酒店经营预测分析报告
**酒店
经营预测分析报告
**国际酒店管理有限公司
目录
1. 项目酒店概况
1.1前言 (1)
1.2项目酒店基本概况 (1)
2. 酒店开业十年内经营基础数据预测分析
2.1酒店平均房价变动情况预测分析 (2)
2.2酒店平均客房出租率变动情况预测分析 (3)
2.3酒店餐饮及会议经营预测分析 (4)
2.4酒店餐饮及会议经营收入变动情况预测 (6)
3. 酒店开业十年内常规经营效益预测分析
3.1分析指标取定原则分析 (7)
3.2酒店经营收入、成本费用及利润预测分析 (9)
1 项目酒店概况
1.1前言
根据我司与**有限公司签订的《市场及财务可行性研究工作合同》约定，为其在**市投资兴建的“项目酒店”编制《经营可行性分析报告》。按合同约定的委托事项，以及基于项目酒店经营可行性分析报告的准确性、真实性、可行性来源于对项目地区的实地调研、了解以及项目酒店的市场定位等，我司前期派出相关人员进行了市场调研，通过对项目地区的代表性酒店、旅游业的实地调查，了解当地经济发展水平及酒店行业的实际情况和经营状况，为项目酒店提供策划参考依据及经营预测依据。
1.2 项目酒店基本概况
项目酒店地处**县高速出口进入县城的咽喉要道，紧邻省道，交通通达性、便捷性好；具有较好的位置优势；随着项目酒店城市规划发展，本项目周边未来将聚集大量商住物业，具有较好的经营环境优势。酒店总建筑面积约48,007平方米，主要经营功能及配套设施有客房、餐饮、会议、休闲娱乐以及停车场、后勤区域等。根据项目酒店业主公司的投资建设理念，项目酒店建成后将是一个具备现代酒店业水平、打造当地及**地区知名服务业品牌、领先地区酒店业品质的综合型商务酒店。根据酒店建设规划设计方案，酒店拥有客房254间，80平方米30个餐位的大堂吧1个、460平方米150个餐位的全日制餐厅1 个、1000平方米300个餐位的中餐厅1个、800平方米500个餐位的多功能厅1个以及KTV、棋牌室、足浴等经营项目、后勤非经营区域等配套功能的综合型商务酒店。
2 酒店开业十年内经营基础数据预测分析
2.1酒店平均房价变动情况预测分析
本项目酒店经营定位为集客房、餐饮、休闲娱乐以及多元化的商业功能于一体的，具有五星品质和鲜明时代特色的综合型商务酒店，酒店客房功能性及舒适度方面的经营定位应以较高品质匹配较好的经营价位，有利于树立酒店优质形象，基于本项目定位为综合型商务酒店及属于当地高端酒店，应发挥酒店会议、餐饮、娱乐及商务功能的综合配套优势，我们认为酒店平均房价由以下的积极因素支持：
1）项目地区的酒店业总体水平偏低，发展滞后，无真正达标的高星酒店，酒店普遍存在设备设施档次偏低，平面格局和装修风格过于传统。星级酒店平均房价格不高、服务质量较差、管理水平落后，目前经营中的星级酒店在软硬件方面均有明显欠缺，本酒店的开业将通过高品质和较高价定位树立酒店良好的对外形象，成为地区内同类酒店中具有特色的、高性价比的行业代表。
2）根据市场调研，随着经济水平的提高，旅游业、餐饮、娱乐等有着良好的消费能力与发展势头；项目酒店地理位置优势显著，交通的便利性及未来发展前景为酒店业的发展提供了有利支持；因此，建议以稍优于目前同类酒店水平的价格定位，有利于发挥本项目酒店各方面优势，保证市场竞争力，为今后客源市场的开发与对外经营奠定基础；
3）本项目酒店建议平均房价保持在项目地区同档次酒店的较高水平，将参照主要市场竞争酒店的销售价格，建议本项目酒店第一个经营年度全年平均房价设定为300元（含早餐费用），酒店开业后随着酒店经营的不断完善、市场开拓成效得以体现，配套的休闲娱乐等功能逐步开发及完善，并考虑到项目地区的经济发展水平，同时考虑CPI的增长因素，我们预计本酒店平均房价在开业二年内以一个平稳的速度增长，二年后将有一个较大的增长。
