天津外环线绿化带建设模式研究

天津市外环线绿化带建设模式研究

天津市外环线绿化带位于外环外侧500米，全长73公里，是天津市近年来重要的基础建设之一，对于天津市的环境绿化，改善环境质量，增加就业，促进周边土地升值，加强招商引资等具有重要意义。

一、项目的提出

（一）项目的界定

本项目的研究地域空间范围指天津外环线外侧500米，全长73公里，总占地36.5平方公里的绿化空间。项目研究时间范围包括：近期2003—2005年；中期2006—2010年；远期2011—2050年。本项目从性质上讲，属于应该由政府投资建设的公益型基础设施项目，但由于财政资金的不足及受到城市经营观点的启发，需要研究如何通过市场化的手段建设和运营外环线绿化带。

（二）项目建设的必要性

本项目的建设具有重要的意义。

1、贯彻天津市总体规划和需要

根据1999年国务院批复实施的《天津城市总体规划（1996年至2010年）》，天津市的中心城市由中心城区和滨海新区及多个组团组成，中心城区就是指外环绿化带围合的范围。外环线绿化带是城市总体规划的重要组成部分，是总体规划确定的城市空间开敞区。按规划，天津中心城市将继续深化和完善“一条扁担挑两头”的城市布局结构，形成海河和京津塘高速公路的轴线；中心城区则进一步完善和拓展“三环十四射”基础的道路网络；外环绿化带在这两项布局中都起着至关重要的作用。

同时，天津市总体规划中明确提出了环境发展的目标：全面实施可持续发展战略，主要环境指标达到国内大城市领先水平，生态环境实现良性循环。在城市环境规划建设方面，外环绿化带是全市山、河、湖、海相间的空间景观和森林生态系统的重要组成部分，是中心城区外围的一个生态环境圈。在中心城区和滨海新区形成的以海河为主轴、由楔形绿地和外环绿化带构成的绿化景观体系中占有极其重要的地位。因此，总体规划中对外环线绿化带的建设提出了明确的要求，指出必须认真贯彻《中华人民共和国土地管理法》，严禁滥占土地和违章建设的

现象发生。外环线五百米绿化带内及外环线内四个郊区辖区范围所有用地和建设项目，都要服从天津市总体规划方案。

2、调整农业结构、提升城市功能的重要部分

3、提高城市的绿化覆盖率，提高城市环境质量的重要措施

天津市总体绿化及与其他城市相比的情况可见下表和图。

天津绿化指标统计

中国2000年建成区绿化覆盖率统计单位：％

在“保护中开发，开发中保护”原则指导下的自然资源开发利用与保护，必将对总面积36.5平方公里的外环绿化带提出更高的建设要求，使得近期目标即2005年城市人均公共绿地面积达到7.5平方米得以实现。外环线绿化带将与植物园、侯台风景区、环京津生态圈等城乡绿化项目共同成为综合治理大气环境，实施“蓝天工程”的重点城市景观建设，并在提高城市文化品位方面做出自己的贡献。

4、发展城市旅游经济的重要措施

天津十五计划指出按照“一个中心、两个发挥环城优势旅游侧翼”的布局，在市中心区、蓟县及滨海新区建设一批各具特色的观光游览线、风情旅游区、民俗旅游区、休闲旅游度假区等旅游资源，培育发展多种形式的旅游热线，发展特色精品旅游，活跃假日经济。外环线绿化带在这一大形势下，必将成为发挥环城旅游优势的重要步骤。其次，外环绿化带是中心城区的外围边界，也必然会是，同时作为进入中心城区的门户，更是优美城市形象的序幕和尾声。

（三）外环线绿化带建设现状及存在的问题和困难

1、建设现状

外环线绿化带是在1987年春，按照绿化带建设总体规划和市委市政府关于绿化带建设要“统一规划，分年实施，逐步完善”的具体要求，正式开始兴建。多年来，栽植了各类树木，建成部分果园，此外，结合绿化带的建设还兴建了多项各类大小型水利配套工程。现状绿化带内有活水形成的水面和由乔木、灌木、观赏木等形成的四季绿化植被。绿化带对改善城市生态环境、控制城区外延起了重要作用。

