搞好行为节能强化技术节能

搞好行为节能，强化技术节能

一、建立健全能源管理机构

抓好物业节能降耗工作无论是从建设节约型社会的角度还是从降低营运成本方面看都有非常重要的意义。为此，我均豪公司高度重视对各个项目的能源管理，领导亲自挂帅，项目经理负责，组成能源管理领导小组，包括公司总部的工程管理技术委员会，项目经理、运营负责人及各项目配置的专业能源管理负责人，组成了一个相对稳定的能源管理与使用领导班子，制定项目节能计划，实施节能措施，管理和监督各项目能源的合理使用，并进行节能技术培训和技术改造，实行有组织的全员的企业行为，从而保证了节能降耗活动广泛、持久、健康、科学、有效地开展下去。

二、确定节能降耗的标准和目标

进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准。通过流量仪、压力表、风速仪、

电流表、电压表、电度表、功率因数表等测量工具，参照《综合能耗计算通则》、《企业能耗平衡通则》、《评价企业合理用电技术导则》、《节电措施经济效益计算方法评价方法》、

《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》、《风机监测标准》、《设备热效率计算通则》、《水泵监测标准》、《水泵机组电平衡测算》、《三相笼型异步电动机损耗和效率的确定方

法》、《三相异步电动机能效限定值及能效等级》、《设备及管道保冷技术通则》、《生活锅炉经济运行》、《采暖居住建筑节能检验标准》、《能源管理标准方法》等国家和地方的标准，结合项目实际运行情况，进行同行业横向的和本公司纵向的同比，本着不保守、不冒进的原则，通过理论计算和技术评定，采用价值理论方法进行互斥方案比较，制定项目节能降耗标准和目标。以此建立了符合公司实际需要的、既能充分发挥全体员工积极性又能保证公司积极向上的公司节能降耗企业标准和判定方法。

三、鼓励业主共同节能降耗

在制定了公司节能降耗标准和目标后，根据公司的相关管理制度—《能源管理规定》、各种操作规范，将节能降耗定额目标按月/周/年；按专业、按职务进行层层分解，落实到人并与经济

效益挂钩，将节能降耗纳入关键指标，在公司内部实行全员KPI 考核制度。在保证全员完成自身的节能降耗分目标的同时，完成了公司的整体节能管理目标。同时，通过公司的工程管理技术委员会，在全公司建立节能激励机制，始终保持全员节能降耗活动中旺盛的士气和热情，公司结合KPI 考核制度，工程管理技术委员会每季度组织一次激励活动，其中包括奖金激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。

均豪公司还清楚的认识到，物业节能降耗工作是一个社会活动，涉及到所属项目、各家各户。对企业、业主、社会来说，节能降耗是一项“多赢” 事业。因此，均豪公司在激励企业员工参与的同时，还鼓励广大业主积极参与，坚决维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，将业主的参与真正落到实处。企业员工和广大业主相互结合，互补互动，深刻领会设计意图，正确决策，真正实现以人为本，在最大限度保证生活、办公品质的基础上，使节能降耗工作更顺利，效果也更好。

四、实施过程跟踪，进行过程控制

为保证公司节能降耗目标的实现，通过常规的以周/月/季度/年为周期的实际发生的能源费用和能耗指标、设备检测、维修和故障指标以及月度的设备用能进行能源管理分析，采取宏观的结果控制考核和精细化可操作的过程控制考核相结合的考核指标体系，进行量化，紧紧围绕过程进行控制。在均豪管理的园区、商务、居用物业中，能源管理系统中，不以牺牲服务质量为代价，而是通过各种自动计量器具、管理软件进行设备监控。随时掌握设备的运行状态、耗能情况，结合园区、商务、居用等物业对设备设施的要求，进行综合分析，及时调整各种运行参数（电压、电流、温度、流量、风量等），对技术数据发生偏离、运行状态差、耗能的设备及时进行技术改进，以达到节能和经济运行的效果。公司除定量化的日常计划维护指标外，对主要耗能设备的过程考核指标如下：

空调和供热机组、锅炉系统控制指标，结合设计文件要求及物业用途，包括：不同季节、室外温度、湿度的供回水温度及温差、耗电量指标、能效比指标、不同区域、不同用途的供冷热单位面积耗能量指标、工业园区及实验室的洁净度和湿度指标、排风量、新风量指标，以及锅炉排

