初级经济师考试(房地产经济)复习题

初级经济师考试（房地产经济）复习题

一、单项选择题

1．下列各项不属于收益性房地产的是( )。

A．商务办公楼

B．厂房

C．政府办公楼

D．农地

正确答案:C

解析：非收益性房地产，是指不能直接产生经济收益的房地产，例如，未开发的土地、行政办公大楼、教堂、寺庙等。ABD三项属于收益性房地产。

2．房地产业可以分为( )。

A．房地产开发经营业和房地产服务业

B．物业管理业和房地产中介服务业

C．房地产咨询业和房地产估价业

D．房地产经纪业和房地产开发经营业

正确答案:A

解析：房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为物业管理业和房地产中介服务行业，房地产中介服务也又可分为房地产咨询行业、房地产估价行业和房地产经纪行业。

3．( )属于自物权。

A．地役权

B．典权

C．抵押权

D．所有权

正确答案:D

解析：在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权力。他物权是在他人的物上依法享有的权力，是对所有权的限制。4．下列权利中，属于担保物权的是( )。

A．所有权

B．抵押权

C．土地使用权

D．地役权

正确答案:B

解析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。A项是自物权，BCD三项属于他物权。CD两项属于用益物权，B属于担保物权。5．占有的意思是( )。

A．取得支配权

B．使用

C．实际控制

D．获得收益

正确答案:C

解析：占有，是指对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。

二、多项选择题

6．房地产市场衰退期的主要特征有( )。

A．房地产开发项目开工率低

B．二手房屋的价格上涨

C．新房销售困难

D．房屋空置率上升

E．旧房交易量大

正确答案:CDE

解析：衰退期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。7．房地产业的细分行业包括( )。

A．房地产估价

B．房地产经纪

C．规划设计

D．建筑施工

E．物业管理

正确答案:ABE

解析：目前普遍认为，房地产业主要有：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④其他房地产活动。其中，物业管理行业和房地产中介服务行业合称房地产服务行业；房地产中介服务行业又分为房地产咨询行业、房地产估价行业和房地产经纪行业。

8．独一无二性又称( )。

A．竞争性

B．异质性

C．个别性

D．独特性

E．特殊性

正确答案:BCD

解析：独一无二性，也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，没有完全相同的两宗房地产。

9．下列房地产属于收益性房地产的是( )。

A．写字楼

B．政府办公楼

C．商场

D．农地

E．部队营房

正确答案:ACD

解析：收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、标准厂房、仓库、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房

地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。BE属于非收益性房地产。

10．按用途划分，房地产市场可分为( )。

A．在建工程

B．普通住宅市场

C．写字楼市场

D．现房市场

E．工业用房市场

正确答案:BC

解析：按照房地产的用途（功能），房地产市场可分为两类：①居住房地产市场；居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。②非居住房地E产市场；非居住房地产市场可进一步分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。

一、单项选择题

1．下面不属于土地使用权转让方式的是( )。

A．出售

B．抵押

C．交换

D．赠与

正确答案:B

解析：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2．首次采用招标方式，出让国有土地使用权的时间是( )。

A．1987年9月9日

B．1987年9月26日

C．1987年12月1日

D．1987年11月29日

正确答案:B

解析：1987年9月9日，率先采取协议方式，成功出让一宗面积为5412cm的国有土地的使用权；1987年9月26日又首次采取招标方式，1987年12月1日又首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权；1987年11月29日，上海市人民政府率先发布《上海市土地使用权有偿转让办法》。

