保税仓库市场情况详览

保税仓库市场分析

一、保税仓库现状及发展趋势

保税仓库是一种可用于存放保税货物的专业仓库，货物由进口商或其代理与海关共同保管。正是由于这种特性，保税仓库广泛运用于包括日用品加工和货物转运等在内的专业服务中。大部分保税仓库位于海关授权的特定区域内，或称“保税区”，多数靠近空港或海港。海关也批准在其他区域设立保税仓库，例如工业区，用以服务相关企业。保税仓库的本质特点决定了对保税仓库的需求主要来自于进出口操作。因此，上海和深圳这中国两大海港城市拥有最发达的保税仓储物业市场。

非保税仓库实际上是保税仓库在整个仓储物业体系中的一个重要补充。在中国，无论是非保税仓库的体量，还是其用途与目标市场，都远远大于保税仓库。非保税仓库通常不直接参与进出口业务，而是用于服务国内市场，如零售业和制造业所需要的配送中心。由于国内市场才是非保税仓库的重心，非保税仓库的开发主要依赖陆路交通网络。非保税仓库多建于主要高速公路的交汇处附近。

随着供应量的提升，中国仓储物业的质量近年来也有显著提升。这是一个从先前的“传统仓库”向“现代化仓库”的飞跃。“现代化仓库”，有时也被称为“高标准仓库”，它的建筑标准远高于传统仓库，因此能以一种更为高效的方式为客户服务。上表显示了高标准仓库与传统仓库的区别。

在2009年底，高标准仓储物业的总量(包含保税仓库和非保税仓库)达到了1439万平方米左右。随着第十一个五年计划和“开发西部”战略的逐步深入，

中国中西部地区逐步发展起来，涌现了例如成都这样拥有高质量仓储物业的市场。这也充分反映了中国基础设施体系正从沿海向内陆地区延伸，而持续增长的消费市场即使在今天仍然在这一体系中扮演着十分重要的角色。

为了适应快速扩大的货运市场，全国许多城市和省份正在草拟开发计划，以建立一个更为高效的物流系统。作为现代物流网络的重要节点，物流园区开始在政府的发展计划中扮演着十分重要的作用，而仓储物业也将带来更多的潜在机遇。

据统计，2010年1月和2月，上海出口额同比均出现两位数增长。由于国际贸易货物存量进入一个阶段性重新配货的过程，1月和2月的月度出口额同比分别上升 19.1%和34.5%。其中，1月出口额达到132亿美元，回到了两年前的水平。 1月工业产值同样显著上升，同比上涨46%，高于去年所有月份的单月增长；2月再度增长17.5%。受其影响，上海保税仓储市场需求重现，空置率下降1.7个百分点。如外高桥保税区成交活跃，敦豪供应链在外高桥保税物流园租下8885平方米面积。

同时，非保税仓储市场继续表现强劲。由于需求比较旺盛，非保税仓储市场平均空置率连续第四个季度下滑，至 2.6%。主要非保税区租赁交易包括：百思买在东旗物流园一期租下12000平方米；上海医药租下普洛斯虹桥物流园北区9400平方米；百安居继去年第三季度在普洛斯松江物流园落成时租下12000平方米之后，再度于该项目租下6000平方米。租金方面，保税仓库租金已触底，一季度为每天每平方米0.91元；非保税仓库租金平均为每天每平方米0.98元，总体来看，租金变化幅度不大。

业园区受到公司整合需求的追捧，制造类企业对厂房的需求有所增加。在经历了去年的需求萎靡后，来自制造类企业的需求在今年第一季度开始回升。例如，某厂商在外高桥地区租下11650平方米的厂房用于建立保税仓库。

二、中国保税仓储业的分类

保税仓储最初的模式为保税仓库，由海关指定堆放未完税的进口货物。随着国际贸易的发展以及中国对外开放程度的提升，逐步诞生了出口加工区、保税区、保税物流中心（A、B）型、保税物流园区、保税港区以及综合保税区。随之而来的保税仓储也由于区域间政策导向的不同而呈现出多元化的层次分类。目前，中国现有保税区（12家）、保税物流中心（27家）、保税物流园区（9家）、保税港区（13家）、综合保税区（7家），保税仓储已达到了4种56家，不少出口加工区也基本实现了保税仓储叠加。

