某商业综合体概念性规划设计

某大型商业综合体建筑设计方案说明

某大型商业综合体建筑设计方案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状

商业综合体设计说明

商业综合体设计说明书一、规划背景 1、项目概况该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版）（3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）（4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。二、设计理念成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境四、建筑单体设计 1、功能分区（1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。（2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间

商业综合体建筑设计思路及具体策略研究

商业综合体建筑设计思路及具体策略研究现如今我国的城市化建设的速度不断飞速发展，我国各个城市在发展的过程中商业综合体的形式不断增加。商业综合体就是将各种功能集于一体，所以说设计城市综合体建筑的具体方案显得至关重要，这对商业综合体项目的成功开发起到直接的决定因素。城市综合体建筑的具体设计需要与商业运营的招商计划进行结合，为商业综合体的商业运营奠定良好的基础，这也会促进商业的综合体建筑设计。标签：商业综合体；建筑设计；策略研究一、城市综合体定义城市综合体是以建筑群为主要基础，将商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐这五大功能进行融合，这五大核心功能集于一体，使城中城的现象发生，这是功能聚合、土地集约的城市经济聚合体。随着我国经济的进步，源于城市综合体运作模式的综合体建筑越来越多的演化出来，它的具体功能相比狭义意义上的城市综合体来说较少，因为功能侧重的不同，具有不同的称号，但是总称为城市综合体。二、城市综合体的特点（一）将空间尺度进行扩大一个城市的标志性建筑就是城市综合体，与城市的规模相结合，联系一个城市的现代化干道，在建筑规模和建筑尺度上都具有扩张性。这样不仅会使室外的空间变得很大。也会使室内的空间相对来说变得大一些，协调了室外的空间尺度，也匹配了综合体的自身的多种功能。（二）将购物和娱乐进行结合商业综合体将城市的景观和综合体的室内外的空间进行交织，将那些比较封闭的商业广场用多功能的空间网络所代替，将购物和娱乐功能进行有效的结合，结合我国人民当前的生活节奏和心理需要，将商业的活力和发展动力更好的展示出来。三、以沈阳茂业城项目为具体的实例来探讨商业综合体建筑设计的设计（一）沈阳茂业城项目的基本概况沈阳茂业城在沈河区，东边就是大东区，南边是和平区，西边是铁西区，北边是皇姑区。沈河区是沈阳市行政和经济以及文化的中心，又具有非常成熟的商业投资环境，交通又是十分便利，具有巨大的商業潜力。

市场购物中心规划与设计

大型商业建筑设计原则一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接阻碍企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在治理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个特不重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛汲取消费者促进销售，实现更好的经济效益。都市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与都市人口分布形态紧密相关。都市商业中心的形成和进展是都市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济阻碍，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是阻碍企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合都市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个都市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚拢效益，要求最大限度地利利都市的各种基础设施。因此，都市人口分布的空间形态是商业中心形成进展的重要制约因素。（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时刻不同，对选址条件有不同差不。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光扫瞄，为以后购买作预备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时刻较长，流淌时刻相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是阻碍购买能力、购买适应的要紧因素，必须加以考虑。前者能够作为商业规模的要紧参考指标，后者则除阻碍规模之外，还决定了商业的特色和内容。

商业综合体规划设计方案及对策评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点（1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

购物中心概念及开发变化趋势

概念购物中心(Shopping Center/Shopping Mall)是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场，向消费者提供综合性服务的商业集合体。从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。购物中心的种类根据国际购物中心协会对购物中心的分类，按规模对购物中心类型进行分类可分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超级区域型购物中心按业态特色对购物中心进行分类，可分为能量中心、奥特莱斯、生活休闲型、娱乐中心由商

务部主导、中国连锁经营协会受委托组织起草的《购物中心等级划分规范》于2015年3月开始实施，将购物中心划分为都市型购物中心、社区型商业、地区型商业和奥特莱斯。发展：购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 20世纪80年代以前，我国没有购物中心，常见的主要是各种类型的供销社、百货大楼。 90 年代中期，随着上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心的陆续建成开业，开始拥有了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的购物中心。2003年底，中国省会以上城市购物中心总体数量为236家，2011年底，全国大型购物中心数量达到2795家。国内购物中心正呈现蓬勃发展势头，近年来每年新建数量近300家。

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z

总则工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。一、调研目的 z

完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位；梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持；筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据；二、工作周期第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()；第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日；三、调研容与形式调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；四、工作组人员与分工 z

五、商业调查的课题与容z

区域城市结构调查目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；区域商业前景调查目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析；潜在消费人群调查目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z

商业综合体设计理念

商业综合体设计理念读书心得摘要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。关键词：商业综合体城市文化设计理念商业综合体的特征外部特征 1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。 3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。 4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。内部特征 1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。

商业综合体商业规划及方案

商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案

目录第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)

2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)

