酒店式公寓分析
“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。现就苏州市场，做如下项目分析。
一、概念
1 、起源
酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30 年时间。20 世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。
2 、概念
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级
酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，
可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
服务，如家居清洁、
3 、酒店式公寓的市场需求者
主要有以下几类：
(1) 海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员
国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。
(2) 国内及海外商务人员
由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。
(3) 投资者
不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。有余钱的当地人也乐于购买作为投资。
⑷小企业和SOH（族
少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOH（族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO 族。
（5）居家自住者
带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。
4 ：酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、单身公寓的主要区别：
酒店式公寓：定义是提供酒店式管理服务的公寓。最简单的理解就是，我们住公寓每天都有保洁阿姨打扫卫生。门口有保安巡逻。
公寓式酒店：定义是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。最简单的理解就是总统套房。（我们要做的）
产权式酒店：定义是个人投资者买断酒店客房的产权。最简单的理解就是这家酒店的一个房间。我话50W买了。我想住的时候来住，不想住的时候委托给酒店帮我出租出去挣钱。
服务式公寓：定义跟酒店式公寓是一样。也可以理解为酒店式公寓。
单身公寓：就是正常普通的公寓了。
主要区别：酒店式公寓、服务式公寓、单身公寓房产属于住宅。公寓式酒店、产权式酒店房产属于商业。房产性质不一样。酒店式公寓、产权式酒店、服务式公寓、单身公寓。可以购买为私人房产。公寓式酒店是公司性质不能单独交易购买。
、苏州酒店式公寓品牌一览表
辉盛国际酒店管理集团为星狮地产有限公司的分支机构，辉盛国际公寓是一家全
球服务公寓运营商，其拥有的金质服务公寓遍布欧洲、北亚、东南亚、中东以及澳洲。
旗下有辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、名致、凯贝丽、马尔马迅、杜维7大品牌
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雅诗阁是凯德集团旗下的全资子公司，总部设在新加坡。1984年，雅诗阁
推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太
区服务公寓房地产信托基金一一雅诗阁公寓信托。经过超过30年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。
雅诗阁有限公司（雅诗阁”是全球知名的国际服务公寓业主和运营商，在美洲、亚太、欧洲及中东地区的超过25个国家100多个城市管理近290多家物业，超过45,000套服务公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。
在中国，雅诗阁是知名的国际服务公寓业主和运营商。
目前在全国拥有和管
理着87个物业，逾15,000套服务公寓单位，分布在北京、长沙、成都、重庆、 大连、佛山、广州、海口、杭州、合肥、南京、南通、上海、绍兴、沈阳、深圳、 苏州、太原、天津、武汉、无锡、西安、厦门、银川、
苏州盛捷绿宝广场服务公寓（苏州市高新区长江路 436号）
苏州盛捷白塘金融港服务公寓（Ope ning 2017） 苏州雅诗阁绿宝广场（Opening 2018）
大中華酒店有限公司是一家全方位的品牌酒店服务公司，提供世界一流酒店 管理、设计与技术性服务咨询。大中華酒店在大中华地区拓展及管理两大品牌： 温德姆至尊豪廷与豪生。豪生酒店品牌包括以下五个品牌系列： 豪生大酒店，豪
生商务型酒店，豪生度假村， 豪生全套房酒店，以及豪生酒店。公司目前在 38 个城市运营55家酒店，管理的客房数达到17,000间。
大中华国际投资集团是在香港注册的外商独资公司，于 1987年成立；1994 年成立大中华国际集团（深圳）有限公司， 2009年变更为大中华国际集团（中
上海中富投资控股有限公司成立于 1995年，是中国领先的酒店式公寓投资 运营商，在酒店式公寓投资及运营管理方面有着丰富和成功的经验。
中富公司通过和全球三大服务公寓运营管理公司之一新加坡辉盛国际合作 创立的“MODENA 名致）精品酒店公寓”连锁品牌，在中国具备了一定的市场影 响力。
中富公司还与新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商及标竿企业丰隆集
团旗下酒店业上市公司 City E-solutions （0557.HK ）联合创建了 “SUISS 田LACE （瑞贝庭）公寓酒店”和“ LOCCA 乐嘉）服务公寓”两个连锁品牌。
中富公司还与全球另一著名的酒店式公寓管理公司雅诗阁（ The Ascott ）有 着良好的合作，完成了苏州星海馨乐庭酒店式公寓。
