房地产销售管理流程与表格工具完整版

房地产销售管理流程与

表格工具

HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

销售管理流程与表格工具

1.市场营销完整流程_______________________________________________

2.年度经营计划制订流程___________________________________________

3.销售计划管理流程_______________________________________________

4.项目定价流程___________________________________________________

5.销售价格管理流程_______________________________________________

6.项目的宣传推广流程_____________________________________________

7.销售日报流程___________________________________________________

8.销售周（月）报流程_____________________________________________

9.产品市场性分析表_______________________________________________

10.产品定价分析表________________________________________________

11.产品售价表____________________________________________________

12.楼盘售价计算表________________________________________________

13.楼盘销售计划表________________________________________________

14.促销活动计划表________________________________________________

15.促销成本分析表________________________________________________

16.销售预算计划表________________________________________________

17.广告费用分析表________________________________________________

18.客户销售收款状况分析表________________________________________

19.客户增减分析表________________________________________________

20.历年销售业绩比较表____________________________________________ 21每日销售报表__________________________________________________

22.销售员实绩综合月报表__________________________________________

23.月份销售实绩统计表____________________________________________

24.月份经营利益检核表____________________________________________

25.潜在客户追踪表________________________________________________

26.负面情报分析改善表____________________________________________

1.市场营销完整流程

2.年度经营计划制订流程

房地产公司主要业务管理流程大全

目录 1.主业务管理流程 (3) 2.公司业务管理流程节点说明 (4) 3.公司决策管理流程 (9) 4.经营决策管理流程说明 (10) 5.公司经营计划管理流程 (13) 6.公司经营计划管理流程说明 (14) 7.公司合同管理流程 (17) 8.公司合同管理流程节点流程说明 (18) 9.项目信息管理流程 (20) 10.项目信息管理流程说明 (22) 11.公司企业文化管理流程 (24) 12.公司企业文化管理流程节点说明 (25) 13.公司投资策划管理流程 (28) 14.公司投资策划管理流程节点说明 (30) 15.质量管理体系建设流程 (32) 16.质量管理体系建设流程图节点说明 (34) 17.效果评估流程 (36) 18.效果评估管理流程说明 (38) 19.投资发展部业务管理流程图 (39) 20.投资发展部业务管理流程图节点说明 (41) 21.市场部业务管理流程图 (43) 22.市场部业务管理流程图节点说明 (45) 23.技术部业务管理流程图 (47) 24.技术部业务管理流程图节点说明 (49) 25.开发部业务管理流程图 (52) 26.开发部业务管理流程图节点说明 (53) 27.工程部业务管理流程图 (57)

28.工程部业务管理流程图节点说明 (58) 29.材料设备部业务管理流程 (60) 30.材料设备部业务管理流程节点说明 (62) 31.销售部业务管理流程图 (66) 32.销售部业务管理流程图节点说明 (68) 33.审计部业务管理流程图 (71) 34.审计部业务管理流程图节点说明 (73) 35.质量管理部业务管理流程图 (76) 36.质量管理部业务管理流程图节点说明 (78) 37.建筑公司业务管理流程图 (80) 38.建筑公司业务管理流程图节点说明 (82)

房地产开发集团公司开发工程建设及工作流程管理大纲

房地产开发集团公司开发工程建设及工作流程管理大纲公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

房地产开发工程管理大纲第一部分房地产开发工程建设流程管理施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即介入。第一节施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作：

（1）配套部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。（2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应由配套部协调相关部门解决。（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（2）按已制定的实施方案组织施工。（3）工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。（4）围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。二. 申报临水临电配套部申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑评估首期交楼可能采用临时供电的需要。

房地产企业各部门业务管理流程图(doc 71页)

