合肥市房地产市场调研报告

目录

一.项目概况 (2)

1.1 地理位置 (2)

1.2 地块状况 (2)

1.3 交通状况 (2)

1.4 地块概述 (3)

二. 宏观市场分析 (4)

2.1 2007年合肥房地产市场发展概况 (4)

2.2 2007年合肥房地产市场总体运行状况 (8)

2.3 2008年合肥房地产市场发展及预测 (10)

三. 市场竞争分析 (12)

2.1 板块竞争分析 (11)

3.1 竞争物业分析 (12)

四. 项目分析 (21)

4.1 项目地段特点 (21)

4.2 项目地理位置分析 (21)

4.3 项目周边环境分析 (21)

4.4 本案户型设计和面积配比建议 (22)

五. 项目SWOT分析 (23)

5.1 S-优势分析 (23)

5.2 W-劣势分析 (23)

5.3 O-机会 (24)

5.4 T-威胁 (24)

六. 目标市场分析 (25)

6.1目标客户特征及需求分析 (25)

6.2目标客户信息来源分析 (27)

七.价格定位 (27)

一.项目概况

1.1 地理位置

本项目地块位于合肥市庐阳区板块，属一环内，北接一环路濉溪路，东接肥西路，西临西里河，毗邻南淝河。在整体方位上，项目位于合肥城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。

1.2 地块状况

项目地块规划总用地面积为xxxxx平方米，总建筑面积为xxxxx平方米。容积率为x.xx，建筑密度xx.xx%，绿地率xx.xx%。周边两条道路将地块围成一个不规则的梯形。地块现状为荒芜空地，视野开阔，南靠万家华庭，紧邻四里河，毗邻南淝河，生态环境较好。

1.3交通状况

本案地段处于位于合肥市一环线主干道沿线上，距合肥市中心5公里，距合肥骆岗机场15公里，距合肥火车站6公里，交通便捷。根据规划，本案项目沿接濉溪路正在建设一条由东向北至中环路，由东向南至合作路，一环路下穿亳州路桥已开始架设桥梁板，15日完成吊装，届时，该立交桥桥面将具备通车条件，并于春节前实现通车目标，而一环路下穿蒙城路则将在上半年完工。北环线上最大的一座立交桥建设——四里河立交预计在今年10月1日前完成。

从城区的可达性看，目前项目旁正新建一条快速通道——北一环高架桥，由此建成后将大大提高项目的交通价值，随着道路工程进度的加快便利、快速将指日可待。

1.4 地块概述

?本项目位于一环路与肥西路交汇处，东接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一环路，与森林公园一站之遥。占地面积约x.x万平方米，总建面约xx万平方米，其中x栋xx层超高层、x栋xx层、x小高层住宅约x.x万㎡，商业门面约x.x万平方米，地下建筑面积约xxx平方米，公建配套xxx平方米。配有中心景观、休闲广场、大型商业房等生活设施。无论是小区规模、建筑设计、景观设计及生活配套设施，都足以成为合肥的城市亮点。小区将会是合肥市不可多得的高档生活社区。

?拟建项目的主要技术经济指标

小结：

项目地块具有极强的稀缺性，紧邻城市快速发展通道---一环线，处于城市经济带，适于打造具备市政功能的高尚社区，项目有望成为合肥市房地产市场的风向标；

根据地块现有条件：本项目规模的适中、区位的特殊性、地段绝佳性等条件，项目不是普通房地产项目概念，整个项目开发必须采用城市开发的思路，站在市政的高度看待整个项目的开发；

地块现状与周边、其他区域及其他项目区别不明显，建立区域形象，界定区域成为定位工作中的主要组成部分；

二. 宏观市场分析

2.1 2007年合肥房地产市场发展概况

2.1.1 2007年年度新建商品住宅均价为3489元/平方米，比去年上涨6.73%。

从02~07年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为6.73%，全年均价达到了3489元/㎡。造成合肥市新建商品住宅价格上涨的原因有这么几个方面：