3．以划拨方式取得土地使用权除( )另有规定外，没有使用期限的限制。A．法律、行政法规、地方性法规和部门规章

B．法律、行政法规和部门规章

C．法律、行政法规

D．宪法和法律

正确答案:C

4．土地使用者转让地上建筑物及其附属物时；土地使用权( )。

A．随之转让

B．不随之转让

C．由双方协商是否转让

D．由转让方确定是否转让

正确答案:A

二、多项选择题

5．旧的城镇国有土地使用制度的弊端，主要有( )。

A．完全排斥地租规律、市场机制的调节作用

B．土地在经济发展中，不能更好地发挥应有的作用

C．导致土地大量浪费

D．分配方式多种多样，导致了市场混乱

E．导致城市基础设施和城市面貌长期落后

正确答案:ABCE

解析：改革开放之前，中国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种土地使用制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，政府被戏称为"捧着金饭碗讨饭吃"，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。6．现阶段，取得土地使用权的途径有( )。

A．划拨取得

B．出让取得

C．租赁取得

D．征收取得

E．转让取得

正确答案:ABCE

解析：按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有四种：(1)通过行政划拔方式取得(2)通过国家出让方式取得；(3)通过房地产转让方式取得；(4)通过土地或房地产租赁方式取得

7．须报国务院批准的土地利用总体规划包括( )。

A．省级行政区的土地利用总体规划

B．省级人民政府所在地的市

C．人口在100万人以上的市

D．国家经济特区

E．人口在200万以上的地级市

正确答案:ABC

解析：报国务院批准的土地利用总体规划包括：①省级行政区的土地利用总体规划；②省级人民政府所在地的市；③人口在100万人以上的市；④国务院指定的城市。设区的市政府经授权可审批乡级土地总体规划。此外的土地利用总体规划的审批权在省级人民政府。

8．土地使用权的特征有( )。

A．权利主体十分广泛

B．土地使用权可以随意改变

C．土地使用权是法律特别设定的一项债权

D．土地使用权来源于土地所有权

E．土地使用权的权能有限

正确答案:ADE

解析：我国现行土地使用权有以下6个特征：①土地使用权的权利主体十分广泛；

②土地使用权不得随意改变；③土地使用权是法律特别设定的一项物权；④土地

使用权来源于土地所有权；⑤土地使用权的权能有限；⑥土地使用权可以转让、抵押，这是与土地所有权的重要区别之一。

9．建设用地使用权出让最高限为40年的有( )。

A．居住用地

B．综合用地

C．科教用地

D．商业用地

E．娱乐用地

正确答案:DE

解析：建设用地使用权出让的最高年限是由国务院按照土地的不同用途规定的，最高年限为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

三、案例分析题

（10-12题共用题干）

某市一小区将被征收建造多层住宅。在征收范围内有王姓、赵姓、周姓三户居民。王一姓居民有正式户口，但无住房；赵姓和周姓居民均有正式户口和居住房屋。其中赵姓居民的房屋为私有平房，原始价格为300元／平方米，有七成新，私房产权证上标明的住房面积为50平方米，自用30平方米，赵姓常住人口有3人；周姓居民租用公有平房，承租数量为25平方米，另建有违章房屋5平方米，周姓有常住人口5人。该市计划在5年内使居民住房面积达到8平方米／人。该市新建楼房的价格为1000元／平方米，平房的重置价值为700元／平方米。三户居民均要求在原地居住。根据上述资料，试回答下述问题：

10．在三户居民中，应作为被征收对象，由建设单位安置的有( )。

A．王姓、赵姓、周姓

B．赵姓和周姓

C．王姓

D．王姓、周姓

11．赵姓居民征收安置的房屋面积为( )平方米。

A．50

B．30

C．20

D．10

12．在对被征收房屋估价时，不包括的费用有( )。

A．被征收房屋的现价

B．征收补助费、临时安置补助费

C．被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额

D．对被征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿费

正确答案:10．B；11．B；12．BCD

解析：1.征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，而不是使用人，本案例中王姓居民并没有住房，即没有房屋的所有权，所以建设单位不安置。

2.赵姓居民房产权证上的自用面积为30平方米，所以安置的房屋面积也应该为30平方米。

3.被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。包括：因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造

