中海地产工程管理公司精装修管控工作指引

中海地产工程管理公司（济南）

精装修工程管控指引

二〇一七年二月

目录

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（二）移交时工作面验收内容及标准............................................................

（三）交接管控要点示例................................................................................

附（成品验收标准）............................................................................................

二、精装修工程施工质量控制要求（同一流水段内）.......................................

（一）各主要工序作业条件、注意事项及质量检查要求............................

（二）

三、精装修工程成品保护.......................................................................................

（一）保护原则................................................................................................

（二）保护范围................................................................................................

（三）具体保护措施........................................................................................

第三部分精装修工程管理中的其他注意事项.........................

一、样板先行...........................................................................................................

总则

一、编制目的：

2016 年，在集团倡导全面实行精装修交付的大背景下，如何通过专业化的探索，提升精装修交付的品质，是每个中海工程人需要面对的课题。2017年，济南公司面精装修住宅交付项目体量巨增，全年在建精装修工程量38.11万㎡（约2200套）。

第一部分：精装修工程的进度管控

1、批量精装修住宅施工前期准备工作

1.1精装修设计

精装修设计由设计部负责进行，设计部根据项目定位中建议的设计风格、材料、部品、设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修设计。在装修设计过程中，项目部要随时跟进，

充分考虑设计方案对现场施工的影响，比如装修设计方案对结构的影响（梁高及位置等），特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等等。避免施工过程中造成大量返工，从而造成工期延误。

对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等。工程施工的重要节点在设计过程中不要遗漏，

误工期。

样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。样板房施工过程中要严格按照大货施工的标准来进行施工，包括用材、工序搭接等等。一定要通过样板房施工，

提前解决装修过程中的图纸问题及其他技术问题，确定出所有材料样板及工艺样板，为大货

装修施工创造前提条件。

1.4 施工计划编制

大货装修单位进场后，根据现场实际情况，排布详细的总施工进度计划，包括材料进场计划、设备采购计划、劳动力进场计划、分包进场施工计划等等。

施工进度计划制定分成三个阶段，第一阶段确定主要进度计划；第二阶段确定主要节点，

位工作面划分（见下表）

2、批量精装修施工全过程管理

2.3 面层施工阶段

面层施工阶段包括天花造型制作及封板、油漆施工、墙地砖粘贴、墙面面层施工等。在面层施工阶段，墙地砖、石材的供货极其关键，必须保证供货的及时性，同时施工过程中，要注意面层成品的保护。

2.4 安装工程阶段

装修工程中的安装工作包括橱柜衣柜安装、淋浴房镜柜安装、门套踢脚线安装、天花灯具安装、洁具五金安装、门扇安装等等。在安装阶段，各分包将同时进场，这就要求精装主包的管理必须全面到位，所有分包遵从精装主包的管理。下面以100 米的住宅楼精装修工程为例，将各工序进行拆分、工期分析详见工序分析图。

3、批量精装修住宅工程进度管理

工程进度管控，必须要确定进度计划中的关键线路及关键工作。关键线路所花费的时间代表完成这个项目的最短时间，关键线路上任何工作的延迟，将导致整个项目总进度计划的延误。因此，进度管理的主要工作就是保证装修施工提前插入及确保关键工作的时间性。以100 米约32 层的住宅楼为例（外架从三层开始起挑，主体分两次结构验收，15 层以下一

精装修施工过程中，分部分项细部工作太多，可将批量精装修施工分为湿作业、木作业、木作安装、油作业、安装作业、开荒作业六个施工过程。五层为一个流水施工段，共分为六个流水段。

3.3 寻找关键线路

精装修湿作业主要包含砌筑包管、水电改造、砂浆找平施工、防水施工、墙地砖施工五

项工作；木作业包含了木作复尺、木作加工两项工作；油作业包含了底层油漆和面层油漆；安装作业包含了电器安装、开关面板安装等。

由施工流程图可以看出，湿作业、木作业等其他作业可同步开始施工，但是木作业涉及工序多、工期长，对总工期起决定作用，故木作业施工为关键工作（当然前提条件是在劳动力充足的情况下）。从施工流程图可以看出精装修施工的关键线路，单施工段工期为90 工

速推进现场施工。为了实现快速交场，必要时，需在装修单位合同中予以强制约定。

4.2 材料因素的影响

施工过程需要的材料、构配件、机具和设备等不能按期运抵施工现场或运抵后发现不符合有关标准的要求，都会影响施工进度。材料其中包括甲供材及乙供材，应提前考虑好材料的供货周期以及季节性对材料供货的影响。

4.3 设计因素的影响

施工过程中，不可避免出现各种设计问题，或由于原设计有问题需要修改。设计问题的出现，意味着现场局部需要停工等待，故项目部需要及时联系设计快速解决现场问题，确保问题不过夜。

4.4 装修单位资金实力的影响

a窗及玻璃安装完成；

b栏杆安装完成；

c卫生间完成防水工程、水电预埋、盖板及批荡；

d厨房完成烟道安装、水电预埋、批荡；

e阳台完成外墙砖、立管安装及吊洞；

f厅房墙面批荡完成，门、窗洞口收口完成；

g铺木地房间地面找平完成；

h厅房管线、线盒、空调洞预埋完成；

i天花打磨、修补至基本平整（客厅天花腻子找平，可等精装修单位安装完天花角线后进行）；

楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。

阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。

天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含

吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）

b. 安装方面

水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。

强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。

弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。

采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。

燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。

附：成品验收标准