从区域特征上划分：口岸型保税仓储、贸易型保税仓储、配送型保税仓储；从流通走向上划分：中转型保税仓储、转口型保税仓储、保税延展（已清关但未出监管区，有限放期限）型保税仓储、期货型保税仓储以及保税加工型保税仓储；从服务类型上划分：货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型以及综合服务型。

三、中国保税仓储的特点

根据保税区、保税物流园区以及保税港区多年来的发展经验，保税仓储作为保税物流中的组成部分，逐步体现出以下三大特点：

1、在保税物流中提供增值服务平台

保税物流作业链中，单纯的仓储作用已经不能满足国际贸易的定制化需求。结合口岸物流以及区域加工平台的功能，保税仓储在货物存放期间，根据订单需求，可以开展分拣、麦码、换包装以及简单加工等增值服务。确保产品在保税流通环节中价值链的增长，也为国际贸易的JIT供应以及定制化、定向化、定量化配送提供了服务平台。

2、在贸易结算中提供金融服务平台

根据最新的外汇管理规定，只有在海关监管的特殊监管区域内（但需货物实际进入保税仓储）可实现人民币及外汇的自由结算。这一政策的出台不仅为保税物流的开展提供了资金流与货物流的分离式操作，也使离岸金融的开展真正得以实现。在保税仓储中，甚至可以直接形成仓单（例如伦敦金属交易所指定的LME 仓单）进行直接贸易开展及购付汇。

3、在国际贸易中提供采购配送平台

大型跨国企业都会考虑在某个定点区域设立全球采购、配送中心，以减少货物在国际贸易中的成本。经过实践表明，中国保税仓储的建立正逐步得到这些国际巨头的青睐。由于中国市场在人力、土地以及资源上的优势，加上保税仓储本身具备的增值服务以及金融平台的优势，使国际上大型生产商、贸易商、物流商纷纷将目光聚焦中国保税仓储，转移其在其他区域建立采购、分拨、配送中心的

力度，以移师中国市场。

四、中国保税仓储业面临的瓶颈问题

随着世界制造中心向中国转移，国际贸易中保税、免税、缓税产品的需求量日益增加。但由于中国涉入保税仓储业时间较短，在规划开发、标准化管理、区域信息整合上的经验相对薄弱，目前保税仓储的实际运作情况不容乐观。

1、在保税仓储的规划上

随着首批保税区、保税物流园区的不断兴起以及呈现出良好的发展态势，使许多地方错误的认为只要搞这些保税区、保税物流园区，以此开展保税仓储业，必定能够拉动自身经济增长。这种热于概念炒作的形为，最终发展成为“圈地运动”。动则几十平方公里的面积，无不体现了大规模、大手笔、大投入，但却不重于实效发展。而在国际上知名的保税物流园区，面积却“少得可怜”，例如汉堡港口货运中心（1.6平方公里）、德国不来梅园区（2平方公里），日本的物流园区一般都在20-50平方米，实现的是高层化、集聚化发展。因此在保税仓储规划上还缺乏真正的合理性指标。布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的保税仓储规划还难以实现。

2、在标准化管理上

这两年发展的保税仓储在区域规划上基本都有着照搬照用，依葫芦画瓢的特点，加上过于追求所谓的区域特点，树立的业务典型只重于“眼球效应”，实际运用却不甚理想。导致这种情况的产生，关键在于国家没有一个统一的度来制约和引导。因此，建议选择一些有能力、有特色、有基础的保税仓储点开展标准化试点工作并逐步推广。

3、在区域信息整合上

区域信息化是体现一个区域发展的主要衡量指标。由于保税仓储是作为带动区域保税物流发展的特殊平台，因此其对信息化的应用要高于其他行业和区域。现代物流包含了货物流、资金流及信息流，其中最重要的就是信息流，例如新家

坡、汉堡、香港，无一不是具有一个能够容纳各服务载体一站式服务的平台来开展业务服务的。因此，保税仓储必须要加快建设有利于信息资源共享的行业和区域公共信息平台项目，大力开展具有电子口岸、综合运输平台、物流资源交易平台、大宗商品交易集聚的规模及效率兼顾的平台，以适应物流业与互联网联合发展的趋势。