本项目酒店开业后10年的平均房价水平变化预测见下表。
表1：本项目酒店平均房价变化预测表
注：（房价包含早餐）
2.2 酒店平均客房出租率变动情况预测分析
根据酒店经营的季节性和本项目的定位特点，此次分析在以竞争市场整体供需特点作为基础依据的前提条件下，本项目酒店的客房平均出租率变动情况预测参与因素考虑如下：1）参考可类比对象所实现的入住率来评估本项目酒店未来的出租率水平。
2）参考项目地区现有星级酒店的客房总量及平均出租率；
3）近年项目地区的酒店建设发展情况，以及项目地区的经济、旅游、商贸市场的发展前景；
4）结合本酒店的客房总量、档次、经营定位以及客源定位与客源目标市场的未来发展。
本项目酒店营业首年仍处于一个开拓市场阶段，生意一般处于不太稳定状态，预测本项目的首年客房入住率为60%。本项目酒店开业后10年的客房平均入住率变化预测见下表：
表2：平均客房入住率变化预测表
按254间客房数、日均60%出租率及平均房价300元/间的预设测算，则本酒店营业首年的客房收入预测为1,669万元，月均139万元。
2.3 酒店餐饮、会议经营预测分析
●本项目酒店的餐饮、会议价格首年的预测主要是依据当地酒店的餐饮、会议价格，同时
考虑本项目酒店的整体定位及餐饮功能定位；
●餐饮上座率及会议室出租率水平预测主要是依据本项目酒店餐饮、会议功能定位，并根
据客源市场对于餐饮、会议设施的使用习惯和频率，同时考虑经营淡旺季因素，出租率（或上座率）水平取全年平均值。
●由于本酒店的经营定位，餐饮是酒店的主要功能配置及占收入比例较大份额，并考虑项
目当地餐饮的消费市场，除住店客人店内消费外，重要的还是当地客源的餐饮、会议消费。如当地政府会议、商务会议、宴请接待及婚宴等宴会；
●因测算客房收入时已含早餐价格，故测算中餐厅的收入时未包含住店客早餐的固定收
入；餐厅收入测算包含正餐、点心、咖啡、酒水、饮品等各类消费。
根据调研，项目当地餐饮市场包房使用率及人均消费水平普遍好于中餐散点，尽管当地中餐散点上座率不高，但也是中餐收入的一个重要组成部分，仍进行预测。本项目酒店餐饮、会议的营业首年经营预测见下表（含平均上座率/出租率、平均价格及收入）。
表3：餐饮及会议收入营业首年经营预测表
说明：1）中餐收入中的住店客早茶收入已有部分固定收入纳入房费中，故早茶收入只测算住店客的超额消费收入与店外客的消费收入。
2）宴会厅的收入按月均接待3,000人次，人均消费80元测算，则年收入预测为28
万元；全日制餐厅及含大堂吧测算项目为简餐、酒水、饮品等，全年预测收入287万元；
3) 棋牌室、KTV及足浴等经营项目考虑外包，不进行经营预测。
2.4酒店餐饮及会议经营收入变动情况预测
随着酒店设施设备不断完善、经营管理水平日渐成熟、酒店市场竞争力及影响力逐渐增强、同时考虑通货膨胀因素，本项目酒店餐饮及会议室的经营收入将以逐年递增的趋势增长，预计本项目酒店开业十年餐饮及会议室等经营项目年收入增长率可达到2-4.5%。具体如下：表4：餐饮/会议/娱乐经营年收入变化预测表 (单位:万元)
1）、本项目酒店营业首年的餐饮及会议经营收入预测约为2,214万元。
2）、棋牌、KTV及足浴等休闲娱乐项目考虑外包经营，不进行经营测算。
3 酒店开业十年内常规经营业绩预测及分析
3.1分析指标取定原则及说明
1）财务指标取定原则及说明
基础指标取定原则：根据本项目酒店市场状况，结合对市场发展前景的预测，以及周边交通环境的改善，酒店的知名度不断提高，管理日益成熟，采取多样化的销售渠道，在不增加项目功能的情况下，采取保守原则取定各项指标。
