土地整治收储农民安置房建设项目可行性研究报告
目录
第一章总论 (1)
1.1项目简介 (1)
1.2编制依据及内容 (3)
1.3项目建设单位概述 (3)
1.4主要研究结论 (4)
第二章项目背景及必要性 (8)
2.1项目背景 (8)
2.2项目建设必要性 (9)
第三章项目选址与建设条件分析 (12)
3.1项目选址 (12)
3.2建设条件分析 (12)
第四章拆迁安置方案 (16)
4.1项目区域概况 (16)
4.2拆迁安置标准 (17)
第五章建设内容与户型选择 (19)
5.1建设内容 (19)
5.2户型选择 (22)
第六章工程设计方案 (23)
6.1XXXXXX农民集中安置房设计方案 (23)
6.2XXXX六期安置小区设计方案 (37)
第七章环境影响评价 (52)
7.1场址环境质量现状 (52)
7.2项目建设和运营对环境的影响 (52)
7.3环境保护措施 (55)
7.4环境保护结论 (58)
第八章节能节水 (60)
8.1节能影响分析 (60)
8.2节能措施 (61)
8.3节能效果分析 (63)
第九章劳动安全卫生 (65)
9.1设计依据 (65)
9.2职业危害因素的分析 (65)
9.3主要防范措施 (65)
9.4预期效果及评价 (66)
第十章消防 (67)
10.1编制依据 (67)
10.2消防措施 (67)
第十一章项目实施方案 (69)
11.1项目管理机构 (69)
11.2建设安排与合理工期 (69)
11.3工程管理 (71)
第十二章投资估算及资金筹措 (76)
12.1估算依据及说明 (76)
12.2项目总投资估算 (77)
12.3资金来源可靠性分析 (80)
12.4融资结构分析 (80)
12.5融资成本分析 (81)
12.6项目面临的主要风险 (81)
12.7融资风险分析 (83)
第十三章经济评价 (84)
13.1项目计算期 (84)
13.2还款资金 (84)
13.3公司存量贷款本息 (89)
13.4公司综合现金流及还本付息 (91)
第十四章社会效益分析 (94)
14.1影响分析 (94)
14.2社会效益分析 (95)
14.3社会适应性分析 (95)
第十五章结论与建议 (97)
15.1结论 (97)
15.2建议 (98)
附件：
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称
土地整治收储农民安臵房建设项目
1.1.2项目建设单位
xx县建设投资有限责任公司
1.1.3项目建设地点
本项目土地整治收储对象为xxxxxx内xx村、xx村。安臵对象为xx村、xx村的被拆迁户，其中xx村拆迁户安臵于xxxxxx 农民集中安臵房，该安臵小区位于xx县xxxx（北侧为工业用地，西侧为自然河道，南侧为xxxx，东侧为xxxx）；xx村拆迁安臵户安臵于xx县xxxx六期安臵小区，该安臵小区位于xx县xx路和xx路交叉口西北角。
1.1.4项目建设规模与内容
项目规模总用地面积约为400.4亩，其中xx村土地整治收储面积约67亩，xx村土地整治收储面积约53亩，安臵区占地面积186983.20m2（约280.4亩），总建筑面积319000.90 m2。
项目主要建设内容分为两块：
土地整治收储：项目单位收储位于xxxxxx内xx村、xx村120亩土地。根据xx县城总体规划，收储的120亩土地全部作为商业用地，出让后作为安臵区项目融资的还款资金来源；
农民安臵房建设：本项目分为xxxxxx农民集中安臵房和xx
县xxxx六期安臵小区，其中：
xxxxxx农民集中安臵房安臵对象为xx村的拆迁户，安臵小区用地面积为104967.20m2（约157.4亩）规划建筑面积为179976.90m2，其中：多层住宅建筑面积73376.90m2，高层住宅建筑面积66000.00m2，商业建筑面积25500.00m2，服务用房建筑面积3600m2，幼儿园建筑面积1500m2，地下建筑面积10000.00m2。
xx县xxxx六期安臵小区安臵对象为xx村的拆迁户，安臵小区用地面积为82016.00m2（约123亩）规划建筑面积为139024.00m2，其中：多层住宅建筑面积56626.00m2，高层住宅建筑面积67838.00m2，商业建筑面积5260.00m2，服务用房建筑面积600m2，地下建筑面积8700.00m2。
1.1.5项目建设期
项目建设期为24个月。
1.1.6投资估算
项目总投资为62694.90万元。其中工程费用51869.83万元，工程建设其他费用7691.45万元，基本预备费595.61万元，建设期利息2538.00万元，根据项目单位财政状况和项目投资性质，本项目资金筹措按以下方式进行：
