房地产经营与管理(教材)

房地产经营与管理复习讲义

主讲：谭术魁公共管理学院教授博导

第一章房地产、房地产产权、房地产业

第一节房地产

一、概念

房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地，也就是说，房地产是房屋（含与房屋相关的其他建筑物、构筑物）财产和房屋相关的土地财产的总和。

房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

二、基本特性

1.不可移动性

2.房产、地产的不可分割性

3.构成实体的二元性

4.区域性和单一性（差异性、异质性，效益级差性）

5.使用耐久性和经济效益可靠性

6.投资规模大，开发建设周期长

7.投资、消费双重性

8.高价值

9.保值、增值（供给有限性）

第二节房地产产权

一、产权与物权

1．产权及其内涵演变（产权物权化）

"产权"一词源于西方的产权理论，我国对"产权"尚无经典性的解释，法学界对此争议颇大，大体有四种观点：

第一种观点认为，产权就是所有权。第二种观点认为，产权即财产权。第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。对土地来说，所有权主要解决土地的归属问题，土地产权主要是指土地使用、流转与转让的权利。

事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有

权，也包括财产他物权内容。

2．物权的概念及其分类

物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利，具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等，并且可进一步分为自物权和他物权。

自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权；他物权是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。

他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

二、房地产所有权

1．概念

房地产所有权是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利，换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。

2．法律特征

（1）房地产所有权是一种最充分的物权。

（2）房地产所有权是一种绝对权。

（3）房地产所有权是一种垄断权。

（4）房地产所有权的标的即权利和义务，共同指向的对象是特定的房地产。

3．房屋所有权的种类

（1）国有房屋所有权

（2）集体房屋所有权

（3）公民个人所有房屋所有权

（4）外产所有权

（5）中外合资房产所有权

4．土地所有权

在我国，土地所有权具有如下特征：

（1）我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。

（2）土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

（3）国家依法实行国有土地有偿使用制度。

（4）土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

5．关于部分产权问题

部分产权概念是《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号文件，1991年6月7日）提出的关于房屋产权的新概念。该通知规定，"出售公有住宅。今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。"

部分产权是相对于完全产权而言的，完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。

三、房地产他物权

1．地役权

传统的地役权是指"为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利"，担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地，地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。

在我国，土地属于国家或集体所有，其使用权分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利，其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。

地役权具有以下特征：

（1）地役权是存在于他人土地上的物权。

（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利为内容。

（3）地役权的设定须有明确的目的，并按此目的行使。

（4）地役权具有从属性和不可分性。

2．地上权

地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。

地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。

在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。

3．典权

典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。典权的取得，有两种方式，一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权，依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，该他人因此让与行为而取得典权。另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。在典期内，出典人不得回赎，在典期届满后，出典人行使回赎权，则典权归于消灭。典权的期限有约定和未约定两种。约定期限即当事人自行约定典期，在此期限内典权人不得回赎。典权的约定期限不宜过长或过短，一般规定最长为三十年；约定期限不满十五年的，不得附有到期不赎即做绝卖的条款。未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依原典价回赎典物。但是，未约定期限并非无期限，出典后三十年不回赎的则为绝卖，即典权人取得典物的所有权。

4．房地产抵押权

《城市房地产抵押管理办法》（建设部98号令，2001年8月15日）明确，房地

产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第三节房地产业

一、房地产业的内涵

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

我国的《国民经济行业分类和代码》（GB/T4754-94）将房地产业列为J类，包括三大行业：房地产开发与经营业（J7200经营、交易、租赁），房地产管理业（J7300住宅发展管理、土地批租经营管理、其他房屋管理）、房地产经纪与代理业（J7400）。显然，房地产业属于服务部门，是城市第三产业的一部分，属于一项独特的、独立的新兴产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性。

二、房地产业的特性

1.基础性

2.先导性：超前建设

3.带动性：房地产业可以带动56个相关产业的发展。

4.灵敏性

5.风险性

6.周期性

7.对金融业的依赖性

三、房地产业在国民经济中的作用

1．能促进国民经济的增长

2．推动相关产业的发展

3．有利于增加就业岗位

4．促进城市经济发展，改善城市面貌

5．诱导城镇居民个人消费，提高居住水平

四、我国房地产业的发展

在我国，房地产业作为一个经济部门开展各种经营活动、建立房地产市场，是经济体制改革以后的事情，并且似乎是循环反复、周而复始，形成房地产业的周期

波动现象。

1．休眠时期（1978-1979年）

2．复苏时期（1978年-1991年）

3．过热发展时期（1992-1994年）

4．理性发展时期（1995年-）

第二章房地产管理机构及其职能、依据

第一节房地产管理机构及其职能

一、中央房地产管理机构及其职能

1．建设部

建设部是国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门。

根据职责，建设部设12个职能司（厅），主要有政策法规司、科学技术司、标准定额司、建筑市场管理司、工程质量安全监督与行业发展司、城乡规划司（村镇建设办公室）、城市建设司、住宅与房地产业司（住房制度改革办公室）住房公积金监督管理司以及外事司，人事教育司，综合财务司，办公厅，机关党委。

