房地产开发报建管理办法[详细]

房地产开发报建管理办法

第一章用地手续办理

第一条《国有土地使用权证》办理

1、签订《国有土地使用权出让合同》或《项目合作协议》次日展开收地工作,在支付地价款及契税后5天内须取得《国有土地使用权证》.

2、《国有土地使用权证》的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与《国有土地使用权出让合同》一致;如需办理临时性《国有土地使用权证》,必须在到期30天内完成延期手续或变更正式《国有土地使用权证》手续.未按此执行并造成损失的,给予地区公司董事长(或主持工作一把手)、主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)

降一级工资以上处分,管理及监察中心考核.

3、原则上须尽量划分多块宗地办理国土证.

4、地区公司须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关用地手续.

第二条收地时开发部必须委托有资质的测绘部门对用地红线

及用地面积进行核定,否则给予开发部负责人降三级工资处分,综合

计划部考核.管理及监察中心每月对此项工作进行100%检查.

第三条地区公司在履行土地合同时,必须及时开展维权取证工作,确保公司权益.否则给予相关责任人降职、免职处分,综合计划部考核.

第二章项目开发报建总体策划

第四条项目取得后3天内,由主管开发公司领导主持召开项目开盘前开发报建及设计出图计划会议,参会人员为主管工程公司领导、三线城市项目总经理、工程部、总工室、综合计划部、开发部、管理及监察部等部门(单位)负责人,会议须制定开盘前各项证照及出图计划(尤其是管网综合平衡图、各类报建图等)的重要时间节点,会议决议纳入计划考核.未按时召开会议的,每延迟一天扣罚主管开发

公司领导500元;综合策划方案出现漏编、错编的,每项扣罚责任部门负责人200元.综合计划部考核.

第五条主管开发公司领导每月须组织召开开发报建工作专题

会议,督促开发报建计划的实施,参加人员为主管开发公司领导、三线城市项目总经理、开发部、总工室、综合计划部、管理及监察部等部门(单位)负责人.未按时召开会议的,扣罚主管开发公司领导500元.综合计划部考核.

第三章配套方案与人防地下室设置方案的制定、审批

第六条地区公司应在取得集团已批准的总平面方案后3天内、向规划局报建总规方案前,由主管开发公司领导主持召开会议,总工室、开发部、营销部、预决算部参加.会议须明确:

1、公建配套设置名称、面积、具体位置.

2、人防地下室设置方案经营分析(须考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素),并在建设人防地下室与缴纳人

防易地建设费间做出明确决定.

第七条公建配套原则上只按满足物业管理基本需求设置物管

用房,确须增设其他公建配套的,参照当地规定标准或土地合同中规

划设计条件的下限,按照不宜多的原则执行.公建配套设置的数量由

管理及监察中心负责审核.

第八条公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计,尽量集中统一设置,不得占用商业面积,不得占用综合楼、剧场和运动中心等投资物业.公建配套的位置由集团设计院负责审核.

第九条公建配套方案报批流程:取得集团已批准的总平面方案后15天内将《公建配套方案审批表》及公建配套设置细化方案报管理及监察中心、集团设计院审核,再报集团分管领导审批,各环节审核时间均为1天.

第十条原则上不设置人防工程,不缴纳人防易地建设费.设置

人防工程或缴纳人防易地建设费的项目,应参照当地规定标准的下限原则执行.

第十一条人防地下室设置方案报批流程:确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目,地区公司必须在规划局批复总规方案后5天内将人防工程设置方案报管理及监察中心审核,报集团分管领导审批,审核时间为1天.

第十二条地区公司未按规定报审公建配套方案或人防地下室

设置方案的,扣罚相关责任人1000元;未及时报审的,每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元.综合计划部考核.

第十三条地区公司须严格执行集团审批通过的公建配套方案或人防地下室设置方案,未按此执行并给公司造成重大损失的,给予相关责任人降三级工资以上处分.管理及监察中心考核,并每月对此项工作进行100%检查.

第四章规划报建

第十四条总平面规划报建、管网综合平衡图

1、开发部须在取得土地15天内取得总规非正式批复;在取得土地60天内取得总规正式批复和竖向标高、管网综合平衡图.

2、开发部须在总规批复后30天内取得人防、消防、防雷、环保、教育、市政道路、中水等专业批复或非正式批复.

