财报

万科股份有限公司2011年财务分析报告

B10050706 王龙

B10050804 刘建坤

B10050805 吕丰宝

B10050902 高涵

B10050804 刘军军

万科企业股份有限公司2011年财务分析报告

一．公司简介:

成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科现有员工16000余人。2007年实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。

万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。

根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。

有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间。不过，郁亮总经理认为，万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。

从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3＋1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。

二．利润表项目分析：

1.利润总额

2011年净利润为1159961元，与2010年的883961万元相比，增长率为31.22 %.

2.营业利润

2011年营业利润为1576322 万元，与2010年的1189489万元相比，增长率为32.52 %.

3.投资收益

2011年投资收益为69972 万元，与2010年的77793 万元相比，增长率为-10.05 %.

4.营业成本

2011年营业成本为4322816 万元，与2010年的3007350 万元相比，增长率为43.74 %.

5.销售费用

2011年销售费用为255678 万元，与2010年的207969 万元相比，增长率为22.94 %.

6.管理费用

2011年管理费用为257821 万元，与2010年的184637万元相比，增长率为39.63 %.

7.财务费用

2011年财务费用为50981 万元，与2010年的50423 万元相比，增长率为1.10 %.

8.评价

相比于2010年，2011年的业绩情况有何总括评价？

主营业务收入逐年增长，10年到11年增长速率较大，为22.28%，在10年到11年期间，利润总额是增长的，增长了21.24%；净利润是逐年递增的，增加了32.52%。通过对重点项目的分析：营业成本变化幅度较大，应注意控制对成本的控制；财务管理相对于2010年来说是下降的，这说明公司对财务的管理采取了有效的措施；投资收益在10年到11年是上涨的，但是要注意投资的风险以及安全性

三．资产结构分析

1.资产构成基本情况

2011年末资产总额为29620844万元，流动资产为28264665万元，其中，存货净额为20833549万元，应收账款净额151481万元，货币资金为3423951万元，分别占公司流动资产合计的73.70 %, 0.53 %和12.11%。非流动资产为1356179万元，其中在建工程为70555万元，固定资产净额为159586万元，分别占非流动资产的5.2 %，11.76 %。

2.资产增减变化

2011年的总资产中，流动资产为28264665万元，所占比例为95.42%，与2010年的流动资产20552073万元，所占比例95.30 %相比，流动资产所占比例95.42 %，流动资产的增长率为0.12 %。

3.资产增减原因变化分析

使资产总额增加的主要因素有：

（1）公司加大了固定资产、无形资产等非流动资产的投资力度，分别增加了6.90%和4.34%。（2）公司处于快速发展阶段，经营规模保持了较快的增长速度，公司存货等与生产经营相关的资产均大幅增长，增加了24.75% 。

（3）应缴税费的减少，减少了16.86% 。

使资产总额减少的主要因素有：

（1）固定资产的增加，增加了6.90% 。

（2）流动资产的减少，减少了8.35% 。

（3）货币资金的减少，减少了32.56% 。

四．资本结构分析

1.资本构成基本情况

2011年负债总额为22837590万元，实收资本1099521万元，所有者权益6783254万元，资产负债率为79.4 %.在负债总额中，流动负债20072416万元，占负债和权益总额的67.76 %；短期借款为172445万元，长期负债2765174万元，付息负债合计占资金来源总额的0.89%。

2.流动负债构成情况

公司有息负债及应付票据所占比例为17.78 %，占流动资产的12.56 %，表明公司的偿债压力大。公司经营活动派生的负债资金（如应付账款等)数额为12984578占流动负债的13.32 %，资金成本为45367389 。

3.负债的增减变化情况

2011年负债总额为22837590万元，与2010年的16105135万元相比，增长率为41.80%。公司的负债规模适中，负债压力较大。

4.负债的增减变化情况原因分析

使负债总额增加的主要因素有：

（1）一年内到期的流动负债减少。

（2）长期应付款减少。

（3）其他应付款增加。

使负债总额减少的主要因素有：

（1）支付了上年应付的价款，减少了应付账款。

（2）支付以前分配的应付未付现金股利，减少了应付股利。

（3）支付税费，减少了应交税费。

5.权益的增减变化

2011年所有者权益为6783254万元，与2010年的5458620万元相比，增长率为24.26 %。

6.权益的增减变化原因分析

使所有者权益增加的主要因素有：

（1）资本公积的增加。

使所有者权益减少的主要因素有：

（1）直接计入企业所有者权益的利得和损失的增加。

五．现金流量分析

1.现金流入结构分析

2011年现金流入为13888843万元。公司通过销售商品，提供劳务所收到的现金10364887万元，他是公司当期现金流入的经营活动来源，占公司当期现金流入总额的74.62 %。公司销售商品，提供劳务所收到的现金能满足经营活动的现金支出需求，销售商品，提供劳务使企业的现金增加1552918 万元。公司通过增加负债所取得现金占公司当期现金流入总额的32.54 %。

2.现金流出结构分析

2011年现金流出为14034472万元。购买商品和接受劳务所支付的现金，占现金流出总额的60.50 %。

3.现金流动的稳定性分析

2011年，最大的现金流入项目依次是：

(1)销售商品、提供劳务收到的现金。

(2)取得借款收到的现金。

(3)收到的其他与经营活动有关的现金。

最大现金流出项目依次是：

（1）购买商品、接受劳务支付的现金。

（2）偿还债务支付的现金。

（3）支付的各项税费。

4.现金流动性协调性评价

2011年万科投资活动需要资金为119507万元；经营活动创造资金338942万元。投资所需要的资金能被经营活动所创造的现金满足，不需要公司筹集资金。2011年公司企

业外部筹集的资金净额为2747952万元。

5.现金流量的变化

2011年现金及现金等价物净额为3361411万元。

2011年经营活动产生的现金流量净额为338942万元。

2011年投资活动产生的现金流量净额为-565257万元。

2011年筹资活动产生的现金流量净额为80686万元。

总结分析与建议：

对经营运作，投融资决策进行分析后形成我组意见和看法，特别是对运作过程中存在的问题提出改进建议。

优势：品牌优势，公司已经连续2保持经营性和投资性现金之和为净流入状态表明公司实现的是有质量的增长，财务状况稳健。

劣势：公司的资产中存货占较大的比重，这影响了公司资金的流动，近两年来公司的净资产收益率只能依靠增大负债在收益中的比重，增加权益乘数来勉强在维持原有的净资产收益率的基础上稍有提高，而不是产品盈利性和资金周转率上有较大提高。

投资建议：企业规模断不扩大，经营状况良好，净利润也逐年增加，是投资者值得考虑的投资企业，但企业又背负了很大比重的债务，投资者可能会冒一定的风险。