成的停产停业损失的补偿，以及被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额。一、单项选择题

1．我国现阶段住房供应体系中，两限房属于( )。

A．廉租住房

B．公共租赁住房

C．经济适用住房

D．商品房

正确答案:D

2．提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于( )建设。

A．廉租住房

B．公共租赁住房

C．经济适用住房

D．两限房

正确答案:A

3．经济适用住房建设用地采用( )方式供应。

A．划拨

B．招标

C．挂牌

D．拍卖

正确答案:A

4．无正当理由累计一个月以上未交纳廉租住房租金的，租户应当按照合同约定退回廉租住房( )。

A．2

B．3

C．5

D．6

正确答案:D

5．购买经济适用住房不满( )年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

A．2

B．3

C．5

D．7

正确答案:C

二、多项选择题

6．可以提取职工住房公积金账户内的存储余额的情形有( )。

A．购买、建造、翻建、大修自住住房的

B．完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的

C．偿还房租的

D．为直系亲属支付相关购房款项

E．因毁约而被终止劳动合同的

正确答案:AB

解析：缴存住房公积金的职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②离休、退休的；③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；④户口迁移所在的市、县或者出境定居的；⑤偿还购房贷款本息的；⑥房租超出家庭工资收入规定比例的。

7．中国的城镇住房制度改革的目标是( )。

A．建立与社会主义市场经济体制相适应的新城镇住房制度

B．不断加强国家对房地产市场的宏观调控能力

C．实现住房商品化、社会化

D．促进城镇住房分配制度的多元化发展

E．加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求

正确答案:ACE

解析：我国城镇住房制度改革的目标是：①建立与社会主义市场经济体制相适应的新城镇住房制度；②实现住房商品化、社会化；③加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

8．实物配租的廉租住房来源主要包括( )。

A．政府新建、收购的住房

B．社会捐赠的住房

C．腾退的公有住房

D．旧房经改造后的住房

E．居民集资建造的住房

正确答案:ABC

解析：实物配租的廉租住房来源主要包括：①政府新建、收购的住房；②腾退的公有住房；③社会捐赠的住房；④其他渠道筹集的住房。

9．关于单位为职工缴存的住房公积金的列支方式，下列说法正确的有( )。A．机关在预算中列支

B．事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支

C．企业在预算中列支

D．企业在成本中列支

E．机关在成本中列支

正确答案:ABD

解析：单位为职工缴存的住房公积金，按照下列规定列支：①机关在预算中列支；

②事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支；③企业在成本中列支。

10．公共租赁房屋主要面向的解决的人群包括( )。

A．中等偏下收入家庭

B．离异之后无屋居住的人

C．外来务工人员

D．夹心层

E．刚归国的海外留学人才

正确答案:ACD

解析：公共租赁住房制度是解决城市中等偏下收入家庭、夹心层及外来务工人员住房困难政策体系的组成部分。公共租赁住房涵盖的是廉租住房以外的人群，即把一部分中等收入者也纳入其中。

一、单项选择题

1．在城市规划区内，无效占用的土地，由( )责令退回。

A．城乡规划行政主管部门

B．省级以上人民政府

C．市级以上人民政府

D．县级以上人民政府

正确答案:D

解析：在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县及县级以上人民政府责令退回。2．二级资质的房地产开发企业，连续( )年建筑工程质量合格率达100%。A．5

B．3

C．2

D．1

正确答案:B

解析：一级资质的房地产开发企业，连续5年建筑工程质量合格率达100%；二级资质的房地产开发企业，连续3年建筑工程质量合格率达100%；三级资质的房地产开发企业，连续2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质的房地产开发企业，已竣工的建筑工程质量合格率达100%。

3．三级资质的房地产开发企业，从事房地产开发经营( )年以上。

A．8

B．5

C．3

D．2

正确答案:D

解析：一级资质的房地产开发企业，从事房地产开发经营5年以上；二级资质的房地产开发企业，从事房地产开发经营3年以上；三级资质的房地产开发企业，从事房地产开发经营2年以上；四级资质的房地产开发企业，从事房地产开发经营1年以上。

