房屋拆迁补偿估价结果报告

潮宗街当铺巷008号房产的房屋拆迁补偿估价结果报告

一、委托方：

单位：长沙天英房地产开发有限公司

法人代表：王兰

公司地址：长沙市开福区藩城堤74号6楼

联系电话：

二、估价方

单位：长沙志成房地产评估有限公司

法人代表：任远

地址及电话：曙光中路46号雨花区房地局二楼、5566234

蔡锷中路188号房地产大厦一楼、2236388

资质等级：二级

三、估价项目概况

1、估价对象

评估对象为位于长沙市潮宗街当铺巷008号的房产，房屋所有权人为贺岱兰，建成时间为1986年12月，建筑面积68.97㎡，产权面积56.16㎡，房屋使用性质为自住。

2、估价对象位置与环境

评估对象所处楼宇位于潮宗街当铺巷东侧，东靠黄兴北路、市青少年宫斜对面，北有创世纪电脑学校，南抵潮宗街，金满地商业街近在咫尺；该区域位置为城市老城区内，周边多为住宅，基础配套设施一般。随着老城区的改造建设，对周边的房地产影响较大，地理位置较好。

3、评估对象物业权属及现状

评估标的物为混合结构，共4层，于1986年12月建成，用途为住宅，建筑面积为68.97平方米，产权面积56.16平方米，产权来源为自建，房屋权证号码为私029855号。评估对象东西朝向，房屋东西南北均为自墙。评估标的物外墙一般抹灰，室内水、电设施齐全，通风采光情况一般。

四、估价目的：

为房屋拆迁补偿提供价值参考。

五、估价时点：二ＯＯ三年九月二十七日

六、价值定义：房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

七、估价依据：

1、中华人民共和国城市房地产管理法

2、中华人民共和国土地管理法

3、中华人民共和国土地管理法实施条例

4、中华人民共和国担保法

5、中华人民共和国城市房地产抵押管理办法

6、房地产估价规范

7、房屋拆迁许可证[拆许字（2003）第083号]

8、城市房屋拆迁管理条例

9、湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法

10、长沙市城市房屋拆迁管理若干规定

11、长沙市城市房屋拆迁管理条例

12、委托方提供的有关待估房地产产权资料

13、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息

14、公证书

八、估价原则：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循：

1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。

2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。

3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。

4、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。

5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法：本次采用市场比较法和重置成本法进行评估。

估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。

1、市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人

员现场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取

值，求出委估对象的比准价格。

计算公式如下：

比准价格＝交易实例价格×（100/交易修正）×（日期修正/100）×（100/区域因素修正）×（100/个别因素修正）

2、重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格，扣除折旧，并做适当修正来确定对象房地产价格的一种方法。

计算公式如下：

评估对象价格＝重置价格×成新率×（1＋调节系数）

十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在本报告书中已说明的假设与限制条件下，确定估价对象在估价时点的可能实现的拆迁补偿价格为人民币

101400元，（大写：人民币壹拾万壹仟肆佰元整），单价1805.5元/㎡。

十一、估价人员

任远：注册房地产估价师签章：

徐志革：注册房地产估价师签章：

曹帅：注册房地产估价师签章：

十二、估价作业日期： 2003年12月01日～2003年12月04日

十三、估价报告应用的有效期：一年

房地产估价技术报告

一、个别因素及区域因素分析

(1)商业服务中心繁华影响度

主要指不同类型的商业服务中心自身等级规模和对其它商业服务中心的程度。评估对象位于潮宗街当铺巷东侧，东靠黄兴北路，市青少年宫斜对面，北有创世纪电脑学校，南抵潮宗街，金满地商业街近在咫尺；区域位置为城市老城区内，周边多为住宅，基础配套设施一般。随着老城区的改造建设，对周边的房地产影响较大，地理位置较好。

(2)交通便捷度

该物业位于潮宗街当铺巷，东靠黄兴北路，到公交站点不远，交通较便捷度较好。

(3)基础设施保证度

该物业的供水、供电的保证度较高。

(4)公用设施完备度

该物业所处位置基础设施完善，公用设施完备度较高。

(5)环境质量优劣度

主要用人文环境与自然环境两个指标来反映环境质量。

该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。

(6) 城市规划限制

该物业建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、消防间距及土地使用要求等基本符合规划限制要求。

二、市场背景：

近年来，我国国民经济仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，从九八年开始，国家根据国际国内形势，制定了一系列扩大内需、拉动经济增长的积极财政政策，使作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模稳步增长，国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是国家有关房地产消费推动政策，房地产市场消费前景更是可观。这一切都表明我国房地产业从九十年以来经历的迅猛高速、超常规模、宏观结构调控等历史阶段以后，进入理性稳定发展时期，按照价值规律作用，它必维持持续快速的发展势头。

长沙系湖南省省会，是全省政治中心、文化中心、金融决策中心，中国内陆的开放城市。长沙市总面积为11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里，辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个区和4个县，总人口582.47万人，每天还有50万以上的流动人员，商业发达，交通便利，伴随着改革开发和经济发展，长沙房地产业已逐步成为支柱产业。

长沙市地处湖南省东部富饶的湘中河谷平原。属亚热带季风性湿润气候，春温多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长。年平均气温16.8-17.2℃，年平均降水量1400毫米。清澈的湘江穿城而过，把市区分为东西两片。东片是人海闹市，西片岳麓山下是全市高等院校的集中地，整个市区依山傍水，景色宜人。由于长株潭城市群协调发展的呼声愈来愈高，要求长沙建立相应机制和措施在更大区域内发挥核心城市的带动作用，无疑有着巨大的发展空间。

