万科地产设计管理阶段实施方案设计成果标准

××集团项目设计管理阶段实施方案成果标准

目录

一、项目设计管理阶段实施方案成果标准

1.项目基础资料 (3)

1.1场地自然条件介绍 (3)

1.2场地社会条件介绍 (3)

1.3前期设计工作成果 (3)

2.设计说明 (4)

3.综合技术经济指标表 (4)

4. 实施方案图纸及模型 (16)

4.1 规划及单体方案成果目录 (16)

4.2 实施方案图纸深度要求 (18)

5. 建筑部品研究 (20)

5.1 部品研究策划表 (20)

5.2 部品材料清单 (20)

5.3 部品材料研究成果 (21)

6. 项目总体设计计划（更新） (21)

7. 精装修房设计方案成果 (21)

7.1 精装修房设计方案成果目录 (21)

7.2精装修房设计方案成果深度标准附加要求 (22)

8.项目施工图设计指引 (23)

二、项目实施方案设计成果集团过程沟通及听证会上会成果资料

1.集团过程沟通及听证会上会成果资料内容： (24)

2.实施方案成果提交集团听证会的规格要求 (24)

一、项目设计管理阶段实施方案成果标准

1.项目基础资料

1.1场地自然条件介绍

应附图：包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与

水面分布图（具体要求参见《金地集团项目投资决策论证管理阶段设计

成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.1.1）1

1.2 场地社会条件介绍

1）项目现状发展状况：项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境。

2）政府规划条件：项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定。

3）开发商的设计要求：市场和产品、成本因素、开发计划。

应附图：区域总体规划图及必要的分析图(具体要求参见《金地集团项目

投资决策论证管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.2.1、表1.2.1)

1.3 前期设计工作成果

1)通过集团确认（评审）概念设计方案及政府审批的控制性详细规划

方案。

2)集团和子公司各部门对概念设计方案的评审意见。

3)前期开展的产品创新研究设计成果（未开展产品创新研究的情况

下，可选择不用完成此部分）。

4)影响方案设计的金地集团产品品质标准（参见《金地集团项目产品

配置标准建议书》（ZB-SJ-Z06-F05）。

2.设计说明

参见实施方案设计说明模板（ZB-SJ-Z06-F01）：

3.综合技术经济指标表

3.1规划指标表详表3.1

3.2公共服务设施指标表详表3.2

3.3住宅指标表（一）详表3.3

3.4住宅指标表（二）详表3.4

3.5容积率指标表详表3.5

3.6可售面积指标表详表3.6

3.7会所详细指标表详表3.7

3.8停车详细指标表详表3.8

☆以上表3.3、表3.4、表3.5、表3.6、表3.7、表3.8只用于提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

以下这些表格指标由设计单位与地产公司设计部共同完成编写，地产公司设计部负责表格的栏目编写、数据监控、成果验收，并对最终的指标表的准确性负责。

规划指标表表3.1

（续下页）

说明：

1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。

2.项目规划总用地

根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。

3. 居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。

根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”

三种情况。

4. 住宅用地

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。

5. 公建用地

也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。

6. 道路用地

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

7. 公共绿地

满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。

8. 绿地率

居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（％）。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

