房地产成本管理要点

目录

第一章总则 (1)

第二章前期开发阶段 (2)

第一节立项成本控制要点 (2)

第二节规划环节控制要点 (4)

第三章施工控制阶段 (6)

第一节图纸设计阶段 (6)

第二节工程招标、施工单位选择和合同签订阶段 (8)

第三节施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化 (9)

第四节施工现场控制阶段 (10)

第五节材料及设备采购成本控制 (12)

第四章销售成本控制 (13)

第五章项目结算阶段成本控制 (15)

第六章期间费用的成本控制 (17)

成本管理要点

第一章总则

成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的，增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力。

成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

成本管理过程是：施工成本管理贯穿项目开发的全过程，包括项目决策阶段、项目实施阶段、项目使用阶段；具体成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大阶段。

第二章前期开发阶段

第一节立项成本控制要点

立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。

一、开发形式

二、买断项目

三、合作开发

第二节规划环节控制要点

规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。

1.规划方案

(1)可行性规划设计：市场信息搜集和分析市政状况信息分析，规划要点确立，可行性研究设计任务书，可行性设计变更.。由设计部负责，项目、审算、销售部配合。

(2)方案评审：组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责。

(3)设计成果：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定。设计部负责，工程部配合。

(4)根据提交的设计成果进行投资估算，审算部负责，设计部配合。

2.报批设计

(1)设计方案：根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。方案设计招投标由设计部负责，方案设计评审由招投标评审委员会负责。

(2)报批：注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性、材料完整，由项目部负责，设计部配合。

3.扩初设计

(1)扩初设计要求：对报批设计进一步调整设计要求内部审核，设计部负责，知会各部门。

(2)成本概算：根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算，设计部与工程部负责。

(3)制订经营指导书：审算部负责。

(4)扩初设计图：根据扩初设计要求招标专家评审内部评审，招投标评审委员会。

(5)设计调整：设计部负责。

(1)地质勘察：搜集权威地质资料，并由自己专业人员勘察，设计部负责，工程部协助。

(2)设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。

(3)桩基施工图：设计调整。

5.施工图设计

(1)施工图设计要求：根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计，要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%，部分属于设计方可控部分，应严格审核。由设计部和工程部负责，其他部门协助。

(2)报建：政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部负责。

(3)施工配合：互审互签，明确修改意见，设计洽商。由设计部负责，工程协助，知会销售部。

(4)面积测算：设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助。

6.销售包装设计

结合营销费用控制施工招投标。

7.装修方案设计

(1)方案设计要求：根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求，设计部负责，销售部协助。

(2)材料设备选型：市场信息调研，根据设计要求确定装修材料和设备，设计部负责。

(3)制订装修设计目标成本计划明细表：装饰综合价格拆分分析。

(4)招投标：制订设计任务书，设计部负责，销售部协助，招投标评审委员会评审。

8.功能设计

(1)小区建筑物功能的经济评估：销售部负责市场调研，有针对性扩充建筑物功能，由设计部负责，销售、工程部协助。

(2)市政配套方案：市政状况调研争取政府有利条件，项目部负责。

(3)环境方案设计：根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额，设计部负责，项目部协助。

(4)智能化设计：市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，销售部负责。

(5)招投标：寻找外部合作，争取双赢，由招投标小组组织，总经理负责。

(6)销售承诺：保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性，设计部负责，工程部协助。

(1)设计调整费用

(2)设计变更洽商：严格按照设计变更洽商流程进行，设计部负责，工程、销售部协助。

10.材料设备

(1)选型、方案确定时间：在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。由设计部负责，工程部协助。

(3)采购：招投标由招投标评审委员会负责。

(3)其他费用：如物业管理完善费，进行限额设计，审算部负责。

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低。

勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

第三章施工控制阶段

第一节图纸设计阶段

设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，在这里提出了“限额设计”的概念。

首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大

限度的提高容积率；提高住宅层数或高低层搭配；适当的增加房屋长度；提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设计；

其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。

成本管理人员依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：

1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；

2、土石方工程；

3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；

4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；

5、器具、设备购置费用。

设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。

一般来说，设计阶段可以控制工程造价的70%，但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间，反复的修改设计方案，还要各个相关部门密切配合，主要原因是：