大型城市综合体概念设计方案

Optics?0?2Valley?0?2Project?0?2Conception?0?2Design,?0?2BeijingAOA?0?2D esign?0?2Group?0?2Inc.AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. ANAL YSIS01解析我们需要规划什么样子的产业新城综合商务区？How to identity Genarlbusiness district of new industralcity?……A Complex for Multi-function多重功能复合的综合体ANAL YSIS02策略应该怎样发展我们的产业新城综合商务区？How to Develop Genarlbusiness district of new industralcity?……Perspectives03方案展望商务区未来Preview the future of Business Dstrict?……AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. ANAL YSIS01解析我们需要规划什么样子的产业新城综合商务区？How to identity Genarlbusiness di strict of new industralcity?……多重功能复合的综合体 A Complex for Multi-functionAOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. Business & Development全球化时代的城市城市共享资源共享密集路网纽约曼哈顿环境共享生态网络日本东京低碳生活责任共负北京国贸AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. 本项目位于通州区西北角，紧邻北京经济技术开发区。多条道路使地块保持了与通州新城以及中心城区间的便捷联系。规划总面积76.34公顷。Business&Development商务区跟随着城市发展而来商务区将承担以下四大功能：研发办公商务休闲AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. Understanding The Site 基地理解Land Use土地使用G109基地位于亦庄新城Ⅲ-3街区内，位于科创街与经海路交汇口以北，分别为经G119G122+G127G130G109、G130、G135、G122、G127、G132、海路G119、G129、G115、G123地块。各地块用地性质为数类设施的混合用地。G135G132G123科创街Periphery Land Use星海钢琴周边用地KAPPA通港物流基地北侧规划路正在铺设，紧邻星海钢琴厂与通港物流。基地南临科创街，与已建成的还迁经居住区相望。海摩比斯变速器基地东侧延续光机电区，与摩比斯路相邻。基地西至经海路。科创街居住区TransportL5线交通分析京京津唐高速京津津基地对外交通联系方便。唐城第际基地距京津塘高速2公里、距京津塘二M12线高高铁二线3公里；速多条城市主要道路途径基地，基地亦庄线南侧至科创街，西侧至经海路。规划中的轻轨L2线、L5和地铁M12号线在周边相交，将基地与北京市区联系起来。六环路AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. ANAL YSIS02策略应该怎样发展我们的产业新城综合商务区？How to Develop Genarlbusiness district of new industralcity?……AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. Future Development未来发展多重功能城市产业链融入城市时尚生活步行适宜以人为本生态低碳全球责任交通便利紧凑高效AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. 创新、科学、产业技术推进(前进)人类联系世界级生活方式(联系)(兴旺)建筑、交通、公园商业、商务、休闲Advance /Thrive /Connect前进/兴旺/联系前进-这个部分将发表一个大胆的现代声明，容纳租户科研活动,将设计建筑吸引前沿用户, 和提供工作场所设计和工程最新信息。兴旺-这个部分将吸引当地,国内和国际的品牌和运营商来提供多样性商业品种, 各种用途将激活此区域, 创造一个日晚生气蓬勃, 热烈兴旺的区域。联系-这个部分将允许我们人类建立一个连接-与世界, 与我们的社区, 与我们生活和工作的建筑, 以及与世界其他地区。AOA?0?2Design?0?2Group?0?2Inc. New urbanism新城市主义新城市主义思想新城市主义倡导回归市中心，重塑多样性、人性化、有社区感的城市生活氛围。提出了“反对蔓延、重整城市、建立真正社区”的新城市主张，其核心为三大思想：（1）重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看待和解决问题；（2）以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；（3）尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。新城市主义的原则（1）紧凑性原则；（2）适宜步行原则；（3）功能复合原则；（4）可支付性原则；（5）重视环境原则。新城市主义强调不论城市发展以什么方式进行，在发展过程中起决定作用的是开发的品质而不是开发所处的位置和模式。新城市主义关注环境、社区、区域与城市的相互影响，以构建平衡、完整的城市生态系统为目标。尊重自然，以人为本，强调传统、邻里感、社区性、场所精神，从而

商业综合体规划设计方案评审要点解析

城市综合体的概念及发展历程

城市综合体的概念及发展历程中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程八十年前，19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20 世纪90 年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。直到上世纪90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：

1. 雏形阶段（20世纪90年代初期）中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。雏形阶段城市综合体特点：地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多以城市核心区域为主。规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于 10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段（21世纪初）伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。21世圮初 2008年始数呈帥刼樟增加创数I 力突中布一线城市大规榄汗笈护秋剖二三御宙市规楼墙大一线城市城市化迥帥政府I 日城改造：車亡快雜宗合休盂求囂加开发畜主动岀击政府敢"目标城市&屣新动卅経城市综台体观橫增大、数呈喑參上海恒瑾广肠」腺千複乐方广场二和副中万b 场二三线城市収斷区综台体騎华润万象城中a 憶城 20阻纪9D 年代数量极少现接10-20 h 仅在北京、上海际上誨中心人口激增、L 地泡和工戸国辽屮」上甄商城

商业综合体简介

城市综合体城市综合体(英文：HOPSCA，即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。如：（1）商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；（2）商业综合体—区域中心，以购物中心为主导；（3）生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%；（4）单一综合体—一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能；（5）综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。商业综合体业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。 “商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