4．下列关于房地产开发风险与利润的说法中，正确的是( )。

A．风险大，利润低

B．风险小，利润高

C．风险与利润成正比

D．风险与利润成反比

正确答案:C

5．房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的活动( )。

A．前期策划

B．施工生产

C．资金筹措

D．市场推广及销售

正确答案:B

二、多项选择题

6．下列选项中，不属于绿地的是( )。

A．公共绿地、组团绿地

B．屋顶、晒台的人工绿地

C．公共绿地内占地面积大于1%的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑

D．道路绿地

E．公务服务设施所属绿地

正确答案:BC

解析：绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1 ％的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。

7．房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据有( )。

A．建筑选址、道理宽度

B．容积率、建筑密度

C．绿地率、建筑高度

D．管线设置、公园个数

E．居住人口密度、建筑后退

正确答案:BCE

解析：控制性详细规划中确定的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑间距、居住人口密度、建筑后退等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。

8．投资决策分析的思路一般是( )。

A．在一定地区范围内寻找最有利的投资机会

B．搜集拟投资地区和范围的相关资料，对所投资区域有一定的了解

C．项目可行性研究

D．从中观角度看，在打算投资的地区，鉴别适合投资的城市

E．考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的"项目"和"地块" 正确答案:ADE

解析：投资决策分析的思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最有利的投资机会；其次，从中观角度看，在打算投资的地区，鉴别适合投资的城市；最后，在选定投资的城市后，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的"项目"和"地块"。

9．房地产开发一般分为几个阶段进行( )。

A．投资决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．后期工作阶段

E．营销阶段

正确答案:ABCE

解析：房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。

10．房地产开发项目建设要实现的成果性目标包括( )。

A．投资回报率

B．自有资金利润率

C．投资限额

D．项目的内外部功能要求

E．销售利税率

正确答案:ABDE

解析：成果性目标是指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资收益指标，以及项目的内外部功能要求。投资限额属于约束性目标。

一、单项选择题

1．房屋租赁行为合法有效的凭证是( )。

A．房屋所有权证

B．验收合格证

C．登记备案证

D．房屋租赁证

正确答案:D

解析：出租人向管理部门提出申请，领取《房屋租赁证》。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证，可以作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

2．直营连锁房地产经纪机构与特许加盟房地产经纪机构的不同是( )。A．以规模化经营实现运营成本的降低

B．由两个或两个以上连锁分店组成

C．由母公司直接投资并拥有各连锁店

D．具有统一的品牌等识别系统

正确答案:C

3．房地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与（）达成房地产交易，向委托人提供相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。

A．他人

B．房地产购买者

C．房地产出售者

D．房地产所有权人

正确答案:B

4．房地产交易实质上是房地产的交易( )。

A．权利

B．他项权利

C．使用权

D．所有权

正确答案:A

5．中国内地房地产经纪人员包括房地产经纪人和( )。

A．初级房地产经纪人

B．房地产经纪人协理

C．助理房地产经纪人

D．房地产销售员、

正确答案:B

二、多项选择题

6．设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以( )。

A．由房地产价格评估机构评定

B．由抵押当事人协商确定

C．由抵押权人认定

D．由政府公布

E．由抵押人和抵押权人指定的第三人确定

正确答案:AB

解析：设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构确定，法律、法规另有规定的除外。

7．下列各项中属于特许经营的特点的是( )

A．（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权B．由同一公司所有，统一经营管理

C．在授权合同中包含一些调整和控制条款

D．受许人需要支付权利使用费

E．具有统一的企业识别系统(CIS)

正确答案:ACD

解析：特许经营具有4个特点：①（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；②权利所有者授权其他人使用上述权利；③在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；④受许人需要支付权利使用费和其他费用。BE两项属于直营连锁经营的特点。

