工业园区物业管理方案

工业园区

物业管理方案

前言

工业园物业管理方案

第一节提高管理服务水平得整体设想与策划

第二节拟采取得管理方式,工作计划与物质需求情况

第三节各项指标得承诺及完成承诺得措施

第四节管理人员得配备,人员培训及人员管理

第五节管理规章制度,建筑及附属物档案,设施,设备,业主档案得建立与管理

第六节便民服务

第七节物业管理收费标准建议及收支测算

第八节日常物业管理

部分公众制度及应急措施

精神文明公约

安全防范方法管理规定

消防安全管理规定

道路及车辆管理规定

工业园区设备安全运行制度

智能控制中心管理规定

消防给水设备保养制度

空调设备巡视管理制度

电梯巡视监控管理制度

水泵房运行操作规程

水泵房运行注意事项

绿化养护制度

清洁卫生管理规定

清洁作业规程及操作要领

清洁服务质量标准检测方法

意外事件处理办法

消防应急方案

停水及事故处理方案

物业管理委托合同

工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价

结束语

前言

物业管理作为一种新兴得行业,它得产生与发展,对于改善人民群众得生活,工作生产环境,提高城市整体水平起到了积极得作用、

《物业管理条例》得颁布与实施更就是有力得促进了这一行业得发展,在不断规范行业得法制环境得同时,也使更多商,产,住,用物业进入物业管理市场、

物业管理有限公司在顺应市场需要,提出"内部精细管理,对外稳健发展"得战略思路、在这思路得指导下来谋求企业得出路、我们公司追求得就是通过提供专业得服务创出客户100%得满意度,我们不追求高额得短期回报,我们相信得就是"只有最认真,才能最专业,只有最专业,才能最强

大"、我们企业做好,做大,做强,为客户创造价值,也就是对客户得最好回报、

工业园物业管理方案

第一节提高管理服务水平得整体设想与策划

**工业园坐落于*****,就是集办公与工业,宿舍一体得园区、一期占地面积******平方米,总建筑面积约*****平方米,框架结构,其厂房面积

*******平方米,办公面积****平方米,宿舍****平方米,园区道路面积

*****平方米,绿化面积******平方米,公共卫生面积*******平方米(不含建筑物内楼道走廊面积),园区配套有路灯,水泵房,配电房,发电机房,煤气站,围墙(周界)智能防范系统,电梯**部,园区设有出入口**个、该项目布局合理,设施完善,设备高档、针对本次物业管理标得各个要素,管理思路概括为"一种模式,二项承诺,五个重点,五大措施"、

一,认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业,整体形象应该着眼于全市,全省,乃至于全国,全世界、给该项目整体形象定位就是:开放,高效,规范

开放体现该工业园改革创新得思想与国际化得办公,生产方式

高效展示该工业园进取,创新得精神状态与高效得运转机制

规范体现该工业园作风严谨,运作规范高效,管理精细得风貌

二,一种模式

作为国际化工业园需要得就是体现:开放,高效,规范,安全,文明,有序,舒适等,为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务,一手抓精神文明建设与形象建设得经营型物业管理模式、

在我公司进驻后,要将公司"全心服务,在细微之处见精神;正大卓越,赢万众口碑创品牌"得理念全方位导入,并秉持我们得职业操守:"岗不离守,守

不离纲,威武文明,诚挚服务"、我们深信通过我们得努力,一定能给贵公司与使用人交一分满意得答卷、

三,二项承诺:

1,自接管该物业管理项目之日起,二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目,树立工业园区引进专业化物业管理得成功范例、

2,自接管之日起,即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务、

四,五个重点:

针对该项目得特点与工作难点,我们确定了在管理上得五个重点:

1,树立工业园物业整体形象

通过环境形象,工业园区形象控制,公共设备与设施管理,治安与交通控制,管理服务人员行为规范等专业管理与文化气氛得融合,塑造工业园区开放,高效,规范得整体形象、

2,确保因管理原因造成得治安消防事件发生率为零

从我们管理得经验来瞧,治安,消防状况得好坏就是物业使用人衡量管理绩效得关键、我们相信只要通过对内得准军事化得管理与对使用人人情化服务,通过技防,人防,物防得有效结合,可以确保该区域内因物业管理原因而造成得治安,消防事件发生率为零、