2．国土资源部

3．财政部

4．国家工商行政管理总局

5．国家税务总局

6．国家物价局

7．国家审计署

二、地方房地产管理机构及其职能

第二节房地产管理相关依据

一、《城市房地产管理法》（重点）

二、《土地管理法》

三、《农村土地承包法》

四、其他法律法规及相关政策

1．《建筑法》

2．《城市规划法》

3．国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件，2003年8

月12日）

此外还有，《城市商品房预售管理办法》，《城市房屋权属登记管理办法》，《城市

《城市房地产中介服务管理规定》，《城市房地产转让管理规定》，

房屋拆迁管理条例》，

《城市房地产开发管理暂行办法》，《城市房产交易价格管理暂行办法》，《城镇经济适用住房建设管理办法》，《物业管理条例》及其实施办法，《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》（121号文件），《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》，《环境保护法》，《城市水污染防治法》。

第三章房地产产品管理

第一节房地产产品开发过程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念与法律特征

土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。

土地征用权是一种具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。为了保证征地工作的顺利进行，建国以来，国家颁布了《土地管理法》、《城市规划法》、《土地管理法实施条例》等一系列法律、法令、条例，对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。《宪法》规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。"《城市房地产管理法》第八条也明确规定，"城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。"《土地管理法》的第四十五条至第五十一条，《<土地管理法>实施条例》第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。法律的颁布实施，为依法征地提供了可靠的法律依据与法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以国家的名义进行，具有强制性。

征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有

的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。

（2）合法性。

国家建设征用土地必须依法进行。

（3）补偿性。

《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过）明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。

（4）对象的广泛性。

（5）土地征用权属的变更性。

2.土地征用权的制衡

土地征用是宪法特别授予政府的一项权力，是对行政相对人的财产权最严厉的制约方式。土地征用从申请核准到实行都应有严格的法定正当程序，这种正当程序被视为政府行使征用权过程中保障私人权利所必须经过的步骤、应当采取的方式、不可缺少的过程，其由行政程序和司法程序构成，从事前调查、目的性批准决定到征用实施与反馈，包括了最大限度减少或消除自由裁量权的可能性，积极听取土地所有者和使用者的意见。同时政府行使征用权可能对私人的权利构成剥夺、限制或者侵害时，被征用者有权提出异议，可诉请司法机关按照法定的程序审查并做出最终的裁决，这种保障私人的发言权也构成对土地征用权的制约监督。

3．《土地管理法》有关条款

第二条第四款明确，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管冷言冷语办理征地补偿登记。

第四十七条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

4．土地征用程序

根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》，征用土地一般按照下列程序办理：申请用地，受理申请并审查有关文件，审批用地，征地实施，征地公告，签发用地证书，征地批准后的实施管理，颁发土地使用证。

5．征用土地的审批权限

《土地管理法》第四十五条对征用土地的审批权限作了明确规定，征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷

的；（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

6．征用土地的补偿与安置

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

二、房屋拆迁管理

1．法律依据

《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号，自2001年11月1日起施行）。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

2．拆迁管理

《城市房屋拆迁管理条例》第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

3．拆迁补偿与安置

《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

4．对拆迁单位的管理

根据1991年8月1日施行的《城市房屋拆迁单位管理规定》

（建设部令第12号），城市房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：有上级主管部门同意组建的批准文件；有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。

房屋拆迁单位必须申请领发《房屋拆迁资格证书》，未经批准发给《资格证书》的单位不得接受委托拆迁。自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁前，应当到当地人民政府房屋拆迁主管部门办理核准手续。未经核准的，不得实施拆迁。

5．城市房屋拆迁施工现场的环境保护

《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》（北京市人民政府令第37号，一九九九年九月十四日）

三、施工许可管理

1．管理依据

《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》(中华人民共和国建设部令第71号，自1999年12月1日起施行)。

2．申请施工许可证的范围要求

《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确要求，在中华人民共和国境内从事

各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

3．申请施工许可证应具备的条件和程序（了解）

《建筑工程施工许可管理办法》第三条要求，必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

4．从业资格管理

《建筑法》第十三条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。第十四条规定，从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。