(完整word版)商业综合体总体规划

商业综合体总体规划一选址、规捌布局与外部交置 1. 商业综合体的选址合适的地段是商业综合体开发取得成功的先决条件，要综合考虑各种因素如周围地区的人口及其购买力、交通条件和地形特点，在规划布局上要选用适当的平面形态，并合理组织场地周围的交通。周围的道路状况对商业综合体的发展起着制约的作用．在道路变通不方便的地区丌店是吸引不了多少顾客的。因此应当在交通可达性好的地点选址，所谓可达性．是指人们从住所到商业设施的方便程度。山于居民购买的于货物本身的价格加上往返的交通费。因此交通可达性最佳的实质是使购物者的交通时间总和为最少，从而把交通费用降到最低。在实际操作中一般根据所需时间绘制出“等时间距离图”．以判定商圈范围所覆盖的人口和交通的便利程度货物和服务的价格等。 2.总体规划布局商业综合体功能的综合性导致其流线众多，交通关系复杂，在总图枷。划阶段就应处理好这些关系，合理布置各功能分区．组织顺畅的交通。应将步行者的安全便利放在优先地位．使步行者接触商业店面或公共活动宅问的机会尽可能大．而停车场则应放在地段环境差、周围干扰大、不适宜步行者活动的区域。规划布局应有地区性的整体观念，要防止对周围环境的不利影响如汽车流对居民区的干扰、昼夜营业带来的声、光污染等。停车场是商业综合体中一个重要的功能区。在城市郊外，一般在主体建筑周围布置大面积停车场，在城市中心采用这种形式很不经济．所以多将停车场设在地下车库或多层停车楼内，也可以在低层建筑的屋顶上布置停车场。合理确定停车场的出入口位置十分重要，出入口应与城市道路有直接联系，具有易达性和较好的可识别性。对于郊区型商业综合体，因其占地面积大，多在水平方向上组织不同功能空间。城市中·Ii,区由于用地紧张．较多采用立体型混合式的功能分区，有水平方向的划分，但更多的是垂直方向的叠加。国外的很多商业综合体运用了这种分区方式，如日本福冈博多水城就以低层运河街、多层娱乐衡相配合区分了购物、

商业综合体幕墙概念设计介绍

外幕墙系统一塔楼A 1）标准层单元式玻璃幕墙（TFS1）本幕墙系统推荐采用单元式幕墙系统。因单元式幕墙采用雨幕原理设计，防水性能优越，并且单元加工组装全部在加工厂完成，加工质量和精度都很高，在现场施工速度也快，施工质量易控制；单元式幕墙抗震性能好且易适应层间变形;但是单元式幕墙成本略高，对施工企业的组织管理要求高。本项目单元式幕墙采用典型层高4.2米进行直料设计，幕墙的直料剖面为175mm，层高5米的幕墙直料采用增加钢板进行加强。幕墙立柱、横梁宽度统一为100mm,幕墙外墙每隔3个分格设置有竖向装饰条,装饰条尺寸为100x350mm。本项目预埋件采用平埋方式，因为内装面离楼面距离为150mm,建议在边梁上部留出250mmX50mm的凹口，梁最小尺寸为250mmx250mm，以便满足外墙施工需要。 TFS1系统典型立面、节点示意图此幕墙系统组合为可视部位：8mm 钢化LOW-E玻璃 + 12mm空气夹层 + 8mm 钢化玻璃；窗间墙部位：6mm钢化热反射玻璃（颜色与采光部位中空玻璃基本相同）；立柱：100*215mm 装饰线：100*350mm

2）酒店大堂_后带钢结构单元式玻璃幕墙（TFS1a）本幕墙系统位于塔楼25至26层，与TFS1一样将采用单元式幕墙系统，但立柱跨度达到5米，采用幕墙直料增加钢板进行加强做法。为保证10米跨度幕墙的室内通透性，需在层间位置增加横向钢结构梁，在转角部位还需采用不锈钢拉杆来支撑外墙和钢结构梁的重量。钢横梁外扣铝扣板宽度300mm，玻璃面离横梁端部距离745mm。此幕墙系统组合为可视部位：8mm 钢化LOW-E玻璃 + 12mm空气夹层 + 8mm 钢化玻璃；窗间墙部位：6mm钢化热反射玻璃（颜色与采光部位中空玻璃基本相同）；立柱：100*215mm 装饰线：100*350mm

购物中心商场管理理念

购物中心商场管理理念对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。一、购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。二、购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。 1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 ①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

购物中心建筑规划设计说明书

大型商业建筑设计原则一、选址原则”天时”、”地利”、”人和”都会直接影响企业的经营。”天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握;”人和”是商品在管理上的技巧,包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而”地利”也是一个非常重要的因素,属于建筑策划的范畴。店址选择适当,占有”地利”之势,广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布局的经济原则。同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。因此,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 (1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。有些时候,除了人口的密度因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。前者能够作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。 (2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。 (3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。 (4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还能够在原有路网基础上加以改进开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。 2、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。因此商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如