3、总建筑面积、综合管网、市政路网、单体位置、单体户型、使用功能、立面等方案调整,开发部须在取得集团调整批复后60天内完成政府职能部门正式批复或换图.

4、地区公司必须严格按照集团下发的项目总平面方案进行规划报建工作.未按此执行并有损公司利益的,给予地区公司董事长(或主持工作一把手)、主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)、开发部负责人降三级工资处分, 管理及监察中心考核.

5、由于开发报建原因造成总规方案或单体方案变更,给公司造成重大损失的,给予地区公司董事长(或主持工作一把手)、主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)、开发部负责人降三级工资以上处分,管理及监察中心考核.

6、每个项目报建总面积至少须达到规划容积率等重要经济指标,未按此执行给公司造成重大损失的,给予相关责任人降三级工资以上处分,综合计划部考核.管理及监察中心每月对此项工作进行100%检查.

第十五条单体报建

单体报建须结合项目的总体规划设计方案,确保单体位置、单体户型、使用功能、立面等与集团批复方案的一致性.

第十六条办理《建设工程规划许可证》

1、开发部须在总规批复后45天内取得《建设工程规划许可证》,原则上应按楼栋办理,地下室部分应单独办理.确因政府主管部门要求不能按此执行的,须根据工程开发建设进度尽量分多批次办理.

2、开发部须与综合计划部进行专项沟通,避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个《建设工程规划许可证》,以免影响验收.

第十七条所有对外报建资料必须经主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)审核后方可对外使用.

第十八条报建图、施工图、销售用图一致性审查

1、规划局批复总规方案后3天内,由总工室组织开发部等相关部门召开图纸一致性审查会.

2、主体施工图图纸会审时,由总工室组织开发部等相关部门审查施工图与总规报建图是否一致,若有不一致,应明确解决方案.

3、地区公司应确保项目总规方案图(集团下发)、项目总规报建图、当地规划局批复的总规方案图及单体报建图、工程部实施的施工图、销售用图的一致性.地区公司须由总工室主管领导(或三线城市项目总经理)负责在施工图审查完成后每半年召开一次图纸会审会议,总工室、工程部、营销部、开发部相关负责人参加,对以上各种图纸的一致性进行审查核实,会审结果及需要整改的方案经地区公司董事长(或主持工作一把手)签字后报管理及监察中心,管理及监察中心负责审核并督促落实.

未按时召开图纸会审会议的,扣罚相关责任人1000元;如因图纸不一致给公司造成损失的,给予地区公司董事长(或主持工作一把手)、总工室主管领导、主管开发公司领导、主管营销公司领导(或三线城市项目总经理)、总工室负责人、开发部负责人、营销部负责人降三级工资以上处分,综合计划部考核.管理及监察中心每月对图纸一致性工作进行抽查,抽查比例不少于10%.

第十九条地区公司在取得项目用地的同时须收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料,尤其是当地的各种强制性规范、规定,报集团设计院作为设计依据.未按此执行,导致集团设计院的设计方案无法通过当地政府审批,且须进行设计方案重大调整的,给予主管开发

公司领导(或三线城市项目总经理)、总工室主管领导、总工室负责人、开发部负责人降一级工资以上处分,集团设计院考核.

第二十条规划报建阶段,开发部必须与总工室保持密切沟通,规划方案如需调整,开发部须及时函告总工室,并由总工室及时下发书面变更至工程部,未按此执行给公司造成损失的,给予开发部、总工室负责人降三级工资以上处分,综合计划部考核.

第五章施工报建

第二十一条开工前必须取得《建筑工程施工许可证》或先行施工手续.

第二十二条开发部须在项目开工后15天内完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作.每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元,综合计划部考核.

第二十三条地区公司必须在开工前完成政府有关质量和安全

监督登记手续,或者协调质量和安全监督管理部门提前介入监督工作,同时做好各项监督、验收资料的收集存档.每延迟一天扣罚开发部、工程部负责人50元,综合计划部考核.

第二十四条楼栋动工前须委托规划局认可的测绘部门进行放线,工程至正负零时完成验线,未按此执行给公司造成损失的,给予开发部、工程部、总工室负责人降三级工资以上处分,综合计划部考核.管理及监察中心每月抽查比例不少于50%.