2、存在的问题和困难

尽管外环线绿化带建设取得了一定的成绩。但仍存在一些问题和困难，主要表现在：

（1）用地现状复杂

外环线外侧绿化带涉及环城4个区，15个街、镇，70个村庄和445个企事业单位，总人口46466人，总户数12982户。外环线外侧绿化带实施总面积为

38.35平方公里。其中：

①水面用地1186.28公顷，占总用地的30.93%；

②耕地用地754.10公顷，占总用地的19.67%；

③企事业单位用地627.32公顷，占总用地的16.35%；

④果园用地609.21公顷，占总用地的15.89%；

⑤村庄及居住用地275.77公顷，占总用地的7.19%；

⑥其它用地177.85公顷，占总用地的4.64%；（包括对外交通用地、道路用地）

⑦林地用地141.78公顷，占总用地的3.70%；

⑧绿化用地42.49公顷，占总用地的1.11%；

⑨弃置地19.90公顷，占总用地的0.52%。

到1997年底，外环线外侧绿化带内村庄总建筑面积92.5万平方米，企事业单位总建筑面积91.5万平方米，总计184万平方米。如果需要将耕地用地、企事业单位用地、村庄及居住用地全部改变为绿化用地，对现存的各类建筑进行拆迁，工作难度非常大，需要的费用也相当可观。

（2）外环线还没有形成绿树环抱的格局

从整体上将，受各种因素的影响，外环线的绿树尚未环抱成带，未来外环线绿化带建设的任务还很重。

（3）受经济条件的制约

外环线绿化带位于近郊，占用大量的农田，主要农作物有水稻、玉米和蔬菜等，在目前农村劳动力剩余，人口多、农田不足的情况下，由国家征用土地改农田为林带，国家需要花费大量投资，同时对大量失地劳动力要安排出路，根据目前的经济状况，难以实现。因此，主要在经济政策上采取国家不征地，靠农村内部自己调整种农业结构的方式来完成。为此，建设中采取了相应的政策予以扶植，以确保农民利益得到保障。

（4）违法建设时有发生

（四）项目研究的依据

《2003中国可持续发展战略报告》

《中国21世纪议程——中国21世纪人口、环境和发展白皮书》

《天津市国民经济和社会发展第十个五年计划》

《天津市林业“九五”计划和2010年发展规划》

《天津市环保产业第十个五年计划》

《天津城市总体规划》

《天津市外环线外侧500米绿化带综合整治规划》

二、项目建设方案设想

由于外环绿化带总体规模大，用地现状复杂，因此完全采取一种方案来建设是不可能的。要发挥外环线绿化带的各项功能，就需要对环线绿化带进行统一的规划设计和景观设计，同时建设形式上允许多样化。

（一）总体建设方案设想

根据建设的项目类型分为五大模块，即纯粹绿化建设模块、主题公园建设模块、果园鱼塘建设模块、历史节点建设模块、展览展示建设模块。

1、纯粹绿化建设模块

纯粹绿化建设模块即指建设成片林木，绿化覆盖率几乎达到100％，形成森林、防护林。该模块以林带为主，可选用在天津能够生长良好，树形高大，树冠茂密的乔木树种，同时为使绿化带四季常绿，适当加大常绿乔木树种的使用。高大乔木应占总绿化树种的70%，高大乔木中落叶树与常绿树的栽植比例为70:30。树种的选择是该模块的重点，总体上要求树种具有多样性和层次性，适合北方缺水和冬季寒冷等气候特征。

2、主题公园建设模块

主题公园即可以休闲娱乐为主题，也可以企业文化为主题。目前国内比较著名的娱乐类主题公园有苏州乐园、无锡三国城、水浒城和杭州的宋城等。这种主题公园一般建在城郊，好的主题公园不但可以吸引附近城市大量游客，也可成为城市的对外旅游景点，像香港、东京的迪斯尼乐园均收到了很好的效果。企业文化类主题公园则主要宣传企业文化，扩大企业知名度和市场占有率。随着天津的经济快速发展及市场竞争的加剧，大中型企业需要在各个层面上扩大其影响，展示企业魅力。

3、果园鱼塘建设模块

因为外环线绿化带建设受到经济条件的制约，因此要在尽量少的国家投资和不降低农民收入的前提下，通过郊区农田产业结构的调整来达到扩大城郊绿化

面积，增加森林覆盖率的目的。这就决定了绿化带有相当大的面积要发展经济效益高的果木经济林。

同时，绿化带所占地区，地势低洼，海拔高度一般多在2－3m左右， 3－4m的是少数；土壤盐碱，含盐量多在0.3％－0.5％左右，地下水埋藏深度浅，矿化度比较高，地下水位平均在0.3－0.7m，如此土地条件给大面积的按树造林、修建果园带来的困难是非常大的，要使绿化带内的土壤适应果树和林木的生长，必须要有良好的灌溉系统。有的需要挖土垫高地面成为台田，在台田上种植林木、果树。挖出土后的大坑，可利用改建为鱼池。正由于这样的自然条件，要保留一定面积的鱼塘和水池。