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苏州君地金煦公禺酒店 苏州君地金煦公禺酒店由法国金郁金香酒店集团管 理，拥有百余间宽敞时尚的客房，面积由 40平米至125平米不等。法国卢浮宫
酒店&金郁金香酒店集团为欧洲第二大，全球第八大酒店管理集团，隶属于喜达 屋资本财团。旗下拥有6大不同品牌酒店组合，在全球超过 44个国家管理经营 多达1144间酒店、逾100000间客房。
苏州建屋乐龄公寓由建屋集团投资建设并携手国际知名养老服务专业管理 团队一一新加坡宜康集团管理，有六栋共320套一卧房至三卧房式单位，面积在 70至160平方不等，预计可接纳600名老人。根据单位面积，建屋乐龄公寓每 月每套单位的住宿费用介于1万元至1.9万元，水、电、煤气和日常用餐费用需 自理。
酒店选址分析：根据上两周的调研及以上的分析得出，所调研的公寓式酒 店多数集中在金鸡湖商业圈、独墅湖高教区、两湖板块、国际贸易区这四块地 区（如下图）。
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酒店式公寓前景及客户分析方案
酒店式公寓前景及客户分 析
酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。
（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。
酒店式公寓案例分析
酒店式公寓案例分析 一、不同都市案例 1.1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户要紧分布在以下三个地域： a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的 高档消费区，占总数的65%； b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓，
一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务治理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。 【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施特不齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务治理。☉豪华客车班车服务。 ☉24小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，
保龄球等 ☉洗衣服务。☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。 ☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。 【户型与报价】 讲明：§以上租金包括物业治理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓
酒店式公寓前景及客户分析
酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：
（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资
某酒店式公寓案例分析
酒店式公寓案例分析 一、不同城市案例 1．1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域: ?ａ、CＢＤ商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区,占总数的６5%； ??ｂ、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 ??c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦,包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓,一柱一梁皆精雕细琢,为您重新诠释北京高尚生活的定义。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第,每个单位均布置华丽，家具精挑细选,世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和２4小时送餐服务,随时为您效劳。?【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、２4小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务管理。☉豪华客车班车服务。 ☉２4小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球,壁球,保龄球等?☉洗衣服务。☉包括ＣＮN、BBC、HBO、CN ＢC、NHＫ、ＥSPN体育频道等４０多个国际卫星电视频道。?☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳,健身，桑拿，瑜珈,阅览室,按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓 【介绍】 国贸公寓座落在中国国际贸易中心内,由南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房4０1套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。?国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。 【配套设施】 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括CNN、HBO电影频道、CNBＣ、NＨK、EＳPN体育频道等２７个国际卫星电视频道。☉国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。 ☉经常多样的租户活动。?☉由国贸饭店提供的早餐服务。?☉日本学校班车服务。?☉洗衣服务。 ☉国内外报刊、杂志。 ☉送信服务。 ☉保险箱。?☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括ＣＮN、ＨBO电影频道、CNBC、NHK、ESＰＮ体育频道等27个国际卫星电视频道。 周围设施 §地下停车场?§商务中心?§购物广场?§超市?§银行?§24