第二十五条开发部必须在取得《建设工程规划许可证》后30天内取得《建筑工程施工许可证》.

第二十六条开发部在进行工程合同备案时,备案价格必须参照当地认可的成本标准下限执行.未按此执行的,给予开发部负责人降

一级工资以上处分,合同管理部考核.

第二十七条地区公司应参照集团批准的施工图办理施工图审

查并取得图审合格意见书.施工图审查前应重点注意当地的强制性标准和执行情况,尤其是日照、节能、消防等可能严重影响验收的专业.因开发报建原因导致施工图审不合格或致使公司利益受损的,给予主管开发公司领导、开发部负责人等相关责任人降一级工资以上处分.综合计划部考核.

第二十八条开发部须与综合计划部进行专项沟通,避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个《建筑工程施工许可证》,以免影响验收.

第六章配套工程、消防工程报建

第二十九条配套工程报建

1、配套工程指的是满足项目交付使用所需的永久供水、永久供电、永久供气、永久供暖等工程.

2、首期工程动工后90天内,由主管开发公司领导组织开发部、工程部、总工室、预决算部、招投标部等共同讨论,制订水、电、气、暖等配套工程的报建方案(具体内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等),每延迟一天扣罚相关责任人100元,综合计划部考核.

3、在确定配套工程报建方案后90天内,开发部必须到自来水公司、供电局、煤气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标;同时,必须根据项目分期进度取得各期配套工程接入源点负荷指标,该项工作纳入集团计划考核.如

当地无负荷的,必须制定解决方案并实施,每延迟一天扣罚开发部负

责人50元,综合计划部考核.

第三十条配套工程的实施方案必须按集团制度规定报设计成

本质量控制中心审批,地区公司应按照集团设计成本质量控制中心审核通过的供电方案、水源方案、供气方案、采暖系统方案进行报建,并签订相关合同.地区公司对设计成本质量控制中心提出的意见,尽

最大努力后仍达不到的,须提出处理意见及解决方案,经地区公司董

事长(或主持工作一把手)审批后,报集团直管副总裁、集团分管领导审批.未按此执行的,给予主管开发公司领导降一级工资以上处分,管理及监察中心考核.

第三十一条以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目,地区公司招投标部负责在主体工程招标十天前,由开发部书

面提供水、电、气、暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围,避免施工范围重叠.开发部未及时按要求提供相关资料的,扣罚相关

责任人1000元,招投标部考核;如招投标部签订的招标合约所包含的

施工范围同缴纳配套费所包含的施工范围有重叠的,给予招投标部负责人降一级工资以上处分,综合计划部考核.

第三十二条地区公司必须在开盘15天前取得正式的消防专业审核批复,并确保销售资料与施工图纸一致,每延迟一天扣罚相关责

任人50元,综合计划部考核;由于消防专业意见批复导致销售资料变更的,给予相关责任人降一级工资以上处分,综合计划部考核.

第三十三条供电工程、消防工程招标资格审查合格单位须为项目所在报装、报验管辖区内有多年施工经验的单位;否则,如出现工程进度严重滞后、验收手续严重滞后,影响合同交楼的,给予招投标部负责人降三级工资以上处分,综合计划部考核.

第三十四条配套、消防工程成本控制工作由地区公司董事长(或主持工作一把手)具体做出安排,主管开发公司领导(或三线城市

项目总经理)必须密切配合招投标部工作.

第七章预售办理

第三十五条地区公司必须在开盘60天前由主管营销公司领导组织总工室、开发部、工程部、预决算部、营销部、合同管理部召开开盘前工作协调会,会议须确定:

1、确认符合当地测绘部门要求的图纸,按图完成预售面积的计算,同时委托当地房管局认可的测绘部门进行面积测绘.地区公司对预测结果进行复核、协调、确认,对各项目首次开盘楼栋及新增物业类型的销售面积须再报集团预决算审计中心审核.

2、对销售合同中关于永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套项目的开通条款及交楼所需验收手续条款进行会审并确定,确保合同条款的合理性、可行性.否则,给予主管营销公司领导降一级工资以上处分,综合计划部考核.

3、确认每一楼栋的户型、朝向,尤其须注意总工室下发的镜像图纸的楼栋.