?一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；

?随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续；

?在2007年9、10年份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的强烈信心；

?宏观调控对房地产业发展的影响合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。

2.1.2 从2007年6月份以后，合肥新建商品住宅展开第二轮价格上涨，半年涨幅接近15%。

03年-07年新建商品住宅价格走势图（元/平方米）

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2003年1月5月

9月2004年1月5月

9月2005年1月5月

9月2006年1月5月

9月2007年1月5月

9月12月

? 合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月04年9月，涨幅较快；04年9月份以后，合肥的楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。 ? 随之，由于国家的宏观调控，分别在2005年以后及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内上涨幅度接近15%； 2.1.3 高层住宅持续增加，占总体比重的50%以上，未来24层、32层的高层建筑将成为主流。

2003年2004年2005年2006年2007年

从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比例不断增加，到2007年11月底其比重已经达到了55.3%；而多层以及小高层的比例则不断下降，其中多层下降最为明显，从2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的22.4%，并有进一步下降的趋势。 ? 从近期的土地供应情况来看，由于容积率的基本上维持在2.5以上，因此未来主要

仍要是以高层为主，而且层数也在不断的上升，总层数为24层、32层的高层项目也不断出现；

2.1.4 户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室户最为热销

2007年合肥市新建商品住宅成交套数户型比例

12%

2007年合肥市新建商品住宅供应成交套数户型比例

19%

与去年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，70%90政策效果有所体现，但是距离总体70%的比例有相当差距，可以预计在2008年中小户型的比例将会不断增加；

“70%的90平方米以下的占比”的硬性规定，导致合肥开发企业为了避免小户型的同质化竞争，在中小户型的设计上将不断创新。

一梯两户的板块不断减少，同一平面层的户数将不断增加，将增加到三户、西户甚至更高。

在整体供应和成交比例来看，二室户最为热销，而大户型销售相对较差。

2.1.5 2007年全年成交量较2006年增加一倍左右，新建商品住宅销售呈现井喷行情

2007年合肥市新建商品住宅销售图（单位：平方米）

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

在2007年2月份以后，合肥市新建商品住宅的销售面积不断增加，其中最高点出现在11月份，其成交接近140万平方米，是接近全年最低点的5倍。

? 对比2007年合肥新建商品住宅价格走势图，发现两者趋势其本一致，从进入6月

份以后的成交量不断放大，合肥房价上扬的幅度也不断加快；

? 成交量不断放大二新增供应增长相对缓慢，供需矛盾状况持续到明年上半年，而供

需矛盾会进一步刺激合肥房价的上扬；

? 单月新建商品住宅的销售面积超过100万平方米，全年预计成交量较2006年增加

一倍左右，新建商品房呈现井喷行情。

2.1.6 2007年整体用于商品房开发用途的部分土地价格较高，成为刺激合肥房价上扬主要原因之一。

2007年合肥市商品房开发用途土地成交走势

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

2.1.7 2007年前11月（其中8、11月份无相关用途土地成交）合肥市用于商品房（含

住宅、商业、办公类）

?从2003年以来，合肥市的整体土地供应每年集中在5000~6000亩左右，虽然今年来的容积率大幅度提高，但是在供应量上却呈现逐年减少的态势，但是从2007年有所回升；

?近三年来，包河区的土地供应量为最大，占到总体面积的三成以上。而经济区的面积占比相对最小。未来房地产开发热点将从蜀山区转移到包河区。

?10月份土地成交面积较高，主要位于徽州大道的单总土地成交面积达到了1991亩；?尤其市9、10两月成交的土地价格较高，较高的土地价格成为合肥市房价上涨的主要原因之一。

2.2 截止2007年末合肥庐阳区房地产市场总体运行状况

2.2.1 新建商品住宅价格分析

1）庐、蜀两区07年12月份新建商品住宅均价3716元/㎡、3911元/㎡

合肥市庐阳区蜀山区

?2007年12月份庐阳区新建商品住宅均价为3716元/平方米，比合肥市均价低97元、平方米；与2006年12月庐阳区与合肥市的差价要高出60元、平方米，差距拉大。

?2007年12月份蜀山区在售新建商品住宅均价为3911元/平方米，比合肥市均价3813元/平方米高出98元/平方米；与2006年12月蜀山区和合肥市47元/平方米的价差相比，今年差距略增。

2）庐、蜀两区新建商品住宅均价比去年同期上涨10%和17%

?庐阳区在售商品住宅均价与合肥市均价走势一致，2006年11月—2007年5月价格基本持平，6月份起开始小幅上涨，10月份起上涨幅度加大；12月份均价比去年同期上涨10%，涨幅低于合肥市5个百分点；

?蜀山区价格走势与合肥市基本一致，2006年11月—2007年5月价格基本持平，6

—9月份价格小幅攀升，至10月黄金周起，价格呈明显“跳跃”式上涨；

?蜀山区新建商品住宅与去年同期相比上涨了557元/平方米，涨幅达17%，月涨幅为

1.4%，较合肥市涨幅约高2个百分点。

3）截止12月份庐、蜀新建高层商品住宅均价分别为4072元/平方米，4026元/平方米.

