某房地产产品分析报告

未来域产品分析报告

本篇框架

一．前言

二．产品开发

三．项目所在位置

四．项目概况

五．楼盘定位背景

1．打造未来概念产品的初衷

2．“三湾一岸”园区布局的设计思路

3．接待中心建筑的强烈冲击性感受

六．产品定位遇到的问题及解决方式

1．如何使弧板状建筑的外观更加充满变化

2．如何使园区景观空间最大化

七. 产品表现力的经典部分及分析

1．园区的精神标志——无尽的面

2．“三湾一岸”的景观规划

3．半开放的弧形组团

4．弧板建筑立面

5．充满想象的接待中心

6．南北双入口房型设计

八．专家点评

●前言

该案位于上海世博会辐射区域，是金地集团进军上海以来打造的首个市区项目。

该案在建筑造型和环境设计等方面运用了大胆新颖的设计手法，以点、直线、曲线和面等最基本的造型元素为基础，将社区的建筑和环境进行整体统筹设计，展现出无限自由的想象空间。是一件值得我们学习与思考的优秀作品。

●产品开发

开发商：上海浦发集团、金地集团上海公司

建筑规划：上海日清建筑设计有限公司

景观设计：深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司

●项目所在位置

项目位于浦东三林地区，属世博会辐射区域。项目地

块北临三林路，西至环西路，南靠永奉路，东临汾泾河。

区域内的南浦大桥、卢浦大桥、徐浦大桥、规划中的

8号线、6号线共同构成了便捷的交通体系。依托世博场

馆的建设，未来整个区域的人居及人文环境将得到极大的

提升。

秉承“步步创新，突破常规”的开发理念，开发商着力将该案打造成一件充满创新及想象的作品。摒弃了传统兵营式的建筑布局，借助地块的天然优势，巧妙规划出“三湾一岸”的建筑形态。将建筑根植于自然之中，成功塑造出一处充满情趣、创新和灵感的居所。该案跳脱本区域其他楼盘的一贯风格，成为该区域乃至上海地区内的一件创新产品。

目前周边竞争个案仅东方滨港园一处，因产品类型普通，故基本无可比性，基本数据如下。

楼盘名称产品型式项目规模主力面积目前价位工程进度产品档次

东方滨港园13幢多层建面4万平

方米96~105平方

米

5810-7200

元/平方米

预售普通

●项目概况

项目地块形状呈长方形，三面临路一面临水。地块北临三林路，

西至环西路，南靠永奉路，东临汾泾河。

项目总占地面积11万平方米，总建筑面积16万平方米，容积率

1.4，绿化率47.3％，总共归划有1055家住户。项目共分五期开发，

预计至2009年开发完毕，目前为首期。

园区内以多层，小高层建筑为主。通过独特的建筑排布形成3个

弧形建筑组团。房型面积由80平方米左右的二房至120-140平方米

左右的三房不等。

楼盘定位背景

一．打造未来概念产品的初衷

1．依托世博会辐射效应，打造特色产品

该案位于世博会辐射区域内，具有极强的区域发展潜力。世博会这一世界著名的盛会，将使世界各地文化汇集一处，形成空前的文化交流。该案富有创意的未来概念主题建筑，依托世博会所带来的宣传效应，必将焕发出更大的光彩。

2．市场差异化竞争的需要

项目周边有多处高档楼盘，多属传统豪华型楼盘。为了规避市场风险，采取差异化竞争，该案必须与周边个案具有显著的差异性。定位为未来概念住宅，将使同质化楼盘数降到最低，较大幅度的规避市场风险。

3．树立企业形象的需要

该案是金地集团打造的首个市区项目，项目成功与否将会影响到公司的形象及品牌。金地公司在上海开发的金地格林春晓，金地格林春岸均以赶超市场潮流的设计而获成功。秉承金地的一贯宗旨，该案的未来概念设计理念必将引领市场潮流，进一步提升公司的品牌形象。

二．“三湾一岸”园区布局的设计思路

“三湾一岸”园区布局形态的形成综合了包括园区周边自然景观和园区建筑精神方面的考虑。以下将就其形成过程及思路作一简要阐述。

1．“三湾”建筑布局的来由

“三湾”指的是园区内三处“U”形弧板状建筑组团，分别以“水”，“风”，“光”作为各自的园区景观主题。其“U”型的建筑设计思路灵感来自于未来域的标志——《无尽的面》（未来派雕塑家毕尔的名作）。代表了园区的未来概念精神，并将此标志的形态融入园区建筑形态并非常直观的外化和表现了出来。

2．“三湾”与“一岸”的完美融合

“三湾一岸”的园区景观空间依据弧板状建筑的排布以及自然河道的走向而形成。依托东部的天然河道自然形成的绿岸，将三处弧板状建筑组团朝向东面绿岸开口。在保持组团相对独立的前提下，将自然景观最大限度的引入小区，将绿色延伸到每家的房前屋后。