4、确认合同交楼标准,包括工程竣工标准、取得验收证照标准、配套工程开通标准等.

第三十六条地区公司须按照各项目的销售计划,提前15天取

得《商品房预售许可证》并开通网签.

第八章交楼验收

第三十七条地区公司必须在每期楼栋第一批外立面完工后15天内,由地区公司主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)和主管工程公司领导共同组织开发部、工程部、招投标部召开开发报建验收协调会,明确各专项验收和竣工备案需要达到的工程进度验收标准及时限,明确责任人和责任目标,会议每延迟一天扣罚相关责任人50元,综合计划部考核.

第三十八条地区公司必须按每期工程合同交楼前9个月、6个月、3个月由主管开发领导(或三线城市项目总经理)分三次组织开发部、工程部、招投标部等相关部门召开永久电、永久水、供气、供暖等生活必需配套工程开通及消防验收工作协调会,确保在合同交楼15天前完成.否则必须制定交楼应急预案,报管理及监察中心备案.

未按此实施的,给予主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)降一级工资以上处分,综合计划部考核.

由于开发报建原因导致无法按时完成配套工程开通或消防验收的,给予主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)降三级工资以上处分,管理及监察中心考核.

第三十九条开发部须在合同交楼30天前完成规划、建设、人防、消防、防雷、环保、教育等主管部门的验收,取得当地政府要求及合同约定交楼必备的批文和证照.每延迟一天扣罚开发部负责人50元,综合计划部考核.

第四十条确权面积

1、取得竣工验收后50天内,开发部必须取得当地房管局或房管局认可的测绘部门出具的面积实测结果,并提交给预决算部.

未有按时完成的,每延迟一天扣罚开发部负责人50元,营销部考核.

2、预决算部收到实测的确权面积后,须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核,复核无误后形成书面报告,经地区公司董事长(或主持工作一把手)签字确认后1天内将确权面积抄送至营销部、财务部.

未及时复核,每延迟１天扣罚预决算部负责人、开发部负责人各100元,营销部考核.

第四十一条开发部、预决算部必须准确做好商品房面积计算及审核工作,面积误差比必须控制在-0.3%至-0.6%(含本数)范围内.超

过此范围的户数占该期楼宇总户数30％的,每超1％,扣罚开发部负

责人、预决算部负责人各50元;如其中又出现面积误差比超出0至0.6%(含本数)或-0.6%(不含本数)至-3%范围的,每户扣罚开发部负责人、预决算部负责人各50元.倘若出现面积误差比绝对值超过3％的,每户扣罚开发部负责人、预决算部负责人各200元(注:面积误差比系指实测计价面积与合同约定计价面积之差与合同约定计价面积之比),营销部考核.

第九章开发资质办理

第四十二条开发部须在公司成立并取得开发项目后30天内完成房地产开发资质的申领,在公司达到升级条件后60天内完成开发

资质升级工作,按照当地政府主管部门要求的时间完成年检手续.未

按时完成的,每延迟一天扣罚开发部负责人100元,综合计划部考核.

第四十三条取得新项目后,开发部须根据当地的相关规定办理房地产开发《项目手册》、《房地产开发经营权证》等证照.

第四十四条因无开发资质、开发资质已过期以及无《项目手册》、《房地产开发经营权证》等导致罚款的,给予开发部负责人降一级工资以上处分,综合计划部考核.

第十章报建规费支付管理

第四十五条开发报建规费支付原则上按销售进度和工程开发

建设进度分期缴纳,并尽量分多期缴纳.

第四十六条开发部须建立收费标准台账,每月跟进当地政府的各项收费政策变化情况,及时更新台账,并于每月底报管理及监察中心备案.如收费标准发生变化,开发部须及时采取措施,制定最有利于公司的缴费方案,杜绝多缴.未按此执行给公司造成损失的,给予主管开发公司领导(或三线城市项目总经理)和开发部负责人降三级工资直至免职处分,综合计划部考核.

第四十七条报建规费审批权限及管理

1、地区公司对外支付正常报建规费由各公司董事长(或主持工作一把手)审批.

2、开发报建非正常规费(如罚款、滞纳金等)100万元以下(含100万元)的,由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;100万元以上的,经管理及监察中心审核后,报集团分管领导审批.