烟温度、消耗用水指标。定期监测及时维护指标等。

管道和风道的保温性能控制指标：包括冬夏季的保温防结露的保温层厚度、保温层内外温差、保温层破坏程度等。要求管道和风道的冷热量损耗（温升或温降）均应在设计范围之内，如果保温性能被破坏应及时采取补救措施。管道保护层表面要光洁美观，无破损，夏季管道无结露现象发生。

水泵、风机控制指标：包括室温、温升、风水量、漏水、漏风量、水泵压差、风机余压，以及水泵、风机电平衡指标。

变配电控制指标包括变压器运行的负荷率、变压器温升、不同区域的灯具照度、色温和显色指数，以及工频设备变频改造、水位、水压、风压自动检测改造指标。

设备运行计量器具和安全装置的配备及运行情况的检测考核指标包括：压力表、温度表、电度表、水表等计量器具的检测指标、避雷装置、高压用具等安全装置检测指标。

电梯、扶梯等运载设备的自动控制设备考核指标包括日常维护指标、安全指标、安全运行时间指标、平衡载荷测定指标、清洁卫生指标等。

上述指标经系统价值工程量化后，建立能耗指标台帐，通过周/月/季/年及时跟进过程检测，对数据发生偏离的进行分析，找出原因，制定整改措施，同时对能源消耗支出进行分析、找出差异、特别是对具有尖、峰、谷、平性质的供电系统，不但要寻求减少消耗量的解决办法，更要寻求消耗费用的解决办法。通过有计划的保养工作和节能技术改造指标的落实，达到既“营造了现代人的生活、办公空间”，又创造了节能降耗的综合社会效益。

五、节能降耗管理的培训和考核

虽然均豪公司与许多物业管理企业一样，操作人员的薪金比较低，员工在进入均豪公司之前，在设备运行管理及节能降耗方面，没有参加过系统学习，有的只是掌握了系统中单种设备的运

行和维护方式，对项目的设计理念、建筑、结构、配电、给排水、暖通、弱电控制等系统交叉关系及各个系统的工作原理了解不够，在遇有情况变化时很难做出及时、科学、有效的处理。但均豪公司把员工培训和提高技能作为升迁考核的重要一项，列入人力资源管理的一项重要内容，并将节能降耗管理培训纳入公司工程管理技术委员会的一项重要工作。每年根据公司的发展需要，工程管理技术委员会在年初制定计划，安排三至四次培训，每次培训课时均不少于3 学时，采用专题报告会、系列讲座、交流研讨会以及沙龙等方式，并进行相应培训的考核。培训的内容围绕项目性质、季节变化、人员文化程度以及职务变化等具体情况进行调整，包括下列几个方面：

1. 国家的能源法律、政策、指令、规范、标准和规定等内容的培训；

2. 能源技术管理基础知识的培训。如用电、用水、用煤、用油、用热、用气等节能技术管理的培训；

3. 能源技术管理的方法和手段的培训。如能源的计量与测试、能源消费的统计分析、微机在能源管理上的应用、能耗计算方法与分析以及能耗定额制度等；

4. 能源经济分析基础的培训。如能源消费经济活动效果的计算和分析，节能工程投资经济效果的计算和评价，以及价值工程理论等。

5. 节能降耗技术选择和判别标准。包括围绕安全、质量、舒适度、节能技术应用、

新技术的适应、区域影响、技术改造投资额及投资回收期的计算。

6. 节能降耗工程项目的实施程序。包括节能降耗对象的诊断与评估、节能降耗实施方案的评价、预算编制、论证；业主认可、批准、订货；施工及施工管理、测试、验收、试运行；核算和评价；归档等。

六、现代的节能技术和运用

均豪公司能源管理服务依托专业技术和设备厂家，以管理为主，进行工程技术改造，在空调、余热利用、污水处理以及水、地、空气热泵技术、变频技术等能源管理领域，与设备、技术提供商建立长期的合作关系。这些合作伙伴包括美国特灵、远大空调、节能公司、热能公司、恒有源

等。同时，伴随着公司节能降耗项目的不断挖掘，传统的节能方式已经无法适应均豪公司的需要。所以公司在业主的支持下，通过“建设—经营—移交”、租赁等多种合作能源模式，建立了节能基金，用于节能技术改进、激励节能管理。

同时，由于园区的建筑密度较低，建筑高度适中，有利于太阳能开发利用。所以在园区的照明、采暖、生活热水等的能源技术改造中，太阳能空调及太阳能照明方案是一个很好的选择，不但可充分利用具有很好经济性的太阳能，还可以节省电力和常规能源，无环境污染，对环境保护尤其重要。并且因为工业园区远离居用区，无夜间噪音问题，夏季制冷可利用冰蓄能系统，达到降低能源费的目的。如果能够取得业主的支持，还可以采用地源或水源热泵技术，实行更好的节能效果。

