万科十七英里项目解读

万科·17英里围合式圈层营销

万科·17英里围合式圈层营销 题记 长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。万科的悸动与叛逆，始于17英里。 无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。 尚美佳与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。万科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。 对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于尚美佳来说，17英里的策划推广是一次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销”已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。 地产圈层营销的发现

随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将成为房地产销售的利器。 通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中，我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。 “物以类聚，人以群分”。房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，而营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层。对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习惯的营销模式促成交易，房地产的“圈层营销”于此诞生。 “圈层营销”广泛应用于各类商业行为中，现在，更成为房地产营销的杀手锏之一。从两年前开始，上海就成了“圈层营销”的主战场。与北京买家关注楼盘概念有所不同，大约有60%的上海买家首先会留意开发商的实力，关注品牌服务，以期获得更多的附加值。因此上海的开发商，也将营销的重心牢牢地锁定在销售过程及售后对目标客户的服务上，并通过客户的口碑相传引发“圈层营销”的良好效应。在深圳，万科尤以擅长维护圈层客户的关系而闻名。这种圈层行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束。 目前很多开发商、代理商都开始在房地产行业采用会员模式，即建立业主或客户档案，提供优惠服务等，这实际上是一种服务理念的延伸，也是“圈层营销”的进一步深化。合生创展和珠江地产共同发起成立的“合生珠江会”、华润置地的“置地会”、万科的“万客会”都属于这一模式。

万科17英里“圈层营销”

万科·17英里围合式圈层营销 长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。 万科的悸动与叛逆，始于17英里。 无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。 尚美佳与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。万科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。 对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于尚美佳来说，17英里的策划推广是一次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销”已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。 地产圈层营销的发现 随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将成为房地产销售的利器。 通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中，我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。 “物以类聚，人以群分”。房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，而营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一

万科十七英里案例分析学习

万科·17英里 ２００４年３月１９日，“万科.１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。２００４年７月１０日，“万科.１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。“２００５年度中国别墅１００强”评选，“万科.１７英里”项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。

一、项目地理位置分析： 万科.１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。用地面积为６７５７１．１平方米，容积率０．７５，总建筑面积５０６７８平方米，其中住宅４８６７８平方米，商业（含会所）２０００平方米。用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约５０米。地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。项目共分两期开发，一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共１０７套。二期为２栋小高层公寓，约３２０余套。产品功能可做居住、度假、商务等。 在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。。《规划》指出，未来深圳将把重点放在“东部发展带”上，东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区，又是深圳城市功能战略转移的重要区域。同时，在深圳市近期九大重点发展地区中，东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。东部黄金海岸线全长１５３公里，陆地总面积３００余平方公里，极具海滨休闲度假旅游开发潜质。从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约１７英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。１７英里项目刚好位于溪涌海岸。 万科一向能洞察行业先机，其开发项目一直符合城市的协调发展，甚至能提前预见到城市的未来，这一次又抢先一步登陆东部海岸，投资４０亿大举在东部展开万科东海岸、１７英里、大梅沙国际会议展览中心三大项目的开发。万科已跳出了传统的房地产开发领域，更多的是站在一个更高的角度看待这座城市和这座城市的房地产开发，将项目的选址和开发均纳入城市空间规划发展的范畴，融入到当地的经济发展和城区开发的配套建设中。 二、项目定位分析： 市场分析：万科开发的“１７英里”项目，进入很晚，负面的因素；但仍然做得有声有色，这绝不是靠撞大运所能成就的。做房地产，无论是户型设计、小区规划、市场营销还是物业管理，万科都是国内数一数二的品牌。纵观２００５年深圳豪宅市场，１７英里所面临的可谓