目录 1.**主业务管理流程 (3) 2.公司业务管理流程节点说明 (6) 3.**公司决策管理流程 (11) 4.**经营决策管理流程说明 (12) 5.公司经营计划管理流程 (15) 6.公司经营计划管理流程说明 (16) 7.**公司合同管理流程 (19) 8.**公司合同管理流程节点流程说明 (20) 9.项目信息管理流程 (22) 10.项目信息管理流程说明 (24) 11.**公司企业文化管理流程 (26) 12.**公司企业文化管理流程节点说明 (27) 13.**公司投资策划管理流程 (30) 14.**公司投资策划管理流程节点说明 (32) 15.质量管理体系建设流程 (35) 16.质量管理体系建设流程图节点说明 (38) 17.效果评估流程 (40) 18.效果评估管理流程说明 (42) 19.投资发展部业务管理流程图 (44) 20.投资发展部业务管理流程图节点说明 (47) 21.市场部业务管理流程图 (49) 22.市场部业务管理流程图节点说明 (52) 23.技术部业务管理流程图 (54) 24.技术部业务管理流程图节点说明 (57) 25.开发部业务管理流程图 (60) 26.开发部业务管理流程图节点说明 (63) 27.工程部业务管理流程图 (67)

28.工程部业务管理流程图节点说明 (70) 29.材料设备部业务管理流程 (72) 30.材料设备部业务管理流程节点说明 (75) 31.销售部业务管理流程图 (79) 32.销售部业务管理流程图节点说明 (83) 33.审计部业务管理流程图 (86) 34.审计部业务管理流程图节点说明 (89) 35.质量管理部业务管理流程图 (92) 36.质量管理部业务管理流程图节点说明 (95) 37.建筑公司业务管理流程图 (97) 38.建筑公司业务管理流程图节点说明 (101)

房地产项目营销管理程序流程

房地产项目营销管理程序流程内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

第一部分营销体系完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。（二）功能体系通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。功能体系结构如图二。

信息反馈注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。（三）岗位职责一、部门建制根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗位工作。销售经理是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目管理的直接监督及执行。定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。与发展商结算应结佣金。销售主管

管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理进行现场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。销售人员销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。行政、客户服务人员组成包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。二、理负责制在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务纳入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发挥主观能动性，掌握利用资源达成目的的各种方法。其职能包括：人力资源管理、计划任务制定、推广控制及评估、销售管理及协调、签约及后续工作。人力资源管理岗位职责制定人员招聘人员培训及再培训（项目培训手册定制）人员定岗

房地产计划管理制度

房地产计划管理制度篇一：房地产工程管理制度以及实施细则工程部管理制度为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定，结合公司的实际情况，保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收、保修整个过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。一、工程部是房地产企业的重要部门，本部门实行经理负责制。工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作，工程部根据工作需要可设置副经理，根据工作需要配备若干工程技术人员。工程部工作人员在经理的直接领导下，根据不同分工，完成自己的本职工作。二、工程部全体工作人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守集团及公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。三、认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包、重要工程

分包等工程项目的招标工作。四、主办工程项目开工前的协调拆迁、现场地质勘察、三通一平工作。主持审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理、总监及相关人员参加的工作会议。在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。该会议应有较详细的会议记要，并要由项目经理、总监、甲方项目负责人签字、盖章。六、应对工程施工阶段加强管理，自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制，加强施工安全协管。配合监理方定时召开监理例会，做好各工程项目的施工日志。严格执行强制性标准，确保工程质量，实现合同目标。七、对基础工程施工应严格控制座标、高程和层高的准确性。工程施工过程中的设计变更及现场签证，执行本公司《设计变更及现场签证管理办法》。

房地产销售流程图

《金鹏房地产企业业务管理系统》销售业务参考流程 1、来电来访流程 1.1 流程图 1.2 流程说明 a) 置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表；

《金鹏房地产企业业务管理系统》 b) 置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在第一时间内录入到系统里； c) 置业顾问对客户的周期跟进情况，都需要在系统里进行记录，以便销售主管、经理查询对每个客户的跟进情况； d) 根据客户归属，销售经理可在系统里进行调配； e) 销售主管、经理查阅客户的跟进情况、客户的其他基本信息等。 2、诚意认购流程 2.1 流程图 2.2 流程说明 a) 置业顾问接待客户，协助客户填写《vip 申请书》等信息； b) 销售秘书在系统里进行诚意认购的登记；如果客户在交诚意金的过程中，停止办VIP

