房地产开发公司风险与对策

13工管童斌M11314026

13工管杨娇娇M11314016

、房地产开发公司经营范围:

本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。

二、房地产开发项目风险:

决策风险

决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节, 在

本阶段，通过对政治、经济和社会发

展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制

定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都

会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要, 建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。

2. 土地风险

土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产

投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及

许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，

从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。

3.设计风险

并充分搜集水文和气象等资料后，

再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的房地产土设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,

但对于工程造价的影响却很大, 有时能达到75%合理的设计可以降低成本

10%由于设计原因引起的质量事故占总事故量的 40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、

设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求,

以及设计进度不能满足工程要求；还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去,

房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查

设计变更，从而规避设计风险。

4.建造风险

建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发

商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模

式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等；如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷,

这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有

履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占

很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生

比较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加

管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安

全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。

5.销售风险

销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段, 销售时机的选择、销售价格

的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国

内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可

能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和代

理营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。

二、房地产开发项目风险防范对策:

1.重视可行性分析

决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而，在项目的决策阶段，应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力

资源分析、项目的敏感因素评估，确定房地产开发项目盈利的可能性，并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等；财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资

构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的

发展趋势估测、资金筹措方法等；人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经

营能力，确定招聘适合本项目的人才；对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价

格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时，在可行性研究阶段，还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。

2.建立信息中心

房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。

房地产行业作为一个风险较高的行业，如果缺乏及时、充分的信息，就很难做出正确的决策, 进而影响项目的顺利进行。在项目的可行性阶段，足够的信息可以帮助决策者做出正确的判

断，从而减少投资决策失误，避免风险；在项目的开发过程中，足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先，应成立专门的组织机构，由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理其次，要建立规章制度，明确信息流的流转方式与方向，通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息；最后，信息搜集不是目的，由专人对信息进行汇总、整理和分析, 形成对房地产开发项目有用的信息。

3.建立风险预警体系

建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风

险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量，很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时，应建立合理的风险指标体系,

引入“ A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出，再根据其影响大小赋予不同的值，然

后根据企业实际情况对各影响因素做标记, 加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评

价经营风险状况。依据建立的风险指标体系, 并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数

据，运用先进的技术和手段，加以整理分析, 通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地

产行业和房地产开发项目进行风险预警, 如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措

施，进行风险防范。

4.重视工程质量

房地产作为开发项目的最终产品, 既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。

因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项

目进行全面质量管理，保证工程质量, 质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参

与房地产工程质量工作总体策划的能力, 能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指

导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、

境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全

设施。在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。在

工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的

施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。

在工程建设项目施工中，施工项目部要明

5. 提高管理水平，培养和引进优秀人才

房地产公司的管理层，应将风险管理纳入到日常管理中。同时培育风险管理的企业文化,

让公司员工都参与到风险管理中来。企业竞争最终是人才的竞争，强化房地产开发项目专业

管理队伍的培训力度，对有工作经验的技术和管理人员进行再培训，培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理，以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才，以适应房地产开发项目

的需要。把理论培训和实践培训结合起来，总结和推广其他房地产开发项目的成功经验,

专业培训机构签订人员培训合同，有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。

的专业技术和管理人才。项目管理论坛

6. 规避和转移风险

通过项目保险转移风险，购买保险是转移和减少风险的途径之一。开发商应根据项目的实际情况选择保险险种，并选择信誉良好的保险公司，通过工程担保，也能有效地转移风险。

来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免，但获得利益的机会也会因此丧失

二是风险损失的控制，即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方；四是自留风险，可以是被动的，也可以是主动的，可以是无意识的，也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的，有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。确工程的领导责任和施工人员的责任义务, 定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一” 、“质量重于泰山”的含义。在施工

过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。

bbs.m ypm. 同时, 在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才,

并对所招聘的人才进行培养，作为储备

规避和转移风险的方式还有多种:

是完全规避风险，即通过放弃或拒绝合作停止业务活动

；三是转移风险,

房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下：二、风险识别基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险

房地产市场风险浅析

当前，房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品，市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的银行信贷，才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿，金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件，是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行，并与国际金融机制接轨，应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中，以适应房地产金融业发展的客观需求。一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求，全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

房地产开发公司风险与对策

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 M 13工管杨娇娇 M 一、房地产开发公司经营范围：本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。二、房地产开发项目风险： 1.决策风险决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

房地产风险与对策

房地产风险与对策文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌 13工管杨娇娇一、房地产开发公司经营范围：本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。二、房地产开发项目风险： 1.决策风险决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险

房地产开发项目风险分析与对策探讨

房地产开发项目风险分析与对策探讨 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

房地产开发项目风险分析与对策探讨作者：郑金海马志强郭华联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间：2010-5-14点击：1620 PMB：0【收藏本文】摘要：依据房地产开发项目的生命周期，将房地产开发项目的风险分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类，并对其进行深入分析，在此基础上提出相应的风险防范对策。关键词：房地产开发项目风险对策随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。一、房地产开发项目的风险分析根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类。 1.决策风险。决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2.土地风险。土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土

房地产开发风险分析

房地产投资风险分析房地产开发作为一种投资，即可能带来收益又可能带来损失，由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定因素多，其风险也多样而复杂。房地产投资风险一旦发生，其所导致的后果是相当严重的。因此应将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。房地产投资的风险主要由政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等。政策风险主要包括政府房地产的土地供给政策、金融政策、税费政策、住房政策、价格政策、环保政策等发生变化带来的风险投资。为了规避此类风险，应当投资政府鼓励、有政策优惠的项目。利率风险是指银行利率上调，投资者的贷款利息会增加，并且一定程度抑制房地产市场的需求数量，同时导致房地产实际价值减损，利率变化会引起开发商融资压力大而不得不转让项目，退出市场。通货膨胀风险是指房地产投资收回的资金与开始投入的资金比较，由于购买力降低或货币贬值带带来的风险。由于房地产投资具有保值增值性，因此此类风险相对较小。市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化而带来的投资风险，一是当供不应求转变为供大于求。如果市场机制完善，房地产价格就会下浮，从而导致投资的实际收益偏离预期收益，二是市场产生过剩即投资者面临房地产产品积压与空置，无法收回投资，偿还贷款本息，师投资的实际结果偏离预期结果，严重时导致投资者破产。为了规避此类风险，应以市场为导向，认真做好市场

调查，开发适应市场的房地产商品。市场周期风险是指由于房地产市场的周期波动而带来的投资风险。房地产市场周期风险与宏观经济周期密切相关，通常分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。房地产市场周期的变化，常常是投资者实际收益偏离预期收益。根据中国目前房地产发展情况，正处于繁荣阶段，此类风险相对较小。变现风险指房地产投资者急于将房地产兑换为现金时由于折价而产生资金损失所带来的风险，这种风险实际上是房地产投资的流动性差和市场性差综合作用的结果。开发建设风险指从项目正式开工一直到交付使用阶段所产生的风险，包括成本控制风险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险。房地产投资风险的规避策略 1、以合同形式把自然灾害、意外事故等可能造成的各种风险损失转移给保险公司。 2、和建筑公司签订工程承包总价合同，将施工阶段的工程造价增加的风险转移给建筑公司。 3、发行房地产公司股票、寻求合作开发伙伴将风险转移给他人。 4、通过良好的管理控制风险，项目开发配备一个优秀的项目经理，对投资开发的进度、成本、质量等方面的风险进行有效控制。