?庐阳区新建高层商品住宅均价为4072元/平方米，比合肥市高层均价高109元/平方米，小高层均价为3628元/平方米，比合肥市低91元/平方米；多层均价为3596元/平方米，相对最低，但与合肥市多层均价相比，要高出144元/平方米；

?蜀山区高层均价破四，达4026元/平方米，与合肥市高层均价4027元/平方米基本持平；小高层均价居次为3775元/平方米，比合肥市高出56元/平方米。

2.2.2 庐、蜀两区新建商品住宅供应分析

1) 12月份庐、蜀新建商品住宅可售面积分别占合肥市可售面积的21%，23%

?庐阳区在售新建商品住宅可售面积与可售套数走势基本一致。以可售面积来看，1—7月份供应面积从35万平方米逐渐下降到25万平方米左右，8月份供应面积又恢复到35万平方米左右，但12月可售面积大幅下降。

?蜀山区变化幅度不大，总体呈稳步下降的走势。可售面积上来看，在1月份可售面积最大，2至8月份，可售面积主要在100—120万平方米之间波动，10月份起可售面积下降到100万平方米以上。

2）庐、蜀两区可售新建商品住宅中，高层可售套数所占比重分别达55%和68%。?庐阳区新建商品住宅以高层为主，占当月庐阳区可售面积比重的55%，小高层、多层所占比重分别为28%、17%；按照可售套数统计，截止庐阳区新建商品住宅套数所占比重为58%，小高层24%。

?无论市从可售套数还是可售面积的比较来看，蜀山区可售新建商品住宅中，高层建筑占居绝对的主体地位，当月可售面积约52万平方米，占蜀山区当月新建商品住宅可售面积的64%，可售套数所占比重更大，接近7成；小高层可售面积所占比重为15%，与套数占比一致。

2.2.3 庐、蜀两区新建商品住宅成交分析

1）截止12月份庐、蜀新建商品住宅总成交面积分别占合肥市总成交面积的10%和19%。

?庐阳区新建商品住宅总成交面积占合肥市总成交面积的10%，位列第五。而蜀山区

整体销售态势良好，总体呈上涨趋势，11月份成交面积达到销售的高峰。

2）庐、蜀两区新建商品住宅总成交面积中高层分别占36%和42%

?庐阳区新建商品住宅三类建筑类型成交中高层、小高层、多层比重分别占36%、32%、32%。在各户型套数占比上，三室户依然是市场的主要需求，占总成交套数的57.6%；

二室户的套数所占比重为29%，位列第二；四室户及以上一室户的成交比重较低，分别为7%、5.9%。

?蜀山区新建商品住宅中，高层的成交面积所占比重最大为42%，多层紧随其后，占37%；小高层排名第三占20.5%。在新建商品住宅中，三室户成交套数所占比重超过半数以上，为58%，二室户、四室及以上、一室户占比分别为23%、12%、8%。

2.3 2008年合肥房地产市场发展及预测

2007年，第四季度房价上涨过快，是受周边城市房价上涨的影响和土地价格的上涨。同时，偏紧的金融政策，让市民担心利率会不断上升，贷款门槛提高影响自己购买住房，纷纷加入到购房大军中。由于国家对房地产市场调控的不断加强，购房者也曾一度预期房价会因此出现“拐点”，很多购房者在持币观望。但随着时间的推移，”拐点”并没有按预期出现。相反，房价却出现了不同程度的上涨，尤其是在第四季度，房价像脱缰的野马，一路逛奔。这让很多持币观望的购房者不得不重新审视眼前的市场，很多人更是一改曾经的矜持，成功积极的购房人。供求市场出现的突然变化，也推动了房价的快速上涨。

2008年合肥房地产市场将继续平稳健康发展，从投资、建设面积以及房地产的发展上都将和2007年差不多，不会有太大的变化。

小结：