万科十七英里推广思路

万科十七英里推广思路 万科17英哩(17miles) ①有关绝版美景: 17英哩的案名专门有感受,建议干脆用英文当案名,中文当扩展名====== 17miles,既专门又有国际感 找来国际大导演,将本案的样板房提供给电影剧组当作剧中的场景 期望以电影铺垫“未演先轰动”的声势 也因为本案名较有玄念 所有推广的前期宣传,能够用玄念的表现方式 在进入中国的中外媒体之中 使用小众宣传手法,引起大众瞩目 ②有关昂贵的私人领土: Island [名词]:1岛屿2岛状物,孤立之物 Isolate[动名词]:1使孤立,隔离,分离 国际上极度有钞票的人,(专门是欧美或中东) 都如何花他们一辈子也花不完的钞票?? 答案是 选一片自己喜爱的海洋,买下一座自己的岛屿 花大钞票造桥铺路 接通其水电和一切设施,成为天地唯我独尊的大王 然后 放下文明的一切,当一个月鲁宾逊

世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产,而是岛 一座独拥天地,悠然自得,不受干扰的岛,代价如下: ●美国维京群岛的Hans Lollick岛→2000万美金 ●加拿大英属哥伦比亚省的James岛→4990万美金 ●巴哈马的Exuma岛→800万美金 ●英格兰的Osea岛→600万欧元 ●爱尔兰的(Mac Dermotts)城堡岛→54.2万欧元 ●意大利威尼斯的Tessera岛→450万美金 ●美国密歇根州的Battle Creek岛→300万美金 ●爱尔兰的Inishturkbeg岛→124.5万欧元 ●法属玻利尼西亚的Bora Bora礁湖→100万美金 ●Lago Ranco的Cheno岛→36.2万美金 本案三面临海,建筑的平台突出于海面之上 因此我们自称是半岛 房子是买的,岛是送的,海也是送的,水电瓦斯和一切文明所需差不多上现成的 你比上述那些大富翁岛主幸福 ③有关低调的生活风格: 本案现时期的定位语: “中国深圳.半岛私人海岸线.世界观不墅” 应注意把握的是“精巧而天然的海岸线,贝壳与大海静静的相互凝望”的感受 不是喧闹的,而是一种孤独的宁静的美 是一种聪慧的内在境域,而非哗众取宠的肤浅外显

万科十七英里项目介绍

深圳万科十七英里环境设计 项目位置：深圳市龙岗区葵涌镇 项目面积：6.7571ha 项目委托：深圳市万科房地产有限公司 项目设计：深圳市北林苑景观及建筑规划设计院 美国SLA景观设计公司 香港许李严建筑师事务所 设计时间：2003年 建成时间：2005年 一、项目背景： “万科17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇盐葵路南侧海岸，西距小梅沙约为6-7公里。用地面积为67571.1平方米，属海边坡地，三面环海，背靠青山，高差约50米。地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入葵涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。项目拥有壮观的蔚蓝海洋景观、天然沙滩及亿万年远古礁岩群，力图打造成为大鹏湾一道亮丽的海岸物业风景线。 本项目建筑由香港许李严建筑师事务所进行设计，总建筑面积约为5万余平方米，分为两期开发，其中一期为107套海岸排屋住宅，二期为330余套全海景小高层度假club。项目的市场定位为“纯海岸私人会馆”。 其规划原则为：一是通过合理的布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现海岛生活的特色；二是坡地住宅居住层面于竖向分开,最大限度地延伸

