成都房地产行业现状及市场分析

成都房地产行业现状及市场分析
成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析

3.1 成都土地市场现状

2013年成都土地市场受政策影响,土地供应量有所放慢,传统热点区域强势依然,主城区土地供求放量集中在下半年。

3.1.1 全年土地推出情况

2013年成都市土地供应184宗,其中主城区供应75宗,郊区109宗;总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。成交土地共165宗,其中主城区成交76宗,郊区89宗;总成交面积688.52万㎡,合计10327.69372亩;以成交价格来看,2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩,成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡,2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩,成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。

图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖,开发商库存减少,土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。

3.1.2 土地供应情况

(1)2013年成都各区域土地供应面积比较

2013年成都市土地供应184宗,总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。在今年的土地供应中,郊区的供应略多于主城区,其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中,供应面积郊区和主城区的比例为1:1.45。

图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图

在主城区中,城东93万㎡供应面积最多,城西居于第二位,城南和城北并列第三,城中约4万㎡土地供应。

(2)2013年成都土地供应性质状况

13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大,商业用地50

精品文档

。 3欢迎下载

宗,总面积约113万㎡;住宅用地134宗,总面积约667万㎡。

图3-3 2013年成都整体市场土地用地性质供应分配图

(3)2013年成都主城区土地供应环线分析

主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线

区域,城中心土地供应依然十分紧缺,城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。

图3-4 2013年成都整体市场主城区土地供应环线分布

3.1.3 土地成交分析

(1)2013年成都各区域成交土地面积分析

成交面积最大的区域是新都,占总成交面积的21.0%,其次为双流,占19.0%。

13年成交土地郊区化地块偏多,郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1:1.17。

图3-5 2013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布

(2)2013年成都各区域成交土地用地性质分析

在13年土地成交中,住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与12年相比,降幅较大。

精品文档

。 5欢迎下载

图3-6 2013年成都整体市场土地用地性质成交分配图

(3)2013年成都主城区成交土地环线分析

在13年成交地块中,环线分布面积最大的是3环-外环范围内的

土地,共有30宗成交,成交土地总净用地面积约105万㎡,成交居于次席的是2环-3环地块,成交宗数为32宗,成交总净用地面积约89万㎡,外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。

图3-7 2013年成都整体市场主城区土地成交环线分布

(4)土地成交价格

图3-8 2013年成都整体市场各区域土地成交价格情况

2013年,在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势,其中成交单价最高的是城南区域,稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域,成交单价最低的是城北区域。在郊县中,双流的成交单价最高,温江最低。

3.1.4 土地市场总结

整体而言,主城区土地日趋稀缺,市场需求缺口较大,武侯区土地供应量较小且土地溢价明显,足以说明武侯区寸土寸金的区位优势,未来地价将进一步上涨。

3.2 住宅市场现状

3.2.1 总体供销情况

图3-9 2009年-2013年成都市商品住宅量价关系分析

(1)供求关系分析

2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万㎡,成交2247.11万㎡,成交均价为7483元/㎡,供求比为0.71。

精品文档

。 7欢迎下载

(2)供应量分析

2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万㎡,合

175218套,同比下降18.0%。郊区供应量为1005.08万㎡,主城区为598.09万㎡,郊区高于主城区,其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万㎡。2013年度,双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位,比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。户型产品以60-90㎡面积段为主,占比为48.9%;各建筑形态中,以高层供应为主。

(3)成交量分析

2013年成都市商品住宅共成交房源235952套,合计2247.11 万

㎡,同比上涨13.6%。郊区成交量为1395.90万㎡,主城区成交量为851.21万㎡,郊区去化量远大于主城区。从月度上来看,3月消化房源最多,去化体量高达274.62万㎡,主要原因是年初的购房热潮,以及开发商纷纷推出了各种优惠活动,从而带动了刚需群体的爆发,住宅市场持续回暖。其次为4月份,去化量为258.48万㎡。成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。户型区间中以60-90㎡产品去化量最大,成交占比为43.9%;各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。

3.2.2 价格情况

从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看,

2009-2011年整体均价一直呈上升趋势,于2011年达到历史峰值6815

元/㎡;2012年成交均价下降,整体均价为6602元/㎡。2013年成交均价较2012年大幅上涨,达到历史最高,为7483元/㎡,上涨原因主要是因为土地价格、人工价格、材料价格上涨导致,此外,开发商资金链的好转也导致市场优惠减少,促使价格上涨。

其中主城区成交均价为9378元/㎡,郊区成交均价为6328元/㎡。郊区成交均价远低于主城区,这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。

