北京市马连道区域调研报告

北京市马连道区域调研报告

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北京市马连道区域情况

一、马连道区域范围

马连道区域大致可以规划为:东西在西二环与西三环之间,南北从丽泽路到广安门外大街所辖区域。

二、马连道区域配套

＞购物：京城茶叶一条街、法国家乐福、英国百安居、德国欧贝德家居、易初莲花、亿客隆、华联超市、苏宁电器、物美等。

>教育:北京小学、华夏女子中学、马连道幼儿园等。

>餐饮:渔公渔婆、金山城火锅、南城香、九丰源酒楼、明月三千里烧烤、今天假日海鲜城、重庆火锅、甜鸭梨烤鸭、城一锅。

＞酒店：百莲名仕酒店、双龙花园酒店、逸羽连锁酒店、安华景苑饭店、鸿坤国际大酒店。

＞银行:中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄。

＞医院：电力医院、广外医院、北京世纪坛医院、宣武医院、广安门中医院。

＞其他:中国移动马连道营业厅、中国邮政、新华书店。

三、马连道区域交通情况

该区域有京石、京开两大高速路;有西二环、西三环、西站南路、两广路、丽泽大道等五大城市主干线；有九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路与西站南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥路口立交桥、湾子路口立交桥);有西客站、六里桥两大客运枢纽;有丽泽桥、莲花池两个长途汽车站;

另有通往全市各区的多条公交路线。

规划中的两大地铁线:

＞地铁9号线

地铁9号线规划方案已于20０5年6月完成，２006年正式开工。从南边的世界公园，穿越威尔夏大道所在的西三环城市新区，最后到达颐和园北宫门。拟建全部14个站，威尔夏大道附近设置了2个站，即六里桥站、西客站站。

>西站-北京站直线地铁

已于2005年12月24日正式开始动工。该线路全长９.１6公里，计划从北京站向西，沿前三门大街直线伸展,在崇文门路口进入地下，经前门、宣武门、长椿街、白云路,再由天莲大厦附近钻出地面,接入北京西站。规划2００8年前建成通车。

四、马连道区域环境特征?马连道区域经过多年的发展已经形成了自己独特的区域环境特征:

区域环境特征一：

老北京、新宣南，传统与现代碰撞共生的人居区?地处金中都所在地、老北京文化的发祥地;国际传媒大道、广安门商务区、马连道采购中心区等商圈的规划与建设，又为这一区域赋予了城市化发展的色彩。

区域环境特征二：

政务、金融、传媒、物流几大商圈交汇呼应

以CＰD(中央采购区）、西客站商圈、丽泽商务区为核心，辐射中央政经区、金融街、国际传媒大道,６大商圈筑就了西部中心城区的格局。?区域环境特征三:

多元交通脉络汇集延伸城市脉动

近临２006年建成通车的西站南路,外接长安街、两广路、丽泽路、西二环、西三环,“三横两纵”城市主干道；规划中的地铁9号线，西客站、京石路，延伸城市脉动。

区域环境特征四: ?集城市风景、人文风景、自然风景于一身远眺西山风骨、长安街繁华脉动，近揽莲花池公园、三环绿化水景绿意、天宁寺人文古风，周边生活配套丰富成熟，一派极具城市人文特征的居住环境。区域环境特征五:

京城茶叶一条街

上个世纪50年代第一家北京茶叶总公司的进驻,到目前云集全国800户茶商、形成8个大型茶叶市场,马连道不仅成为北京、华北地区最大的茶叶集散地，而且产品远销美国、韩国、俄罗斯、日本、中东、东南亚等国,年交易额超过１3亿元，占全国茶叶年交易额的1/10,成为北京市惟一的“中国特色商业街”。２008年之前,马连道还将建成以大宗采购为支撑，集商流、物流、信息流、资金流、文化、旅游为一体的新型商业区域。

五、马连道区域发展的优势：

１、商业氛围较浓,商业潜力具备

目前马连道区域内有北京市最大的一条茶叶贸易街,以专营相机为主的大型商场北京马连道摄影器材城于20０1年10月正式开业，家乐福超市在京城的第四家连锁店也在此落足,去年北京马连道邮币卡市场、金马鞋城正式开业,加上原有的红莲批发零售市场、红莲综合市场等，应该说基本具备了商业发展的潜力。