8．下列房屋中不得出租的有( )。

A．属于违法建筑的

B．符合安全、防灾等工程建设强制性标准的

C．违反规定改变房屋使用性质的

D．法律、法规规定禁止出租的其他情形

E．已抵押，未经抵押权人同意的

正确答案:ACDE

解析：有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。

9．房屋租赁的基本流程包括( )。

A．出租人向管理部门提出申请，领取《房屋租赁证》

B．寻租人确定房源

C．租赁双方签订书面租赁合同

D．房屋租赁当事人在租赁合同签订后15日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案

E．出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。

正确答案:BCE

解析：房屋租赁的基本流程：①寻租人确定房源；②租赁双方签订书面租赁合同；

③房屋租赁登记备案；④出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。D项应该是，房屋租赁当事人应当租祖赁合同签订后30日内，持有关文件到房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。10．房地产经纪服务费用主要有( )。

A．佣金

B．房租

C．延伸服务收费

D．差价

E．税费

正确答案:AC

解析：房地产经纪服务费用分为佣金和延伸服务收费。其佣金是指房地产经纪机构和房地产经纪人员提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同等房地产经纪基本服务，向委托人收取的服务费用。延伸服务费是指房地产经纪机构和房地产经纪人员提供代办贷款、代办房地产登记等房地产经纪延伸服务，向委托人收取的服务费用。

三、案例分析题

（11-12题共用题干）

甲房地产公司以出让方式依法取得一宗商业用地40年的使用权，在开发过程中，以作价补偿方式组织了征收，并通过工程总承包招标方式组织建设活动，由于开发资金短缺，公司决定进行房屋预售。

11．公司预售前应完成的工作有( )。

A．交清全部土地出让金并取得土地使用证书

B．办理预售许可证

C．按预售商品房计算，已投入建设资金达到总投资的25%以上

D．购房者具备一次付款能力

12．在经营过程中，按照付款时间划分，除预售方式外，还有( )等方式。A．现售

B．部分产权销售

C．赊销

D．全部产权销售

正确答案:11．ABC；12．A

解析：1.商品房预售应该符合的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2.商品房销售包括现售和预售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。一、单项选择题

1．有甲、乙两块土地，甲土地的单价为1400元／平方米，乙土地的单价为1020元／平方米。甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲、乙两地的楼面地价分别为( )元／平方米。

A．280，340

B．260，320

C．240，380

D．240，320

正确答案:A

解析：楼面地价＝土地单价/容积率。

2．房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是( )

A．区位状况修正

B．城市规划管理条件修正

C．实物状况修正

D．土地使用权年限修正

正确答案:D

3．估价时点是( )。

A．估价作出的日期

B．接受估价委托的时期

C．提交估价报告的日期

D．估价结果对应的日期

正确答案:D

4．( )的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。

A．重置价格

B．重建价格

C．重置价格和重建价格

D．以上都不是

正确答案:A

5．运用成本法估价时采用的是( )。

A．客观成本

B．实际成本

C．重置成本

D．以上都不是

正确答案:A

二、多项选择题

6．收益法估价的步骤包括( )。

A．搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料

B．预测估价对象的未来净收益

C．搜集房地产价格构成等资料

D．测算重新构建价格

E．选取可比实例

正确答案:AB

解析：运用收益法估价一般分为以下4个步骤进行：①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来净收益；③求取报酬率；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。．

7．楼面地价=( )。

A．土地总价÷土地面积

B．土地单价×容积率

C．土地单价÷容积率

D．土地总价×总建筑面积

E．土地总价÷总建筑面积

正确答案:CE

解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价÷容积率。

8．在建工程适用的估价方法有( )。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

E．基准地价修正法

正确答案:BD

解析：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

9．关于收益法，下列说法正确的是( )。

A．适用于评估收益性房地产

B．受限于被估计房地产本身现在是否有收益

C．农地的估价可以采用收益法

D．收益法求得的价值称为积算价格

E．采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

正确答案:ACE

解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D项，成本法求得的价值称为积算价格。10．下列各项，适用收益法进行估价的是( )。

A．公寓

B．公园

C．停车场

D．加油站

E．行政办公楼

正确答案:ACD

解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

三、案例分析题

（11-13题共用题干）

某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为600元／平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为1500元／平方米，新建房工程造价1300元／平方米，市场价2500元／平方米。

