房地产开发与经营自考学校资料及答案

房地产开发与经营自考学校资料及答案

文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房地产开发与经营

第一章：

1、识记：房地产经营的概念、特点、分类：

（1）概念：经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

（2）特点：①交易形式的多样化；

②交易对象的位置固定性；

③经营对象的限制性；

④售后用途的约束性；

⑤产权关系的复杂性；

⑥供求调整缓慢性。

（3）分类：①地产经营；

②房产经营；

③服务经营；

④房地产综合开发经营。

2、理解：房地产开发的程序。

可分为以下六个阶段：①投资决策分析阶段；

②依法取得土地使用权阶段；

③可行性研究阶段；

④前期准备阶段；

⑤实施阶段；

⑥销售阶段。

第二章：

1、识记：房地产开发与经营决策的程序。

六个基本步骤：①发现问题；

②确定目标；

③拟定方案；

④分析评价；

⑤选择方案；

⑥实施追踪方案。

2、理解：房地产开发与经营决策的类型。

三种类型：①确定型决策；

②风险型决策；

③不确定型决策。

第三章：

1、识记：房地产企业的概念和性质；房地产企业组织的一般原则

①概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

②性质：分为一般属性与特殊属性；

一般属性有4点：①经营目的；

②与政府的关系；

③与员工的关系；

④与其他房地产企业的关系；

特殊属性有5点：①知识密集型企业；

②资金密集型企业；

③业务运作具备商业企业的特点；

④业务内容体现服务行业的特点；

⑤经营方式具有租赁企业的特点。

③一般原则具有9点：①目标同一性原则；

②分工协作原则；

③统一指挥原则；

④权责一致原则；

⑤机构精简原则；

⑥有效管理幅度原则；

⑦授权原则；

⑧均衡性原则；

⑨弹性原则。

2、理解：房地产企业经营决策的概念、特点和影响因素。

（1）概念：房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。

（2）特点：①目标性；

②灵活性；

③选择性；

④可行性。

（3）影响因素：①环境；

②决策者对风险的态度；

③思维定式；

④时间。

第四章：

1、识记：（1）房地产开发与经营环境的概念、特点；

概念：就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件

的总和。

4个特点：①关联性；②可变性；③相对性；④层次性。

（2）目前我国房地产开发的投资类型；

4个类型：①土地投资；②住宅投资；③商业设施；④写字楼（3）房地产开发与经营的经济风险、房地产开发与经营的金融风险、外汇风险；

①经济风险：是指房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

②金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。

③外汇风险：由于外汇变动而使与外币发生联系的房地产企业蒙受损失的可能。即交易风险和折算风险。

（4）交易风险、折算风险的概念。

①交易风险的概念：指汇率变动对从、房地产企业债务价值变动产生的不利影响的可能性。P82

②折算风险的概念：指汇率变动对企业合并财务报表上项目价值变动产生影响的可能性。

2、理解：房地产开发与经营环境分析方法。

①多因素加权分析法、②道氏评估法、③SWOT分析法。P73

第五章：（重点章节）

1、识记：1、土地使用权出让的概念、特点、基本原则:

①土地使用权出让的概念：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

②土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；受让主体的多样性；有偿、有期限性；计划性。

③土地使用权出让的基本原则：国家主权神圣不可侵犯；平等、自愿、有偿；所有权与使用权分离；合理利用土地。

2、土地使用权转让的概念、特征:

①土地使用权转让的概念：经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。

②土地使用权转让的特征：以土地使用权为出让为基础；需要具备一定的条件；是平等民事主体之间的一种民事法律行为；土地使用权转让的同步性。

3、土地使用权交换的概念、特点。

①土地使用权交换的概念：双方当事人约定相互转移土地使用权，其本质是一种权利交易。

②土地使用权交换的特点：本质是权利交易；标的的双重性；双方的权利和义务具有相同性。

4、土地使用权划拨的概念、特征。

①土地使用权划拨的概念：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将该土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