三．接待中心建筑所带来的强烈冲击性感受

1．园区精神的外化及涵盖

接待中心建筑是园区精神的直接外化。其外部形态充满变化和想象，非常直观的表达出建筑的深层内涵。使人在对接待中心建筑有了第一映象之后，就能够非常客观理性的理解建筑所要表达的深层内涵。

2．冲击性外观带来广告效应

接待中心通过弧形立面—大红色系—玻璃幕墙—气泡圆窗的组合运用，在形成极具冲击性的建筑外观的同时，也带来了一定的广告效应。基于项目周边目前不太旺的人气，这一异常显眼及出挑的建筑必将引人注目。

产品定位遇到的问题及解决方式

一．如何使弧板状建筑的整体外观更加充满变化

三处“U”形的弧板状建筑组团，朝向东面绿岸开口，造就了“三湾一岸”的园区空间。在对“U”形组团建筑的运用上，为了体现建筑充满变化及灵动的外部效果，从以下几方面对建筑本身作了一系列充满创新的设计。

1．层次分明的“U”形建筑空间

组成“U”形建筑组团空间的建筑呈现出高低错落的外部形态。建筑高度依据“U”形的建筑排布，以“U”形开口处向“U”形底部依次跌落，至“U”形底部建筑高度降至四层，使整个“U”形建筑组团呈现出层次分明，富于变化的空间形态。

2．富于“流动感”的立面形态

依据“U”形组团的排布方式，外立面呈现出流畅的弧形动线。简洁却不失变化的立面形态，强调横向线条的运用，加强了建筑的横向流动感，使建筑如同行云流水一般与东面的河岸融为一体。富于“流动感”的立面形态，使建筑立面更加充满变化。

3．穿插于“U”形建筑组团之间的板式建筑

穿插在弧形组团之间的板式小高层，与弧形组团共同形成一个有机的整体，并成为弧形组团之间的联系及纽带。

二．如何使园区景观空间最大化

为了达到园区景观系数的最大化，采用了自建筑排布和建筑构造等方面入手的设计手法，最大限度的发挥了园区景观系数。 1．“U ” 形建筑组团

三个“U ” 形组团的建筑呈弧板状，建筑将组团围合成半开放的形式，东侧开口并向外展开，将景观最大限度地引入建筑组团之中，将绿色延伸到每家的房前屋后。 2．部分建筑底层架空

“U ” 形建筑组团西侧部分建筑底层架空，使组团之间原本分散的景观空间形成联系，使绿化景观从视觉上得以相互贯穿及延伸。

产品表现力的经典部分及分析

未来域项目的设计基于充满想象与创造的核心思想，通过充满变化的造型元素和明快的色彩构成成就了一件新颖独特的建筑作品。

设计者的巧妙构思分别体现在园区景观环境，建筑组团形式，接待中心形态等方面。通过点、线、面等基本原素的灵活运用及组合，创造出一个充满趣味及变化的园区空间。

一．园区的精神标志——无尽的面

未来域的园区标志，取自于未来派雕塑家毕尔的名作——《无尽的面》。这一图形在拓扑学里叫作“莫比乌斯圈”，在数学里称为无穷大。代表了人类高度智慧的结晶，并代表了人类创造并探索未来的创造力及想象力。

金地集团将此图形命名为“未来莫比圈”，代表上海在为中国创造美好的未来，金地在为上海创造美好的未来，并牢牢切合园区的未来概念精神。

二．“三湾一岸”的园区景观空间

园区整体设计思路以“以人为本，创

新空间，因地制宜，健康生活”作为基本宗旨，力求打造21世纪新城市人居住宅，从而呈现出“三湾一岸”的园区景观规划

水组团

风组团

绿岸

布局。

“三湾一岸”的园区景观空间依据弧板状建筑的排布以及自然河道的走向而形成。

依托园区东部的天然河道自然形成的绿岸，将三个弧板状的建筑组团朝向东面绿岸开口，形成了“三湾一岸”的园区空间。三处建筑组团分别以“水”，“风”，“光”作为各自的景观主题，并由此塑造出与主题相切合的园区景观空间。

“三湾一岸”的园区景观空间，在保持组团相对独立的前提下，将自然景观最大限度的引入小区，将绿色延伸到每家的房前屋后，并使西，南，北三面道路对园区的影响降到了最低。

突出各个组团景观的特色，分别从人的听觉、视觉、触觉去发现景观的欣赏性，营造出一处充满创意和想象的景观空间。

三. 半开放式的弧形建筑组团

依托“三湾一岸”的园区规划，摒弃了传

统“小组团大环境”的兵营式格局，采用了“U”