1、设计单位不重视限额设计，他们不会花大量的资源配合开发企业不断地修改方案，他们的出发点是安全可靠、美观耐用，而节约成本是次要的；

2、即使开发企业成本管理人员实力较强，可以对图纸快速做出反应，很快编制出施工图预算，发现超额现象，但设计单位修改图纸，重新出图也需要一定的时间，会拖延房地产企业接下来的招标、施工、监理、预售等工作，所以很多开发企业会在后面图纸会审和设计优化上花较大的精力。

由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其造价人员要对明确专家提出的意见，理清意图。

第二节工程招标、施工单位选择和合同签订阶段

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择，须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际。

工程项目的质量好坏决定公司的口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发，所以选择一个好的施工单位也很重要，房地产开发项目首选邀请招标，建立长期合作伙伴，知己知彼、互利共赢；在合同中要明确风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费、甲供材保管费等问题以及政府调价文件的执行使用情况。

公司在开标前需对该项目做出详细的预算，对成本做出分析，确定准确的拦标价格，达到正真合理低价中标的目的。

公司首先应有一套完善的图纸及一份高质量的工程量清单，以避免因图纸的不完善和工程量清单的编制失误给投标人留下可乘之机。

如此操作，可缩短招标时间；基于建立在互信基础上，节约工程费用；可加速验收移交使用时间；有利于后序保修与维护。

1.投标单位的选择

考察投标单位的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历。建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。

招投标工作由小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导，招投标评审委员会审核主管领导批准。

2.招投标文件

各类合同的招投标书内容应包含：(1)工期；(2)工程造价或取费标准；(3)质量要求；(4)

付款方式；(5)招标范围；(6)结算方式；(7)验收标准；(8)投标注意事项；(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章)；(10)接标时间；(11)开标时间；(12)定标方法；(13)投标单位补充意见；(14)标准合同条文；(15)图纸、其他要求等。

主办部门起草、制定招投标标准文本：(1)工程部负责工程监理招投标合同；(2)设计部负责设计、环境、装修招投标合同；(3)审算部负责材料设备招投标合同；(4)销售部负责营销、包装招投标合同。

3.评标和定标

包括技术性评标和定标、经济性评标定标，评标优先顺序为：(1)技术评标；(2)经济评标；(3)合作经历。

由技术部门负责技术评标，审算部负责经济标书的评标，财务部负责审核广告包装费。

综合审核投标单位，招投标评审委员会审核、评定中标单位。主管领导批准。

第三节施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化

在施工组织设计中，施工单位总会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如挖土方式、运土距离、模板摊销周转、电线电缆、桥架等；另外，还要注意施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或规范是否矛盾冲突；在施工阶段投入的人员和机械是不是和施工组织设计中预期的一致；施工单位采取的赶工措施是不是与施工组织设计吻合；这个阶段虽然控制成本的难度较大，方法比较难于把握，需要造价人员具有良好的施工经验和专业能力，但是一旦疏漏可能会造成较大的损失，所以施工组织设计的审定，造价人员应积极地参与。

图纸会审是由各专业的具体实施人员对图纸上的错漏进行核对，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，并由设计单位出具正式的设计变更文件，作为对工程造价的一种事前控制，避免因设计不周或失误带来不必要的经济损失，这个阶段对成本控制和限额设计同等重要，而且对房地产开发企业更加实际，可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大的帮助；另外要慎重的看待施工单位提出的设计变更建议，因为施工单位往往从自身的利益出发，提出对其有利的建议和变更，作为成本控制人员必须判断是否会对本公司造成损失，图纸会审纪要必须仔细核查计算，确认无误后方可出具正式文本，给各相关单位、部门报送。

设计优化就是在甲方的立场上，从技术层面上考虑提出的设计变更或现场签证，大致有两种情况，一种就是在满足使用功能、符合法规标准和安全可靠的前提下，保证质量、节约成本，另一种就是保证成本不变或略有增加，但是可以大幅提高房产售价、社会效益