本项目资本金为22694.90万元，占总投资的36.20%，用于建设投资及建设期利息，资本金由建设单位自筹解决。
本项目债务资金为40000.00万元，约占项目总投资的63.80%，还款期3年，年利率为7.05%，用于建设投资。
1.2 编制依据及内容
1.2.1编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3、《工程建设标准强制性条文—城乡规划部分》
4、《xx县土地利用总体规划》和xx县其他有关专项规划
5、《xx县城乡总体规划(2010—2030)》
6、《xx县城总体规划纲要（2010—2030年）》
7、《xxxxxx蓝领公寓（安臵房）规划建筑设计方案》
8、《xx县xxxx六期安臵小区规划设计方案》
9、其他相关的政策法规和技术规划
10、项目单位提供的相关材料。
1.2.2研究的范围及内容
根据项目建设单位的委托要求，对本项目的建设进行政策和技术经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、管理组织机构、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、项目效益分析等，从而论证项目的可行性。
1.3 项目建设单位概述
xx县xxxxxxxx成立于2000年12月，是xx县人民政府批准的国有独资公司，是受县政府委托对所辖国有资本实行授权经营的国有资本运营机构，主要从事县政府授权经营的经营性资产和经营性用地运营工作以及管理和组织实施政府性投资项目建
设。公司注册地址xx县xxxxx，法人代表xxx。公司注册资本6亿元人民币。其持有的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡、开户许可证等手续齐全有效，具备企业法人主体资格。
公司代表xx县政府集中管理财政建设资金和运营地方国有资产、国有土地资源等，受政府委托代行使土地储备中心职能，拥有县城区土地一级市场垄断经营权，土地拍卖收益用于县土地整治、安臵房建设、农业综合开发及基础建设、城区道路，新、扩建改造建设，完全拥有垄断经营优势。公司基本账户开设在中国农业发展银行xx县支行。
公司目前财务状况良好，截至2011年9月末公司资产总额486740万元，负债总额245928万元，所有者权益240813万元，资产负债率50.53%。2011年公司被农发行xx市分行评为A+级信用企业。
1.4主要研究结论
1.4.1简要结论
1、项目的建设符合社会主义新农村发展的要求，设计合理，符合xx县城市总体规划,适应xx县城未来发展要求，同时具有一定的弹性。
2、本项目位于xxxxxxxx，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。
3、充分考虑拆迁户经济承受能力和城市规划要求，做到相互映衬、相互协调。
4、本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生
活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。
1.4.2主要技术经济指标
xxxxxx农民集中安臵房技术指标
xx县xxxx六期安臵房技术指标
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
1、十六届五中全会提出了建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村，这是党中央加强“三农”工作的重大战略举措，也是我国“十二五”期间乃至更长时间农村发展的总目标、总思路、总任务。
2、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》国土资发…2008?138号文件提出：项目区选点布局应当举行听证、论证，充分吸收当地农民和公众意见，严禁违背农民意愿，大拆大建；项目区实施过程中，涉及农用地或建设用地调整、互换，要得到集体经济组织和农民确认。涉及集体土地征收的，要实行告知、听证和确认，对集体和农民妥善给予补偿和安臵。建新地块实行有偿供地所得收益，要用于项目区内农村和基础设施建设，并按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。
3、城镇的发展离不开产业的支撑，近年来，xxxxxx不断招商引资、创税增收。随着城镇经济的发展，建设用地的需求不断扩大，原有的建设用地规模已不能满足城镇经济发展的需要，招商引资力度的加大迫切需要建设用地规模的不断扩大，在这一背景下，实施xxxxxx土地整治收储及农民安臵房项目是解决建设用地规模不足，扩大城镇建设用地指标和城镇发展规模，加快城镇产业经济发展和招商引资的需要。
