浅析房地产市场的供给与需求

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年

专升本《房地产市场营销》_试卷_答案

专升本《房地产市场营销》一、（共75题,共150分） 1. 房地产消费者的偏好是指消费者对房地产商品的（）（2分） A.喜好 B.购买 C.消费 D.投资标准答案：A 2. 消费者购买动机有感情动机，理智动机和（）（2分） A.信任动机 B.理解动机 C.投资动机 D.消费动机标准答案：A 3. 房地产市场细分的标准一般有地理因素，产品用途（）（2分） A.购房群体 B.年龄 C.民族 D.偏好标准答案：A 4. 核心产品是指消费者购买某种产品时所追求的（）（2分） A.社会阶层 B.市场了解水平 C.习惯 D.偏好标准答案：A 14. 媒体公众是指（）（2分） A.报纸 B.政府 C.公司 D.员工标准答案：A 15. 有效需求是指一定的商品价格水平和消费者的收入水平，消费者愿意并且具有（）所能够买的商品数。（2分） A.支付能力 B.信用能力 C.理解能力 D.收入水平标准答案：A 16. 房地产企业考虑定价的因素（）（2分） A.成本 B.区位 C.环境 D.市场标准答案：A 17. 房地产营销渠道的选择要考虑（）（2分）A.商品标准答 18. 营 A.矛盾标准答 19. 房 A.信息标准答 20. 营 A.消费标准答 21. 房 A.关联标准答 22. 影 A.需要标准答 23. 房 A.自然标准答 24. 影 A.价格标准答 25. 总 A.低价标准答 26. 房 A.喜好标准答 27. 消 A.信任标准答 28. 房 A.购房标准答 29. 核 A.利益标准答 30. 成 A.1+加标准答 31. 房 A.经济标准答 32. 房 A.定性标准答 33. 营 A.产品标准答 34. 融 A.银行标准答35. 房

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

中国房地产市场需求变化的分析

中国房地产市场需求变化的分析工商1305 郝振亨学号:2013015145 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下,房地产业的需求量经常会发生较大的变动,具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题,简要地分析了影响房地产业需求的因素。商品的价格会影响需求。一种商品价格上升,该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大,会引起需求量的巨大变动。近年来,房价上涨较快,导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求。在这种情况下,可能会出现“买方市场”的局面,商品供不应求,卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关,当居民收入增加时,房地产业的需求量会迅速增加;当国家经济衰退,居民收入水平下降时,需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来,我国的经济迅速发展,经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高,由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费,因此房地产业的需求量呈迅速增长态势,房地产业成为一个新的经济增长点,有力地推动了中国经济的发展。城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市,城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设,而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速,住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建,这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机,会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段,城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,最终带来需求量的迅速增加。

种业市场状况与未来竞争趋势

中国种业市场状况与未来竞争趋势 “民以食为天”，粮食是人们赖以生存的基础。对于中国这样一个人口众多的传统农业大国而言，当国民的温饱还没有解决的时候、当社会尚处于商品短缺的时期，甚或在国家缺乏强大的经济实力并对世界的稳定格局怀有担忧的时候，粮食的生产和流通是要受到严格管制的。作为粮食产业链上游关键链条的种业，其市场更是一直被政府所重视。四、五年前的中国种业市场基本由各级当地政府所属的国有种业公司、农科所、良种场、农技站等控制，即由政府来承担种子的研发、试验示范、生产、销售及管理的功能，非国有性质的企业不允许进入该行业。整个行业是全封闭的，即生产的品种、数量、价格及销售的区域全由政府来定，基本不存在市场竞争。连续多年的粮食丰收，中国二十多年的改革开放取得的巨大经济成就使得国家抗风险的能力大大增强，再加上为了更好的融入全球经济大舞台而加入WTO，种业的对外开放也已在WTO保护期最后期限的脚步声下变得刻不容缓。为了抢在国外的种业大鳄入侵前提高国内种业企业的整体竞争力和加快行业的市场化发展水平，国家采取了先对内资企业全面开放的方略，并于2000年专门颁布实施了《种子法》，以规范和促进行业的发展。