3、正常报建规费、以配套费形式缴纳的配套工程费、100万元以下非正常规费等费用的准确性与合理性方面,管理及监察中心每月按金额的50%进行抽查.

第四十八条开发部须建立开发报建规费(含非正常规费)支付台账,于每季度末经开发部负责人及财务部负责人签字后报管理及监察中心备案.

开发部须做好开发报建沟通工作,严格控制非正常规费支出,管理及监察中心将每季度公布排名情况,并报集团直管副总裁、集团分管领导、董事局主席备案.

第十一章土地滞纳金或报建规费依法减免奖励办法

第四十九条项目滞纳金或报建规费依法得到减免的,按照减免金额的1%给予地区公司奖励.滞纳金的计算截止时间以集团批复同意支付该项费用的时间为准.集团给予各公司的奖励,50%部分奖励地区公司董事长(或主持工作一把手),其余50%部分由地区公司董事长(或主持工作一把手)分配或留存.奖励方案须报集团人力资源中心备案.

第五十条报建规费的减免缓不得影响项目的正常开发建设工作,否则不予奖励.

第五十一条地区公司每月底前须将当月减免奖励申请报管理及监察中心审核,经集团直管副总裁、集团分管领导审批后,再报董事局主席审批.

第十二章可退返规费办理

第五十二条地区公司在主体工程招标时,应统一明确合同金额不包含劳保统筹基金,项目劳保统筹基金由我司按政府规定向政府主管部门缴纳,施工单位按政府规定的程序办理该款项的退返.地区公司已发包的建筑工程,如合同金额中已包含劳保统筹费,地区公司须在向政府缴纳劳保统筹基金后,由开发部书面通知预决算部在下月工

程款中扣回.

开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的,每次扣罚开发部负责人1000元;预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣

回相关费用的,每发现一次扣罚预决算部负责人1000元,如该项目已结算且无法扣回该费用的,给予预决算部负责人降三级工资以上处分,综合计划部考核.

第五十三条地区公司在主体工程招标时,必须在合同中明确:施工单位必须配合甲方办理新型墙体材料基金、散装水泥基金退返手续,提供当地墙改办,散水办认可的票据.若因施工单位原因导致新型墙

体基金和散装水泥基金无法退返的,应由施工单位承担相应责任,并

在工程款中扣回相应规费.未按此执行导致相关费用无法退返的,给

予招投标部负责人、合同管理部负责人、预决算部负责人降三级工资以上处分,开发部考核.

第五十四条项目前期已缴纳新型墙体基金、散装水泥基金的,达到退返条件未能退返的,后期如需缴纳,须以前期缴纳费用冲抵.确需缴纳的,须降低缴纳比例.

第五十五条开发报建规费退返工作纳入月度计划,管理及监察中心负责考核,每季度公布完成情况排名.

管理及监察中心每月对可退返规费的退返和转扣的及时性方面进行抽查,抽查比例不少于50%.

第十三章其他

第五十六条有弄虚作假行为的,给予责任人降薪、降职直至开除处分.

第五十七条地区公司主管开发公司领导每月组织三线城市项目总经理、开发部召开开发报建管理研讨会,总结制定并推广各项管控措施.会议纪要须于会后3天内报管理及监察中心备案.未按规定组织召开的,由管理及监察中心提出,经集团分管领导审批后,给予主管开发公司领导降三级工资处分.

第五十八条开发部须建立开发报建证照台帐,每季度末报管理及监察中心备案.管理及监察中心每月对证照办理的真实性方面进行抽查,抽查比例不少于50%.

第五十九条地区公司各考核部门须建立本制度的考核台帐.综合计划部于每月底前汇总考核结果,每月5日前经地区公司董事长(或主持工作一把手)批准后执行;考核结果于每月8日前报管理及监察中心备案.

第六十条地区公司员工在规划报建、公建配套设置、人防地下室报建等方面对节约成本做出重大贡献的,可由地区公司董事长(或主持工作一把手)在月度奖金分配时给予专项奖励;地区公司董事长(或主持工作一把手)有重大、特别贡献的,可向集团申请专项奖励,具体由管理及监察中心审核,并报集团分管领导审批后,再报董事局主席审批.

第六十一条本办法自发文之日起执行,如有规定与本办法不一致的以本办法为准.