《销售百问百答》word版
【东莞·翰林雅苑】销售百问
世邦魏理仕广州分公司资产服务部
谨呈
二〇〇八年七月
目录
一、地产常识 (2)
二、项目理解 (12)
三、物业管理 (15)
（一）物业收费类 (15)
（二）物业服务类 (20)
（三）工程类 (27)
（四）装修类 (30)
（五）安全保卫类 (33)
一、地产常识
1、商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）
我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定，我国国有土地使用年限规定为，
1)居住用地70年
2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
3)商业、旅游、娱乐用地：40年，
2、什么是商品房的五证？
五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。
3、什么是土地所有权？
土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
4、什么是土地使用权？
土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。
5、什么是土地使用权出让？其形式？
土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
6、土地使用权出让年限？
1)居住用地70年
2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
3)商业、旅游、娱乐用地：40年，
7、什么是建筑面积？
指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。
8、什么是房屋实用率？
实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。
9、什么是容积率？其意义？
指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。
建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。
高层容积率一般为3-4；
多层容积率一般为1.5；
联排别墅容积率一般为0.7 左右；
独立别墅容积率一般为0.5以下。
顶级豪宅容积率一般为0.1左右。
10、什么是建筑密度？其意义？
居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) ╳100%，建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。
11、什么是绿化率？
绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。
绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、
假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。
12、什么是套内建筑面积？
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
13、什么是实用面积？
实用面积=建筑面积－公摊面积。即套内建筑面积
14、什么是使用面积？
使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积。即净面积
15、计算全部建筑面积有哪些？
1)使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占
的面积。
2)单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单
层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建
筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
3)多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上
外墙外围的水平面积计算。
4)建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。
5)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有
出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道
端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。
6)用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑
面积。
7)坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计
算建筑面积。
8)建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大
厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
9)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面
积。
10)建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔
出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
11)有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；
12)有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；
13)突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
14)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。
15)建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；
16)两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；
17)建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面
积；
18)各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联
跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。
16、计算一半的建筑面积有哪些？
1)独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
2)单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面
积。
3)阳台（包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台）均按其均按其水平投影
面积的一半计算。
4)无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
5)没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
6)室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑
面积。
17、不计算建筑面积有哪些？
层高2.2M以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或出租的，人防。主要包括：
1)突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台
阶、无柱雨罩等。
2)检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。
3)穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。
4)深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。
5)没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6)单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。
7)地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。
8)宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水
塔、储水池、储仓等。
9)建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
18、什么是公用建筑面积？
电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。
19、公用建筑面积分摊原则？
按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
20、公用分摊面积包括什么？
共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。
21、什么是住宅用地人均面积（M2/人）？
人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地面积/本小区规划居住总人数。
22、什么是合同约定面积？
商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。
23、什么是产权登记面积？
商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面积。
24、什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？
根据《商品房销售管理办法规定》
面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积X100%
当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
如合同另有约定的，依据合同。
25、面积误差在什么范围内双方多退少补？
1)面积误差比在0%~ 3%之间双方多退少补
2)面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖
人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并付给利
息。买受人选择不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在
3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承
担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在
3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价
款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应
当签署补充协议。
以上是《商品房销售管理办法规定》如合同另有约定的，依据合同。
26、什么是层高？
房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。
27、什么是净高？
房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。
28、什么是玄关？其意义？
指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。
29、什么是隔断？
指分割室内空间的不到顶的半截立梁。
30、什么是过道和走廊？
过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通空间。
31、什么是阳台？其分类？
供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。
32、阳台面积的计算？
据中华人民共和国建设部于2005年4月15日发布的第326号公告称，从2005年7月1日起，所有建筑工程的面积计算将以《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准（编号为GB/T50353—2005），该规范3.0.18款指出：建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。
33、什么是露台？是否计算面积？
供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。
34、什么是地下室？
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。分为全地下室和半地
下室。
35、什么是混凝土？
主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。
36、什么是砖混结构？
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
37、什么是现浇钢筋混凝土框架结构？
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
38、什么是底框架结构？
指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取了框架和砖混的优点。
39、什么是框架剪力墙结构？
剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。
40、什么是建筑朝向？
建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。
传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。