和开发层次等，这就要求成本管理人员去分析判断设计变更的优劣和对开发项目的影响程度，更好的把握成本。

第四节施工现场控制阶段

变更评估

项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避

免在施工中的重大设计调整。

加强施工前的审核工作。

全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有

预见性，并予以事先约定。

各部门全面评估变更带来的各种变化，为审

批提供参考依据。

审算部负责计算变更费

用（含可能引起的索赔）。

甲方项目代表执行修改

的工期评估。

审算部成本管理员负责

计算变更后的成本现状。

变更的审核签认

根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。

设计变更通知单。

变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。

变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。

现场签证的确认应严格按照合同中所约定

的条款执行。

现场签证确需发生，应坚持当时发生当时

签证的原则。

认真核对签证的工程量准确。

签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。

施工洽商通知单

必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。

对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。

图纸多层次会审会签及审批制度。

各专业互审互签制度。

力争在开工前把图纸中的问题修改完。

通过投标确定配合费。

应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。

选型

材料供应方式

材料计划

施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。

先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。

预留时间限时编制材料计划。

材料计划签认。

要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。

付款进度工程进度按合同约定执行付款。

按进度付款。

多层次多角度审核工程进度。

甲方代表与监理工程师

审核完成的形象部位

预算人员审核工程价值

量

付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。

第五节材料及设备采购成本控制

采购招投标及订立

合同时间

生产周期

运输周期

安装、验收周期

交叉作业时间

市场信息

技术参数

招投标

材料款支付方式材料款支付进度保修款

预付款限额控制

首次验收后付款总额进度控制。

保修款一般不低于合同总价的5%。

依据合同中约定付款。

数量验收几方共同确认货到现场数量

质量验收外观质量的验收

安装后质量的验收

投入使用后的质量验收

材料保管

在合同中明确货物的卸货和

保管的责任承担者

材料保修

用合同的方式明确保修责任

和保修期

第四章销售成本控制

第五章项目结算阶段成本控制

结算审核是造价人员对整个项目实施过程所有成本的汇总，要反映出准确、完整的工程费用，造价人员要秉承的原则是：

1、合同协议和变更签证资料的时效性(国家文件、法规失效或变动)、合法性(是否合同风险范围)、完整性(签字盖章等)；

2、矛盾问题解释的一致性(所有文件资料对于同一问题的解释是否统一)；

3、明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算；

4、分析计价规范标准中强制性条文的执行情况，防止施工单位无中生有，虚报、冒报；

5、确保问题的责任清晰，施工单位若解释模棱两可、含糊不清，按最不利与施工单位的解释来处理。

工程预决算环节的成本控制难点在于监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。

总之，工程造价成本控制完全是个动态过程，不同于一般商品，其生产周期长、造价高，计价依据复杂、方法多样，工程产品的单一，市场在不断的变化，在开发过程中有许多不可预见的因素，因此对项目成本进行动态控制及有效及时的管理是必不可少的，房地产开发企业的成本控制人员要对项目成本进行全要素、全过程、全方位的管理，才能使工程造价始终置于有效地控制之下。

第六章期间费用的成本控制

2、地价款的支

付

3、

2、制定项目总体开发计划

2、项目部负责项目

总体开发计划

4、工程款的支

付

3、制定工程年度付款计划3、工程部负责工程

年度付款计划

5

、销售回款的

管理

4、制定年度销售计划4、销售部负责年度

销售计划

2、人工费用1、薪金

2、岗位津贴

3、出差补助

4、加班补助及

其他费用

5、奖金（含即时

奖金）

1、依据总部人事部有关规

定确定公司工资总额

2、依据国家和公司有关规

定确定加班补助及其他费用与出差

补助

3、依据公司奖优惩劣的政

策确定奖金额

财务部负责

3、行政管理

费用

1、通讯费用1、通讯费用实行限额报销总办与财务部负责

2、交际费用2、交际费用实行定额报销

3、车辆交通费3、车辆交通费实行油料归

口管理；过路费、过桥费、停车费、

养路费实报实销管理；维修费、保养

费事前审批；部门经理以上私家车限

额报销

4、其他办公用

品费