吉首商业步行街市场分析报告

前言

在与吉首步行商业街的开发商深入交流，了解了项目的差不多情况及区域市场的整体状况之后，从9月1日到9月4日，我们几乎走访了吉首及其周边的所有在建、在售商铺和成熟市场，通过市场环境调研、竞争对手调研、消费者调研及企业内部调查等方式，了解当地商铺市场经营及销售状况、市场经营者心理和潜在购买客户心理；同时电话访问各行业的经销商（服饰、酒类、床上用品、美容美发等）了解其目前的经营状况、对商业街的心理预期及投资心理等，整理成《吉首步行商业街市场调研报告》提交。

本调查报告，要紧从宏观经济环境、区域市场状况、项目本身情况、目标客户群等方面进行调研，从而采取有效的营销推广策略，使项目能够快速消化，制造销售佳绩。

第一部分宏观市场分析

一、步行商业街现状分析

（一）步行商业街为都市商业新热点

将一个地段做旺通常是商业先行，而商业街作为一种先进的商业业态，以其人性化的设计、趣味性的格局、服务的多元化，以及对人们购物心理的充分满足成为都市商业新热点。目前，全国共有步行街多达百条，类似商业步行街的项目也在纷纷上马。

（二）省内步行街遍地开花

自 2002 年，长沙热炒黄兴南路步行商业街之后，商业街作为一种顶级的商业业态受到各方关注。借着黄兴南路做了较充分的市场教育的东风，各地纷纷跟进，一时刻商业街在各地市县遍地开花。相继而上的有常德金钻广场、张家界人民广场、益阳商业街等，最近较热的还有星沙商业乐园、衡阳晶珠广场等，郴州、株州的步行商业街也相继上马，几乎各个地级市都有一条至多条，有的县城也建起了自己的步行商业街。借着“步行商业街”的概念，也大都成为各地商铺中的铺王。

（三）步行街建设的考虑

有了人气、财气、商气，步行街才能做旺。而这不仅要靠商业步行

街的规划设计来内引，更要靠宣传推广的正确策略来外拉，营造气氛，吸引人来，让步行街成为都市商业的龙头，带动整个都市商业的进展。

集聚商业、文化、生活休闲等多种功能于一体的综合型商业平台，专家指出，步行街应该走综合化和专业化之路来充分满足消费者走、看、学、吃、买、玩的乐趣；以独特的地域文化形成自己的个性；在市场培育、商业运做上作文章，从都市运营的高度来规划商圈，才能让步行街长盛不衰，真正成为都市的商业核心。

而依照各个地区的经济进展水平、人均收入水平、商业进展状况、居民消费适应和区域文化的不同，开发商依据具体的资源状况，对步行商业街的规划设计、功能定位、配套设施等进行因地制宜的取舍，以有效的资源投入达到效益最大化，是步行商业街建设过程中需要考虑的重要问题。

二、吉首概况

（一）经济进展水平较低

1、湘西自治州简介

湘西自治州，全州辖1市7县，即吉首、泸溪、凤凰、花垣、保靖、古丈、永顺、龙山7县，州府设在吉首市。全州共39个区，54个镇，245个乡。2002年GDP总值约70个亿，总人口为260.8万人，其中土家族101.2万人；苗族85.3万人；白族9.4万人，民族分布特点是“大杂居，小聚居”。

2、吉首简介

吉首，自治州州府，目前人口约 30 万人。同我省其他西部地区一样，经济处于低速低效运转时期，以农业等传统行业为主导产业，工业化、都市化水平较低。但作为自治州的州政府所在地，政治、文化、商业中心，州经济进展的领头羊，在我省“西部大开发”的宏观政策支持之下，大力招商引资，促进经济进展提速增效是有潜力可挖的。

（二）萌芽时期的房地产行业

受宏观经济的阻碍，吉首在房地产开发方式上处于相对落后的时期，整体房地产市场尚处于启动时期。但深入分析目前的市场状况，却蕴含着蓬勃的生机和巨大的进展潜能。

政府把抓好房地产开发作为进行“三化进程”的动作之一，年内力

争完成投资达２亿元以上。同时抓好旧城区改造，重点抓好东环路桥、团结中路和湘泉步行街建设，抓好武陵中路和城区小街小巷改造、湘泉绿化及古建筑的爱护和开发。这一系列的措施，将改善都市面貌，促进房地产行业的进展。

吉首市按照“扩大规模，完善功能，优化环境，提高品位”的要求，集中人力、物力、财力，完善都市基础设施，强化都市功能，提高都市品位和档次，增强都市的集聚和辐射能力，促进了全市经济的进展和社会全面进步。

（三）引导民间投资，发挥“井喷”效应

2000年 10 月，湘西自治州纳入国家西部大开发范围,成为湖南唯一的“宠儿”。这为湘西自治州改变贫困面貌，缩小与发达地区差距，实现共同富裕，带来了千载难逢的机遇。

吉首市将以狠抓经济建设那个中心，以富民强市为目标，奋力推进都市化、工业化、农业产业化，努力实现由小都市向中等都市、贫困市向经济强市、环境欠账市向生态旅游都市、温饱社会向小康社会的“四大跨越”。