土地一级开发全流程1635172810
土地一级开发全流程
德通投资集团有限公司
DETONG INVESTMENT GROUP LTD
2008年03月27日
土地一级开发实施流程示意图
第一部分土地一级开发计划
一、意义
土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据，也是土地一级开发中起规划、指导作用的纲领性文件。优化土地资源配置，提高土地利用价值。
二、编制依据
1、国民经济与社会发展规划
包括经济总量与调控、经济结构、协调发展、科技教育和人才、资源和生态环境、人口与人民生活与公共服务七大类。
2、城市总体规划
综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市的建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展，一般为20年规划，具体包含以下内容：
（1）土地利用规划
（2）道路交通规划
（3）城市景观规划
（4）城市基础设施规划
3、土地利用总体规划
土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规划。
4、城市近期建设规划
城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划的近期发展重点和建设时序，确定近期的发展方向、规模和布局。
5、土地利用年度计划
根据土地利用总体规划，编制土地利用年度计划的5项内容：
（１）耕地总量平衡计划；
（２）农转用计划；
（３）生态退耕计划；
（４）土地开发与整理计划；
（５）耕地占补挂钩计划。
6、土地供应年度计划
是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含：
（１）供应总量；
（２）用途结构；
（３）空间布局；
（４）指标分配。
三、土地一级开发计划的内容
1、城市控制性详细规划：在城市总体规划和分区规划的指导下，确定建设地区
土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空
间环境控制的规划要求。
2、城市修建性详细规划：市建筑设计和施工的主要依据。
3、配套专项规划：主要指城市基础设施建设方面的具体规划，主要包括道路与
交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。
四、编织流程
土地一级开发计划由国土局会同市发改委、规划、建设、财政、环保、文物、园林、交通、市政等部门和各区县政府进行编制：
（１）提出计划
区县政府，重点建设管委会及中央直属企业集团和驻地部队提出计划方案
和具体意见，在每年１０月上旬上报国土局；经济适用房的开发计划由市
经济适用房领导小组报国土局。
（２）反馈计划
市国土局会同发改委、规划、交通、建设、市政等部门在１１月上旬提出
反馈意见。
（３）调整计划
申报部门根据反馈意见调整计划方案，１１月下旬再次申请报批。
（４）下达计划
市政府批准土地一级开发计划，由国土局下达给市和各区县土地储备机构。
五、土地一级开发计划主要内容
土地一级开发计划应由市（区、县）土地主管部门或其委托机构进行编制，其主要内容如下：
１、项目区划
拟定一级开发土地所在的行政区划，以区县作为基本单位。
２、项目名称
得到国土部门或其他部门名称确认批复的以原有名字定；未得到批复的应
确定名称。
３、项目位置
确定项目地理位置和四至，附有项目详细的地理位置图。
４、开发主体
由主体的表明主体名称，没有主体的要注明未来主体确定的方式。
５、一级开发的授权批复文号
注明土地一级开发授权文号
６、联席会会议纪要文号
７、各项批文号
如控制性详规编号，发改委批准立项或核准编号，征地文件号，建设部门
批准拆迁文件号等。
８、征地拆迁面积
注明征地和拆迁房屋的面积、规模，附有详细的《地块情况说明书》。
９、规划建筑面积
有控规的，应在土地一级开发计划中详细说明建筑面积；没有控规的，在
项目可研报告中说明。
１０、土地状况
（1）土地面积
土地面积=国有土地+集体土地=居住+经营性用地+其它公建+代征地；
土地面积按照规划用途可以分为建设用地和代征地；
建设用地分为居住用地、经营性公建（含商业、写字楼、配套设施等经营
性用地）、其它公建（学校、医院等经营性用地）
（2）土地利用现状描述
土地利用现状用途类别及其面积，地上房屋面积和单位占地情况。
（3）土地产权状况描述
原所有权人、原使用权人、抵押状况等内容。
（4）规划用途及分类面积、规划建筑面积按照控制性详细规划进行说明，没有规划的可按照可行性报告或投资开发意向。
（5）拆迁情况
（6）市政情况
土地规划内、外的市政建设情况及未来基础设施将达到的程度和深度。
11、投资规模
（1）总投资
项目立项总投资或者规划意见书中确定的投资总额；
（2）资金计划
根据土地一级开发实施的具体进度，制定详细的资金计划；
12、融资方案
实施该项目的融资方式，包括自有资金、银行贷款及其它投资途径的安排；