图3-10 2009-2013年度成都市商品住宅成交价格走势

从2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交走势来看,各个区域价格整体呈现上升趋势,其中,主城区中所有区域成交均价较去年都是呈现上涨趋势。郊区中,所有区域的成交均价均达到了历史最大值。城中成交均价为11918元/㎡,依然排名第一,而成交均价最低是温江区域,为5512元/㎡。各个区域之中,从09年到13年涨幅排名前三的为:城中、城东和城南。

精品文档

。 9欢迎下载

图3-11 2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析

3.2.3 住宅市场总结

(一)成都住宅市场总结

(1)量升价跌,供不应求

2013年成都房地产市场商品住宅整体呈现量价齐升,供不应求的

市场走势。整体来看,2013年调控的总基调为“抑制投资性购房,稳定房价”,而总的来说,调控的作用未能达到预期,政府为了大力抑制投资客购房,采取了“限购”、“限贷”、“提高个税”等办法,的确打压了投资客的投资信心,但也一定程度上导致市场存量增加,开发商资金回笼困难等问题。2013年6月,成都公积金中心公布了新的公积金贷款政策,此举仍然是为了抑制投机性购房,从而大力支持刚需购房,而这项政策直接导致7月刚需的大量释放,淡季不淡,开发商资金压力也得到了缓解,购房者还款压力也随着降低。三中全会的召开,提出以人为核心的城镇化建设,为房地产的发展提供了保障。年

底,由于年中市场持续利好,大部分开发商资金回笼情况良好,导致年底均放缓了推盘节奏,优惠活动也随着减少,但买涨不买跌的心理还是促使大量购房者出手,使成交量一直处于一个高位。

(2)从城市进军郊区

2013年,“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持刚需购房,抵制房价过高和投资性购房。尽管如此,主城区成交均价依然远高于郊区,而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。2013年郊县总成交量超过主城区545万㎡。随着主城区土地价格越来越高,且土地资源越发稀缺,楼价自然也是水涨船高,再加上地铁各线路开工建设,空气质量下降,2013年成都主城区居住品质继续下降,因此各大品牌房企都将目光聚集在了郊区。如,保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块,万科入驻龙泉大面、十陵等,中信九龙仓进入华府板块,郊县品牌聚集,由此而带来的成交量可见一斑。此外,由于成都规划中的10条地铁线,如已经开通的1、2号线,给成都未来的交通带来了巨大的便利,并随着城市不断向外扩张,郊区未来发展不可估量,因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。

(3)70-90㎡刚需户型受追捧,大户型受冷落

2013年成都楼市仍然是以刚需首置为主,刚需购房者大多为80、90后的年轻一代。因其经济收入较低,家庭人员较少和结婚的需求,大多数选择低总价、低首付,和可变空间赠送的户型,面积段在70-90

精品文档

。 11欢迎下载

㎡紧凑型套三户型倍受消费者追捧。如:蓝光COCO 金沙、中德英伦城邦、中信城等项目均含以上主要特点。另外,与刚需产品不同的大户型产品,市场表现较差,这些项目因其自身配套功能不完善,产品定位不明确,价格过高等原因导致无人问津。如:华润金悦湾、金阳伦敦西区。2013年总价在100万元/套的成交量虽有一定程度的上升,但多为高端别墅项目,加上政府持续抑制投资性购房,更是打压了部分大户型产品市场。

(二)武侯区住宅市场情况

从武侯区基本情况来看,武侯区新增住宅供应量偏少,住宅成交

价格平均为8640元/㎡,住宅存量比例在五大中心城区内最低,由此可见武侯区作为成都五大中心城区内名校荟萃、科技实力雄厚、商圈发达、宜居典范的主城区,土地供应量稀缺,区位、交通、配套优势明显,居住生态、人文环境位列成都各区前列,成交量较高,成为人们安家立业的首选区域。未来发展趋势是武侯区土地供应越来越少,商品房供应量稀缺,价格会不断小幅上升,因其稀缺性,住宅市场成交量将基本不存在任何问题。

3.3 写字楼市场现状

3.3.1 新增供给及销售情况

图3-12 2010年-2013年成都整体市场办公用房量价对比图(一)新增供给情况

2013年全市办公市场新增办公用房总供应量150.75万㎡,与去年相比,今年全年的办公市场供应量大幅度减少,环比下降50.8%。按区域供应情况来看,2013年成都主城区办公用房新增供应面积为91.22万㎡,占全市办公用房新增总供应量的60.5%,主城区新增供应情况中,仍然以城南区域的办公用房新增为主,供应量为36.31万㎡,其次是城西和城北,新增供应量为20.36万㎡和18.10万㎡。