4、在多式联运体系上

作为保税物流中的节点，保税仓储的规划必须要有配套的联运体系来承接。虽然“无水港”的理念已经在国内不断蔓延，但其功能仅局限于内陆的进出口商在当地完成订舱、报关、报检等手续（例如前文提到的苏州工业园综合保税区）。且无水港也有区位局限，必须是公路、铁路主干线的交叉区域。因此，保税仓储的规划仍必须依托于交通发达的枢纽区域来发展多式联运，加强集疏运体系建设，使港口、铁路、公路和机场实现无缝对接，最好是在贸易集中区域及制造业基地建立符合规划的具有两种以上运输方式的区域型贸易、配送中心。

5、在服务区域联动上

保税仓储不仅在传统物流中有利于形成区域性的贸易集聚，在口岸物流中又能加强同不同港口（区域）之间的联动能力。但目前在实际开展中，各保税仓储间的区域性联动仍较为薄弱，在区域性的产业集群以及服务区域经济发展上还处于提供比较低端的基础性保税物流服务。因此保税仓储的发展应与国内外重点区域开放一些与物流相关的分销、运输、仓储、货代等领域的联动。区域之间的合作交流，有利于提高商品和信息的流通速度，实现两地之间无税产品的流动，也是提高物流对外开放能级的有效路径。

五、中国保税仓储业发展前景展望

随着中国改革开放的持续深入，开放型经济转型的不断推进，国际航运中心战略的实施，区港联动试点以及保税港区、综合保税区的区域整合，代表着中国保税物流的发展正迈入高速发展阶段。作为保税物流环节中最具代表性的保税仓储，逐步从单一的保税货物堆放向全球采购配送中心、单证金融中心、信息平台

中心、联运枢纽中心实现历史性的衍变。

1、成为全球定制化采购配送的分拨中心

随着全球金融一体化的到来，保税物流已经成为国际贸易的重要载体，由此作为开展保税物流平台的保税仓储，已经成为发展国际物流供应链中重要的一环。可以预见的是，随着保税仓储政策功能的不断深化以及业务流程再造的不断完善，国际大型物流企业势必会纷纷落户保税仓储并建立采购和配送中心，他们正是看中了保税仓储平台对于未来中国对外进出口贸易的重要地位。

2、成为参与国际贸易的单证金融中心

从上海建设国际航运中心的发展道路可以看出，保税仓储已经逐步具备金融中心、贸易中心的功能特征。例如外高桥保税区的国际营运中心的建立、外高桥保税物流园区金属期货项目的确立，都显示了保税仓储涉及保险、外汇、银行等金融产品的创新开展。其次，OOCL有2000多人在上海各保税仓储从事全球单证业务，24小时向全球OOCL公司提供单证服务。DHL也已筹划在其保税仓储内开展物流单证中心的建设。这些也体现了保税仓储开始为国际贸易提供航运、货代、通关、报关等单证信息处理、信息反馈、数据更新等管理服务。

3、成为通关信息集成的一站式服务平台

从新加坡的成功运作经验显示，保税仓储未来的发展方向应该以建立起基于EDI和互联网的开放式电子商务平台，以满足政府管理、海关监管、企业运作，形成全程全网、全球覆盖、全面链接的信息平台。目前，从外高桥保税物流园区试点“区港联动”至保税港区试点“区港一体化”深化发展的历程来看，保税仓储的发展将会融合传统物流及口岸物流的运作特色，在原有仓单管理的基础上形成航港区一体的信息网络，逐步开展如电子订舱、仓储管理、货物跟踪等综合航运服务，为海关、检验检疫提供一体化的管理创新条件，形成高效率的贸易便利化环境。

4、成为区域性联运枢纽的转运中心

以外高桥保税物流园区为例，在深化区港联动平台的基础上创新性的建立起与上海各关区之间保税移动的多式联运平台，为其保税仓储的开展提高了覆盖层次及辐射范围，将长三角制造业、生产业的原料地及国际市场的销售地实现了空间上的集疏运结合。国际港航发展的经验也表明，一个成熟的“自由港”必将发展成为区域型的城市化物流中心，延伸口岸功能，发挥联运枢纽的转运作用。因此，未来中国的保税仓储将随着保税港区、综合保税区的发展逐步成为区域产业经济发展与国际贸易接轨的重要枢纽平台。