房地产项目开发存在的风险及注意事项

房地产项目开发存在的风险及注意事项一、前期的项目开发计划确定房子销售后有部分销售所得需要备案验收后才能使用的,所以开发前必须考虑备案验收的顺利完成 1、项目开发计划必须提前确定，做好销售的计划，如整个项目是一起推出还是分期推向市场，如果是前后推出的时间不超三个月则不必考虑，如超过三个月的则需分配好一期二期的开发区域划分，报建时需要将规划报建分开申请许可，可以报了总规后申请领取多个许可证的，而施工许可证时则除了根据规划许可的划分外还需考虑不同的总包去申请施工许可。因为备案时是需要收取原件的故为了不影响备案验收需要分多个区域领取多个证 2、除了报建时分证外，第一期开发的工程必须考虑将消防水池、消防控制中心、发电机房、配电房、开关房、电信用房、生活水池等放到一期中，也就是说小区要完善的所有设施都必须具备才能满足备案条件，如把消防水池放到二期，哪一期就不能顺利进行消防验收，就备不了案，更不具备使用条件，影响业主收楼二、设计方案前期存在风险做好设计前的准备，有准确的数据是做好设计方案的前提条件，好的方案能节约很大的建造成本同时也会减少建设的时间，减少开发的周期 1、有拆迁工程的或地块上之前有做过地下基础的，在设计前必须对原有的基础进行查明，如原来在地下有桩或混凝土，刚好设计出来的图纸中桩与之相遇则处理起来则会造成很大的经济损失； 2、对现有的地基岩土的初探，建议20—30米的间距进行网格式探查，了解地下岩土后对选择桩基础有很大的帮助，且初探资料后面也可以放到扩充地质资料当中，初探后的结果，可以知道有没有强风化缺失，如遇强风化，全风化缺失直接就进入中风化或微风化的话，选择管桩则有可能打下去的桩有50%以上都会断桩；初探除了对选桩型有很大帮助外，对地下室开挖的时候的开挖方案以及基坑支护也会有很大帮助，好的方案对地下室建造成本有可能相差数亿计算 3、要对周边的情况与政府进行提前沟通，做好提资工作，如：供水电接入位置，排污排水接入位置等提前确定位置后，设计时可以就近设置 4、对周边建筑物情况也要有所了解，如有影响提前做好房屋鉴定也会避免索赔等 5、设计方案可以让外地的设计单位设计，但施工图设计建议使用中山本地的设计公司进行设计，因为本地的设计公司对中山本地的地方性规范较为清楚，有时会节省很大的成本，如部分规范性条文在地方执行可能不严的时候则可以不做或设计富余可以适当减少 6、在报规划建设许可时最好能先做园林的设计，不要因为后面的园林设计而影响规划，到时要变更规划的时间会较长，公示就要一个月，审批的流程更长且还不一定能通过，就算规划过了消防也不一定能过 7、园区设计中消防登高面是硬伤，且消防验收一定要跟图验收还要硬地化，如何设计好位置对合理利用很重要 8、设计时电梯井道不同的牌子的电梯对井道要求不尽相同，要开工前需要确定电梯品牌，及早深化电梯的设计图

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。房地产企业面临的风险房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。政策风险政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。经济风险根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

房地产市场未来5年的风险分析

房地产市场未来5年的风险分析摘要：受到金融危机的影响，我国的房地产市场一度走入低迷，大量的已建房屋堆置，房地产商资金流通不畅，缺乏投资热情，针对这样的局面，国家宏观调控开始显现作用，政府通过大量的优惠政策以激励消费者的消费热情和投资者的投资热情，这些措施结合当前的法律现状，是否可以帮助房地产市场走出低迷，本文通过经济学分析，预测未来5年我国房地产市场的走向和风险。关键词：房地产市场风险政策一、关于房地产市场的现状。目前我国房地产市场的现状是首先，由于房价持续高位运行加上经济减速、预期收入下降的多重影响，已建商品房空置面积很大，成交量严重萎缩，导致房地产投资商的资金流动不畅，从而恶性循环，抑制房地产商的投资热情。其次，保障性住房的建设力度在一定程度上也是对商品房市场的冲击，虽然一定程度上，缓解了消费者的购房压力，但