一、种业市场现状： 1、中国种业市场规模目前为220亿元，年平均增长速度在5%左右。其中水稻约55亿元、玉米50亿元、棉花15亿元、瓜菜和花卉68亿元及其他品种30亿元。水稻和玉米种子的市场规模较大，品种数量相对有限，且已开始实施《植物新品种保护条例》；瓜菜和花卉市场总规模虽然较大，但行业进入壁垒很低，品种种类繁多且未能有效实施植物品种保护。从以上状况可看出，目前水稻和玉米种子的市场更适合产业化经营，即通过市场化的竞争，企业的市场份额集中度容易得到提高，企业可实行规模化经营。故本文仅针对水稻和玉米种子市场做相关分析。 2、种子法颁布实施几年来种业所发生的变化可谓是“沧海桑田”。当时行业的平均毛利率在30%以上，丰厚的利润引得各路资本纷纷杀入，国有的、集体的、民营的、外资的。2002年时国内约有2700家形态各异的种业公司，共同分割着这块蛋糕，平均每家销量不过800万元，行业集中度极低！经过近1～2年残酷的竞争和市场化的洗礼，目前真正存活的种业公司不过1600家左右，原先大部分的国有种业公司由于体制、资金实力等方方面面的问题，一旦失去了篱笆强的保护后已纷纷垮台和倒闭。而国外种业巨头迫于WTO尚剩下的一年多保护期的限制不能直接进入，但即便如此也早已虎视眈眈，提前做起了市场进入的准备。 3、随着市场的重新洗牌，一批具有战略眼光、有资金优势、拥

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

房地产市场细分及目标市场选择和定位讲课教案

房地产市场细分教学要求： 1、了解市场细分程序； 2、掌握确定市场细分的意义及原则；教学重点： 1、市场细分的实质和客观依据；教学难点： 1.市场细分的标准；课时安排： 2课时课程导入：在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略，进行适当的市场定位，方可以取得竞争优势。教学内容： [板书]一、市场细分概述 1、市场细分的基本概念市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯 1956年提出来的市场营销概念。市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程。每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。 2、市场细分的实质市场细分的实质是细分消费者的需求。企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场。市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类。消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同，以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。市场细分就是

要在存大异求小同的基础上，把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。市场细分的目的是为之提供服务。 [板书]二、市场细分的客观依据及意义（详细讲解） 1、市场细分的客观依据市场细分的客观依据主要表现为：（1）消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程。整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。同质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等基本相同或相似的市场。只有少数产品的市场属于同质市场。异质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等存在差异的市场。绝大多数产品的市场是异质市场。正是异质市场的存在，使市场细分成为可能。（2）消费者需求的相似性。在一定的条件下消费者需求又具有相似性，并形成相似性的消费者群。这种相似的需求群体也是市场细分的前提和基础。 2、市场细分的意义（1）市场细分有利于企业分析、发掘新的市场机会。市场细分是企业市场营销战略的重要组成部分，是现代企业市场营销活动的重要策略和竞争手段。现代市场营销实践已经证明，科学合理地进行市场细分，对于企业市场营销活动成败有着至关重要的作用。（2）市场细分有利于企业优化资源配置，增强企业竞争能力。通过市场细分，选择有利可图的细分市场，企业能够集中使用优势资源，投入一个或少数几个细分市场，提高核心竞争能力。（3）市场细分有利于调整市场营销组合策略。由于整体市场需求变化较快、较复杂，企业难以及时掌握，致使企业的市场营销活动缺乏时效性。进行市场细分，企业能密切注意细分市场上消费者需求的变化，迅速调整市场营销组合策略。 [板书]三、消费者市场细分的标准（详细讲解）

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。（2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

(完整版)房地产市场消费需求分析

房地产市场消费需求分析受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本

世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3.收入因素随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国

房地产的供给与需求

房地产的供给与需求摘要：房地产是构成整个社会财富的重要部分,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。近几年来,房地产的快速发展一方面推动了我国国民生产总值的增长,改善了人们的居住环境,另一方面也暴露出一些问题,其中最主要的问题是房价的攀升。房价的攀升,既影响居民的生活质量,也影响着国民经济平稳发展。从商品交易角度出发,商品的供求决定着商品的均衡价格。因此，本文从房地产的供给与需求的角度来分析房地产的价格。关键词：供给需求房地产价格一、当前房地产市场的供给当前房地产市场的供给主要呈现出两个特点：（一）政府垄断土地供给我国房地产市场的特殊性在于-一土地垄断供给制度,即房地产开发需要的土地由政府提供的,而政府控制土地的行为会影响房地产市场的预期,从而进一步推动城市房地产价格的上涨。由于地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,政府为了获得更高的财政收入,就会自觉地控制供给为开发商保值,这也就是现实中尽管出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为现在“土地财政”成为地方财政收入的主要称谓。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GOP的32%。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。期间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。所以,房地产商“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。从目前的土地供应格局来说,开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末,因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。（二）房地产供给出现高速增长首先是房地产业开发投资在不断增长。从国家统计局提供的数据分析来看,从1998年开始,我国固定资产投资额每年都在增加,同时房地产的投资开发额也在增加,1999一2004年,房地产开发的增长高于固定资产投资增长,2005一2009年中,除了在2007年房地产开发投资增长的速度高于固定资产投资增长的速度外,其余的年份房地产开发投资增长的速度均低于固定资产投资增长速度。另外,房地产开发投资占固定资产投资的比例1998一2004年一直