13、项目可行性分析
（1）规划深度要说明目前规划部门出具的规划文件情况；
（2）产业政策要说明符合国家产业政策；
（3）项目批复情况和当前进度要说明有关行政许可部门对项目的批准文件、批准机关、有效期限、批准文号、项目当前的实施进度等；
（4）资金需求状况：资金需求数量、来源和保证程度；
（5）征地拆迁安置补偿：说明土地补偿和安置补偿标准标准，以及是否签订相关协议，并附上相关文件；
（6）耕地占补平衡说明补充耕地的可能性；
（7）其他说明事项。
第二部分城市转项规划与土地一级开发
第六部分土地一级开发行政审批
一、规划部门行政审批
土地一级开发主体在取得土地一级开发权后，需要道规划部门办理“规划意见书”。
1、申请所需资料
（１）建设单位出具的申报委托书；
（２）建设单位填写的完整并加盖公章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
（３）国土局一级开发批复文件；
（４）建设单位新征用地申请一份（明确选址要求及拟建项目的性质及有关情况，申请文件包括发文号、签发人、单位印章等公文要素）；
（５）经市测绘局主管部门审核确定1：500或1：2000地形图一份，位于近郊区城镇范围之外的机要项目需提交地形图5份，并用铅笔划出新征占
用地范围；
（６）其他相关法律法规规定的相关要求，其它需说明的问题。
2、职责分工
各地市规划委员会下属“建设用地管理部门”具体负责全市建筑工程项目用地的规划管理，拟定《规划意见书》。
3、审核时间
审核时间20天，一级开发主体可在规划委网站查询。图例：
查询的证号为：200X规意选字00XX号
查询结果
单位XXXX有限公司
项目名称XXXX地块土地一级开发
建设位置XXXX区XXXX
证照名称规划意见书（选址）
发号文200X规意选字00XX号
发文日期Xxxx年xx月xx日
项目状态项目已获批准，核发证照参见“证照名称”和“发号文”
二、国土部门行政审批
土地一级开发企业需要到国土部门办理建设项目用地预审手续。
1、许可事项
（１）名称：建设项目用地预审；
（２）项目标号：XX；
（３）许可责任部门：市国土资源局；
（４）承办部门：土地市场处；
（５）许可依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《建设项目用地预审管理办法》；
（６）申请方式：书面申请；
（７）许可证名称：建设项目用地预审意见；
（８）收费标准：不收费；
（９）许可时限：20个工作日。
2、许可程序
（1）受理申请
1〉受理部门：市国土资源局业务受理中心
2〉受理条件：
a: 国土资源不预审的建设项目、中央国家机关及其事业单位项目、驻京部队项目和跨区现行政区域建设项目；
b: 建设项目已备案，但未审批、核准；
c：申请资料齐备；
d: 申请资料材料符合法定形式；
e: 申请人或代理人身份符合有关规定。
3〉提交资料清单
a: 建设项目用地预审申请表（原件一式两份）；
b: 建设项目用地预审申请报告（原件一份）；
c: 审批类项目：
项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复、可研报告、发展改革行政主管部门核发的项目用地预审告知单（含规划部门的规划意见）或规划行政主管部门核发的规划意见书；
项目建议书和可研报告合并审批的，提交发展改革行政主管部门核发的项目
用地预审告知单（含规划部门的规划意见）或规划行政主管部门核发的规划
意见书和项目建议书；
d: 核准类项目，提交发展改革行政主管部门核发的项目用地预审告知单（含规划部门的规划意见）；
4〉本岗位负责人：市国土资源局业务受理中心和市场处经办人员
5〉岗位职责及权限
市国土局业务受理中心，对申请资料进行初审，通过的给申请人一份书面
《材料接收单》，然后0.5日内转交市场处；
市场处做出是否受理的决定，对受理项目出具《行政许可申请受理决定书》，
并于当日获4.5个工作日内将结果告知业务受理中心通知申请人；
6〉时限：5个工作日
（2）申请审查
1〉审查标准：资料齐全、规范、有效；建设项目选址符合土地利用总体规划及法律法规等；符合土地供应政策；占耕地的耕地补充可行，资金有保证；
2〉负责人：市场处经办人；
3〉岗位职责及权限：初步审核资料，出具《建设项目用地预审意见（代拟稿）》，6个工作日内上报市场处负责人；
（3）申请审核
1〉审核标准：同审查标准；
2〉负责人：市场处负责人
3〉职责权限：审定《建设项目用地预审意见（代拟稿）》，10个工作日内上报主管局长
4〉时限：10个工作日。
（4）申请审定
1〉审定标准：同审核标准；
2〉负责人：主管局长；
3〉权限：签发建设项目用地预审意见，交市场处
4〉时限：4个工作日。
（5）许可公告
1〉标准：及时准确通过网络公示；
2〉负责人：市场处经办人和市国土局业务受理中心；
3〉权限：制作《建设项目用地预审意见》或《不予行政许可决定书》，加盖公章，送业务受理部门；
4〉申请人凭《材料接收单》领取相关文件、证书和资料；
5〉时限：5个工作日。