是也造成了已建房屋的库存压力。面对房地产市场的价格波动和金融危机逐步扩大的影响，消费者也暂时搁置自己的购买意愿。再者，国家针对房地产市场的法律规定不是很详细，更多的是依靠政策的引导和调控，而政策作用的显现总是需要一段时间，结果是即使房地产商降价售房，消费者还是等等再出售，质疑房价是否会再降，而房地产商看到一家降价了，为了竞争，也会降价，而这种降价并非是市场规律作用下的价格波动，是非正常的人为的降价，这就打乱了市场规律调节市场的作用，因此不管是投资者还是消费者都对市场保持观望态度，这也就抑制了市场的流动性和稳定性，更加剧了房地产市场的恶性循环。二、国家关于房地产市场的优惠政策。面对以上现状，国家积极探求有效的政策，以拉动房地产市场的消费需求和投资热情。国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚

房地产开发项目风险分析及应对措施

房地产开发项目风险分析及应对措施【摘要】房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。本文进行了房地产开发项目风险分析，提出了防范房地产开发项目风险的有效措施。【关键词】房地产；开发项目；风险分析；应对措施【abstract 】real estate development with the risk is higher, with a long cycle and the characteristics of the process is complicated, and real estate projects with the interests of the developers not only closely linked, also affect the interests of the people. In this paper the development of real estate project risk analysis, puts forward the countermeasures to real estate development project risk effective measures. 【keywords 】real estate; Development projects; Risk analysis; measures 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。许多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的浪费。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。一、房地产开发项目风险分析 1、政策风险指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。 2、经济风险指经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目

房地产项目开发风险因素分析

房地产项目开发风险因素分析提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。关键词：房地产项目开发；风险因素；分析中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。一、投资决策阶段房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有：（一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。（4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。（6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。（7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。

我国房地产抵押物风险分析及防范对策

【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析（一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房

房地产企业风险控制体系的建立

房地产企业风险控制体系的建立随着房地产市场进入后暴利时代，房地产企业也必将进入精细化开发和精细化管理时期。这一时期，企业战略上和运营上的任何重大失误，哪怕是些许的风浪，都有可能使企业前功尽弃。特别是那些多地域、多项目、多业态运作的企业，面对政策、市场等诸多不确定性，会面临更大的风险。因为企业不重视或者没有充分预估到风险而给企业造成重大损失的示例有很多。例如，某业界知名企业在取得北京一个“地王”地块后，因为至今楼面地价还高于周边楼盘的销售均价，所以迟迟没有开工建设，土地面临被收回的风险。还有一家业界知名企业，在与风险投资机构签订了“对赌协议”后，因为受市场影响业绩下滑，没有达到协议所决定的业绩目标，导致上市受挫，还损失了数亿元。另有一家外资企业，在其总经理跳槽到另一家企业后，整个企业连续几个月陷入无序状态，对企业品牌和运营产生了较大的不利影响。类似的例子不胜枚举。加强企业风险管理，建立企业风险管理体系，已经成为很多企业的共识。一、企业风险管理的概念(原文来自引用请注明) 其实，风险管理在金融、投资等很多行业早已广泛应用。例如，各大金融机构几乎都设立有风险管理委员会和风险管理部。万科在新的组织结构设置中，也增设了风险管理部门。所谓风险管理就是识别企业的各类风险,设计控制风险的方法，并把风险降至最低的管理过程。企业风险管理的范围涉及从法人治理、组织管理体系到开发经营活动的各个方面。因为管理目标和对象不同，风险管理的责任主体涵盖公司董事会、经理、职能机构和项目部、项目公司等项目组织或一线公司。当前，很多房地产企业不重视风险，缺乏风险意识。即使有效企业重视，也是不系统。比如决策阶段重视，但运营阶段不重视；领导人员重视，但其他人员不重视；或者重视市场风险、法律风险的防范，而不重视流程风险、经营风险。