种子产业发展现状

第1章建设回顾 “国以农为本，农以种为先”。农作物种子是重要的农业生产资料，是农业科技进步的重要载体，对于保障粮食安全和提高农业综合生产能力、农产品国际竞争力具有基础性和先导性作用。种子产业始终受到了党中央、国务院的高度重视。1996年以来，国家组织实施种子工程建设，推动了种子产业快速发展，有力地支撑了农业和农村经济的持续发展。 1.1 种子产业发展现状农业发展进入新阶段以来，《植物新品种保护条例》、《种子法》相继颁布实施，特别是2001年我国加入世界贸易组织，使种子产业发展的外部环境出现了新变化，产业自身也伴随着体制改革的不断深化，发生了重大而深刻的变化，步入了新的发展时期。主要表现在：（一）种子法律框架已经建立，产业发展纳入法制化《种子法》施行后，种子法律制度逐步健全。农业部先后出台了9个配套规章，各省（自治区、直辖市）也依据《种子法》制定了一系列的地方性法规，为种子产业发展提供了强有力的法制保障。2006年5月，国务院办公厅下发了《关于推进种子管理体制改革加强市场监管的意见》（国办发[2006]40号），已成为当前和今后一个时期内指导种子产业发展的纲领性文件。（二）产业基础设施得到加强，商品种子供给能力显著提升

通过种子工程引导，国家对种业公益性、基础性设施建设进行持续投入，相继建成一批国家种质资源库（圃）、农作物改良中心和分中心、农作物区域试验站、种子质量检测中心、分中心、救灾备荒种子储备库、种子加工中心、农作物（原）良种繁育基地（场）等。这些项目建设，促进了新品种的繁育和推广，完善了种子社会化服务和管理，提升了安全供种能力，有力地推动了粮食和农业生产发展。（三）种子商业价值不断增加，市场发展潜力巨大随着种子商品化程度的提高，我国种子市场的商业价值逐年增加，从2000年的250亿元增加到现在的350亿元左右，已成为仅次于美国的全球第二大种子市场。其中，玉米、水稻、蔬菜是种子市场的主要组成部分，约占到种子市场总容量的70%。目前，我国现代农业发展和结构调整进入了快车道，“十一五”乃至今后较长时期内，专用品种、非粮作物的需求将不断增加，对种业发展也提出了新的、更高的要求。（四）种子企业蓬勃发展，产业集中度有所提高通过近几年种子市场全面开放，种子生产经营呈现主体多元化的格局。全国各类持证种子企业有8500多家，其中70%左右为民营企业，外资企业也发展到80余家。实行育繁销一体化、经营区域覆盖全国的种子企业超过100家，前10家大型种子企业的市场占有率已接近15%。种子产业集中度逐步增加，种子企业的市场主体地位初步确立。（五）管理模式发生转变，市场监管逐步规范适应市场经济条件下种业发展需求，种子管理理念和方式正在发生转变，种子管理体制改革迈出新的步伐。在依法废除不利于种子市场开放的规章和规范性文件、地区封锁和行业垄断的同时，加强了种子品种质量管理，规范了市场竞争秩序。通过政企分开和国有种子企业改制，强化了政府公共服务职能。通过种质资源保护制度、品种审定制度、新品种保护制度、种子生产经营许可制度、种子标签管理制度、

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；

5.房地产的供给和需求

第四章房地产市场张永岳陈伯庚孙斌艺编著第一节房地产市场的供给和需求 ?一、房地产市场的内涵 ?房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 ?房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和 ?既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系?房地产市场是房地产经济运行的载体 ?健全的房地产市场 ?房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提 ?房地产企业运行不可缺少的外部环境 ?完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 ?房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分 ?二、房地产市场需求 ?（一）房地产需求的内涵和特点 ?1 、房地产需求的涵义 ?房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 ?2、房地产需求的类型

