predicts its future development trend, and gives some considerations on the issue. Key Words: Financial Service Industry; Finance; Financial Engineering
地产融资模式及渠道大全
地产融资模式及渠道大全 地产业务全产业链均有融资的机会，分别介绍如下： 一、土地拍卖阶段 地产企业在土地拍卖阶段，需要缴纳一笔土拍保证金，不同地方要求也不一致。例如，上海地区需要在竞拍前全额缴纳保证金；苏州地区需要在竞拍前一周缴纳50%的保证金。如果成交，则作为土地款缴纳，如果未成交，则在规定时间退回地产公司。 这对部分计划多处拿地的地产公司而言，会产生庞大的土拍保证金沉淀，而且收益很低。由于保证金基本是封闭管理，因此部分国企闲置资金可以通过银行撮合方式，采取委托贷款模式短期借给地产项目公司，由地产集团予以担保，资金实现封闭管理，短期支持流动性安排，一般配资比例在2：1，即地产公司支出三分之一的土拍保证金，其余部分由国企资金解决，期限一般在一个月，利率跟进融资主体的资信不同而变化，由于存续期较短，普遍在年化15%左右。 二、拿地阶段融资 目前土地成本一般在整个地产项目总投的30%-50%（以住宅为主），这也是地产项目最大的资金占用部分，而且国土局一般都要求在办理土地证前全额缴纳土地出让金（开具相关发票），地产企业这部分融资在市场被简称为“前融”，因为这部分融资收到监管的严格管控，银行贷款、理财资管、信托贷款资金都无法正常介入，只有其他变通渠道，但也随时面临监管指导的不确定性。
（1）股权投资基金：即通过信托代销渠道或私募股权基金募集渠道筹集资金，通过设立地产股权投资私募基金（有限合伙形式），进入到地产项目公司的股东（小股东），资金通过股东借款形式支持地产企业拿地。一般周期在1 1年，退出方式为了符合股权投资的备案要求，一般采取业绩对赌的模式，即满足一定条件后，小股东可以申请分红退出，差额不足部分由集团公司承担，土地不办理抵押。上述成本大概在年化10%-11%（即锁价退出），地产公司一般在前五十强左右，有一定担保实力的客户。 （2）存量“四三二”置换模式。该模式从实质看是符合监管精神的，即通过存量的满足四三二要求的地产项目来获取增量融资，主要是某些信托公司通过信托贷款方式操作，条件和正常的信托贷款一样，但是由于存量项目已经办理了抵押，所以一般是用拿地的土地来做抵押，用途一般是归还股东借款（实际就是股东用以拿地的资金，但在报表上体现为原项目的投入，需要地产公司进行包装组合）。信托一般操作的期限在2年内，利率在年化11%起，一般也要百强地产企业才可能融资。但这块受到信托公司地产额度的影响较大，如果监管窗口指导后，信托公司可能无法放款。 （3）真股权投资基金：目前社会上有不少地产股权投资基金，他们通过向少量高净值客户、机构客户、国企客户募集资金后，通过真股权形式进入地产公司，操作模式按照真股东模式操作，退出也是跟进项目是收益来确定，因此前期对项目的判断要结合项目IRR来判断，一般低于20%就不介入以确保后面的收益的实现。项目实现分红逐步退出，一般实际退出的年化收益也在15%以上，期限3年。