精品文档

。 13欢迎下载

图3-13 2013年成都市主城区写字楼供销存对比图

(二)成交情况

2013年全市办公物业总成交量为244.84万㎡,环比2012年增

长32.4%。纵观整个办公物业成交走势,今年度的办公物业成交量基本上趋于稳定。主城区成交量为179.59万㎡,占整个办公物业市场总成交量的73.4%,其中天府新区城南区域以101.66万㎡的成交量居于首位,其次是城西和城东,成交量分别是25.82万㎡和24.45万㎡。郊区成交量为65.25㎡,其中主要以双流和郫县成交最为集中,成交量分别是31.93万㎡和11.85万㎡。

3.3.2 价格情况

图3-14 2013年成都整体市场办公用房成交均价走势

2013年办分市场整体成交均价为10137元/㎡,较去年上涨5.3%。,整体成交均价呈平稳上升趋势。主城区办公市场成交均价为11456元/㎡,除饱和度相对较大的城西外, 2013年全年主城区区域成交均价均突破10000元/㎡,其中仍然以城中区域的办公用房成交均价为首,成交价为15432元/㎡。郊区办公市场成交均价为6504元/㎡,整体而言并无太大波动,其中郊区成交均价前三位的是温江、双流和郫县,成交均价分别为6783元/㎡、6743元/㎡和6480元/㎡。

3.3.3 写字楼市场总结

2013年中央召开会议,分析研究2013年全市上半年经济形势和下半年经济工作,会议未提房地产调控,这或许是高层对房地产业的新态度,也被市场普遍解读为房地产业市场的利好。这一利好政策的出台,或将进一步催热蓉城房地产市场,尤其是备受追捧的写字楼市场。今年,成都写字楼市场整体出现供不应求的现象,空置率急剧下降,租金上涨,出现租售两旺的利好局势。随着写字楼租金的不断上涨,在高收益高回报下,写字楼已经成为投资客争相抢购的对象。

精品文档

。 15欢迎下载

整个市场而言,光是单一的物业已经满足不了诸多投资商的需

求,大量涌现的城市综合体在改变着成都人们原有生活方式的同时,也加剧了成都商业模式的重新洗牌。后期写字楼地产竞争将会愈演愈烈,在漫长的消化过程中,开发商不仅要在其硬件配套上完善尽美,更要在软性配套方便下足功夫,让自己的产品在这激烈的角逐环境里更具竞争性。

总体来看,成都写字楼呈现供过于求的现状,且存量主要集中于

高新区,按现有存量预计其消化期应在2-3年左右。项目所在区域缺乏国际甲级写字楼,市场呈现空白。因此,项目应在开发进度及建筑外观、功能等方面进行把控,可使项目获得更好的市场机会。

3.4 SOHO 市场现状

3.4.1 新增供给及销售情况

(一)新增及成交走势

上半年市场供应明显减少,但销量处于上升趋势。

图3-25 2012年-2013年大成都SOHO新增及成交走势

2013年上半年,成都市LOFT物业新增供应53.51万㎡,成交59.42万㎡,同比分别下降24.13%、上升71.75%。其中主城区新增供应22.64万㎡,成交37.36万㎡,同比分别下降51.51%,上升44.87%;郊县新增供应30.88万㎡,成交22.06万㎡,同比分别上升29.44%、150.41%。上半年新增供应主要集中在1、4、6月份,4月份达到供应峰值16.40万㎡;成交也是4月份达到成交峰值18.62万㎡。从上半年走势来看,虽然主城区供应、成交仍然占据大头,但郊县相比去年上升幅度较大,且主城区供应量已出现大幅下滑。

(二)整体供销比情况

上半年供销比相比去年整体处于下滑趋势为0.90。

上半年SOHO市场供销比又涨又跌,6月份为最大值1.56,2月份仅0.15,整体供销比为0.90,相比去年,整体呈下滑趋势。但由于

精品文档

。 17欢迎下载

去年供销比值过大,上半年高达2.04,加上前几年的累计,虽然今年有所去化,未来去化问题还是比较艰巨。

图3-25 2012年1月-2013年6月成都市SOHO 供销比走势

3.4.2 新增及成交区域情况

(一)新增及成交行政区域比较

成华区新增最多,高新区成交最好。

从各行政区域SOHO 物业新增供应来看,2013年上半年,新增区

域成华区居首,为9.82万㎡、2116套,分别占比18.34%、19.59%,龙泉驿次之;成交区域高新区居首,为14.97万㎡、2827套,分别占比25.20%、25.06%,双流次之。