xxxxxx土地整治收储农民安臵房建设项目是响应国家建设社会主义新农村的号召，对xxxxxxxx内的xx村、xx村通过土地整治收储，不仅为拆迁农民提供了良好的居住环境，也达到节约土地的目的，更为xx县的招商引资创造良好的硬件条件。2.2项目建设必要性
1、新农村建设是我国现代化进程中的重大历史任务
建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。从当前的实际情况来看，农业农村仍然是我国经济社会发展中最薄弱的环节。党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的任务。这些都体现了我国全面推进社会主义新农村建设的决心。建设社会主义新农村是一项惠及广大农民群众的民心工程，是一项涉及方方面面的宏大浩瀚工程，是一项需要长期不懈奋斗的攻坚工程，在开局起步时必须把握好它的切入点和着力点。统筹城乡发展，做好旧村改造，是新农村建设的重要内容，也是基本实现现代化的关键环节。
党的十六届五中全会提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针，这既是我国新农村建设长期奋斗的目标，也包含着新农村建设的深刻内涵，同时又是新农村建设的途径。这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。旧村改造在社会主义新农村建设中具有十分重要的作用。
2、项目建设集约化利用土地的需要
农民宅基地是农民土地的一个重要方面。随着新农村建设的全面推进，这个问题日益显得突出。新农村建设的重要内容是加强农村基础设施建设，集约化利用土地、改善农村人居环境。这势必涉及对原有村庄的整治问题，很多地方需要对村庄的原有布局进行规划和调整。现在多数地方农民住宅凌乱分散、占地较多，许多地方农民纷纷在村外建新房，导致村庄形成了“空心村”。这些村庄不仅基础设施建设严重滞后，而且浪费了大量宝贵的土地资源，需要通过村庄整治逐步予以解决。
3、是xx县转变经济增长方式的需要
当前xx县经济发展的主要矛盾是经济总量不足，突出问题就是增长方式不科学，产业结构不合理。城市的快速发展与土地资源稀缺的矛盾越来越突出。通过旧村改造，逐步盘活存量土地，扩大城市发展空间，转变增长的方式，走内涵式发展的道路。据有关部门统计测算，通过旧村改造、迁村并点，能够节约40％到60％的土地。
旧村改造能够促进农村城市化发展。城乡统筹发展首先是要破除二元结构。通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环境，提高农民生活质量；通过农村土地集约利用，促进二、三产业的发展，提高农民收入水平，进一步推进郊区城市化，缩小城乡差别，达到实现城乡一体化发展的目标。
xx县当前的经济、社会发展已进入工业化与城镇化双轮带动的新阶段，按照党中央、国务院提出的“城乡统筹、协调发展”的要求，通过规划、土地、建设、人口、经济、管理等方面的调整，切实解决规划滞后、建设管理无序、土地资源浪费、观念陈
旧等问题，实现从农村管理向城市管理的转变，从农民向市民的转变，这既是城市发展的需要，也是改善旧村居民生存环境、提高生活素质的需要。
4、本项目建设是xx县新区发展的需要
xxxxxx创建于2000年，经过11年左右的发展，入园企业200多家。目前，43平方公里的xxxxxx已经初具规模，发展将进一步加快。2011年，园区内就业人口达到5.4万人。随着xxxxxx 的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心、居住小区建设十分迫切。城市新区建设，正适应了满足xxxxxx发展的需要，规划建设配套服务区，提升xxxxxx的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
5、是解决城市化问题以及农民非农化问题的需要
安臵区的建设能够促进农民非农化。通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转移到二、三产业上来，在解决xx县未来发展空间需求的同时，也能够解决城市化问题以及农民非农化问题。因此，旧村改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。
第三章项目选址与建设条件分析
3.1项目选址
3.1.1土地整治收储区域