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
苏州酒店式公寓现状分析
苏州酒店式公寓现状分析 2003 年的苏州地产市场除了风头十足、上座率极高的“别墅”外，大约就属“酒店式公寓”这个概念项目最为炙手可热。随着吴中区金茂凯悦的成功，酒店式公寓的租金一路上扬，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。随后，市区、高新区的酒店式公寓如雨后春笋般出现在我们的这个城市中。然而，苏州的酒店式公寓是否如开发商所称的那样“完美”呢？记者在近日与这些酒店式公寓进行了一次近距离的亲密接触。 “这房子将来租得出去吗？”，走进大部分酒店式公寓的售楼处，这可能是我们能听到的最多的一句话。眼下越来越多的购房人想额外从买房中得到投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型住宅产品，于是，酒店式公寓便开始在今年的苏州楼市中浮出水面。 在苏州，以金茂凯悦、狮山丽晶等为代表的热点地区楼盘，以“酒店式公寓”概念冲击高档公寓租务市场，以期获得良好回报。酒店式公寓开始杀入高档租赁市场，而对于苏州渐成气候的酒店式公寓，专家认为，开发者和投资者都应非常谨慎。 什么是“酒店式公寓”？ 目前，许多项目都宣传自己提供酒店式服务，但提供酒店式服务与“酒店式公寓”并非一个概念。综合多位业内专家的解释，酒 店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营
和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。 酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用” 和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO既念中居家办公有所区别，它具备了 星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。 酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒 店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务 及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。 但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。 酒店式公寓的三大优势
公寓投资分析
公寓投资分析 （山东师范大学人口·资源与环境学院 2011级人文地理专业王新军 2011020934） 摘要：公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。它具有提供统一的服务和管理, 商居两宜的特点。由于房地产产品的市场细分和具有自身的投资优势, 促进了公寓市场的形成。公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。公寓的发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。由于2011年国家政策的调控，房地产市场的低迷，公寓日益成为了人们投资的热点。 关键词：公寓投资分析 最近一两年, 全国各地的房地产市场上, 关于公寓的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。公寓这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。特别是由于限购政策的提出是的众多投资者没法购买普通商品房来投资，投资公寓正在成为越来越多的人的选择。 1 公寓的内涵 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。[1] 由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同，其特点大致有：第一，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。第二，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。 2 公寓的分类 2.1 按公寓的用途分类 第一，出租型。以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不
酒店式公寓：收益与风险分析
酒店式公寓：收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从、XX、XX等城市向XX、XX、XX等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。 酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析： 为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以XX市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于XX市新华区，北临市交通主干道——XX路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请XX某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析： 建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000
广州酒店式公寓经营现状与投资分析