②土地使用权划拨的特征：没有明确的使用年限；无需支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。

2、综合应用：土地使用权出让的程序。

①拟定方案、②正式报批、③组织实施、④登记发证。P88

第六章：（重点章节）

1、识记：

（1）可行性研究的作用：项目投资决策的基本依据；筹集建设资金的依据；项目立项、用地审批的条件；开发商与有关各部门签订协议、合同依据；编制下一阶段规划设计方案的依据。P109

（2）可行性研究的阶段划分：投资机会研究阶段；初步可行性研究阶段；详细可行性研究阶段；项目评审和决策阶段。P110

（3）房地产市场调查的概念：狭义的市场调查指吧市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即对消费者及其行为的研究。广义的市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的、有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每个阶段。只要是市场要素所涉及的内容，均可视为调查研究的对象。P111（4）房地产市场调查的原则：准确性、时效性、全面性、针对性、创造性。P114

2、理解：

（1）房地产市场调查的步骤：准备、实施、分析和总结。P117

（2）房地产市场调查的方法：观察法、实验法、询问法、电话调查法、邮寄调查法、留置问卷法。P121

（3）房地产市场调查研究的内容：房地产市场环境调研（宏观、微观、区域）；房地产消费者调研（购买力、购买倾向、共同特点）；竞争楼盘调研（产品、价格、广告、销售情况、物业管理）；竞争对手调研（专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况、价格策略、竞争对手历年来的项目开发情况、竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等）。P123

（4）房地产开发项目的投资估算包括的范围：土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目的全部成本和费用投入。P128

3、综合应用：掌握投资利润率、投资利税率、速动比率、流动比率、资产负债率的计算。

（1）投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100%（2）投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/项目总投资*100%（3）资产负债率=负债总额/全部资产总额*100%

（4）流动比率=流动资产/流动负债*100%（流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力）

（5）速动比率=流动资产/流动负债*100%（项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力）

第七章：（重点章节）

1、识记：

（1）房地产开发资金筹措目的：实现项目投资开发目标和企业发展目标；偿还债务，改善盈利能力，调整资本机构。P151

（2）房地产开发资金筹措原则：实际适当原则；安全性原则；经济性原则；可行性原则。

（3）房地产开发资金筹措方式：动用自有资金、争取银行贷款、利用证券化资金（发行房地产股票、债券）；通过联建和参建筹资；利用外资；通过预售筹资；利用承包商垫资。

（4）建设工程规划许可证的审批流程：建设工程规划许可证申请；初步审查；合法规划设计要点意见书；方案审查；核发建设工程规划许可证。p172

（5）房地产开发投标的概念：承包企业在获取招标信息后，根据房地产开发企业招标文件提出的各项条件和要求，结合自身能力，提出自身愿意承包工程的条件和报价，供房地产开发企业选择，直至签订工程承包合同的全过程。P173

（6）房地产开发招标投标的作用：有利于建设市场的法制化和规范化；使工程造价更趋合理；有效控制房地产开发投资；有助于保证工程质量和缩短工期。

（7）房地产开发招标投标的原则：公平、公开、公正、诚实信用。

P174

（8）房地产开发项目施工招投标的程序：组建招标机构、编制招标文件、发布招标公告或发送招标邀请函；对申请投标的单位进行资格审查；发售招标文件；组织投标单位踏勘现场；召开标前会议；投标；开标、评标和定标；签发中标通知书；提交履约担保，订立书面合同。

P177

（9）施工招标文件的主要内容：投标须知、合同通用条款、合同专用条款、合同格式、技术规范、施工图纸、投标文件格式。P181

2、理解：

（1）勘察招标的特点：选用单价合同；评标的重点不是报价、而是勘察质量；勘察人员、设备及作业制度是关键。P175

（2）设计招标的特点：招标文件内容不同；对投标书的编制要求不同；开标形式不同；评标原则不同。

3、综合应用：房地产开发资金成本及其计算。P155

第八章：

1、识记：

（1）房地产开发项目管理模式的种类：平行承包发包管理、总承包委托建设管理；p189

（2）质量管理的概念：房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督和管理行为。

P195

（3）主要种类控制要点：审核施工组织设计、对原材料的检验、对工程中的配套设备进行检验、控制混凝土质量、隐蔽工程验收。P198（4）工程索赔的概念：签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。P209