11．房地产开发公司在交易前计算建造成本包括( )。

A．土地使用权出让金

B．房屋拆迁安置补偿费

C．房屋建筑安装工程费

D．管理费

12．房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备( )。

A．工程综合说明

B．设计文件

C．主要施工方案

D．工程质量标准

13．该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得( )。A．土地使用权证

B．建设工程规划许可证

C．预售许可证

D．房屋所有权证

正确答案:11．CD；12．AB；13．ABC

解析：1.AB两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。

2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。

3.房屋预售的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

一、单项选择题

1．业主大会与物业服务企业的关系是( )

A．法律关系和经济关系

B．领导和被领导的关系

C．管理者与被管理者的关系

D．法人与法人的关系

正确答案:A

解析：业主大会和物业服务企业实行业主自治与专业管理相结合的管理体制，共同管理着一定范围的物业。这决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。2．做好房屋修缮管理工作是搞好( )工作的基础。

A．房地产经营

B．房地产开发

C．房地产管理

D．房地产销售

正确答案:A

3．属于人为损坏或使用不当造成的损坏，其修缮费用由( )负担。

A．房主

B．当事人

C．房主与当事人共同

D．经仲裁后决定由谁负担

正确答案:B

4．物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照

( )的约定，对物业进行管理服务的活动。

A．物业服务合同

B．建筑工程合同

C．购房合同

D．租赁合同

正确答案:A

5．房屋修缮管理是中的一个重要环节( )。

A．房地产经营

B．房地产销售

C．房地产管理

D．房地产开发

正确答案:C

二、多项选择题

6．装饰装修的时间包括( )。

A．一般装饰装修时间

B．特殊装修时间

C．竣工验收时间

D．装饰装修期

E．材料准备时间

正确答案:ABD

解析：装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间（如节假日）和装饰装修期。

7．下列各项属于管理规约内容的是( )。

A．物业的使用、维护、管理

B．业主共同利益的维护

C．违反管理公约应当承担的责任

D．业主应尽的义务

E．制定和修改管理规约

正确答案:ABCD

解析：管理规约的主要内容有：①物业的使用、维护、管理；②专项维修资金的筹集、管理和使用；③物业共用部分的经营与收益分配；④业主共同利益的维护；

⑤业主共同管理权的行使；⑥业主应尽的义务；⑦违反管理规约应当承担的责任。8．物业管理内涵包括( )。

A．服务对象是业主和物业使用人

B．使物业保值增值

C．本质是提供一种有偿服务，属于第三产业

D．属补充性、协助性安全防范性质

E．物业管理的客体是物业

正确答案:ACDE

解析：理解物业管理的内涵，应注意以下6点：①物业管理的主体包括业主和物业使用人、物业建设单位、物业服务企业等多个责任主体；②物业管理的客体是物业；③物业管理服务的对象是业主和物业使用人；④物业管理的实施是通过签订物业服务合同，建立业主和物业服务企业之间的平等契约关系，明确双方的权

利和义务来实现的；⑤物业管理集管理、服务、经营三位于一体，但本质是提供一种有偿服务，属于第三产业；⑥物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属补充性、协助性安全防范性质。

9．我国实行物业承接查验制度的现实意义包括( )。

A．有利于明确各方的责、权、利

B．维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益

C．提高建设质量、保障业主财产权益

D．加强物业建设与物业管理衔接，保障开展物业管理

E．有利于加强行政监管、规范企业行为，有效解决群众投诉

正确答案:ABCD

解析：现阶段，我国实行物业承接查验制度具有的现实意义有：①物业服务企业在承接物业项目时对共用部分、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护物业建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用；

②实行物业承接查验制度可以督促物业建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量、保障业主财产权益具有重要意义；③实行物业承接查验制度可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。