广州酒店式公寓经营现状与投资分析 谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。 经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。 第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。 此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理
某酒店公寓的电气工程设计实例分析
某酒店公寓的电气工程设计实例分析 发表时间：2018-12-06T17:18:19.843Z 来源：《防护工程》2018年第22期作者：吕创 [导读] 在本文介绍的酒店公寓中，安排了两套酒店公寓，沿街有独立的立面商店以及一个大型购物中心。 西安沣东地产有限公司陕西省西咸新区 710116 摘要：在本文介绍的酒店公寓中，安排了两套酒店公寓，沿街有独立的立面商店以及一个大型购物中心。其中第一栋楼有20层，建筑高度达到76.80米，第一层和第五层分别有门厅和休闲中心。第二栋楼有16层。这座建筑物有71米之高。除了一到五层其余的楼层都分别设有大堂和休闲中心，配套车库、装备室都位于地下室。 关键词：负荷级别；电气工程设计；实例分析 近些年来，我国经济水平的发展，导致酒店行业在我国得到了较为广泛的发展，本人曾经参加过一些酒店公寓的设计工作，掌握了一些经验，本文通过对一些专业性的知识展开探讨，对酒店公寓的电气工程设计进行研究，通过分析实例，增加论文的论证力度。 一、确定负荷级别 按照《民用建筑电气设计规范》中的描述可以知道，单位或多层走廊公寓的应急照明以及疏散指示灯被确定为二级负荷，而其余的耗电量被确定为第三类负载。对于酒店式公寓，除了按照规定来处理问题，还要考虑建筑的规模甚至是重要性，消防中心、消防泵、消防等。一类高层建筑的ANS、消防电梯、防火屏、应急照明、疏散标志等被确定为一级荷载。家用泵、楼梯照明泵和排水泵被确定为二次负荷。剩下的不是第一级，两级负载的电源就被称为三级负载。在设计工程的过程中，不同负荷等级的电源是由不同负荷等级的供电水平来确定的。在高层公寓中，两台电源共用于一级负荷，以确保另一种电源不受别的电源的限制。当电源有问题的时候，电源的功率就会受到威胁；从高层住宅二次负荷的角度来看待问题，当变压器出现问题甚至是线路出现问题的时候，供电系统不可以停止供电。我们一般使用双回路供电方式，是由于三相负载对电源的要求不是很高。如果想加大应急照明的安全性，单机电源就应该适用于单元式和多层走廊公寓，但应急照明和疏散指示灯可与镍蓄电池一起使用。加大应急照明电源的安全性，可以从下手。 二、设计照明系统 从某种程度上来说住宅建筑的设计要求和酒店公寓照明系统是一样的。在设计时候，我们应该遵守环保的原则，还应该尽可能地追求“安全经济”、“节能”甚至是“回归自然”，同时还应该创造出让顾客满意的视觉效果。在公寓里安装高质量的照明设备可以使公寓显得既和谐又温暖。 (1)在公寓照明的设计过程中，设计师通常参照国家标准中的照明标准值来选择住宅建筑的照明标准值，这种设计方法充分考虑了公寓的特点。 (2)选择光源与灯具。直到现在为止，市场上有白炽灯、卤化钨灯、荧光灯和各种高强度气体放电光源，但白炽灯以及荧光灯是家庭最常用的光源。月牙灯在公寓照明设计中是很常见的，色温、色彩渲染和使用寿命是光源选择的主要考虑因素，同时也要考虑光源的可行性。ULD灯还充分考虑照明节能的问题，该灯做到了不降低照明和照明质量要求，同时也大大的减少了光能损耗。该灯是所有灯中对光能利用率最高的灯。值得注意的是，虽然荧光灯与普通白炽灯相比具有节能的优点，但荧光灯的使用寿命受到的影响很大。荧光灯在使用的时候需要不停地更换灯泡，这样的话就会大大的减少荧光灯的使用寿命，然后影响照明系统经济。正因为如此，在我们要经常使用灯泡的地方用白炽灯是最正确的做法，在我们不要经常使用灯泡的地方用荧光灯是最正确的做法。在设备房的照明区域，商店、商场等场所使用节能灯、金属卤化物灯、室外泛光灯和庭院照明灯是最明智的做法。 (3)插座的选择和安排。为满足方便、安全用电的需要，在酒店公寓的照明设计中设置了足够数量的电源插座，以满足用户对照明的需求。同时让顾客方便、安全地使用电力，因为在过去的公寓电气设计中，安装在墙上的插座数量往往不多，这是不合理。 (4)控制照明。在设备房、商铺、商场室内照明过程中采用集中和分散控制的办法。为了管理和节约能源，地面车库、公寓楼之间的公共照明使用荧光灯。交流公共区域内的欧洲照明被用作安全照明。BAS与安全监控系统连接后，当报警系统被报告时，有照明系统控制。报警区域和邻近区域的安全照明是通过连接打开的。 三、设计配电系统 供配电系统的设计主要考虑了家庭配电箱、地板配电与进机柜之间的连接关系，以及开关电源的合理选择，配电箱安装位置和安装方式的选择，电源和配电线路敷设方式的选择等。 (1)400/230V低压供电被低压配电系统使用。 (2)空调机房主机、空调泵、生活泵、消防中心、地下车库、屋顶电梯机房等都是很重要的地方。双电源供电适用于消防中心，消防泵、消防电梯等消防设施。在配电箱的最后阶段还安装了电气和机械联锁，这样可以使发电机备用电源电路自动接通和备份。 (3)由于公寓房容量大、负荷大、供电干线等原因，一般照明电源电路采用阻燃五芯聚乙烯铜芯电缆(zr-vv)。地下车库、楼梯和其他没有天花板的地方的照明线，用阻燃绝缘铜芯导体穿过地板或墙壁上的PVC耐火塑料管是最安全的办法。 四、安全设计及接地 所有变压器低压侧的中性点直接接地，建筑物工作接地，防雷接地，电气安全接地，信息系统接地的共同点，接地电阻要求不在一个地点。TN-S系统适用于所有建筑物的低压配电系统，也适用于周边地区的低压配电系统。在低压柜的中间没有连接保护线。作为连接点在建筑物的总等电位中的作用很大，如保护接地干线和煤气、给排水总管道、空调冷却水总管道等。建筑物的金属部件与它们可靠地连接在一起。所有电气设备的金属外壳和框架，支架和电缆桥，金属线槽，电线管等都是康涅狄格的，将这些电线连接到保护线上，达到保护电线的目的。 五、有线电视系统 CATV被引入负一层的前端机房。机房前端设备保留卫星接收系统用来接收信号。卫星电视节目和卫星天线数目是待定的。有线电视和卫星节目通过电视信号干线系统被调制和传送到每个电视信号接收器。有线电视系统设备还有：卫星接收天线、功率分配器、接收机、