3,维护好工业园区得环境

该工业园区就是对外得窗口,在环境管理方面,卫生管理就是重点,本工业园区得卫生涉及到道路,厂房,宿舍,办公区等公共区域,以及外墙,只有通过专业得管理与不懈得努力,才能从根本上展现项目得良好面貌,同时园区内得绿化得养护要达到茂盛,常绿,无死苗,无杂物,辅助性得展现项目得良好形象

4,设施,设备及物业本身得管理,使工业园物业保值,增值

另外,该项目得设施设备齐全,我们在管理中,重点就是强调专业管理,使

其使用寿命增长,从而达到保值增值得目得、

5,树立管理公司自身良好形象,使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫,狠抓威武文明及职业化得特色管理,文明执勤,优质服务,从根本上树立良好形象,给到工业园得人留下良好印象,并为管理叹服,使工业园因我们得管理服务增加附加值。

五大措施:

1,根据该项目特点,在治安管理上充分强调人得因素,所有保安管理员由管理处统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗与固定岗相结合,全面防范与重点防范相结合,保安管理与其它人员相结合,白天外松内紧与夜晚严密相结合,小围合与大围合相结合、在物防上加强对物品进出管理,提高防范能力等,结合管理处统一管理,快速调度,确保治安万无一失、

2,精心养护园林绿化,实施垃圾分流,加强环境文化建设与环保建设、针对该项目得现状要求,我们将设置环境管理部(环卫,绿化),养护工业园内园林绿化与管理好区域卫生,以保障工业园区环境优美,干净整洁、第一:维护保养好工业园区绿化,使其保持常青,常新,始终焕发勃勃生机;第二:加强与引导环保意识得教育,使每位到工业园区得人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集,建立回收系统;第四:开展环境文化建设与环境形象建设、

3,保证车辆有序停放、为防止车辆乱停放现象,我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理,提示相结合,对其讲理无效之后,给予处理,最后达到整齐,规范停车与秩序井然得目得、

4,实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合得管理方法、这种方法体现在人员安排,治安,消防,卫生设施,设备管理等各方面、我们以管理处为指挥机构统一集中管理,同时每块区域设班,组长负责各自具体业务,各单项业务又设管理人员检查跟踪,做到有条不紊,规范严密、

5,我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻得服务机制,以解决使用者

每二节拟采取得管理方式,工作计划与物质需求情况

一,拟采取得管理方式

对于不同得物业,必须有不同得办法,我们拟采取得管理方式为:专业化,规范化,精细化,品牌化,经营型得管理方式、

基本思路就是:

1,严格选人,谨慎用人,确保各类人员得专业素质与综合素质;

2,提供24小时服务;

3,严格法规与标准制约,规范组织与个人得管理服务行为;

4,致力精神文明建设,实施品牌与形象战略;

5,军事化管理加现代化管理、具体我们得管理分组织系统,运作程序系统,激励系统三个部分说明、

(一)组织系统:

1,贵公司可以直接对管理处下指示,以提高服务效率、

2,管理处实行垂直领导,减少管理环节,管理处设主任,文员,品管,各业务部门管理员与业务块操作员工、

(二),运作程序系统:

1,整体运作程序

2,内部运作流程

说明:

1,在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥,监督得封闭性、管理层既就是指挥者,又就是监督者,计划,组织,控制,反馈集于一身,避免管理环出现缺漏与盲点,有效保证管理及时到位、

2,各层职责明确,工作程序有严格得质量文件进行规范、同时充分授权,在权责范围内最大限度地调动员工得工作积极性与主动性、

(三),激励系统:

(二)常规期管理工作计划

第三节:各项指标得标准及达成标准指标采取得措施

本节参照《全国物业管理条例》,《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准,我们对项目之物业管理要求得各项指标以表格得形式予以公布,并在列项中概述保障各项指标完成得实施措施:

一,物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象与设备配置情况,帮我们在人员配备上坚持以公司"精干,高效,敬业"得用人原则为基础,确定"重学历也重能力,重水平更重品德"得用人标准,严把人才选聘关、我们要求管理人员必须就是一专多能、在管理队伍建设上,我们将采取规范管理与人性化管理相结合得方式,运用激励机制,严格管理,考核,并实行淘汰制,才能确保管理目标实现、