图3-26 2013年1月6月成都市各区县SOHO新增情况

(二)新增及成交环域比较

从各环域SOHO物业新增及成交来看,2013年上半年,主城区SOHO 物业新增二-三环居首,为9.82万㎡,占比43%,三环-绕城次之;成交绕城外居首,为13.35万㎡,占比36%,二环-三环次之。

精品文档

。 19欢迎下载

图3-26 2013年1月-6月成都市主城区SOHO 新增面积及销售之环域情况

(三)新增及成交方位比较

从各方位SOHO 物业新增及成交来看,2013年上半年,主城区SOHO

物业新增以城西居首,为9.54万㎡,占比42%,城北次之;成交以城南居首,为14.66万㎡,占比39%,城西次之。

图3-27 2013年1月-6月成都市主城区SOHO 新增面积及销售之方位情况

3.4.3 存量情况

(一)存量行政区域比较

从各行政区域SOHO物业存量来看,截止2013年6月底,大成都SOHO物业累计存量为156.24万㎡,同比去年增加16.59%。其中高新区以36.35万㎡存量居于首位,占总存量23.26%。

图3-28 2013年1月-6月成都市各区县SOHO物业存量情况

(二)存量环域比较

从各环域SOHO物业存量来看,截止2013年6月底,主城区SOHO 物业存量以绕城外居首,为33.15万㎡,占比36%;其次是二环-三环,一环-二环最少,占比3%。

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录:

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》预计2003年(广州)GDP将达3544亿元,比2002年增长15%;2004年GDP将达4141亿元,增长13.5%(数据来源:广州经济蓝皮书《2004:广州经济形势分析与预测》)。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势,工业生产强劲增长,市场销售逐步活跃,市场价格稳中有升,居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》 自1998年以来,广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力,广州的投资环境已经有了很大的改善,实际利用外资数量开始回升,增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元,较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源:广州年鉴 1999年,广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口,之后保持稳定发展,每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源:广州市统计局

2003年1-11月份,广州市完成房地产投资亿元,同比增长%,而“九五”时期房地产开发年平均增长%,2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄,主要原因是,2003年以来,国家对房地产开发调控力度加大,从政策上、银行贷款上加强调控,如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等,加之我市房地产开发经过近年来快速增长,目前已进入稳步发展期,因此,2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位:万平方米;金额单位:亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米,较2002年同期增长了%(2002年为%)。其中,预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关,达万平方米,同比增长%(2002年为%);二手房屋成交登记面积为万平方米,同比增长%(2002年为%),已是连续六年增幅超过20%,二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用,并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点: (1)侧重以房地产市场分析为主,在分析中得出结论。 (2)围绕项目进行,为项目的市场定位做准备。 (3)关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况。 1)区域概况(网上资料或统计局)。 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模)。 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6)区域经济发展概况(数据来源统计局)。 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析。 项目所在区域概况(项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用)。 区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) 区域景观条件(项目所在地区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间)。 2)主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 (4)分析项目与上述区域的关系。 1)城市规划对项目开发的影响。 2)区域整体规划概况。 3)项目周围规划概况。 4)规划对项目的影响 (5) 1)经济发展、人均收入及支出消费。 2)项目的区位优势劣势 3)项目的交通优劣 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展状况。 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、首批代表作、产品特征、需求状况)。 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市供求分析。 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主,围绕项目进行,为项目的市场定位作准备,关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。(以下以住宅项目为例) 第一部分:宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况 1)区域概况(网上资料或统计局) 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模) 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出特色) 6)区域经济发展概况(数据来源统计局) 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况(项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用) ②区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) ③区域景观条件(项目所在区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间。) 2)主要商业区、就业区分布及与项目的关系 (4)分析项目与上述区域的关系 1)城市规划对项目开发的影响 2)区域整体规划概况 3)项目周围规划概况 4)规划对项目的影响 (5)区域分析结论 1)经济发展、人均收入及支出消费 2)项目的区位优劣势 3)项目的交通优劣势 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分:区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展概况 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、代表作、产品特征、需求状况); 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市场供求分析 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,销售总额); 价格变化(各类房产项目的价格及其涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房) 3)区域住宅(商业)市场的发展特点

成都房地产市场年度研究报告

006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16

3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起,经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见(试行)》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录: 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源:广州年鉴及《2004:广州经济形势分析与预测》可能2003年(广州)GDP将达3544亿元,比2002年增长15%;2004年GDP将达4141亿元,增长13.5%(数据来源:广州经济蓝皮书《2004:广州经济形势分析与预测》)。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势,工业生产强劲增长,市场销售逐步活跃,市场价格稳中有升,居民收支稳步增长。

