资产评估报告

重庆市大学城东方剑桥房地产评估报告

资产评估报告

中通评报字[2012]第18号

中通诚资产评估有限公司

二〇一二年五月十八日

重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目 资产评估报告摘要

中通诚资产评估有限公司

I 目录

资产评估报告书摘要 ...................................................................................................... 1 资产评估报告书 .............................................................................................................. 2 一、委托方与资产占有方简介 ........................................................................................ 2 二、评估目的 ................................................................................................................. 2 三、评估范围和对象 ...................................................................................................... 2 四、价值类型及其定义 ................................................................................................... 3 五、评估基准日 .............................................................................................................. 3 六、评估原则 ................................................................................................................. 3 七、评估依据 ................................................................................................................. 3 八、评估方法 ................................................................................................................. 3 九、评估过程 ................................................................................................................. 4 十、评估结论 ................................................................................................................. 4 十一、评估假设及限定条件 ........................................................................................... 4 十二、评估结论成立条件 ............................................................................................... 5 十三、特别事项说明（无） ........................................................................................... 5 十四、评估基准日期后重大事项（无） ......................................................................... 5 十五、评估报告书的法律效力 ........................................................................................ 5 十六、评估报告提出日期 .. (5)

重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2房地产评估报告

资产评估报告书摘要

中通评报字[2012]第18号

中通诚资产评估有限公司接受重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2房业主曾舒航的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，实施了必要的评估程序，为满足业主对其房产管理的需要，采用收益法对所涉及的重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目进行了评估工作，得出以下评估结论：

在评估基准日 2012 年 5 月 1 日，重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目评估价值为235000元。

本评估报告有效使用期为 2012 年 5 月 1 日至2013 年 4 月 30 日。

本评估报告提出日期：2012 年 5 月 18 日

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

评估机构法定代表人：XX

中国注册资产评估师：XX

中国注册资产评估师：XX

二○一二年五月十八日

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重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目 资产评估报告书

中通诚资产评估有限公司

4 重庆市大学城东方剑桥房地产评估报告

资产评估报告书

中通评报字[2012]第18号

中通诚资产评估有限公司接受重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2房业主曾舒航的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，实施了必要的评估程序，为满足业主对其房产管理的需要，采用收益法对所涉及的重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目进行了评估工作，得出以下评估结论：

一、委托方与资产占有方简介

（一） 委托方简介

本次评估的委托方为曾舒航。 姓名：XX

住所：重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2 （二） 资产占有方简介

本次评估的资产占有方为重庆庆瑞实业集团。 名称：重庆庆瑞实业集团（以下简称：庆瑞） 住所：重庆市南岸区南城大道249号中富大厦A 栋7楼 法定代表人：刘庆瑞 注册资本：人民币捌千万元整 企业类型：民营房地产开发公司 经营范围：房地产开发

经营期限：自1992年5月1日至2020年5月1日

二、评估目的

本地产项目旨在加快庆瑞集团的发展与建设，促进重庆市大学城配套设施完善，经重庆庆瑞地产发展有限公司拟对大学城中路重庆大学以南地段开发，建成东方剑桥民用高档住宅小区。根据国家有关政策法规的要求，对房产权所涉及的资产进行评估，为转让计价提供参考依据。

与评估目的相对应的经济行为正按照总体计划顺利进展。

三、评估范围和对象

本次资产评估对象为重庆市大学城东方剑桥A2户型项目。经重庆市和勤会计师事务所审计后，重庆市大学城东方剑桥A2户型项目资产账面价值为235000元。

纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围基本一致。

四、价值类型及其定义

本报告所述的评估价值是指重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目设行为完成后，资产不改变原来的用途继续使用的假设条件为前提，被评估资产在评估基准日 2012 年 5 月 1日的持续经营价值。其价值具体定义如下：

1．委估企业和资产的状态为评估基准日 2012 年 5 月 1 日的现时状态；不考虑委估企业改变原经营状态、委估资产改变原有用途对价值量的影响；

2．假设项目建设行为完成后的资产作为一个有效的整体按原状态使用；企业拥有的各类资产按原用途不变，原地在用和继续使用，能在企业整体生产中产生贡献；

3 ．假设委估资产的产权为完全产权，在产权上不存在瑕疵。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2012 年 5 月 1 日。