5．对逾期开工、中止施工的管理

《建筑工程施工许可管理办法》第八条，第九条。

四、施工管理

1．管理依据及主管部门

《建设工程施工现场管理规定》（建设部第15号令，1992年1月1日起施行）《建设工程施工现场管理规定》第四条明确，国务院建设行政主管部门归口负责全国建设工程施工现场的管理工作。国务院各有关部门负责其直属施工单位施工现场的管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程施工现场的管理工作。

2．施工组织管理

《建设工程施工现场管理规定》第七条明确，建设工程开工前，建设单位或者发包单位应当指定施工现场总代表人，施工单位应当指定项目经理，并分别将总代表人和项目经理的姓名及授权事项书面通知对方，同时报第五条规定的发证部门备

案。在施工过程中，总代表人或者项目经理发生变更的，应当按照前款规定重新通知对方和备案。

《建设工程施工现场管理规定》第八条明确，项目经理全面负责施工过程中的现场管理，并根据工程规模、技术复杂程度和施工现场的具体情况，建立施工现场管理责任制，并组织实施。

《建设工程施工现场管理规定》第十三条明确，建设工程施工应当在批准的施工场地内组织进行。需要临时征用施工场地或者临时占用道路的，应当依法办理有关批准手续。

3．文明施工管理

4．环境管理

五、工程竣工验收与移交

1．工程竣工验收的要求

《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号，1998年7月20日）第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2．工程竣工验收的执行标准

《中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准》（建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施）（课外自学）

第二节房地产产品质量管理与总量调控

一、房地产产品质量管理

1．房地产产品质量的特点

（1）房地产质量因素的综合性

（2）房地产质量主体的多元性

（3）房地产质量标准的长期性

（4）房地产质量影响的社会性

2．建立房地产质量管理的综合体系

（1）全社会关注房地产质量

（2）全产业参与质量管理

（3）全方位控制质量标准

（4）全过程协调质量行为

（5）建立完善的房地产质量保证体系

3．《建设工程质量管理条例》

《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过，自2000年1月30日起施行。

4．建设部《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法》

5．鲁班奖

二、房地产产品总量调控

1．总量调控的基本精神

（1）建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号，2002年8月26日）

（2）国土资源部《关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号）

2．调控举措

国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的有关条款

第四章房地产价格管理

第一节房地产价格构成

一、有关规定

1．有关房地产开发企业开发产品成本的规定

中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的《施工、房地产开发企业财务制度》第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

2．有关经济适用房价格构成及定价的规定

国家计委报经国务院批转的《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（批号：国发[1998]34号）要求，要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。

要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企

业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

《经济适用住房价格管理办法》（国家发展计划委员会、建设部2002年11月17日发布，2003年1月1日起施行）第五条规定，经济适用住房价格实行政府指导价。

第六条规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本：1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5．管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7．行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（二）税金：依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润：按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。

第七条下列费用不得计入经济适用住房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第十一条按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第十二条经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

第十三条经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

第二节开发商可能采用的定价与价格欺诈

一、开发商可能采用的定价方法

1．成本加利润法

2．投资回报法

3．竞争定价法

4．随机定价法

5．折扣定价法

6．特殊定价法

7．心理定价法

二、商品房价格欺诈

1．商品房欺诈

商品房欺诈的9种表现形式：交付时间的欺诈：明明不能交房，开发商为减少违约金来交房；面积欺诈：增大公摊面积、减少套内使用面积；质量欺诈：质量不合格的房屋被当成合格房屋进行销售；配套设施、装修、设备欺诈；物业管理欺诈；抵押欺诈：已经抵押的房屋未经抵押权人同意继续销售，销售已经抵押的房屋时不告之买受人；环境欺诈：绿化环境的虚假；合同欺诈：利用开发商保管全部合同文件的优势，修改合同文本；所有权欺诈：开发商没有取得土地使用权，消费者根本无法取得所有权的房屋，仍然进行销售。

2．商品房价格欺诈

《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》

第三节房地产价格管理

一、房地产价格管理现状

1．政府调控引导房地产价格总水平的基本制度尚未真正建立

3．住房价格构成缺乏有效约束，部分地区房价水平偏高

二、房地产价格管理路经

根据国务院《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房价格体系，加强房地产价格调控

2．调整住房价格构成，清理整顿建设项目收费

3．建立正常、良好的市场秩序，规范住房价格及物业管理收费行为

4．积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

5．加强领导，做好房地产价格调控的各项工作

第四节房地产价格指数

一、房地产价格指数的起源及其意义

价格指数最早产生于18世纪的欧洲，起源于物价指数。对房地产价格指数的研究则是20世纪30、40年代以后才开始盛行的，战后的各国为了重振经济，房地产业得以发展，有关房地产行业的各种信息也得到政府和民众的广泛关注，住房价格指数倍受重视。