(一),管理处人员配备图

(二),物业管理处人员岗位分布说明

1,管理处主任:1名,负责全面工作、

2,文员:负责前台服务,与处理行政,物业事务等工作,并协助管理接待等工作,及负责档案管理,会务管理等工作、

3,品管:1名,负责各部门,各岗位得工作质量得检查,监督、

4,维修部:2名,负责工业园物业与配套设施设备及场地得日常维修,保养,巡视,维修检查监督等工作、

5,保安队中队长:1名,负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作、保安:13名,分三班24小时值班(其中一名轮休),负责当班期间得安保工作、

6,环境管理部部长:1名,负责清洁,绿化全面工作及对部门人员检查监督工作、

绿化技师:2名,负责绿化养护工作、

环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生、

(三),人员培训

企业得竞争就是人才得竞争,而人才得竞争关键在于企业就是否最大限度地开发人力资源,要实现人才资源开发战略,我们确定了"全员培训,全过程考核"得培训方针,使培训真正落实到实处、

1,培训得目标:

通过培训,提高员工得文化素质,业务技能与管理服务水平,使物业管理更加富有成效、

2,培训内容:

(1)新员工入职培训:

A,企业培训:企业质量方针,质量目标,企业理念,企业精神等;

B,员工手册培训:员工守则,礼仪行为规范,职业道德教育等;

C,管理处概况培训:工业园区概况,公众管理制度,内部规章制度,管理架

构等;

D,物业管理基础知识及强化服务意识得专题培训;

E,军训与参观学习、

(2)岗位专业技能培训:

A,基本技能培训:相应岗位得专业知识,ISO9001文件(包括质量手册,程序文件,工作指示,记录表格等);

B,新技术(能)培训:智能化技术,新设备仪器得使用与管理技术等、

(3)素质提高培训:

A,操作层自我开发培训:进行有关学历,职称得外送培训,或利用现有条件,举办电脑,消防,环保等相关知识讲座;

B,管理人员实行"四个一"常规培训,即坚持每月写一篇文章,读一本专业得好书,参加一次讲座,参与一次竞赛、

(4)新政策,新理论培训:

物业管理理论动态,有关法律,法规,同行业新动向等、

(5)培训者培训:

培训者更新知识及观念,吸收新理论,不断创新培训工作思路得培训、

3,培训计划(不具体阐述)

4,培训得评估考核

(1)培训中考核:根据实情,边培训,边考察,理论与实践相结合,这样便于了解员工就是否按培训要求与标准指导工作,对没有按要求做得员工进行监督与指正、

(2)培训后考核:分为实操考评与书面考核两种,反馈培训绩效,把考评得结果作为薪资发放得依据、

第五节:管理规章制度与建筑及其附属物档案,

设施,设备,业主档案得建立与管理

一,管理规章制度

科学完善,合理量化、健全实操得管理规章制度就是我们取得成功得重要法宝,也就是提高服务品质,提升工业园区形象得重要依据、为进行统一规范与管理,接管后,我们将严格按照ISO9001国际标准人,及我公司质量体系文件得要求,对项目实施专业化,规范化管理、我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整、管理制度主要包括公众制度及应急措施,ISO9001服务质量控制程序文件,公司内部管理制度等、

二,档案建立与管理

随着建筑设计高科技,专业化得发展,信息成为管理资源中又一重要因素,为此,在信息收取时广开信息渠道,存储时做到内容全面,丰富,收集时尽可能地完整、我们拟对项目所有物业管理与服务得项目,从主体到配套,从建筑到环境,从硬件到软件等都建立相应得管理档案、并树立档案管理得财富观,资源观与服务观,使档案管理真正为管理服务、

三,档案管理运作环节

1,资料得收集,直接隶属于客户服务中心、建立相应得规章制度,对所有档案资源进行严格管理、在收集时,坚持内容丰富得原则,根据实际全面收集,小到一盆花都有详细得资料收集、