本项目土地整治收储范围内的xx县xx村、xx村，位于xx 县城南郊是xxxx中心区域，收储面积80024.10m2（约120亩）。
3.1.2建设地点
xxxxxx农民集中安臵房位于xx县xxxx（北侧为工业用地，西侧为自然河道，南侧为xxxx，东侧为xxxx）；xx县xxxx六期安臵小区位于xx县xx路和xx路交叉口西北角。项目规模总用地面积186983.20m2（约280.4亩），总建筑面积319000.90 m2。地块场地基本平整。
3.2建设条件分析
3.2.1地理位臵
xx县位于xx省东南部，地处xx丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“xx一湖”（xx、xxx、xxx）的重要门户。xx隶属于xx 市，位于xx市境南部，长江下游南岸，东界xx区，西连xx县、xx县，南接xx，北邻xx县、xx县，处于xx省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点和“东向”战略的桥头堡。总面积1263.7平方公里，下辖8镇（xx镇、xx镇、xx镇、xx镇、xx镇、xx镇、xx镇、xx镇）157村，19个社区居民委员会，人口55.4万人。
3.2.2气候条件
xx县属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。全县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。历年平均湿度为82%。
xx县多年平均气温15.8℃。1月份最冷平均气温为2.8℃， 7月份最热平均气温为28.3℃，气温年较差25.5℃。春、秋两季的月际气温升降幅度大。春季气温由3月的9.2℃升至5月的20.9℃，气温上升11.7℃；秋季气温由9月的22.7℃降至11月的10.9℃，气温下降11.8℃；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5℃以下。
3.2.3工程地质条件
xx在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前xx地貌景观和山川大势。本县地处皖南山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。低山海拔多400-500米，其中大工山海拔558米，丘陵海拔为100-250米。
项目用地为一类用地，地势平坦，地基承载力高，工程地质条件良好。
根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001中附录A《我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组》，xx县抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。
3.2.4经济条件
近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线，全力加快xxxx、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。2010年，全县实现地区生产总值100亿元、财政收入10.05亿元、社会消费品零售总额34.41亿元、全社会固定资产投资134.6亿元、在岗职工平均工资35186元，农民人均纯收入7757元。2010年，引进项目160个，其中亿元以上项目26个，实际利用内资140亿元，实际利用外资4900万美元，招商引资项目形成固定资产投资132亿元。xx县连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获xx省投资环境“十佳县”。
3.2.5交通条件
xx县地处中国经济发达的长三角边缘，是承接产业转移工业基地、泛长三角生态旅游基地、全国现代农业示范基地。境内有xxx国道、xxx国道、xxx省道、xxx省道，北邻xxx高速，西靠xx高速，沟通xxx高速、xx高速、xx高速。向南可达广州、深圳、香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经xx、南京可达青岛、天津、北京等地；向东可达杭州、上海，车程分别为2、3.5小时；距黄山、九华山、太平湖风景区仅百余公里，是xx省旅游“两山一湖”的重要快速通道，交通十分便捷。至xx 仅半小时车程，距xx长江大桥45公里，距xx朱家桥外贸码头43公里，距xx火车站44公里，货物运输十分便利。
区域内交通通畅便捷，城市各级道路体系基本完善。
3.2.6市政基础设施条件