《金鹏房地产企业业务管理系统》申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c) 置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金； d) 财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e) 客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开； f) 销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP 卡办理情况，并归档。 3、认购业务流程 3.1 流程图 3.2 流程说明 a) 客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向；

《金鹏房地产企业业务管理系统》 b) 置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控，并打印购房缴费单； c) 置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据； d) 销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e) 销售经理审核认购协议，盖章签字； f) 置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。 4、签约业务流程 4.1流程图

房地产集团全套管理制度

**集团（筹） ** Group 集团总部部门职责及岗位说明书

二零零七年六月（第一版）

目录 **集团总部组织架构图 (1) 1、高层管理人员岗位说明书 (2) 1.1总裁岗位说明书 (2) 1.2执行总裁岗位说明书 (4) 1.3行政副总裁岗位说明书 (5) 1.4总裁助理岗位说明书 (6) 1.5财务总监岗位说明书 (8) 1.6营销总监岗位说明书 (10) 1.7监察审计委员会主任岗位说明书 (12) 1.8监察审计委员会监察审计员岗位说明书 (13) 2、财务管理中心职责 (14) 财务管理中心岗位说明书 (16) 2.1财务管理中心经理岗位说明书 (16) 2.2管理会计岗位说明书 (18) 2.3主管会计岗位说明书 (19) 2.4分/子公司会计岗位说明书 (20) 2.5出纳岗位说明书 (21)

3、人力资源管理中心职责 (23) 人力资源管理中心岗位说明书 (25) 3.1人力资源管理中心经理岗位说明书 (25) 3.2薪酬管理员岗位说明书 (27) 3.3人事管理员岗位说明书 (29) 3.4绩效、培训、企业文化管理员岗位说明书 (31) 4、集团办公室职责 (33) 集团办公室岗位说明书 (36) 4.1集团办公室主任岗位说明书 (36) 4.2行政主管岗位说明书 (38) 4.3文员岗位说明书 (40) 4.4后勤岗位说明书 (41) 4.5前台岗位说明书 (42) 4.6企划主管岗位说明书 (43) 4.7网络管理员岗位说明书 (45) 4.8档案管理员岗位说明书 (46) 4.9总裁秘书岗位说明书 (47) 4.10执行总裁秘书岗位说明书 (48)

2.房地产公司各部门工作流程图及职责

（试行）二00五年十一月二十二日

工程技术部部门职责全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体：一、负责事业部在建工程的施工管理工作。二、参与图纸会审、技术交底工作。三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要求。按照规范要求做好质量控制工作。六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本控制。九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。十一、处理施工过程中的各类突发事件。十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。十三、负责工程前期项目的准备工作。十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。

十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。二十四、完成领导交办的其它各项工作。

房地产开发公司全套管理制度完整版(拿来即用)

XX房地产开发有限公司企业管理制度全套文件 X X 房地产开发有限公司 2020年X月

目录第1章投资与开发管理制度 (6) 1.1 项目投资与开发管理制度设计 (6) 1.1.1 企业项目投资管理制度 (6) 1.1.2 企业经营计划管理制度 (12) 1.2 项目投资与开发管理操作工具 (16) 1.2.1 项目阶段投资回收分析表 (16) 1.2.2 企业年度总体经营计划书 (17) 1.2.3 投资项目竞争分析调研表 (18) 1.2.4 项目开发成本费用估算 (19) 1.3 项目投资与开发管理管理工作流程 (21) 1.3.1 企业经营决策管理流程 (21) 1.3.2年度经营计划编制流程 (23) 1.4 项目投资与开发管理方案设计 (24) 1.4.1年度经营计划方案 (24) 1.4.2 项目投资分析方案 (26) 1.4.3 项目拆迁安置方案 (31) 第2章设计管理制度 (36) 2.1 设计管理制度设计 (36) 2.1.1 工程设计管理制度 (36) 2.1.2设计图纸自审制度 (44) 2.2 设计管理操作工具 (45) 2.2.1工程项目设计任务单 (45) 2.2.2 设计任务修改审批表 (46) 2.2.3 设计任务修改审批表 (47) 2.2.4 设计跟踪检查记录单 (48) 2.2.5 设计输出文件审查表 (49) 2.3房地产开发有限公司设计管理工作流程 (51) 2.3.1 图纸设计管理工作流程 (51) 2.3.2 设计变更管理工作流程 (53) 2.4 设计管理方案设计 (54) 2.4.1 工程设计合同书编制方案 (54) 2.4.2 工程计任务书编制方案 (62) 第3章造价管理制度 (67) 3.1 造价管理制度设计 (67) 3.1.1工程预结算管理细则 (67) 3.1.2 工程计量计价管理办法 (74) 3.2造价管理操作工具 (77) 3.2.1工程预算作业进度表 (77) 3.2.2单项工程计量一览表 (79) 3.2.3分项工程计价内控表 (80) 3.2.4单项工程概、预算表 (81) 3.3 造价管理工作流程 (82)