10．物业装饰装修管理包括的环节有( )。

A．装饰装修申报

B．装饰装修流程设计

C．登记审核

D．入场手续办理

E．装饰装修过程监督检查

正确答案:ACDE

解析：物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。

三、案例分析题

（11-12题共用题干）

20世纪80年代初，深圳借鉴香港和外国经验，结合我国实际情况，走出了一条适合我国国情，适合社会主义市场经济的物业管理新路。2001年1月，中共十五届三中全会上，物业管理作为一个独立的产业被写进我国国民经济发展纲要，标志着物业管理经20年的发展，已经成为我国国民经济基础产业不可分割的一部分。

11．我国物业管理体现出的基本特征是( )。

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．节约化

12．我国物业管理基本内容为( )。

A．房屋修缮管理、物业公用设备、设施管理

B．环境管理、公共秩序与消防管理

C．公众管理、物业档案管理

D．居住管理

正确答案:11．ABC；12．ABC

解析：1.社会化、专业化和市场化是物业管理的三个基本特点。

2.物业管理服务的基本内容分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。其中，公共服务是物业管理区域内所有的业主和物业使用人每天都能享受到的服务，ABC三项均属于公共服务的内容。

一、单项选择题

1．房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高( )以上(含)的永久性建筑。

A．1．5米

B．1．8米

C．2．0米

D．2．2米

正确答案:D

2．套内建筑面积不包括( )。

A．套内墙体面积

B．分摊的共有建筑面积

C．套内使用面积

D．阳台建筑面积

正确答案:B

3．当不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致时，以( )为准。A．不动产登记簿

B．不动产权属证书

C．时间较早的

D．都不能作为依据

正确答案:A

4．土地预告登记后，申请人在自能够进行土地登记之日起( )内未申请土地登记，预告登记失效。

A．十日

B．十五日

C．一个月

D．三个月

正确答案:D

二、多项选择题

5．关于房屋登记受理时限，下列说法错误的有( )。

A．国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日

B．抵押权、地役权登记15个工作日

C．预告登记、更正登记15个工作日

D．异议登记1个工作日

E．公告时间计入上述规定时限

正确答案:BCE

解析：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记薄或者作出不予登记的决定：①国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；②抵押权、地役权登记10个工作日；③预告登记、更正登记10个工作日；④异议登记1个工作日。公告时间不计入上述规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

6．申请人申请土地登记，应提供的材料有( )。

A．土地登记申请书

B．土地变更申请书

C．减免税凭证

D．地上附着物权属证明

E．土地权属来源证明

正确答案:ACDE

解析：申请人申请土地登记，应根据不同的登记事项提交下列材料：①土地登记申请书；②申请人身份证明材料；③土地权属来源证明；④地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；⑤地上附着物权属证明；⑥法律法规规定的完税或者减免税凭证；⑦《土地登记办法》规定的其他证明材料。

7．最高额抵押权登记包括( )。

A．最高额抵押权初始登记

B．最高额抵押权变更登记

C．最高额抵押权转移登记

D．最高额抵押权确定登记

E．最高额抵押权注销登记

正确答案:BCD

解析：最高额抵押权登记有四种：①最高额抵押权设立登记；②最高额抵押权变更登记；③最高额抵押权转移登记；④最高额抵押权确定登记。

8．房屋登记的预告登记包括

A．预购商品房预告登记

B．预购商品房抵押权预告登记

C．房屋所有权转移预告登记

D．房屋租赁权预告登记

E．房屋地役权预告登记

正确答案:ABC

解析：房屋登记的预告登记包括：预购商品房预告登记预购商品房抵押权预告登记；房屋所有权转移预告登记；房屋抵押权预告登记四种。

9．房屋登记机构不予登记的情形有( )。

A．依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的

B．申请人不能提供合法、有效的权利来源证明丈件

C．申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的

D．申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的

E．房屋被依法查封期间，权利人申请登记的

正确答案:BCDE

解析：房屋登记机构应不予登记的情形有：①未依法取得规划许可、施工许可或

者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；②申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；③申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；④申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；⑤房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；⑥房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；⑦法律、法规规定的其他不予登记的情形。