雅高酒店集团经营战略案例分析资料报告
雅高酒店集团案例分析 一、集团简介 ?中文名称：雅高酒店集团 ?外文名称：Accor ?公司性质：股份公司 ?创建时间：1967年 ?联合创始人： 杰拉德·贝里松（Gérard Pélisson）、Paul Dubrule（保罗·杜布吕） ?业务围：酒店、服务 ?集团总部：法国巴黎 ?服务理念：让旅客以经济性的价位享受国际标准的酒店住宿 ?服务对象：商旅、政务、休闲人士 ?主打事业和服务：雅高酒店、法国雅高酒店、雅高酒店集团、 雅高酒店集团中国 ?广告语：We built smile! 我们创造微笑！ ?会员体系: ?雅高酒店客户忠诚计划，A|Club 顾客自入住之时，就可以成为其会员，每入住消费一次，就可以获得相应的
积分（每消费1美元可以获得两个积分），按照积分的不同分为经典级别、银牌级别、金卡级别、白金卡级别四个不同的级别。不同的级别可以享受不同的优惠和奖励。 A|Club的积分获得容易，永久有效。优惠和奖励的方式也多种多样，比如酒店礼券、航空里程、慈善捐助、在合作伙伴处可支付消费费用。 雅高集团（Accor）是一家大型的法国跨国企业，是欧洲第一大酒店集团。是欧洲饭店、餐饮行业的领导企业，也是世界大酒店集团之一。截止2015年6月，雅高酒店集团在全世界拥有3,792家酒店，遍布五的94个国家，约495,072 个房间。 雅高的酒店从经济型到豪华型，根据每一位客人的需要提供周到的服务。雅高精神是一门综合的艺术，它融合了历史的传统与现代的创新，增添了宽容、纪律、想像和热情，从而促使我们的工作达到一种高超的水准。在雅高中国酒店体验雅高的精神，及由法兰西气息燃起的欢乐火花。 雅高集团亚太区总部设在新家坡，是亚太地区规模最大、最具活力的酒店管理集团。雅高集团于1985年进入中国市场，总部设在。集团在中国经营七个品牌，包括索菲特、铂尔曼、美憬阁、美爵、诺富特、美居和宜必思，全线覆盖从奢华型到经济型酒店市场。至2014年3月，雅高在大中华区运营135家酒店，另有129家已签约项目（中国经济时报）。 二、品牌简介 酒店品牌：Sofitel(索菲特),Pullman(玻尔曼),MGallery（美憬阁），The Sebel，Grande Mercure(美爵), Novotel(诺富特),Suite Novotel, Mercure(美居),Mama Shelter，Adagio / Adagio Access，Ibis(宜必思), ibis Styles，ibis budgetThalassa sea & spa，Hotel F1（一级方程式）。
酒店式公寓的开发项目前景分析报告
I D－R001酒店式公寓的开发前景分析
按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论依据。 酒店式公寓的开发前景分析 酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。 第一部分回顾 上海主要的酒店式公寓 据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类： 一类是“小户型单身公寓”。这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。
另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。 酒店式公寓的主要来源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
其三，重新设计建设。 普通酒店式公寓的常见缺陷 利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：?电梯数量不足 ?通道狭窄 ?通风采光严重缺乏 ?户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 ?储存空间严重不足 ?装修质量粗糙 ?居住人群复杂 ?会所设施不全 ?车位严重缺乏 ?绿化率低 第二部分酒店式公寓开发前景 酒店式公寓的需求分析 近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
2#酒店式公寓售后返租分析及建议
2#酒店式公寓售后返租分析及建议 酒店式公寓的定义： 所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务； 2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。 酒店式公寓营销特点分析： 本案酒店式公寓营销模式分析 本案2#酒店式公寓共有247套，总面积合计11037.65㎡，根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。 返租销售模式示意图：
优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。 缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。 销售价格建议： 范例一假若回收单价为3000、3200，返租率为7%、8%，返租年限为5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为20元/㎡，参考指标如下表所示：
由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000元，则返租率为5%、返租年限为5年可行；假若回收单价为3200，则返租率为5%、返租年限为5年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。 范例二以一套为40㎡的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为5年，酒店每月返租为20元/㎡，参考数据如下表所示：（以下月供核算以首付三成为标准） 由表中数据得知：基于回收单价为3000元/㎡，则根据已有条件，面市单价为3800元/㎡，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。 结论及建议： 投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返租年限（与回本年限将近），确定相对于目前市场情况较适中的价格，这样，在确保开发商的利益之外，也增加了投资者的投资信心。 （以上内容仅供参考。）