七、科技节能的应用

在商业竞争日益激烈的今天，对于拥有高价值资产的企业来说，设备维护已不再局于成本范畴，更成为获取利润的战略工具。因此我司作为较早的物业设施管理公司，充分认识到资产维护管理对于企业的重要性，二十一世纪初即开始探索EAM 管理，并于2007 年引进了

IBM/MRO 公司的MAXIMO 设施管理软件，从而成为物业设施管理中应用EAM 管理的先驱者EAM(Enterprise Asset Management ) 即企业资产维护管理系统, 它是面向资产密集型(Asset -intensive ) 企业的企业信息化解决方案的总称，其前身称作CMMS (Computerized Maintenance Management System )计算机维修管理系统，主要适用于资产密集型企业对高价值固定资产的维护、保养、跟踪等信息管理。它以提高资产可利用率、降低企业运行维护成本为目标。以优化企业维修资源为核心，通过信息化手段，合理安排维修计划及相关资源与活动,从而提高企业的经济效益和企业的市场竞争力。

今天，EAM系统涵盖了维护、修理和运营所涉及的方方面面，从库存和采购到工作管理和建立设备模型，但这些仅是EAM 系统的基本功能。EAM 系统通过创建背后信息来提升维护技术，这些背后的信息在实施EAM 之前并不存在，它是加速故障诊断和工作建立的知识基础。优秀的EAM 系统的领先性在于其对复杂设备的建模能力，如从公路、管道、线路到产品流程。EAM 系统提供任何工厂和服务领域所需的成熟技术，不受设备所处室内外位置的影响。它还通过连接终

端用户和最有效的信息源支持简化运营工作，并且这些信息都是在系统中预先设置的。此外，一个端到端的电子商务解决方案可以最大程度降低目标实现的成本。

EAM 系统以用户需要的所有工具开发和设置，用户无需编程，今天的EAM 系统可以适合任何企业的特定需要，无论企业的规模大小。

MAXIMO 是IBM/MRO 公司的产品，它包括：设备管理、工单管理、预防性维护管理、资源管理、作业计划管理、安全管理、库存管理、采购管理、系统管理、应用设置、屏幕编辑等基本模块，以及工作流管理、决策分析等可选模块。

MAXIMO 以工单的创建、审批、执行、关闭为主线，合理、优化地安排相关的人、财、物资源，将传统的被动检修转变为积极主动的预防性维修，与实时数据采集系统集成，可以实现预测性维修。通过跟踪记录企业全过程的维护历史活动，将维修人员的个人知识转化为企业范围的智力资本。集成的工作流与业务流程配置功能，使得用户可以方便地进行系统的授权管理和应用的客户化改造工作。

我司结合物业设施管理的特点和国内法律法规的要求，进行了客制化改造，增加特种设备的管理、返工单等功能，并利用MAXIMO 的功能实现能源管理、二次装修管理等，从而涵盖了物业设施管理的各个方面。

多年来，MAXIMO专注于企业资产维护领域，始终站在技术发展的前沿。90年代，它是第一个采用Client/Server 结构的EAM 软件供应商。如今，在风起云涌的互联网应用大潮中，MAXIMO 将它的产品置于Internet 技术基础之上。它可以运行在多种常用的服务器硬件平台和网络操作系统（UNIX或NT）上，支持Windows NT/95/98/2000 客户机环境。

MAXIMO 的宗旨是:

提高工人工作的安全性和效率，减少停机时间；

控制维护费用，降低零件库存和费用；

提高采购效率，充分利用设备、设施、人力及其它资源。

总之，节能无极限！十几年来均豪同仁的不懈努力，在公司节能管理体系的有序运作下，在业主强有力的支持下，通过强化技术节能，在不同的合能源模式下，通过价值理论对节能技术改造方案进行优化，公司成功的进行了北京东一时区、方菁苑、国典华园等项目的采暖及热水系统的室外温度补偿节能改造、汇景阁公寓的电容柜改造，双裕园区变压器联络整合、商用物业项目的电梯能源回馈节能技术改造、工业及科技园区项目配电系统及水力系统的平衡、空调系统的新风节能技术改造和园区绿化节能用水滴灌技术改造和普及，并在节能监控技术的应用中，成功的控制了工业科技园区的噪音污染。