环境至建筑空间之中,实现真正意义的融合。三是里面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。 17英里的建筑设计没有刻意营造的建筑风格，却有鲜明的建筑和景观理 念及主题，希望做到建筑、景观与山坡结合,生活空间与大自然的融合,体现 真正的海岸生活模式及态度,17英里的建筑元素，以铜板、锌板为主，铜板 是17英里的代表性元素，使整个建筑与自然的联系更多。TOWNHOUSE与小高层之间形成统一的建筑语言,使之成为一个整体,外立面的简单,尽可能融入 整个大环境中。总体而言是简单的、自然的、协调的。 二、景观设计概况 根据场地拥有海岸、山坡、海景、沙滩等自然资源的现状及特色，景观 规划除了最大限度援引自然海岸景色外，保留了四周的山坡绿地，与公用花园，天然及人造的景观，各住宅群本身及之间的庭院，在整体的布局上相互 串连，在空间层次上，从小区公共空间、组团公共空间、私家庭院空间形成 序列，使居住者享受由共有至私有的景观资源。高层住宅上的空中花园，用 泳池、花园平台、球场及商业休闲设施环绕；多拼并联住宅之间的庭院及双 拼住宅的小广场，与联系各类住宅的景观花园平台形成呼应，贯通山坡的小径、海边的木栈道及点缀其中的凉亭、景观池、烧烤场、形成了一条景观走廊，可以将视野一直伸延出海边，海天一色，都能一览无遗。住户在整体布 局上互相串联，使其在不同路径上均能享受到不同层次的景观。天然及人造 的景观互相衬托，相得益彰，浑然一体。 为了使景观设计与总体设计完美融合，景观设计表现出项目的个性特点，反映出地域文化，而且保护生态环境。设计注重采用合理、合适的方案来帮 助客户降低成本，并设计出易于使用的景观空间。设计同时注重保护自然， 利用现场资源并提炼出17英里项目的三大景观元素：石、水、树，以在17 英里打造了完美的滨海生活理念。 17英里花园项目的景观规划设计的核心理念是“溪涌的绿宝石”，景观

最新万科十七英里案例分析学习资料

万科? 17英里 蛊屋乌谊十世界操掲的柜扁 2 0 0 4年3月19日，万科.17英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。2 0 0 4年7月10日，万科.17英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖2 0 0 4中国豪宅”。2 0 0 5年度中国别墅10 0强”评选，“万科.17英里”项目得到评委团的高的认可，以9 5.8 3分的高分，获得2 0 0 5年度中国别墅100强第一名。 精品文档 万科1/英窪

一、项目地理位置分析： 万科.17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。用地面积为6 7 5 7 1 .1平方米，容 积率0. 7 5,总建筑面积5 0 6 7 8平方米，其中住宅4 8 6 7 8平方米，商业（含会所） 2 0 0 0平方米。用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约5 0米。地块形状 呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。项目共分两期开发,一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共10 7套。二期为2栋小高层公寓，约3 2 0余套。产品功能可做居住、度假、商务等。 在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下,深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头, 高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。。《规划》指出,未来深圳将把重点放在“东部发展带”上,东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区, 又是深圳城市功能战略转移的重要区域。同时, 在深圳市近期九大重点发展地区中,东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。东部黄金海岸线全长153公里, 陆地总面积300余平方公里, 极具海滨休闲度假旅游开发潜质。从深圳市盐田港向东,经大小梅沙,沿沙头角海、大鹏湾,行约17英里,至龙岗区葵涌镇的溪涌村, 此段海岸风景优美,极具旅游价值。17英里项目刚好位于溪涌海岸。 万科一向能洞察行业先机,其开发项目一直符合城市的协调发展,甚至能提前预见到城市的未来, 这一次又抢先一步登陆东部海岸, 投资40亿大举在东部展开万科东海岸、 1 7英里、大梅沙国际会议展览中心三大项目的开发。万科已跳出了传统的房地产开发领域, 更多的是站在一个更高的角度看待这座城市和这座城市的房地产开发, 将项目的选址和开发 均纳入城市空间规划发展的范畴,融入到当地的经济发展和城区开发的配套建设中。 二、项目定位分析： 市场分析：万科开发的17英里”项目，进入很晚，负面的因素；但仍然做得有声有色，这绝不是靠撞大运所能成就的。做房地产，无论是户型设计、小区规划、市场营销还是物业管理，万科都是国内数一数二的品牌。纵观2 0 0 5年深圳豪宅市场，17英里所面临的可谓 强手如林。从龙岗的振业城，到盐田天琴湾；从香蜜湖的香蜜湖1号、香域中央、水榭花都三期，到华侨城?波托菲诺独立别墅、中信红树湾、红树西岸；再到宝安观澜湖高尔夫大宅，星河丹堤、招商