至于房地产价格指数的编制方法，国外比较流行的有五种：成本投放法(Input Cost Method)，中位数价格法(Media Sale Price)，重复交易法(Repeat Sale Method)，特征价格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我国，自1995年开始研制开发及应用中房指数系统以后，全国各地日益重视房地产价格指数编制的研究，1997年国家计委、国家统计局联合下达"关于开展房地产价格指数编制工作的通知"，1998年在全国选择35个大中城市进行房地产价格指数编制工作，并定期向社会公布。

编制和公布房地产指数局用重要的实践意义：首先，经济管理工作者和房地产经济研究人员可以通过房地产价格指数了解房地产市场供求关系的变化趋势和程度，从而为政策制定工作和研究工作提供依据。其次，开发商通过房地产价格指数的变化和趋势可以预测城市房地产市场的走向，从而为自己的投资、开发经营决策服务。第三，通过房地产价格指数，消费者可以了解房地产市场的价格走势，从而调节自己的消费和投资行为。

最后，房地产评估机构在进行房地产估价时，准确的价格指数也可为其预测房地产价格以及进行时间修正提供可靠的依据，使估价结果更趋客观和合理。

二、我国房地产指数系统

1．中房指数系统

中房指数系统（CREIS）是中国房地产指数系统（China Real Estate Index System）的简称，是一套以价格指数形式来揭示并反映全国各主要城市房地产市场发展和变

化轨迹的指标体系。中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按用途分为住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库4大类，以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的4类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低3档，以各类各档次物业的销售量为权计算4类物业的平均价格，最后将这4类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，并以此平均价格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数。

2．典型住宅价格指数系统

简称典型指数系统。1999年，由中房指数系统成立典型指数系统项目小组，负责系统的设计开发、维护运作，并根据中房指数系统的理论基础和城市住宅市场的特点，提出了初步的系统设计构想。以后，项目小组广泛征求专家学者、业内人士及政府官员的意见，得到了各方面的积极参与和充分肯定，系统理论设计经评议、调整后最终成型。

3．武房指数系统

武房指数系统由分类物业指数和综合物业指数组成，以2000年3月为基期、以2000年3月房地产价格指数1000点为基值，每季度第一个月16日向社会发布前一季度的武房指数。

第五节房地产泡沫防范（自学）

一、房地产泡沫的内涵与特征

1．房地产泡沫的内涵

泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，简要的释义是，虚拟资本的过度增长，具体的解释是，在市场经济中，通过各种"狂热"的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值，这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，这就是泡沫或泡沫经济现象，比较典型的则称之为泡沫事件。

2．房地产泡沫的特征（若干概念的辨析）

（1）房地产泡沫与房地产经济波动

（2）房地产泡沫与通货膨胀

（3）房地产泡沫与房地产过热

房地产泡沫与房地产过热是两个不同的概念。房地产过热，主要指房地产投资

量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求，房地产过热可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升，从而引致泡沫的发生。

（4）房地产泡沫与房屋空置

二、房地产泡沫的运行机理

1.投机价格机制

2.自我膨胀机制

三、房地产泡沫的防范举措

1．设计严密合理的房地产税制

2．加强对房地产价格的监测与调控

3．对商品房预售要作严格审查

4．规范房地产融资行为

5．改变传统的抵押估价办法

6．利用货币金融政策调控房地产市场

7．政府应适时发出警告，公告有关市场信息

8．加快企业制度改革与产权改革

四、我国房地产业是否出现"泡沫"

自2002年下半年关于地产泡沫论之争至今，房地产行业倍受非议，成为社会各界争论的热点，其中包括，泡沫论之争、地产冬天之争、土地革命之争、央行121文件之争。

第五章房地产交易管理

第一节房地产交易管理概述

一、房地产交易管理

1．概念

《城市房地产管理法》更明确规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。

房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。

2．管理机构及其主要任务

房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门

及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。

房地产交易管理机构的主要任务是，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

二、房地产交易中的基本制度

1．房地产价格申报制度

2.房地产权属登记发证制度

3．房地产价格评估制度

4．房地产价格评估人员资格认证制度

5．城市土地有偿有期限使用制度

第二节房地产出售管理

一、商品房预售管理

《城市房地产管理法》（国主席令第29号，自1995年1月1日起施行）第四十四条要求，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《商品房销售管理办法》（建设部令88号）（2001年3月14日建设部第38次部常委会议审议通过，自2001年6月1日起施行），第六条明确，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日起施行）第二十三条要求，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交