２０05年4月，马连道茶叶特色街被授予“中国十大特色商业街”。马连

道作为全国的茶叶交易中心,加上中央采购区的规划,进一步提高了该区域内的商业氛围。与马连道茶叶特色街共同入选的商业街还有北京王府井、上海南京路、南京新街口、乌鲁木齐中山路等商业街。有关专家指出“在商铺方面,马连道作为全国十大特色商业街，具有巨大的潜力”。

2、重要的交通区位优势为该区域发展奠定基础

几大城市干道网是联系本区域与外界协调发展，且保持与外界交通畅通的保障。有京石、京开两大高速路，有西二环、西三环、西站南路、两广路、丽泽大道等五大城市主干线，有九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路与西站南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥路口立交桥、湾子路口立交桥),有西客站、六里桥两大客运枢纽，规划中的两大地铁线(地铁9号线、西站－北京站直线地铁）；有丽泽桥、莲花池两个长途汽车站;有通往全市各区的多条公交路线。这些必然为区域的发展产生积极影响。

3、交通改善在望,政府大力支持?交通是马连道商业区的一大潜在优势。宣武区已经将马连道地区与广内的交通连接作为了未来重要规划之中。规划中位于马连道南口的红莲南路将成为连接西南二环与西三环的又一条主要干线,将在现有的红莲南路基础上进行拓宽和延长，规划宽度为4０米,与白纸坊西街打通,拆迁将于今年下半年开始,目前沿街的一些商铺已经开始撤走。

另外一条规划中的道路是广内枣林前街将向西贯穿铁路,与马连道地区相连，有望于明年动工。

这两条路通车后,将横跨铁路与莲花河,马连道地区的交通状况将有更大的改善。作为宣武区规划的六大商业区，马连道将在未来几年甚至更长的时间里得到政府的大力支持,商业街北段的安华景苑等一批第三产业设施的建成使用以及总

投资1亿美元马连道物流中心的建成都将会对这个区域的商业发展提供动力。?也可以从家乐福看出马连道的商业潜力。作为世界有名的连锁超市，家乐福在选址上一向极为讲究,之所以落址马连道,如果不看好该地区的商业发展的潜力,是决不会把店开到这里的。

4、土地供应量充足,集团购买力呈现

历史上马连道区域是国家和北京市有关部门的仓储基地,北京物资总公司、北京物资储运总公司、中国印刷物资总公司、北京金属材料公司等大型物流、材料企业都在这个区域之内，从建设至今历经５0年发展。现在，这些企业又成为了该区域内土地供应的一个主要来源,瑞莲家园、欧园北欧映象等项目的土地都是从这几个企业受让而来。今后，该区域内还将会有一些工厂、企业进行拆迁，总体的土地供应量还是较为充足的,相对拆迁成本还要低。?同时这个区域内的物业还有另一个特点,即市场化程度相对城北、城东其他区域要低一些。瑞莲家园是合作社开发的集资性项目,依莲轩有一栋楼被新华社买下，而像北京物资总公司这样的土地方也对该区域的项目表示了集团购买的倾向。集团购买对该区域未来物业发展的影响会大一些。?总体而言,马连道地区现有的物业远远不够,未来还有较大的发展余地，特别是60０0元—9０00元的中高档项目。

六、马连道区域存在的问题

1、区域内交通状况较差

该区域内目前交通状况不太良好有待改善,区域内马连道路、红莲南路、三

路居路等道路比较狭窄,并且路面状况较差，再加上该区域内商业较密集,人流车流较大,导致交通较拥挤。

2、区域环境较差

马连道区域目前商业较密集，专业的批发市场较多,且经营零乱，导致各种设施陈旧，这种商业配套带来了人员流动的不稳定性;另外，历史上马连道区域是国家和北京市有关部门的仓储基地，该区域历史建筑较多,从建设至今历经50年发展较破旧。以上两个因素导致该区域内生活环境较差。

３、该区域的整体商业环境有待改善

该区域从目前商业设施的经营状况及配置上还有不足。首先,马连道茶叶街仍旧面临着各种各样的问题，批发功能正在退化，门面产品趋同性越来越明显,零售消费正在取代批发交易;经济效益普遍下降，茶商流动性加大，茶商随季节而流动。其次是金马鞋城和邮币卡市场经营状况不甚理想，如果没有好的经营举措，维持都将困难；同时，红莲批发零售市场、红莲综合市场和北京市众多批发零售市场一样,经营零乱而且各种设施陈旧。这种商业配套带来的人流很不稳定，对于区域房地产市场有不小的消极影响。