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里,全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长,预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元,实现历史性突破,全年经济增 长率将达到8%,高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开,也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测,如果不出现意外,2003 年中国经济发展将保持强劲势头,预计增长速度将达到7.9%至8.2%。;世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中,中国经济的“三驾马车”,投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元,比去年同期增长21.9%。住宅投资118亿元,同比增长28.3%,房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出:自2002年7 月1日起,商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地,将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题,使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地,严重损害了市场的公平性,也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性,加大了土地招投标行为的投机性,阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定,进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地,在确定其供地计划并公布后,同一宗地有两个以上意向用地者,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日,中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25%。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27%;各项贷款年利率平均下调0.5%。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54%。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16%;中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54%。 一时间,降息的利好在市场上不绝于耳,房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体,在降息的背景下,总体成本随之会降低,这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款,降息后,财务成本下降,产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低,付出部分相对减少,这对刺激和促动居民购房消费,拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆,特别是在局部地区出现了泡沫的成分,为了防止92年房 地产泡沫的再次出现,10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

成都房地产市场供应分析

截止到08年10月底,成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化,加上即将入市的1206万㎡,总量达到2067.76万㎡。 一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 表一:历年成都主城区住宅用地成交表 在房地产市场飞速发展的06年和07年,成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。而从07年11月开始的楼市低迷状况,也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。 图一:成都主城区历年住宅用地开发情况 表二:成都主城区住宅用地开发表

二、09年主城区住宅市场竞争情况 1.总体供应情况 1.1 存量情况 截止到10月29日,成都市主城区商品住宅的存量共88756套,面积达861.76万㎡。 1.2 新盘供应 06到08年,成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩,可建总面积约2408.89万㎡,其中,已有开发的14个项目售完,55个项目在售,且已向市场推售了655.21万㎡,还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场,另外还已经确定了31个开发项目,约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。 06--08年未确定开发项目的共有39宗地,约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。但是由于当下房地产市场的低迷,部分地块很有可能会延期开发。 1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目) 目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中,没有多层供应,以高层或高层为主的项目有24个,共有484.33万㎡的体量;有4个小高层为主的项目,体量有36.56万㎡;超高层为主的项目3个,体量54.02万㎡。 图二:已确定开发项目的建筑类型

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉,广州拟从4月1日起,提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算,此次调整标准,全市城镇平均低保标准为515.83元(平均提高10.44%),农村平均低保标准为445.71元(平均提高18.18%),提高低保标准后,农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上,《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》(征求意见稿,下称《方案》)正在公示,征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》,城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金,按当地低保标准上浮30%计算。同时,提高低收入困难家庭认定标准,低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称,广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露,今天的确收到相关文件,暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业,包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼,现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心,对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区,她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在,只是细则没确定因此一直没出台,今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后,记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所,对方表示已在昨日接到正式通知,3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时,对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定,暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”,限制境外人士购买非居住性物业,对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示,在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法,正式执行是从3月1日起,境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外,已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

房地产市场土地分析报告

2006年第一季度深圳市土地分析报告 一、土地供应情况分析 (一)打算供应总量分析 2006年我市国有土地使用权出让打算总量为12.29平方公里,比上年的打算总量12.69平方公里约减少了3.15%,而较2002年的打算总量17平方公里减少了4.71平方公里,降低了27.7%。据统计,近四年间深圳市年均出让土地面积约为 13平方公里。2006年我市打算供应的土地总量差不多与上年打算总量持平,打算的编制遵循严控土地供应总量,优化土地供应结构,提高土地资源市场化配置比例的原则,以不断提高我市土地资源的集约利用水平。 (二)打算供应结构分析 从区位看,2006年我市土地供应仍要紧集中在宝安、龙岗两区,特区外两区打算出让用地面积合计为 1080.6万平方米,占全市打算出让土地总面积的87.9%;特区内打算出让用地面积共为108.3万平方米,占全市打算供应总量的8.8%。此外,打算有40万平方米政策性住房用地供应,以保证近几年内低收入人群的住房需求,约占供应总量的3.3%。 从用途来看,2006年全市打算供应住宅用地144.1万平方米,占供应