上海酒店式公寓市场分析
上海酒店式公寓市场分析 一、上海酒店式公寓概述 1.酒店式公寓概念 酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为： ?房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台； ?套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件； ?公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高 星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服 务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于 传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。 2.经营方式 酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。 3.发展情况概述 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，
优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
上海酒店式公寓市场分析总结
上海酒店式公寓市场分析报告 1. 酒店式公寓定义和概念分类 1) 酒店式公寓定义 酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。 酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在
租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。 2) 概念分类 目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌
xxx酒店式公寓市场分析
南京市鼓楼xxx酒店式公寓市场分析
目录 一、什么是酒店式公寓………………………………………………………………………………1-9 1、酒店式公寓的概念 2、酒店式公寓的特点 3、酒店式公寓与传统酒店的比较 4、酒店式公寓与公寓的差异 5、酒店式公寓的优势 6、酒店式公寓必须具备的条件 二、酒店式公寓的客户特征…………………………………………………………………………9-10 1、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士 2、投身事业的年轻人
3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 三、市场前景…………………………………………………………………………………………10-11 1、风险小 2、回报高 3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心 4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟 四、本项目市场定为酒店式公寓的可行性…………………………………………………………11-16 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、本项目酒店式公寓的市场定位 五、本项目的产品优化建议…………………………………………………………………………16-17
六、行销策略…………………………………………………………………………………………17-19 1、准备工作 2、推广工作基本步骤 七、价格分析…………………………………………………………………………………………19-20 1、南京市场酒店式公寓价格 2、本项目售价 3、酒店出租价格，有待进一步调查
鼓楼云岭居酒店式公寓市场分析 随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。 在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大商务人士和经济实力有限的年轻人群。 那么究竟什么是酒店式公寓，本项目作为酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。 一、什么是酒店式公寓 1、酒店式公寓的概念 1.1起源 酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世
酒店式公寓的投资分析
酒店式公寓的投资分析 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012
酒店式公寓的投资分析 一、酒店式公寓的定义以及起源 酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。它是一种比较特殊的物业类型。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业，集住宅、酒店、会所、商务等多种功能于一体。酒店式公寓的概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休憩，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大用户的喜爱。如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后在上海、北京等地出现，目前已在全国各大中城市都有发展。 二、酒店式公寓的特点 酒店式公寓主要有以下三个特点： 1、业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 2、酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清