尚西泊图

项目位置:北京市丰台区华源一里C区

开发商:北京华世房地产有限公司

投资商:北京市京海房地产开发公司

物业管理公司：北京世俊物业管理有限公司

承建商：北京龙建集团

代理商:北金航鸿达房地产经纪有限公司

项目概况:

主要特征由三栋高塔住宅及写字楼、商场、宾馆、青年公寓为一体的多功能建筑综合体，总建筑面积:１２０000平方米,容积率:2．6８,绿化率:3０.８0％，共562套。

历史价格：起价:４8８0元/平方米

均价：５５００元/平方米

最高价:6200元/平方米

物业管理费:1.96元/平方米·月

开盘时间:２０03-11－30

入住时间:20０4－１2-３１

商业情况:

本项目商业由写字楼，商铺及商务会馆三大部分组成，其中以沿街商铺为主。该商业部分为三层到五层不等，其中地下一层，其中包括地下一层、沿街门脸、一小部分写字楼以及最南侧的商务会馆。只有永和豆浆和建设银行为已经卖出部分，面积约600平方米,其余部分为租赁部分,商铺出租率约为９0%。

具体面积及价格如下：

写字楼：７739.2平方米，售价9６00元/平方米，毛坯三层。?商铺:１6000平方米，售价:1７0０0元/平方米,装修共二层。租价:3.5元/天/平方米。

商务会馆：13794．7平方米，售价：17５00元／平方米,精装修负一至五层。?地下一层:6000平方米，只租不售,租金:1.8元/天／平方米。

周边配套:

中小校:北京市华夏女子中学、北京第十二中学、太平桥外国语学校、广外第一小学、太平桥第二小学、三义里小学?幼儿园：宣武区马连道幼儿园、三义里第一幼儿园?大学:红旗大学、北京宣武区师范学校、中华研修大学一分部

商场：亿客隆超市、安安批发市场、广享商场、六里桥商场、国美电器，家乐福?邮局:太平桥邮局、邮电局马连道55支局、广外移动电话营业厅?银行：工行（六里桥储蓄所、丰台支行西站分理处、西客站东街储蓄所、红莲北里储蓄所等)、建行(马连道储蓄所、岳丰分理处、西客站分理处等）、农行(六里桥分理处、莲花池分理处等）、中行（丰台区支行西站分理处、广外分行等)、北京建行（第35号ATＭ、第49号ATM）等

医院：电力总医院、红十字莲花池门诊

饭店、餐饮：中盐大酒店、大江山饭店、建银大厦、章丘大厦、锦州饭店、四川大酒店、都市饭店、海业假日酒店、悦都大酒店、银都酒店、宝辰饭店、京石宾馆、海王星宾馆、小肥羊火锅城、金天烤鸭家常菜、大连渔港、烧鹅仔酒楼、天使食府、华仔海鲜肥牛火锅、渤海渔港、天外天烤鸭店、天天阳（餐饮分公司）、北风味餐馆、湘巴佬甲鱼王、迪昌烤鸭店、川好味重庆菜、金山城重庆火锅、肯德基、麦当劳?加油站:中国石油集团（广外加油站）、公交恩吉威LＰＧ加汽站装修情况:

外墙:高档外墙涂料

大堂：大堂地面:通体砖或花岗岩大堂墙面：通体砖

电梯：IT，中高档电梯

门窗:优质名牌四防子母双开门朔钢窗、双层中空?供电:双路供电系统，40Ａ电容量入户,一室户３0A电容量

供水:四层以下自来水,四层以上变频恒压式供水系统,水表运转计量?供气：管道天然气,燃气表计量?采暖：集中供暖

通讯:每户预留一条独立电话线，厅、室、主卫留有电话接口

停车位：每户一位

项目优势:

1、该项目商业出租率较高，并且有建设银行和永和豆浆已经卖断产权，有利于

今后销售。

2、该项目周边小区域只有该商业和唐人商街为商业，另外威尔夏大道商业还没

有推出，这对该项目的销售有利。

3、该项目近邻马连道路京城茶叶一条街,为该区域的次商业区，商业气氛很浓。

4、项目周边高档住宅小区较多，如尚西泊图、威尔夏大道、铭筑等等，消费人

群充足。

项目劣势:

1、项目商铺户型面积较大,总价较高,不利于吸引小商户。

2、周边路况不好，几条街道都比较狭窄，路况较差。

3、项目有一小部分为写字楼业态,品质不高，数量较少,对销售可能存在一定的风

险。