近三年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，以及启动内需，扩大消费等政策的积极引导，长沙市房地产开发高速发展，投资总额大幅度增加。2000—2002年房地产投资总额的增长速度分别为46.2%、91.4%和29.3%；

商品房的销售额的增长速度分别为30.3%、71.0%和405.5%。长沙市统计局企业调查队景气调查显示，从2001年一季度开始，本市房地产业景气指数开始走出低谷，向上攀升，宏观经济积极乐观。2002年初，中央继续实施积极的财政政策，央行实行第八次降息，按揭贷款和公积金贷款利率也相应下调，一些单位实行的货币化分房政策以及居民个人收入的逐渐增多使得本市房地产业的有效要求也明显增加。

随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境和住房质量已成为城市居民生活消费的主流；城市居民用于居住支出的增长速度明显高出其他生活费用的支出；长沙作为全省人口密集和流动的中心城市，近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批外地人员在长沙市内购买住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的容量。诸多的有利因素使本市房地产市场呈现出良好的发展态势。

三、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，以及城市规划的要求，决定了其最高最佳使用用途为住宅。

四、估价方法的选用：

本次估价的目的是房地产拆迁价值评估，根据委托方所提供的资料及估价方实地查勘和对周边区域的调查、收集的价格信息资料之后，鉴于评估标的物为居住用途的合法性原则，该地段同类性质的房地产交易实例较多，故拟用市场比较法进行评估，再采用重置成本法进行修正评估，最后综合确定评估对象估价时点的市场价值。

五、估价测算过程：

（一）采用市场比较法估算

市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人员现场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取值，求出委估对象的比准价格。

比较实例的选择：

1、交易情况修正。

选择案例均为正常市场价，而评估对象为拆迁房，市场交易行为不一样，故作交易情况修正如下。

2、期日修正。

选择案例均为近期房地产市场价格，日期相近，故不作修正。

3、区域因素修正。

区域因素修正是指待评估地块所在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对待评估案例的影响因素，其主要内容区域的交通便捷度、基础设施完善度、地形环境条件、产业集聚规模。通过对比较案例与待估案例的差异

进行调整。区域因素修正列表如下：

４、个别因素修正

个别因素是指房地产所表现的个别特性，如面积、临街状态、位置、容积率、建筑结构、施工质量、装修标准、新旧程度等。个别因素修正列表如下：

5、评估结果

比准价格的计算，列表如下：

案例比准单价＝（案例A单价＋案例B单价＋案例C单价）÷3

＝（1841＋1817＋1892）÷3

计算得住宅比准价格1850元／平方米，则：

评估对象评估值＝比准单价×建筑面积

＝1850元／平方米×56.16平方米

＝103896元

（二）采用重置成本法估算

1、土地价值

基准地价是政府各级土地或匀质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。基准地价修正法的估价过程是：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用年限）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

（1）估价对象基本情况

宗地位置：长沙市开福区潮宗街当铺巷

土地用途：住宅

土地等级：二级

楼面基准地价：889元/平方米[依据《长沙市城镇土地有偿使用规定》

（长政发[2003]号16文件）]

（2）区域因素和个别因素、土地利用状况修正

根据上表得区域因素和个别因素修正后的楼面地价为：

889×（1＋25.42%＋5.64%）×1.0＝1165.12元/㎡土地

（4）评估对象建筑面积62.76平方米，则其地价为：

估价对象土地价值为：1165.12元/㎡×56.16平方米＝65433元

2、房产价值

（1）重置价格

评估人员通过对长沙市近期建筑市场的调查和1998年长沙市房改售房价

格测算过程的分析，以及1999年长沙市房地产价格评估参照标准（完全重置价试行办法），确定估价对象（混合结构）重置单价为764.00元／平方米。

（2）价格指数：参照2002年统计年鉴，2001年价格指数为103.4（以上年周期为100），确定2003年重置单价：764×（103.4%）5＝903.02元/㎡（3）房屋成新度根据估价房产的建成年代、耐用年限、经过年限、残值率以及建设部《房屋完损等级评定标准》，结合房屋维修保养情况及估价人员对剩余经济寿命的判断，综合评定该房产的成新率。

成新率＝1－经过年限/耐用年限×（1－残值率）

评估对象建于1986年，按照混合结构(50年耐用年限)估算其成新率为66%。

（4）根据以上数据，评估对象房产评估值估算如下：

房产评估值＝重置单价×建筑面积×成新率

＝903.02元/㎡×56.16㎡×66%

＝33471元

3、确定评估对象总价值

评估对象总价值＝地价＋房产评估值

＝65433元＋33471元

＝98904元

（三）通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为103896元，用重置成本法评估得出的房地产价值为98904元，取其算术平均值为：

（103896元＋98904元）÷2＝101400元

六、估价结果

本次评估以掌握的有关评估标的物信息、资料为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经实地勘察及以上分析计算，确定估价对象在估价时点的价值为101400元，单价1805.5元/㎡。

附件

1、估价方营业执照

2、估价方资质证书

3、估价师证书

4、房屋权属资料

5、房屋拆迁许可证[拆许字（2003）第083号]

6、公证书