房地产营销策划管理制度及工作流程

第一章营销策划部组织结构第二章营销策划部部门职能部门职能：营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。

第三章部门岗位职责描述

第四章市场调研管理规范

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部销售部经理职位说明书 7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

万科房地产集团公司全套管理制度及流程(336页)

万科房地产开发有限公司管理制度

目录一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部销售部经理职位说明书 7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表

1、房地产销售流程图

销售业务参考流程 1、来电来访流程 1.1 流程图 1.2 流程说明 a)置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表； b)置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在第一时间内录入到系统里；

c)置业顾问对客户的周期跟进情况，都需要在系统里进行记录，以便销售主管、经理查询对每个客户的跟进情况； d)根据客户归属，销售经理可在系统里进行调配； e)销售主管、经理查阅客户的跟进情况、客户的其他基本信息等。 2、诚意认购流程 2.1 流程图 2.2 流程说明 a)置业顾问接待客户，协助客户填写《vip申请书》等信息； b)销售秘书在系统里进行诚意认购的登记；如果客户在交诚意金的过程中，停止办VIP 申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c)置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金；

d)财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e)客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开； f)销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP卡办理情况，并归档。 3、认购业务流程 3.1 流程图 3.2 流程说明 a)客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向； b)置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控，并打印购房缴费单； c)置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的

款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据； d)销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e)销售经理审核认购协议，盖章签字； f)置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。 4、签约业务流程 4.1流程图 4.2流程说明： a)合同签订准备工作：在合同签订之前，权证人员需确认客户的贷款资格； b)客户来到现场，置业顾问进行接待，并向客户详细介绍、核对合同签署所需资料以

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部销售部经理职位说明书 7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

房地产营销策划管理规定及工作流程

房地产营销策划管理规定及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021

第一章营销策划部组织结构及岗位设置第二章营销策划部部门职能部门职能：营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。

房地产开发流程及五证办理流程

房地产开发流程及五证办理流程集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

房地产开发流程及五证办理流程原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证 1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书 2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证 1．市消防支队盖章（15个工作日）（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。三、建设工程施工许可证（建委） 1．报建（1个工作日）提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2．现场勘察（3个工作日） 3．组织招标 4．抗震审查 5．施工合同审查 6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、

房地产销售人员工作流程

售楼员应了解和知道的前言售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。

一、你必须了解当地所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。二、你必须精通你所代表楼盘的一切特点。如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。三、你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、房价的组成等。四、你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。五、你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃。六、你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯； ④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；

房地产工程部工作流程大纲纲要大纲图.docx

.. 房地产工程部工作流程图工程部工作业务流程工程测绘工作业务流程行政、计划部门下达测绘计划并下发相关土地资料工程部签发招标联络单给招标招标部招标并订立合同工程部协调技术部于现场对测绘单位现场技术交底测绘单位现场测量，工程部督促并协调相关单位协助完成出具测绘报告并按相关规定制服相关费用下发测量资料