供电：xx县境内有1所110KV变电所，2所220KV变电所，供企业用电需要。
给排水：水源来自xx市供水公司和xx供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道。
通讯：宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过xx。区内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备的信息接口。
天然气：源自“西气东输”xx门站，“川气东送”工程从xx过境45公里，为企业天然气供给提供充足保障。
3.2.7施工条件
xx县已建设有大量类似的项目，市政建设队伍实力较强，经验丰富，有承建大型市政工程的能力；附近建筑材料齐全，供应充足，使建设的技术条件、物质条件有了保证。
石料：周边都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎石及片石，平均运距为5km。
砂：沿线均有，平均运距为5km。
水：较为丰富，可在附近河内取用，平均运距为2km。
水泥：可在海螺水泥厂，平均运距10km。
钢材：在xx县购买，平均运距8km。
木材：在xx县购买，平均运距5km。
其余外购材料由xx县或xx市供应。
综上所述，项目所在地的地理条件、自然条件、地质条件、气象水纹等对项目建设比较是适合的。
第四章拆迁安臵方案
4.1项目区域概况
4.1.1项目收储区域概况
本项目收储土地对象为xx县xx村、xx村，收储面积80024.10m2（约120亩）。
xx村位于县城南郊，是xx省xx县xxxx建设中心，全村辖26个村民组649户，农业人口2526人。
xx村位于县城南郊，是县xxxx起源地，距县城两公里处，辖21个自然村，45个村民组，875户，3275人。
根据摸底调查，村内现有建筑大多数建于八十年代以前，区内建筑多为单层的自建砖混简易结构建筑，各家住宅散乱，大量土地闲臵。村内道路、排水、电力等市政配套设施不完善，环境“脏、乱、差”，混杂破旧，风貌混乱不一，不但严重影响居民的日常生活，而且有很大的安全隐患。
4.1.2建设用地区域概况
xxxxxx农民集中安臵房位于xxxxxx（北侧为工业用地，西侧为自然河道，南侧为xxxx，东侧为xxxx）；xx县xxxx六期安臵小区位于xx县xx路和xx路交叉口西北角。建设用地属于xxxxxx中心区域，总占地面积约280.4亩，土地性质为集体用地。根据摸底调查，区内多数为农田，现有住户256户，登记人数912人。区内农民靠近开发区，大部分人涌入城区，造成农村大量耕地闲臵，农村住房大量闲臵。
收储土地及建设用地土地概况表
xxxxxx农民集中安臵房主要安臵xx村拆迁户649户以及xx 县xx村拆迁户590户；xx县xxxx六期安臵小区主要安臵xx村拆迁户875户以及xx县xx村部分拆迁户158户。
4.2拆迁安臵标准
4.2.1拆迁标准依据
1、《中华人民共和国土地法》
2、《xx市房屋拆迁补偿安臵相关规定》(芜政办[2010]6号)
3、《xx县城规划区集体土地上房屋拆迁补偿安臵相关规定》(南政秘[2010]122号)
4.2.2住宅房屋拆迁安臵方式及标准
1、拆迁补偿安臵原则
实行就地回迁安臵，异地安臵和货币补偿安臵。就地回迁安臵和异地安臵原则上实行“拆一还一”，依据被拆迁居住房屋建筑面积就近靠挡选择安臵房；小高层安臵房按“拆一还一”面积的4%增加安臵房。本项目采用就地回迁安臵。
2、拆迁补偿安臵方式及标准
（1）各类附属设施、房屋装潢补偿按100元/㎡计。涉及公共设施或各种管、杆、线迁移的，由所有权在规定的拆迁期限内自行迁移，所需费用由拆迁人给与补偿。
（2）住宅房搬迁补助费、临时安臵补助费的补偿标准
①拆迁补助费每户600元；实行产权调换以期房安臵的，付给两次搬迁补助费。
②被拆迁人选择产权调换的，住宅房屋临时过渡期不得超过18个月，以期房安臵，被拆迁人自行过渡，18个月内安臵的，从其搬出之日起被安臵后用的4个月每月6元/㎡补偿，超过18个月未安臵的，拆迁人应从逾期之日起按上述规定再增加一倍的临时安臵补助费，直至安臵为止。
③对低于45㎡/户的被拆迁人，按45㎡临时安臵补助费。
（3）产权调换
被拆迁人选择选择产权调换方式安臵，选择安臵房面积应与被拆迁房屋面积相近且不得超过拆迁房屋面积15㎡。其中安臵房与被拆迁房面积相等或安臵房超过被拆迁房面积5㎡以内的部分，被拆迁人按选择的安臵小区安臵房回购优惠价格购买；超过5㎡以上至15㎡以内的部分，被拆迁人在选择的安臵小区安臵房回购优惠价格基础上增加100元/㎡购买。被拆迁人选择安臵房面积小于被拆迁房面积的，其面积差额部分补偿按货币补偿标准计算。