（5）索赔的特征：索赔时双向的，不仅工程承包商可以向开发商索赔，开发商同样可以向承包商索赔；开发商的相对有利地位，在房地产开发项目实施过程中，开发商的资金占有方，在合同中处于相对主动和有利地位，对工程承包商的违约行为可以直接从应付工程款中抵扣、扣留保证金或通过履约保函向银行索赔来实现自己的索赔要求。因此，在工程实践中大量发生的、处理比较困难的是承包商向开发商的索赔。

（6）索赔的分类：按索赔事件的影响分类：工程拖延索赔、不可预见的外部障碍或条件索赔、工程变更索赔、工程终止索赔、其他索赔；按索赔要求分类：工期索赔、费用索赔。P209

（7）索赔管理的基本原则：预防为主、必须以合同为依据、公平合理原则、协商原则、授权原则。P212

（8）竣工决算和竣工结算的概念：

①竣工结算：反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行

经济核算的重要依据；

②竣工决算：以竣工结算为基础进行编制的，它是在整个开发项

目竣工结算的基础上，加上筹建开始到工程全部竣工发生的其他工程费用支出，竣工结算由承包商编制的，而竣工决算是由房地产开发商编制的。P219

2、理解：

（1）索赔的原因：开发商违反合同约定；设计缺陷和变更；意外风险和不可抗力事件；法律的修改；暂停部分工作、停工（全面暂停）、终止合同；合同缺陷或对合同文件的歧义解释并造成损失；行使权力过当，增加特殊要求（如增加检验项目且检验合格）而造成的损失；对方原因导致项目缺陷（包括对未最终移交的工程不恰当使用）而发生的损失；支付延误造成的损失；物价上涨、汇率变化。P210

（2）费用索赔内容：费用索赔和工期索赔。费用索赔：人、材、机、管、利、保险、贷款利息、保函手续费；计算方法：实际费用法、修正的总费用法。工期索赔：承包商原因造成的施工进度滞后属于不可索赔

范围，承包商不应承担任何责任的延误，可以索赔工期；被延误的工作应该是处于施工进度计划关键线路商的施工内容；被延误的工作不在批准进度计划的关键线路上，但对后续工作的影响导致进度计划中后续工作由非关键线路转化为关键线路，其滞后将影响总工期的拖延，工期索赔额等于工作延误时间和工作自由时间的差值。P211

（3）索赔报告的内容构成：总论部分、根据部分、计算部分、证据部分

第九章：

1、识记：房地产销售的特征、房地产价格的构成。

①房地产销售的特征：复杂性、区域性、风险性、严密性、差异性。P225

②房地产价格的构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、贷款利息、销售费用、税金、利润。P228

第十章：

1、识记：房地产开发与经营项目后评价的方法和原则。P259

①方法：“前后对比”和“有无对比”评价法、单指标评价法、综合评价法；

②原则：全面性和系统性统一原则、科学性和现实性相结合原则、普遍性和可能性相结合原则、定量和定性相结合原则

附录：

题型举例：

一、单选题：

1、目前我国房地产开发企业资质等级可划分为的级别有【 D】

A、2个

B、3个

C、4个

D、5个

二、填空题：

1、与房地产生产环节相关的企业形式主要有：房地产开发公司、

地产开发公司、

住宅建设公司、房屋拆迁公司。

三、名词解释：

1、转让的同步性：指土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可

分离。

四、简答题：

1、房地产经营组织的概念包括哪些要素

（1）目标；

（2）人员与职务；

（3）职责与职权；

（4）信息。

五、综合题：

1、计算以下各类资金的资金成本：

（1）某房地产企业有长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限5年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资

费用忽略不计，计算该笔款项的资金成本

解：10.8%X（1 - 33%）=7.24%