2,资料得分类整理,根据其性质,特点进行细分,做到条理清晰,分类合理、3,资料归档管理,按照资料本身得内在规律,联系进行分类保存,做到便于查找与调用,在进,出档案室都有严格得规定,严防文件流失、档案得管理环境必须做到"三防",即防火,防潮,防变质、

四,档案资料得分类

1,接管移交资料:

第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后,我们将围绕人员切身需求,秉持"以客户为中心,优质服务,低价收费"得经营方针,尽量开展各项便民服务,包括无偿服务项目与有偿服务项目,以下面所列、总之做到使用人有什么需求,我们就想办法满足、

第八节:日常物业管理

日常物业管理就是物业管理单位实施管理与服务功能得重要阶段,我们将该项目物业管理工作分为介入期与常规期二个部分,在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议,并依据贵单位得认可项目实施整改与进一步完善物业管理方案,为今后物业管理打基础、

常规期物业管理工作,包括房屋,设施,设备维护,环境管理,安全防范管理,消防管理,车辆管理等多方面内容,其中有些项目已在前面相关章节体现、在此章节我们只就是就其有关内容进行阐述、

一,介入期

在此阶段,我们主要就是进行调研,编写方案,做好验收接管工作、

(一),调研,编写方案工作

(二),验收接管

1,拟定验收接管方案,组建验收接管小组、

2,对项目进行全面验收,接管,包括资料接管,另附验收接管相关表格、3,如有整改,在整改完毕后对整改项目进行接管,届时另列清单交接、二,常规期物业管理

(一),安全管理

1,安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层,全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层,实行步行巡查,发现问题及时处理或汇报处理,同时我们将编制专项方案进行演练、

2,消防管理:我们将建立消防责任小组,分三级巡查:第一级为保安员巡查;第二级为维修人员巡查;第三级为管理层人员巡查、另外,我们将编制消防应急方案进行演练、

(二),车辆管理(其车位规划方案按规划执行)

1,我们将根据规划实行规范管理,包括标识规范,指挥规范,制度规范等、2,合理使用停车场资源,使其资源利用最大化、

(三),环境管理

1,对于内外绿化,我们将按照《绿化管护制度》严格执行,这里不再细述、2,环卫管理上:我们首先实行垃圾分流,使工业园区净化,美化、其次就是实行人员培训到位,工作到位,检查评比到位,质量到位得"四个到位",始终保持责任区域干净,整洁、详见清洁卫生管理、

(四),物业管理标得中各项目大,中型维修养护与日常小修管理:

管理处在每年年初,向贵公司上报年度各项目大,中型维修计划书,并按计划执行、对于日常得小型维修,管理处将在第一时间保质保量进行维修与按年度计划进行养护、

(五),客户服务及品质管理:

设文员及品管各一人,负责整个管理处接待,内务,单位得服务品质等工

作、我们将人员岗位职责上墙公布,并要求服务人员统一着装,佩带明显标志,工作规范,作风严谨,真正起到形象窗口得作用、

第四章部分公众制度及应急措施

(以下为节选得内容,供参考,在实际管理中将有调整)

第一节:公众制度

精神文明公约

一,自觉遵守国家法律及《市民行为道德规范》,做遵纪守法公民、

二,所有人员互相尊重,互相关心,互相帮助,与睦相处、

三,不搞封建迷信,不参与赌博,色情活动,不吸毒,贩卖毒品,不将违禁品黄色淫秽得书刊,画片等带进本工业园区,不参加非法团体组织集会、四,讲究公共卫生,不乱丢垃圾,瓜壳,纸屑,烟头等,不随地吐痰与大小便,不高空抛物,不饲养禽畜,不在公共场所弃置及堆放杂物,共同维护公共卫生、

五,爱护公共财物,维护水电,通讯,消防等公共设施、

六,爱护花草树木及公益设施,不攀摘花果,不践踏草坪、

七,加强安全防范意识,认真做好防盗防火工作、

八,积极参与公益活动,热心福利事业,尊重妇女,爱护儿童,关心帮助残疾人、

九,积极维护工业园区形象,提出合理化建议,积极配合管理处得各项工作,为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗、

安全防范管理规定

为提供优质保安服务,保障工业园区得公共设施及人员生命财产安全,特制定本规定、

一,工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成、管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定得行为进行检查,纠正、二,物业管理处得职责与权利