小城市CBD建设规模

CBD区位决策

商务机构选址在何地，关键是看当地的综合条件与其它地区比较，能否使其商务功能的发挥最大化，在CBD的区位决策时，总体考虑三个基本方面：

商务经济环境：商务功能的市场需求规模和挑剔程度

（1）区域腹地条件优越（广阔、经济基础好、贸易增长块、产业联系密切）

（2）城市经济基础雄厚

商务集聚程度：已有商务产业的产业集群和专业化程度（商务体系规模、健全性和发达程度）

（1）高强度的经济聚集

（2）高级化产业结构

商务基础支撑：为商务机构运行所必需的条件

（1）优越便捷的地理区位

（2）现代的基础设施

《中国城市CBD适建度指标体系研究_中国CBD发展量化研究之一》杨俊宴CBD建设强度

大城市CBD 建设强度

《城市CBD空间形态量化研究_中国CBD发展量化研究之二》杨俊宴CBD建设规模与各类经济指标关系

以GDP、第三产业规模以及商务产业排名论，CBD规模大小与商务产业1发展规模大小基本呈现线性一致，因此凌源的CBD规模不宜过大，以表格中排名最后的宁波为例，宁波商务规模为87万㎡，其城市商务产业产值为402.6亿元，而凌源2015年商务产业产值仅为120亿元（金融业+房地产+营利性服务业），其CBD规模应在20~40万㎡（建筑面积）。

1城市商务产业分类及在CBD分布空间相互对应表见附件

《城市CBD与产业规模结构量化比较_中国CBD发展量化研究之三》杨俊宴

微型CBD

（1）微型CBD（现代服务业集聚区）的功能空间特征

①突出主导功能

微型CBD定位必须准确，以发展某一项功能为主，其它功能只能作为主要功能的辅助，这样保证了现代服务业集聚区能够达到预先设定的目标，形成单一功能的规模效益和集聚效益。

②合理的建设规模

由于它是以某一项服务功能为主，规模不宜太大，建筑面积按照相关案例的经验统计，控制在 20-30 万㎡比较合理。

《安徽省微型CBD服务业集聚模式创新》明娟

③功能齐全

微型CBD的概念决定其构建不可能单纯的以商务写字楼为主，必定要配有互补性和特色

性的部件。单身公寓的配合为部分年轻的商业精英提供了一个集聚的场合，使微型CBD中融合了商业气息和文化气息。同时，适当的住宅区的配合，有利于保持微型CBD人气的昼夜平衡性。此外，如果再加上有针对性的商业配套、新颖的业态规划，则更有助于CBD作为一个独立的群落在社会生物圈中生存和发展。

④独立空间

微型CBD作为一个独立实体，除了商务活动的必要性与外界进行人、物、车、声的交流外，尽量能在社会生物圈中保持相对的独立性。过分的融合，以至于微型CBD的界限完全消失，那么项目也就不复存在，而被杂乱无序的时空给同化。因此，微型CBD需要与外界保持适当的明晰界限，从而保持一个典雅、个性化的微型CBD，并以清晰的轮廓和主题色彩显立于杂乱无序的环境中。

《中央商务区_CBD_的分类及微型CBD的打造》王利刚

⑤生态导向

注重公共开放空间塑造和地下空间的利用。同时，微型CBD的生态美与国际CBD追求的重点是不一样的。前者侧重的是微观环境的改造，注重的是色彩的搭配、植物的季节安排、动静的结合，而后者更多是注重CBD的热效应、空气清洁度和流动性等。

⑥与当地特色现状相结合

如文化创意产业等，合理发展楼宇经济

《论生态CBD规划》刘徐方

（2）微型CBD与传统CBD的区别

①面积

在国际性经济与金融中心城市，如芝加哥、休斯顿、多伦多、新加坡、悉尼等，CBD商务办公建筑在1000万m2左右；在许多地区性贸易与经济中心城市，如费城、盐湖城等，CBD 商务办公建筑面积在600万m2以上。国内城市的CBD商务规模较小，北京300万m2，上海陆家嘴418万m2，武汉380万m2，深圳宝安1000万m2。相对来说，微型CBD商务规模要“逊色”很多，如丰德微型CBD的商务规模只有100万m2左右。

②功能构成

现代意义上的CBD以商务功能为主导，它不仅集中了大量商务办公楼宇, 周边还有与其功能配套的高档公寓、酒店、休闲娱乐文化设施，如图书馆、博物馆、剧院、广场等。其建筑层次也呈多样性，如在深圳罗湖CBD，就集聚了发展银行大厦、地王大厦、华润大厦、中信大厦、国际商会中心、江苏大厦、招商大厦、新时代广场、汉唐大厦等数十栋甲级办公写字楼，上海陆家嘴CBD涵盖了近百栋高层建筑，而丰德微型CBD则是独栋建筑，形成一个相

对封闭的空间。建筑构成的不同，也反映了CBD与微型CBD功能上的大小。

③功能配套

微型CBD由于其建筑面积的限制，决定了其在有限的空间内行业分区的匮乏，少量的酒店、公寓、文化娱乐设施等即能满足其需求，因此达不到大型CBD完整的功能配套规模。《我国城市CBD的局限与微型CBD的独特优势》赵斌

（3）实践案例

①日本——品川车站区

结合新交通站点建立，六幢互通式商业大楼构成

建筑面积：90万㎡

容积率：5.0

②日本——福冈博多运河城

占地面积：3.47万㎡

建筑面积：23.45万㎡

功能：购物、娱乐、文化、教育、住宿、办公

方式：城市更新

《微型CBD_城市服务业集聚区的新模式》鲁晓军 ③日本——六本木新城

占地面积：11.6公顷

功能：居住、办公、娱乐、学习、宾馆等办公人数：2万人

④日本——大阪难波花园现代商务集聚区

建筑面积：24万㎡

功能：办公楼8万㎡，商业4万㎡，酒店7.6万㎡

《微型CBD_城市服务业集聚区的新模式》鲁晓军

⑤成都——丰德国际广场商务综合体

占地面积：62.1亩

建筑面积：18万㎡

功能：四栋写字楼、商务公寓及商务酒店

《成都微型CBD研究报告(讨论稿)》万瑞置业⑥上海——海上海

总建筑面积：229075㎡

占地面积：8.49万㎡

容积率：2.44

绿地率：35.2%

功能：住宅、LOFT办公楼7.8万㎡、商业

附件