?（1 ）生产性需求 ?指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者 ?（2 ）消费性需求 ?由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭 ?（3 ）投资性需求 ?指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的 ?（二）影响房地产需求的主要因素 ?1 、房地产价格 P108最后一段：对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求取决于多种因素，而最重要的可以说就是该产品的价格。经济学家所观察推论出的需求法则同样适用于房地产市场，即：在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，消费者就对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务价格越高时，消费者对该产品和服务的需求量则越小。依据需求法则，可以推断出房地产产品的需求曲线在通常情况下必然是一条从左上向右下倾斜的直线，斜率为负。以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。 ?2、国民经济发展水平

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策误区A 市场定位=目标市场这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。误区B:缺乏文进的权称定位一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

房地产经济学-论述题--影响房地产市场需求因素

影响房地产市场需求的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下: (1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。 (2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。 (3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。 (4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

市场供给与需求分析报告

第一章肥城市基本情况及总体社会经济发展概况一、肥城市概况肥城市隶属于泰安市，泰安市下辖两市（肥城市、新泰市）、两县（东平县、宁阳县）、两区（泰山区、岱岳区）。肥城市是一个经济发展较快、实力较强的县级市，它位于泰安市的西部，济宁市的北部。北邻济南长清区，西邻平阴县，南靠东平县与宁阳县。距省会济南约65公里，距泰安市中心约45公里。在肥城市区西南边界约45公里处有105国道南北穿过，向东约45公里处（泰安市中区西边界）有104国道南北走过，此处还有京福高速公路南北经过，经过市区的省道南北有济微路，东西有泰平路，铁路仅有泰肥铁路用于运输货物，无客运列车。目前市区占地面积13.49平方公里，人口13万人左右。从2001年3月开始至2001年11月底，新城开发新增面积4平方公里，修4.6公里的道路。2002年计划城市向东向西发展，新增7平方公里用地，修建城市道路17公里。至2004年城市总用地达25万平方公里，人口达25万。按照肥城市发展规划，2010年城市占地127.7平方公里，人口达96.02万，形成一城两镇（新城、王瓜店镇、老城镇）格局。肥城市作为一个新兴城市，现状规划建设较好。市区内道路平整宽阔、环境整洁，龙山坐落城中形成一处天然公园，龙山河东南、西北贯穿而过。二、肥城市社会及经济发展的历史成就自80年新城区搬迁以来，城市开发拉出了框架，基础设施建设实现了新的突破。国民经济呈现加速发展态势，综合实力进一步增强。

（一）、国民经济持续发展肥城市部分年份主要经济指标（二）、经济结构不断优化升级

肥城市在保持经济总量快速增长的同时，也在大力推进经济增长方式的根本转变和经济结构的优化升级，努力把肥城市建成一个以工、农业为主导，集科技、金融、旅游等为一体的现代化城市。1999年至2001年，肥城市三年间累计完成固定资产投资共44.58亿元（其中1999年10.5亿元，2000年13.88亿元，2001年20.20亿元）。同时培植了一大批新的经济增长点，与住肥企业共建区域经济共同体的思想全面展开，创造了地企联手融合发展的新格局。旅游资源开发进一步加快。（三）、对外开放水平不断提高，城市规划建设日益优化在肥城市市委、市政府的正确领导及决策下，招商引资工作取得显著成果。并坚定不移的把招商引资摆在各项工作之首，形成了大开放、大发展的良好氛围和崭新局面。仅2001年引到位的市外资金就达到10.98亿元，其中利用外资908.6万美元，自营出口创汇4560万美元，比上年增长15%。坚持把城镇开发和以道路为主的基础设施建设作为一大重点和具体项目运做实施，实现历史性跨越。运用经营城市的理念“以地生财”迈出大步子。完成了西扩4平方公里的开发框架工程，东区优化完善全面展开，泰西大街路面改造，“一线两翼”的开发建设格局，正在向纵深推进。（四）、肥城市2000年国民经济预期目标及城市建设任务目标。肥城市实施一系列扩大内需、刺激消费、优化产业结构等促进经济发展的政策措施，同时注重用市场化推进城市化，靠经营城市发展城市，尽快建立起适应城市经济发展要求的运营体制，实现城乡建设的健康快速发展，为促进全市扩大开放，招商引资，实现跨越发展，营造良好的环境。根据《肥城市政府2002年2月1日政府工作报告》提出的2002年政府工作的目标任务中可以看到国民经济预期目标为：国内生产总值增长14%，即