总量的11.7%,其中 104.1万平方米为商品住宅用地,40万平方米为政策性住房用地;工业用地704.6万平方米,占供应总量的57.3%;仓储用地55万平方米,占供应总量的4.5%;商服用地30.2万平方米,占供应总量的2.5%;公共建筑用地96.1万平方米,占供应总量的 7.8%;公用服务设施用地198.9万平方米,占供应总量的16.2%;专门用地打算供应量为零。 对比2006年和2005年土地供应打算,2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降,减少了 25.8%。近年来,工业用地一直是深圳土地供应的重点,供应比例也一直保持增长的势头,但随着存量土地资源的逐渐消耗,土地资源差不多成为制约深圳社会经济持续健康进展的四大瓶颈因素之一,因此,工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构,加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级,走新兴工业化道路的工业进展战略相适应。 表1 2006年与2005年土地供应打算用途 结构对比单位:万平方米 总面积商品住宅商业工业 2006年供应打算1229 104 30 705 2005年供应打算1269 80 56 950 此外,鉴于近几年房地产市场的旺盛需求,深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在接着强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下,适当增加房地产用地供应总量,与上年相比,供应总

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升,物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现,多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速,房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落,自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年,成都市场一扫前期的阴霾,积累的刚性需求大量释放,成都市场出现“小阳春”。2010年,市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火,成交喜人,但限购政策出台后,大量需求被限,成交大幅下挫,截至6月,市场成交量锐减,使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年,主城区共成交住宅用地1236.71亩,商业用地1128亩,住宅和商业的成交量几乎不相上下,这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系,品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有,可以预见在相当长的一段时间内,商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题,加快推盘速度,供应量或将持续高位,从成交走势看,市场仍处于低位,购房者仍为持币观望态度,预计后期波动不大,短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地,成交面积1004.54万平方米,成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗,成交面积155.1392万平方米,分别占成交量面积的15.4%。,成交额54.4891亿,占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区,平均楼面地价最高的是锦江区,而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 (1)2011上半年成都土地成交量走势

2020年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度,我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨,普通商品房价格涨幅稳定,房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元,比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元,占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份,全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘),其中开发面积在10万m2以上的达到22个,在建房屋施工面积464、95万m2,比去年同期的324、31万㎡增长43、37%,房屋新开工面积197、75万m2,比去年同期的133、08万㎡增长48、59%,房屋竣工面积100、71万㎡,比去年同期(69、97万㎡)增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡,比去年同期的98、6万㎡增长24、21%,加上历年累积81、44万㎡,全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡,减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡,目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡,其中期房面积83、78万㎡,现房面积22、11万㎡(其中:住宅19、01万㎡,占85、97%;商业营业用房2、48万

㎡,占11、23%;其他0、62万㎡,占2、8%),一年以上现房空置3、04万㎡。 表三:未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户,其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2,比上年同期的92、5万㎡增长5、97%,其中:期房销售登记备案面积69、88万m2,占销售总面积的71、29%;现房销售面积28、14万m2,占销售总面积的28、71%,商品房成交金额45、64亿元,比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计,乡镇人员进城购房面积53、44万㎡,占销售总面积的54、52%,与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房面积31、54万㎡,占销售总面积的32、18%,比上年同期的38、36%减少6个百分点;外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%,比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套,占销售总套数的24、48%,90—144㎡普通商品住宅销售4424套,占销售总套数的63、62%,144㎡以上的非普通商品住宅销售828套,占销售总套数的11、91%。 表六:不同价位不同户型新建商品住房供求结构表(累计) 3、存量房屋交易分析

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 (一)宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元,同比增长7.0% ,从环比看,一季度国内生产总值增长1.3% ,增速持续放缓,国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月,全国固定资产投资(不含农户)77511 亿元,同比名义增长13.5% ,增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元,同比名义增长8.5% ,增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中,住宅投资11156 亿元,增长5.9% ,增速回落3.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见,2015 年一季度全国固定资产投资持续回落,特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下,创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整,住宅投资占比逐渐减小,增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月,房地产开发企业到位资金27892 亿元,同比下降2.90% ,下降幅度较上季度有所增加。整体来看,今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看,自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道,其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看,2015 年第一季度与上季度相比,个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加,而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度,除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外,其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加,为2014 年4 月以来首次回升正增长,而自筹资金和利用外资虽然为正增长,但增长幅度明显下滑;其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

成都房地产行业现状及市场分析

第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响,土地供应量有所放慢,传统热点区域强势依然,主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗,其中主城区供应75宗,郊区109宗;总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。成交土地共165宗,其中主城区成交76宗,郊区89宗;总成交面积688.52万㎡,合计10327.69372亩;以成交价格来看,2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩,成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡,2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩,成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图