.. 工程开工前准备工作业务流程接到项目开发、施工计划书到技术部申领相关技术资料不符合依据公司的整体投资、开发方案编写现场准备工作施工方案施工方案工程部内各专业审核，工程部经理签上报施工方案给技术部、行政事务部、投资管理部四方会议审核、签发符合要求行政事务部需办理工程部签署各施工项目的招标联络单的各项手续联络单招标部招标并签定合同手续办理下发合同下发办理文件工程部督促施工单位按规定施工验收交付使用项目总承包单位进场、施工

.. 现场测试操作控制业务流程工程部确定须测试的项目及时间需要招标的测试打联络单给招标部招标部招标、签合同招标部下发各同文本工程部联系实验单位确定进场时间测试单位进场测试，建设、监理、施工三方协助实验分析不需要招标部出示实验结果按规定加倍测试或进行处理工程部发放结果资料、并分析、存档

.. 现场子分部分项工程验收控制业务流程施工单位提交验收申请监理单位专业监理员审核资料并对现场进行初验（过程控制）监理单位总监代表确定验收时间并告知建设单位专业管理员监理单位总监代表组织现场验收，建设单位代表参加汇总现场验收存在的质量问题无质监理单位下发质量整改通知单量问施工单位整改完成后重新报验题签署合格评价进入下道工序施

房地产营销流程——销售管理篇

房地产营销流程——销售管理篇销售管理从整个集团职能上讲至少分为：价格管理，货量管理，销售计划管理，案场营销能力管理，渠道电商管理，集团经营性管理，营销政策管理，后评估管理。从项目层面上讲分为：渠道管理，销售管理甚至包含后台管理。什么是价格管理，我们应该从哪些维度去管理项目价格，价格管理就是项目的售价，这个项目应该卖什么价格，什么样的价格合理，是为了快速去化，还是追求利润，是不是符合市场情况，都应该去思考的。（波士顿矩阵）我们以项目首次开盘为例：如果项目首次开盘，针对价格管理，我们要去评估首次开盘的价格，我们如何评估？行业一般采用的方法是市场定

价法，成本定价法。不同情况下采用不同的方法。目前行业上用的比较多的就是市场比价法。制定完比准价，我们还要制定一户一价表，即每间房间需要买什么价格。首先确定层差是多少，根据当地的楼市的层差情况，制定每一层的价差。

其次，根据朝向、采光、通风、景观、户型、客户喜欢程度、干扰因素等多个方面制定系数，定出每个房间的价格。定完每个房价的价格后，我们还要从企业经营的角度进行财务测算，我们的成本、经营费用、利润率来保证我们价格的合理性。按照定位的方法，其实是与之相悖的，我们本应该根据市场的价格，来倒推我们该用

多少成本费用和利润，往往企业会慢慢动作变形，变成成本定价法，这是一种相当不合理的做法。其次，价格策略作为营销策略当中最重要的环节，市场定价法是为了客观定价，不要主观臆想定价，脱离市场。但是价格策略是基于操盘手对市场和客户的产品进行的策略定制。我们先推什么产品，以什么样的价格推，客户和市场会接受程度非常高。这需要对当地市场有非常深刻的理解，甚至预判未来的走势。什么是供货管理和销售计划管理，我们的逻辑是以销定产，很简单，其实就是要确定工程能给出多少货来，给出什么样的货，什么时候给，这些货是不是我们市场和客户需要的。与工程运营确定之后，你要马上盘点自己的货量，我们还有些什么货，加上新推的货，是不是能够与我们的去化速度，去化产品相匹配，这样的货量与当期的销售目标是不是合理。货量能不能保证我们销售目标的达成。这些是沟通供货的时候需要思考的。什么是案场营销能力管理，这是一个项目整体面貌的能力。除了现场的包装（策划）与售楼部的设计（设计），更重要的是人，对于一次成交而言，客户更重要的有时候是看这个人值不值得信赖，尤其是在产品同质化这么严重的时代。对于一家房企而言，尤其是那种飞速发展的企业，培训能力就是造血能力显得尤为重要。一支好的营销团队，离不开四个要素：1、选对人，首先外向型，行动力快、目标感强的人