物业管理实务及范例

物业治理实务及范例精解

第一章物业治理前期工作

第一节物业前期治理概论

一、物业前期治理的观点

关于一项物业来讲，存在着开发——经营——治理三个时期，从表面上看物业治理是对物业

的使用治理，因此，物业治理只要在物业交付使用时介入即可，同时专门多物业治理企业也是

这么做的。然而，从物业治理的实践来看，并非如此简单。我国的物业治理是从传统的房地

产治理脱胎而出的，体制虽变，但治理手段却大多没有更新，物业治理一直滞后于规划设计

和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素

。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建筑时的方便和节约，而没有从管

理角度把房屋建成后的治理联系起来统一规划，造成建成后物业治理上的矛盾和漏洞。如现

在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、

电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，

即使业主时有抱怨，

又使物业治理工作难以完善，同时以后往往也难以弥补。假如开发商在规划设计时期就选择

好

物业治理企业，即利用物业治理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规

划设计更符合使用治理的要求，可为以后的治理工作打好基础。

物业治理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥

最佳效应的一种治理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营

销等时期均有着密不可分的联系。因此，物业治理应建立追求全过程最佳效益的现代化治理

模式，在物业的开发时期就充分考虑建成以后的使用和治理的要求，考虑到社会经济进展的

居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计时期就开始关注物业的全过程

效益。物业治理是一种对物业全过程的治理，其首要环节即是物业的前期治理。

那个地点所讲的物业前期治理，是指物业治理企业在物业的开发设计时期即介入，从事物业形成

前的时期性治理。物业前期治理工作尽管尚未形成对物业运行主体的治理。然而就其治理的

内涵分析，它应属于企业治理的一个治理时期。

物业前期治理是一种物业治理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉治理的方法，

因此，不管是对房地产开发商依旧物业治理企业差不多上特不必要的。房地产开发商对物业进行

的是硬件建设，物业治理企业对物业进行的是软件治理。前者是形成物业，后者是发挥物业

的功能作用，虽有区不但又相互联系。关于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适

当的地段、房型及附属设施，并通过施工建筑形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力

度；然而关于业主而言，却不止于此，业主还将对物业治理进行权衡。

从某种意义上讲，物

业的硬件建设相对较为直观，而软件治理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从

使用者的角度，也会从所有人的角度对物业治理进行选择、评价。在物业开发时期适时地选

择恰当的物业治理企业，能在专门大程度上幸免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和治理的要求

，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。关于物业治理企业而言，首先应参与市场竞争以

猎取物业的治理权。在同开发商签订了物业治理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管

理人员，开展各项物业前期时期的治理工作。由于今后的业主治理委员会拥有“决定继聘或

选聘物业治理企业”的权利，因此，物业治理企业在前期治理中能否形成有序的治理秩序，

能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的治理形象，关于物业治理企业

来讲是一个把握机会、占据市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期治理将使硬件建设与软件

建设相得益彰，对物业实行前期治理不仅是物业治理者的需要，同样也成了房地产开发商的

需要，因此更是业主维护自身权利利益的需要。

二、物业前期治理的必要性

(一)减少使用中的后遗症物业治理的差不多职能是代表和维护业主的利益，对所托付的物业进行有效治理。然而在物业

治理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业治理企业，诸如物业质量、设备性能、

设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业治理企业，而往往在于物业的开发商和建筑

商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业治理过程中使之限

制在最小范围之内，就必须开设物业的前期治理，使前期治理同规划设计、施工建设同步或

交叉进行，由物业治理企业代表业主从治理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那

些

后期治理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减

少后遗症。

(二)物业前期治理是对所管物业的全面了解

物业治理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主中意，就必须对物业进行全面的了解

。假如物业治理企业在物业交付使用时才介入治理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设

施建

设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程

中就介入治理，才能

对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，

物业治理企业方能更好地为业主服务。

(三)物业前期治理是为后期治理做好预备

物业治理也是一项综合治理工程。通过物业治理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系

，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业治理的综合作用。此外，在对物业实体实施治理之

前，还应设计物业治理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备

成立业主治理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、

培训等工作。这些均

应在物业前期治理时期安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业治理企业便能有序地对

物业实体进行治理。

第二节物业前期治理的内容

一、通过投标来接洽物业治理业务

不管物业治理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，依旧各大系统组

建的，前期治理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业治理企业既要从自身的实际动身

，

考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，

做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的治理权竞争中取胜，假如明知竞争对手实力比自己

强大，就不必牵强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并

能协作配合，等等。以免治理权竞争得手后，由于业主或建设方面的缘故，工作仍留有漏洞

，造成今后的物业治理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业治理企业根

据自己的经营目标，测算物业的治理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在