这种建设方案恰好适应了体验类休闲业的发展，满足了城市居民对良好生态环境的渴望和对农村生活的好奇心理或怀旧心理。果园鱼塘建设模块通过与旅游业相结合，可为城市居民提供体验生活的机会。近年来“农家乐”、“渔家乐”、“自助果园”类型的城郊休闲产业已蓬勃兴起，且发展势头良好，对提高农村居民收入、提高农村基础设施建设起到了巨大的推动作用。

4、历史节点建设模块

天津近600年城市史已向世人证明，天津卫派文化具有沟通南北东西，并兼纳海外异质文化的特点。秉承历史积淀的浓厚的人文环境和城市文化品位，构建了天津独具特色的文化产业。2004年是天津建卫600年纪念，外环作为城市的纽带，不能错过这一历史机会。

具体设计构思可以结合历史节点的布置，在外环线上以子牙河为介绍天津建卫的起始点，每隔5公里设一历史节点介绍此后50年的天津历史，共设置12个节点介绍600年的历史。选择具有中国古代园林特点的影壁、日冕等元素构建历史节点，并用石碑刻有五十年的历史介绍，部分地段还可以有重要人物的雕像。节点设计与开放空间结合进行，成为理想休憩场所的同时，让天津人认识天津，让外地人了解天津，建设成为一条历史的景观环。

5、展览展示建设模块

展览展示建设模块主要面向工业企业或第三产业企业，形成集中的展示场所。如面向国内外房地产企业及汽车、家具展销企业招标，房地产企业可在展区内展示其样板房，家具公司可竞标展销家具，与房产公司互相促进销售业绩，汽

车展销企业在外环线外侧设展销场、试驾场。

（二）各模块的布置

各模块可以集中布置建设，也可组合建设。

集中布置建设主要考虑以点带线。其中主题公园建设模块、展馆展示建设模块和历史节点建设模块主要设置在：交通路网中射线和环线的交叉点；临近大型集中住宅区；能依托到开发区或工业企业的地点。外环线的其他区段可建设纯粹绿化建设模块和果园鱼塘建设模块。

组合建设则是在一些交通便利、周边地区人口相对稠密的地段综合开发建设。

三、市场化运作模式设想

（一）可借鉴的国内外经验

1、国际做法

在国际上，政府的基础设施项目引入社会投资已经相当普遍，通常的方式有BOT(Build---Operate---Transfer)方式，PPP方式，PFI方式等。

BOT含义为建设---经营---转让，它是指政府通过签订特许经营协议，把通常由国有单位或政府部门承担的某一重大项目设计、施工、融资、经营和维修的责任交给国内企业或国外公司，在建成此项目后的协议期内，通过经营该项目，获得投资回报。协议期满后，项目无偿的交给政府，从本质上说，它意味着投资的公司可通过项目收益来获得投资回报并获益。

PPP(Public---Private---Partenership)是公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式、合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。

PFI(Private---Finance---Initiation)是指在项目开发经营过程中，私营企业或机构拥有产权，利用其自身在资金、人员、设备、技术、管理上的优势，从事开发、建设、经营基础设施和公共事业的项目的一种模式。在这种模式下，政府主管部门通过对项目进行设计、施工、经营全过程一体化的公开招标，使项

目公司在合同期限内集产权、建设和经营三权为一体，将项目开发过程中的大部分风险转移给私有机构，使项目的开发运营更有效率，经济效益和社会效益有所提高。

2、国内经验

北京的“五河十路”绿色通道建设工程运用市场经济的办法，积极引入市场机制，强化造林、营林机制创新，将租赁承包、认建认养、合作经营、股份经营、工程招投标、工程监理等多种机制措施应用于工程建设中，增强了“五河十路”绿色通道工程建设的活力。

一是实行租赁承包。即从农民手中将土地租赁过来，再将土地承包给公司、经营者，在不变更土地使用性质的前提下，发展经济林、苗圃等绿色产业。

二是实行合作经营。即由乡村负责统一整地、栽植、管护等生产性事宜，经营一方提供种苗，负责技术指导、销售。在保证苗木成活率的基础上，经营方确保乡村的收益。

三实行股份合作。由乡村与农民采取造林前期分工负责、造林后期农民管护，最终效益按一定比例分成。

四最广泛开展认建认养活动。即动员社会力量，参与绿色通道工程建设，开展绿地认建、认养。

五是工程招投标。包括规划设计公开招标、施工招标、苗木政府采购等。2001年12月，首都绿化委员会办公室北京市林业局向全社会征集五环路百米绿化带总体规划设计立意和方案，共有26个单位、11名个人参加了征集活动，征集了22个设计立意和方案，经过初审有3个单位入围。吕平区在温榆河绿色通道建设工程实施中，制定了工程招标方案，召开了招标会议，共有50多个单位竞标。在公开、公正、公平的原则下，有七家单位中标。中标单位与区林业局签订了合同书，明确双方责任，确保了工程的进度和质量。朝阳区在温愉河绿色通道建设工程中也引入了竞争机制，采取招投标的方式将绿化工程承包给有施工资质的单位具体施工。