9.建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。

10.容积率

也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。

公共服务设施指标表表3.2

（续下页）

说明：

1.应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要

进行简化。

2.建筑面积500m2以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。

3.上表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。

4. 上表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。

5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。

住宅指标表（一）表3.3

（续下页）

说明：

1.应根据项目的住宅种类实际情况填写表格内容；任务书内的未提及住宅种类可根据实际

需要进行简化。

2.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果

选项。

容积率指标表表3.5

说明：

1.计入容积率面积的地下室是指地下商场等用于经营的地下室。

2.人防地下室的面积指标以及是否计入容积率的架空层面积指标由规划设计单位根据设计要

求、具体方案及相关规范而定。

3.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

可售面积指标表表3.6

说明：

1.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果

选项。

会所详细指标表表3.7

说明：1.应根据项目的会所的实际情况填写表格内容；会所未可设置的功能根据实际需要进行简化。

2.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团

听证会成果选项。

停车详细指标表表3.8

说明：

1. 本表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。

2. 本表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。

3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。

4. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。

4.实施方案图纸及模型

说明：

1.上表中“▲”表示报送集团实施方案过程沟通及上听证会必须完成的图纸成果，但是在报送集团

实施方案听证会时对于各个子项立面图部分可以只出两个主要立面图。

2.上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

3.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

4.当项目属于精装修房交楼时，典型住宅单元放大的各类图纸内容应按精装修房方案设计成果的7.1

条要求完成。

4.2实施方案图纸及模型深度要求

4.2.1基本要求

应符合相关国家设计规范要求并参考《建筑工程设计文件编制深度的规定》对初步设计文件编制深度的有关规定。

4.2.2实施方案图纸及模型深度附加要求（无附加要求的图纸深度满足基本要求规定）

●彩色总平面布置图

(1)表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周

边道路公交站点位置。

(2)用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工

程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元

编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。建筑屋顶轮廓宜用

单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。

●功能分区和产品分布图

(1)低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况。

(2)高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况。

(3)同时表明公共服务设施的主要功能及分布情况。

●道路及交通分析图

(1)表明居住区道路系统、路网分级及道路设计宽度，标明小区道路与城市道路

接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。

(2)表明各种机动车流线、非机动车流线和人行流线的分级与方向设计。

(3)表明满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方式、位置、规模与

数量。

(4)体现公交场站与班车停放的位置安排；

(5)表明满足消防要求的车道和场地设计。

若单张图纸无法清楚表达上述设计内容时，应分成若干张图纸分别表达。

●景观结构分析图

表达主要景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地范围、面积。

●小区管理模式分析图

(1)反映小区以及组团物业管理模式：通过图例明确小区开放程度和物业管理单

元的划分。

(2)表明管理单元的数量、规模、围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理

等。

●总体工作模型

(1)应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关

系。

(2)应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系。

(3)真实地反映道路、停车场。

●典型组团组合底层平面图

(1)注明户型编号。

(2)须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道

路的高差关系。

(3)表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置。

(4)若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。

●典型组团的立面图

组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。

●典型组团或典型住宅单元组合模型

(1)应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形

体及住宅单元相互关系。

(2)应反映：外立面门窗开洞、外立面分色，屋面、屋顶构架、阳台，分层处理、

外立面材质、肌理、屋面瓦、檐沟、玻璃天顶、烟囱、雨水管、空调机位、空调百页、窗百页、栏杆、雨篷、门窗分隔、木格栅；

(3)对于集团实施方案听证会可以提供典型组团或典型住宅单元组合的中间过

程模型。

●住宅单元底层组合平面图

(1)注明户型编号。

(2)须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道

路的高差关系。

(3)室内家俱布置、门窗位置。

(4)空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管

位置、室外雨水立管位置

(5)初步结构柱与剪力墙的布置

(6)若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。

●住宅单元标准层组合平面图

(1)注明户型编号。

(2)室内家俱布置、门窗位置。

(3)表明空调室内外机位置及空调板位置；上下水管位置、室外雨水立管位置，

预留的设备管井位置。

(4)初步结构柱与剪力墙的布置

●典型单元各层户型放大平面图

(1)室内家俱布置、门窗位置。

(2)空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水

管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。

(3)在初步结构柱与剪力墙的布置的基础上，结合建筑平面用虚线表示初步的

结构梁的布置

(4)厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机

（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。

(5)设备管井位置。

当项目属于精装修房交楼时，典型住宅单元放大的各类图纸深度应按精装修房方案设计成果的7.2条要求完成。

●住宅单元立面图

(1)表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部形式。

(2)表明墙面材质划分。

●单体模型

应反映：外立面门窗开洞、外立面分色，屋面、屋顶构架、阳台，分层处理、

外立面材质、肌理、屋面瓦、檐沟、玻璃天顶、烟囱、雨水管、空调机位、

空调百页、窗百页、栏杆、雨篷、门窗分隔、木格栅，涂料分缝、屋顶及墙

面线脚、院墙及栏杆、小院地面、阳台地面、室外道路、灯具、小品、景观

绿化、坡道和散水、室外台阶、阳台梁；

●独立商业建筑平面图

明确商业功能及面积。

●会所平面图

明确会所功能及面积。

●室外总管走向图

（1）表明场地四界坐标，建筑用地红线（或道路红线）范围；

（2）标明各种室外地下总管：给水管、污水管、雨水管、煤气管、热力管、电力电缆、电信电缆和路灯电缆在满足一般技术要求和间距规定的情况

下的总管走向，并与城市市政管线预留相接。

5.建筑部品研究

5.1部品研究策划表

项目地产子公司设计部应根据前期对项目所在地的市场与客户调研以及竞争楼盘调研，并综合项目的市场定位、建筑品质、成本要求以及企业对该类型项目的特殊技术标准要求，在项目方案设计阶段编制部品研究策划表，经与项目子公司市场部、成本部、工程部研讨后完成。（此阶段所有品牌为暂定）

部品材料清单一览表模板（ZB-SJ-Z06-F02）参见附件：

5.2部品材料清单

建筑部品包括材料、设备和构件三部分，在实施方案阶段进行建筑部品研究是为了深化方案设计、把控方案效果能尽可能忠实反映到最终的建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提前开展材料的采购，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。

在项目扩初阶段建筑部品研究应完成主材的材料调研、材料清单编制。