2013年楼市回暖,开发商库存减少,土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 (1)2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗,总供应面积达到779.4万㎡,合计11690.94亩。在今年的土地供应中,郊区的供应略多于主城区,其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中,供应面积郊区和主城区的比例为1:1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中,城东93万㎡供应面积最多,城西居于第二位,城南和城北并列第三,城中约4万㎡土地供应。 (2)2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大,商业用地50

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录 一:南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1)南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划(2006-2010)...............................................................10-11 1)城市规划 (10) 2)交通规划.......................................................................................10-11 二:南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1)万科府前一号 (18) 2)茗荔雅苑 (19) 3)优山美墅 (20) 4)广晟海韵兰庭 (21) 5)碧桂园豪 (22) 6)南沙奥园 (23)

广州房地产市场分析

系别、班级:姓名:学号:成绩:《江南新苑第三期》定价策划方案 目录 第一部分、广州房地产市场分析 第二部分、项目概况及分析 第三部分、项目竞争分析 第四部分、价格定位 第五部分、结论与建议

第一部分广州房地产市场分析 一.宏观经济分析 (一)房地产投资 1、完成开发投资 今年1季度,广东房地产完成开发投资475.1亿元,同比下降14.97%,但与今年1~2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄,且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%,同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%,同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中,住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升,同比增长14.76%,增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%(见表1、图二)。 2、开发资金来源 1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元,为2002年以来最高点,同比增长9.11%,增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看,今年达到最高点,为213%,同比增长47个百分点,增幅也是近年来最大。。 (二)土地供求分析 1.土地购置 与上年同期相比,房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%,增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%,增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。 (三)市场供求分析 1.商品房建设 商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落,其中住宅降幅为50.41%。

重庆市土地市场分析报告

精品资料网() 25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座 精品资料网()专业提供企管培训资料资料网() 25万份精华管理资料,2万多集管理视频讲座 精品资料网()专业提供企管培训资料 重庆市土地市场分析报告 目录 一、重庆市土地资源概况 (3) 1、重庆市土地利用现状 (3) 2、重庆市土地资源特点 (3) 二、土地相关政策分析 (5) 2、政府加大对土地市场治理整顿的力度,效果明显 (6) 3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》预示对土地市场的管理更加严格 (7) 4、政府加强土地出让管理,规定土地出让最低价 (9) 三、重庆市主城区土地出让总量分析 (10) 1、重庆主城区土地出让宗数走势及分析 (10) 2、重庆主城区土地出让面积走势及分析 (11) 3、重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析 (12) 4、重庆主城区土地出让方式(招、拍、挂)比例变化及分析 (12) 5、重庆主城区土地供应结构变化及分析 (16) 6、重庆主城区土地出让容积率变化及分析 (16) 7、重庆主城区土地单价及楼面地价变化及分析 (18) 四、重庆主城各区土地市场交易情况 (18) 1、重庆主城各区土地交易情况对比分析 (19) 2、主城各区交易情况及各区主要板块对比分析 (20) ◆巴南区 (20) ◆大渡口 (21) ◆江北区 (23) ◆九龙坡区 (24) ◆南岸区 (26) ◆渝北区 (27) ◆沙坪坝区 (29) ◆渝中区 (30) ◆北部新区 (32)

五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析 (33) 1、土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析 (34) 2、土地出让面积与投资额对比分析 (34) 3、平均土地单价与房屋平均价格的对比分析 (35) 六、土地需求 (36) 1、总体需求 (37) 2、竞争格局 (37) 七、结论 (37) 1、土地交易市场整体分析结论 (37) ◆同时期土地开发使用率虽高,但未来房地产开发供应量仍然较大 (37) ◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主 (38) ◆土地市场成交量呈下降趋势,土地平均单价则有所升高 (38) ◆地价与房价的走势基本一致,但地价的增长幅度大于房价的增长幅度.. 39 2、土地市场未来发展走势 (39) (1)潜在供应地块 (39) (2)区域供应趋势 (41) ◆江北城溉澜溪板块 (41) ◆南岸弹子石板块 (42) ◆沙坪坝西永组团板块 (42) ◆九龙坡华岩板块 (42) 重庆土地市场分析报告 引言: 土地是构成房地产的重要部分,土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。近年来,随着国家房地产宏观调控政策的不断调整,特别是针对土地市场的一些政策的出台,土地成为了开发商最为关注的焦点之一。 而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱,用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行,土地市场并没有朝一个健康的方向发展。2003年下半年开始,重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范,主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土