该评估基准日是评估机构与委托方根据经济行为性质和评估目的计划实现时间协商确立的。

六、评估原则

1、公平性原则。在评估过程中，要以掌握的资料为依据，尊重客观事实，不带有主观随意性，不受外界干扰，也不迁就任何单位或个人的片面要求。资产评估的结果，直接关系到不同经济主体的经济利益。

2、科学性原则。依据评估的目的和不同的评估对象，采用科学的定性和定量分析方法，制订符合客观实际的资产评估方案，从而使评估的方法和结果具有一致性，使其准确看理。

3、重要性原则。在资产评估中，不是将企业的资产不分巨细、一概加以定量和定性分析，而是依据评估目的和评估对象，确定评估资产的重点。重要性原则认为，对一些不重要的资产可以按账面价值处理。

4、真实性原则。真实性原则，是指在资产评估中，本着一切从实际出发的原则，在充分占有资料的基础上，通过调查研究和定量定性分析，借助干科学的评估方法和指标体系，得出真实的评估结论。

七、评估依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国物权法》．；

4．财政部《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》及其附件 (财评字【1999】91 号) ；

5．重庆市人民政府国有资产监督管理委员会宁国资委综〔2006 〕67《关于同意重庆龙湖地产发展有限公司对西永组团U2-7/02、V2-7地块进行开发的批复》。

6．房地产产权证等产权证明文件

八、评估方法

估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况后，研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用收益法对估价对象进行评估较为适宜。

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重庆市大学城东方剑桥A2户型2-23-2项目 资产评估报告书

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4 （一） 其基本公式是：房地产价值=净收益÷资本化率 （二） 房地产净收益:

它指的是扣除各种费用以偶房地产产生的收益。在进行房地产评估时，只有客观净收益才能作为评估依据，评估人员通过对实际净收益进行修正，剔除特殊因素，得到在正常市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中包括了对未来收益和风险的合理预期，这个收益即为房地产客观净收益。 其公式为: 净收益=潜在毛收入﹣控制等造成的收入损失﹣运营费用

=有效毛收入﹣经营费用

=总收益﹣总费用

（三） 资本化率：

它是将被估房地产的净收益折现到评估基准日适用的折现率，是影响房地产评

估值的关键因素。

资本化率的估测方法：

① 净收益与租价比率法：评估人员在商场上搜集近期的交易的、与被估房地产相似的

房地产租金或价格等资料，根据资本化率未经受益于房地产价格直逼计算出资本，再根据简单算术平均 等统计方法得出最终资本化率。 ② 安全利率加风险调整值法：

其公式为：资本化率=安全利率+风险调整值

③ 各种投资收益率排序插入法：评估人员估计被股房地产的投资风险，并与各投资的

风险相比较，按照风险水平将它插入其中，然后确定资本化率。 ④ 资本成本加权平均法：

其公式为：资本化率=借入资金资金成本×借入资金占房地产投资总额的比重+自有

资金资本成本×（1﹣借入资金占房地产投资总额的比重）

九、评估过程

本次资产评估工作于2012年4月10日开始，2012年5月18日出具正式评估报告。整个评估工作分三个阶段进行：

（一） 接受委托阶段 （二） 进行资产评估阶段 （三） 编制评估报告并提交阶段

十、评估结论

评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学合理的评估方法，通过对评估项目的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素综合考虑后，采用收益法对评估项目在二零一二年五月一日总值为233000 元。大写人民币贰拾叁万叁仟元整。

十一、评估假设及限定条件

1．委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

2．假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。 3．不考虑特殊买家的额外出价。

4．对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：

①自愿销售的卖主；

②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；

③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5.评估所依据的政策、法规等不作重大调整。

十二、评估结论成立条件

本评估结论是根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，并在其存在的条件下成立；在企业持续经营、资产继续使用、公开市场的假设条件下成立；是仅为本评估目的服务；是对评估基准日资产公允价值的反映；是本机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和职业能力的影响，可能存在一定程度的不确定性。

十三、特别事项说明（无）

十四、评估基准日期后重大事项（无）

十五、评估报告书的法律效力

1. 本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明的目的而服务，以及按规定报送有关政

府管理部门审查。

2. 本评估报告书依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

3. 根据国家的有关规定，本评估结果使用有效期为一年，从资产评估基准日2012 年5

月1日起，至2013年4月30 日使用有效；

十六、评估报告提出日期

本评估报告书提出日期为：2012 年5 月18 日。

评估机构法定代表人：XXX

中国注册资产评估师：XXX

中国注册资产评估师：XXX

二○一二年五月十八日

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