房地产开发公司风险与对策

房地产开发公司风险与对策 13工管童斌M11314026 13工管杨娇娇M11314016 、房地产开发公司经营范围: 本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。二、房地产开发项目风险: 1. 决策风险决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节, 在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要, 建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。 2. 土地风险土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。 3.设计风险并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的房地产土设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大, 但对于工程造价的影响却很大, 有时能达到75%合理的设计可以降低成本 10%由于设计原因引起的质量事故占总事故量的 40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求, 以及设计进度不能满足工程要求；还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去, 房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查

浅谈房地产估价风险

浅谈房地产估价风险房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。房地产估价要充分辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防范风险。作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力，才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。一、风险来源房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。主要体现在以下几个方面： 1、政策变动风险：政策变动是影响房地产价格的重要因素。房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会

对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。 2、市场变化风险：房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的主要风险。 3、业务承接风险：由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。 4、估价技术风险：目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。

房地产项目开发中的风险及对策分析

房地产项目开发中的风险及对策分析房地产项目开发，并不是一件小的投资。因为房地产项目开发自身的特点，所以，房地产项目开发过程中风险不断，本文为您阐述房地产项目开发具备的风险及其应对策略。一、房地产项目开发中风险管理的意义 (1)风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。 (2)风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。

(3)风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。二、房地产项目开发中的风险识别 1、房地产项目开发的风险来源按照房地产开发的整个流程来说，风险分别来自于以下几个阶段。 (1)开发场地选址阶段项目对位置极为敏感，成功地开发离不开准确的选址。例如商业用地不能拿来当住宅用地；能否正确地评估某地块的价值也具有很大的不确定性；另外还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚而流产。 (2)项目融资阶段通常开发商都需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润

“工业地产风险防范措施和建议

“工业地产”分割转让、销售的法律风险防范措施和建议作者：湖北勤宇律师事务所陈宇律师一、“工业地产”限制分割销售转让原因我国房地产管理主要法规《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等，均没有禁止“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让内容。地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场，原则上不允许工业用地使用权分割出让。原因如下：（一）许多“工业地产”项目，系地方政府招商引资，违规低价（甚至零地价）出让国有土地，以开辟政府财税来源和解决地方就业为目的。如允许投资者（开发商）对“工业地产”分割转让，将可能使地方政府预期目的无法达到，投资者（开发商）以较低成本通过市场销售获得较高土地收益。（二）“工业地产”分割转让将影响原工业用地控制指标。工业用地出让时是按照其控制指标体系，设定单位面积投资强度及生产、生活配套设施的指标，分割转让将使得上述指标无法落实，签订的土地出让合同的内容得不到落实。（三）“工业地产”分割转让为投资者（开发商）或买受人实际改变原土地用途提供可能。如果投资者（开发商）将办公楼、车间、职工宿舍进行分割转让，那么办公楼、职工宿舍将可能会由原来的工业用地变成商业用地和住宅用地。虽然土地用途改变要经过政府批准，但未经批准的变更屡禁不止，管理难度很大。（四）“工业地产”分割转让也可能对土地市场秩序造成冲击。虽然工业用地也实现招挂拍，但竞争程度远不如经营性用地，另外工业用地还享有优惠政策，取得成本比较低。如果通过分割转让将原工业用地变成经营性用地，不仅规避了经营性用地招拍挂，造成不公平竞争，而且在按市场价补缴出让金时，人为因素过多，容易产生腐败，不利于土地市场交易秩序，造成地方政府土地收益流失。二、地方政府对“工业地产”分割销售转让的规定全国各地“工业地产”发展程度不同，对“工业地产”分割转让的理解和认识程度不同，导致地方政府管理要求不尽相同。（一）杭州市有条件允许“工业用地”分割销售、转让一直以来，杭州市对“工业用地”分割转让采取高压禁止政策，限制了存量土地资