成都房地产市场分析报告

成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段,而此次为央行今年第三次上调存款准备金率,显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理,引导货币合理增长,但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言,不贷款将无法生存,以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀,而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策,因而作为中小企业而言,在面对央行不断上调存款准备金率情况下,中小企业要想求得长期生存发展,应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来,国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价,导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升,也相应的带动了土地价格的上涨,而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期,更有一些开发企业捂盘惜售,坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系,将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价,包括土地交易额、数量和面积等,继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验,如北京实行的“红黄牌制度的建立,它能有效地督促项目尽快上市交易,形成有效供给,同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河,成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家,每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工,而据相关部门数字显示,07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人,其中成都市进城务工农村劳动者达96万人,这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低,在城市根本买不起房,只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河,对进城务工农村劳动者提供住房保障,这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子,同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年,成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降,且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了,市场未来将面临什么样严峻形式,可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点: 房地产业是长期向好的,调控只是为了市场更好的发展。08年来讲,机会大于挑战。在面对复杂

成都房地产的市场分析

2004年1-7月成都房地产市场分析 据市统计局统计,今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元,同比增长20.6%,增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降,国家宏观经济调控成效显现,3至7月投资增速分不为32.4%、29.7%、26.4%和24.5%。 基建、技改、房地产开发分不完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元,同比增长18.7%、25.2%、23.9%。国家严控土地,紧缩金融贷款,投资增速放缓。在建重点建设项目进展缓慢,上报项目仅完成全年打算投资的33.3%。成都南部新区基础设施建设进度专门快,已完成进度的49.7%。 在基建、技改投资增速回落的情况下,房地产投资健康进展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征 (一)房地产开发投资保持快速增长 年初,成都市房地产开发投资较弱,呈现低速增长,从4月份开始,房地产开发投资开始加速,5月至7月表现出持续快速增长之势。 1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元,比去年同期增长23.9%,其中住宅投资完成103.76亿元,增长19.4%;商业营业用房完成投资24.58亿元,增长85%;办公用房完成投资3.43亿元,下降34.4%。住宅和商业用房的投资增长迅速,

特不是商业用房的投资增强表现尤其活跃,而与之相反的是,办公用房投资力度不强。 在房地产开发投资中,港澳台和外商投资增长迅猛,外商投资增势喜人。1—7月,港澳台商投资12.35亿元,增长91.8%,外商投资13.33亿元,增长4.19倍。其中,中海兴业(成都)进展有限公司完成投资5.1亿元;成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元;成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。 (二)土地购置面积接着增长,动工延缓导致新开工面积不足 1—7月成都市累计购置土地617.6万平方米,同比增长 62.7%,增长较快。尽管政府加大了土地投放力度,但由于国家紧缩房地产金融贷款,严格治理土地购买市场,客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力,使已购土地的动工延缓,从而导致新开工面积不足。据统计,1—7月新开工面积641.5万平米,下降5%;其中住宅新开工面积520.44万平方米,减少9.2%。 商品房施工面积达到2270万平米,同比增长18.3%,其中住宅施工面积1759.21万平米,同比增长9.9%。商品房竣工面

广州房地产市场细分与定位

广州市房地产市场细分及定位 作者简介 寒桐(韩世同),广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经理,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问,寒桐投资顾问有限公司总经理,曾任广州市房地产协会特约研究员,《华商时报》企业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业治理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东商城、东莞商业中心、珠江新城的项目的市场研究和营销策划;近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章,推介新思维、新观念,引起业内外人士的关注。2000年8月,作者对广州市房地产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究,在房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具,以期推动和促进房地产营销的研究与进展。 概述 随着市场经济的进展,人们的观念也在不断地改变。依照现代市场学的研究,人们从事生产经营活动的观念差不多从过去单纯的

生产观念、产品观念、销售观念,上升到营销观念和社会营销观念,从全然上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕生产、产品和销售而形成的,现代营销的观念与前三者完全不同,其核心思想是满足目标市场顾客的需求,是围绕着人的需求进行的。着重于发觉和研究目标市场,了解和掌握消费者的需求,再依照消费者的需求来组织生产和销售,并运用营销组合来满足目标市场消费者的需求。能够讲,市场学的目的是为了使推销变成多余。试想,好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完全符合顾客的要求,如此的产品还用推销吗? 一、确认细分市场的基础 房地产市场也属于消费品市场,但又不同于一般日常的消费品,它具有投资额大、使用期长的特点。因此,我们在确认细分市场的基础时,应依照其这一专门的消费特点进行选择。 (一)收入变量 利用收入变量来细分市场,这在各种产品的营销中是经常使用的。尽管对某些消费品来讲,单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的,但关于房地产项目而言,收入水平是其消费市场至关重要的决定因素。

相关文档
最新文档