经营预测指标期限：根据酒店行业经营测算惯例，以10年为期限进行项目酒店的经营业绩预测及分析。
报告格式及项目分类原则：遵循国际饭店业统一会计制度格式。
2）成本基础指标取定
依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算。该比例数据由对以下两类信息进行综合分析得出：
①对本酒店当地酒店业市场状况的实际调查结果；
②中国饭店业务统计：依据国际酒店会计标准、中国星级酒店部门收入、支出比例标
准。
餐厅综合成本率包括食物、饮品成本。参考我国南方地区星级酒店餐厅成本率，结合本项目酒店的定位，中餐厅综合成本率取定为42%，西餐厅的综合成本率取定为40%，会议成本率取定为20%。
各部门营业成本费用支出项目包括：
①客房开支：包括员工工资及相关开支、其它成本和费用开支；
②餐饮开支：包括餐饮直接成本、员工工资及相关开支、其它成本和费用开支；
③其它收益部门经营开支：包括员工工资及相关开支、其它成本和费用开支。
各部门营业成本费用支出占各部门收入比例如下（见下表）：
未分配经营开支包括：
①行政及一般开支：包括行政部门员工工资及相关开支、管理和财务费用等（如行政
办事处开支、法律开支、行业会费、差旅费用、会计师及顾问费等）。
②能源成本：包括电力、燃料、蒸汽、用水等费用。
③营销费用：包括广告、市场推广活动、公共关系及交通费、应酬费用、销售佣金等。
④饭店物业及维修保养费用：包括维修建筑物、机电设备及装置、地板铺设、家具、
园艺设施、机械品等费用和排污费用等。
未分配经营开支占总经营收入比例如下：
3.2酒店十年常规经营收入、成本费用及利润预测分析
1）经营收入预测：
本项目酒店十年常规经营收入预测表
根据项目酒店的功能布局、档次、市场定位以及项目酒店城市经济水平，参考主要酒店竞争对手的经营情况，本项目酒店客房收入按房间数量、预测出租率及平均房价、餐饮收入根据餐饮经营面积和餐位，预测人均消费及上座率；以及会议及其它收入的预测，酒店营业首年经营收入3,883万元（不包含租赁收入），月均323万元，10年经营收入预测52,029万元。
2）经营成本预测
本项目酒店十年常规经营成本费用预测表
（单位：万元）
10年经营预测经营成本费用基础指标取定原则：依照国际饭店会计制度，经营成本费用按占总经营收入比例计算；客房营业费用率取定为30%，餐饮营业费用率取定70%，娱乐及休闲经营成本费用率取定30%。
3）不分配经营开支预测
本项目酒店十年常规经营不分配经营开支预测表
（单位：万元）
10年经营预测不分配经营开支基础指标取定原则：根据本项目经营定位及酒店竞争市场状况，结合对市场发展前景的预测，采取保守原则取定各项指标；依照国际饭店会计制度，本财务预测未经营分配开支按占总经营收入比例计算。
4）经营利润预测
本项目酒店十年常规经营利润预测表
（单位：万元）
项目酒店10年经营预测，酒店首年经营收入3,883万元，其中客房收入1669万元，月均收入139万元；平均房价300元/间夜，年均出租率60%；餐饮及娱乐收入2,214万元，月均收入185万元，首年经营利润（GOP）736万元，经营利润率18.94%；考虑到项目地区未来的经济发展水平以及CPI的增长因素，预计酒店平均房价在开业一年后将以平稳的速度持续增长，餐饮及娱乐、会议等经营收入也将逐年稳步增长，预测10年经营收入总计52,029万元，其中客房收入25,655万元，餐饮及娱乐收入26,374万元；10年年均收入5,203万元，其中客房年均收入2,566万元，餐饮及娱乐年均收入2,637万元，10年经营利润（GOP）14,224万元，年均（GOP）1,422万元，年均经营利润率27.34%。