保税仓储业的发展是基于国家物流产业振兴规划，大力发展现代物流业的必然产物。通过设立保税仓储，可以帮助货物在免税的状态下实现降低物流成本的流通运作。对中国企业而言，发展保税仓储业则更好的了解自由贸易环境下的国际贸易方式，更快的适应并参与全球化的国际贸易竞争，也为日后中国发展“自由贸易区”提供了实践载体与经验成果。

六、保税仓储业典型案例

1、定位于国际物流的保税仓储——上海外高桥保税物流园区

上海外高桥保税物流园区经国务院批准，于2004年4月15日由国家海关总署等八部委联合验收，正式封关运作，成为全国第一个“区港联动”项目的保税物流园区。区始终坚持以港口经济为导向，国际贸易为主体，现代物流为基础，充分发挥上海经济中心城市的龙头优势、国际港航的产业优势和保税物流的功能优势。2009年园区实现进出区货值510亿美元，海关税收65.49亿元人民币，工商税收1亿元，在全国各保税物流园区中继续名列首位。

园区保税仓储主要运用于开展国际物流平台的建设，为企业营建跨国采购、分销和分拨中心，培育全球国际物流的枢纽中心。五年来，园区已初步形成了国际采购配送中心的雏形，引进了日本最大的全球百元连锁超市大创产业（DIASO），酒业巨头三得利(SUNTORY)配送中心，美国工业零件ACE配送中心，日本汽车巨头尼桑(NISSON)零部件分拨中心等一批20余家国际物流企业。这些产业的集聚为物流园区国际物流的发展，监管体系的完善创造了条件。

同时，园区也致力于发展期货型保税仓储，加快与制造业联动和有色金属产业的融合发展。目前园区LME项目的引进可以发挥海关特殊监管区域政策功能的优势开展期货保税交割业务，带动仓单流通、银行结算、质押保险、保证金业务等金融服务的产品开发和升级，引进一大批国际金融中介机构、保险机构、结算机构、专业银行，在上海金融中心建设中起到先行先试的示范作用。

2、定位于港航物流的保税仓储——天津东疆保税港

天津东疆保税港于2006年8月31日经国务院批准设立，港区面积10平方公里，包括了东疆港区规划的物流加工区和码头作业区的一部分。其中，保税港区一期已于2007年12月11日正式封关运作。计划于2012年率先在全国建成第一个自由贸易港区，实现北方航运中心，与国际自由贸易港区通行做法全面接轨。

2009年,东疆保税港区全年实现营业收入17亿元,海关税收收入达到1.46亿元,进出区货值15.28亿美元，集装箱吞吐量达到120.30万标准箱，累计注册企业238家,其中外资企业28家,合同外资金额2.83亿美元。

作为比较成熟的东北大港，天津自成立滨海新区到东疆保税港封关运作以来，着力推进聚集航运、物流要素资源，建设便捷、高效的口岸监管模式，竭力打造便捷高效的口岸服务体系和通关环境。目前海关、检验检疫、海事、边防、外汇、税务等部门已派驻机构，天津港、船代、货代、银行等企业也已入驻服务大厅，“一窗式”口岸通关服务正在规划推进中。该港保税仓储的实际运用主要在于形成以口岸物流为主导，加工贸易为辅助的国际物流服务节点，利用临港优势，进行现代化的进出口货物加工、配送、采购、换装、分拨等业务。

3、定位于城市物流的保税仓储——苏州工业园综合保税区

苏州工业园区综合保税区于2006年12月17日经国务院批准设立，是全国首家综合保税区。2007年8月28日，该综合保税区通过了海关总署、国家发改委等国家九部委联合验收。规划面积达5.28平方公里。2009年，累计进出口货值513亿美元，进出货运量207万吨，海关征收税27亿元。区内注册企业已达

166家，累计外资投资总额达27.5亿美元。

其保税仓储的发展定位是：以虚拟口岸为依托，建立保税物流、加工、国际贸易等功能，配套服务完善的综合保税区，最终形成具有国际先进水平的商贸物流运营中心示范区。依托综合保税区的政策优势和海关便捷优质的通关服务，韩国三星、英国捷豹-路虎、美国快捷半导体等多家知名跨国公司，先后在其保税仓储内设立亚太地区的物流分拨配送中心，主要是推动对应长江上下游产业链的原材料和产品配送时间。其成立的“苏州工业园区物流配送交易中心”，解决了生产企业、商贸企业与物流企业信息不对称问题。