形半开放的建筑排布方式。

三个“U”形组团的建筑呈弧板状，建筑

将组团围合成半开放的形式，东侧开口并向外

展开，将景观最大限度地引入建筑组团之中。

西侧部分建筑底层架空，使组团之间的绿

化景观从视觉上得以相互贯穿及延伸。

穿插在弧形组团之间的板式小高层，与弧形组团共同形成一个有机的整体，并成为弧形组团之间的联系及纽带。

三个开口向外的“U”形建筑组团，使组团形式更为明确，扩大，并充满趣味。完整和谐的整体建筑格局充分体现出居住建筑对于人性的关怀，及对于居住舒适度和品位的追求。

四．弧板建筑立面

“U”形建筑组团的直接外化——建筑外立面是形成

建筑形态的重要环节。曲线与直线的和谐共存，建筑与景

观的统一共融，使弧板建筑更具魅力，造就了行云流水般

的建筑外部形态。

立面造型：

依据“U”形组团的排布方式，外立面呈现出流畅的

弧形动线。简洁却不失变化的立面形态，强调横向线条的

运用，加强了建筑的横向流动感，使建筑如同行云流水一

般与东面的河岸融为一体。

立面色彩：

建筑的立面采用以白色为主的色彩构成，穿插部分灰色及冷色调，造就了明快，简洁的现代建筑立面。与建筑的内涵，形态及周边环境一脉相承。

立面材料：

建筑材料的选用切合建筑的内涵，致力于体现建筑的现代质感。摒弃传统的线条装饰，大块面玻璃、涂料的结合运用，使立面呈现出强烈的整体感及现代质感。

通过造型，色彩，用材三方面的组合运用，形成了未来域灵活，流畅的建筑立面形态。附予了建筑无限自由的想象空间。

五．接待中心——充满创意和想象的空间

未来域的接待中心设计，是园区精神的直观反映及写照。使人在一种极具冲击性的视觉感受中，简单直接的领悟建筑设计师所要表达的建筑的深层内涵。

1．建筑外部形态

与园区建筑别无二致——点、线、面同样是

接待中心最基本的造型元素，通过这些元素的灵

活搭配运用，塑造出充满变化的建筑造型和丰富

的想象空间。

接待中心的建筑单体造型不拘一格，极具视

觉冲击力。弧形墙面构筑而成的外部立面使建筑整体产生起伏变化的韵律感；如同气泡状零散分布于弧形墙面上的圆形窗洞，在打破原有封闭墙面

的同时，加强了室内外的沟通，形成了有如海洋或太空一般的空间感受。立面之上整幅的大红色系配合大幅面玻璃幕墙的运用，形成了极具对比度及视觉冲击性的色彩构成。

弧形立面—大红色系—玻璃幕墙—气泡圆窗的组合运用，形成了接待中心极具冲击性的建筑外观，非常直观的表达出建筑的深层内涵。

2．内部空间处理

接待中心的内部空间处理同样体现出设计者的巧妙构思。具体构

造如下：

一．模型展示大厅由弧形墙面自然围合而成，大幅落地玻璃幕墙

加强了室内空间的通透性及室内外的沟通。

二．室内各空间之间以大小不等的门洞相连，随意而实用。

三．地面上红色的飘带贯穿代表自由。

四．展厅内的巨大螺旋灯，象征自由与上升的理念。

五．内部家具模块化，可任意组合。

六．墙体局部剥落，形成接待桌，空间趣味十足。

现代，随意，充满想象及灵动变化的室内空间，反映出建筑对于人性的关怀及包容。

接待中心内外部的空间及形态构成，完整再现了未来域产品的设计理念及产品精神，在一种无需多言的情境下述说出建筑的实质与内涵。

六．房型设计——南北双入口

C5-2房型（三房两厅格局，具体面积未定）

房型构造：

该房型为一梯两户，南北通透的全明板式

结构。配合电梯及楼梯走向，具有两个进户门。

整套房型结构基本分为外部进门处的客，餐厅

区域及内部的卧室区域。

优点：

1．南北双入口设计，独特而极具人性化。

2．各功能区布局合理，利用率高。

3．内部生活动线合理。

4．多处阳台设计，实用且人性化。

5．内部多处隔墙设计，可随意分隔。

6．整套房型开间大而进深小，舒适度较高。

缺点：

1．主入口处无玄关，进门后缺少过渡空间。

综合评述：该套房型优点众多，是一处居家享受型居所，加之独特的双入户门设计，使该房型锦上添花。

专家点评

该案依托世博会的辐射效应，致力于打造一件充满未来气息的独特建筑产品。

该产品所特有的设计理念普遍体现在园区景观，建筑形态以及接待中心的表现之上，并被设计者贯穿始终。其所特有的创新，想象的设计精神正是时代发展的有力证明，并且预示着中国的建筑领域正在以一种飞快的速度与世界接轨。

未来域所述说的正是中国建筑领域对于未来的美好憧憬。