六是运用监理机制。大兴区在永定河、六环路绿色通道建设工程中，近100名施工监理人员奔波在工程建设的施工现场，严把质量关。

（二）天津市绿化带市场化运作的总体思路

1、可持续发展

尊重现有的植被资源，“保护第一”，因地制宜，保持良好的生态系统。建筑及其它固定设施要考虑其对环境的影响。达到资源保护与开发建设互相促进的良性循环，同步协调发展。

2、政府主导

强化政府领导功能，全面贯彻执行中央有关政策方针。统一规划、统筹协调，使外环线建设成为各有特色的优化组合，避免无序竞争和重复建设。同时充分发挥政府在政策优惠、资金人才倾斜、体制改革优先等方面的优势，使外环特色景观区最终建设成为天津的示范项目。

3、公司运作

成立项目公司---外环线绿化带建设投资公司

项目公司外环线绿化带建设投资公司（以下简称“项目公司”）的职能：负责整个外环线绿化带的前期规划设计招标、融资、工程建设管理、后期运营的管理、相关法规的完善等。

项目公司的参与方：由市农委牵头，包括市计委、规划局、土地局、园林局、财政局

项目公司的组织结构采取矩阵式组织结构，如下图

4、大企业、大集团参与

鼓励有实力的开发企业和集团参与绿化带建设，形成系列化、规模化、产业化和综合开发体系，提高土地利用效益。

（三）可供选择的运作模式

1、各模块的运作模式

各模块适合采用的运作模式见下表。

2、纯粹绿化建设模块

本模块采用传统方式的原因：属于纯公益性的建设，以后的维护管理需要费用和人力，对于投资者吸引力不大，所以应由政府投资，采用传统的方式进行建设，即由项目公司作为业主，建设资金由政府筹集,同时负责苗木采购，工程建设招标，工程建成后维护等。运作程序按传统方式进行，但也需经过公开招标。

3、展览展示建设模块

本模块采用BOT模式的原因：本项目中住宅（含苗圃）及展销场馆除了设计由项目公司统一设计外，其他的建设运营均有相应的中标公司实施，很适合用BOT方式。

运作具体方式：

（1）建议规划：一是在绿化带景区规划内，划定占地面积和建筑面积均不大于500平方米的别墅用地，同时与此一起划出一块面积不大于5万平方米的经营性苗圃用地，以此为一个单位标的，共可划出此类标的150个。这些别墅住宅不应过余分散，因为如果沿环线均匀布置会失去房产公司的展销规模效益，最好在规划中将其分为四部分集中分布，各用来辐射相应区域，位置可选在环线与市

区主干道的交汇点处，这样交通便利，对卖方买房者均有好处。二是在沿线规划建设10—20个大型（面积在3000平米左右）的汽车展卖场和20个左右的家具展销店（面积在1000平米左右，位置与别墅相邻，以与房产销售共同促进），以上标的期限可设定为30年。

（2）面向全市1000余家房地产公司及家具、汽车销售公司进行公开招标，投标公司可根据其实力投标数个标段，从中择优选择中标公司，签订合同。

允许中标的房地产企业按规划要求在绿化带内建一座面积不大于500平米的别墅式住宅，用于常年展示本公司开发的各类住宅及样板间，同时可使用相应的5万平米的苗圃，中标公司可在此苗圃内种植经营性的苗木、花卉自用或销售，以上权益可转让，但管理苗圃或转让应以劳务公司的员工为首选对象。

（3）规定中标公司的责任为：负责建设运营维护展览展示场馆，同时应承担相应的主题公园的建设费用。

（4）投入产出关系：以房地产公司为例分析投入产出关系。

展馆的投入包括：项目前期准备费用，如投标费，办公费等，项目建设资金，如直接费，间接费，各种税金，银行贷款利息等，项目建成后的运营管理费用。

产出包括：显性收益和隐性收益。显性收益为：30年的相应面积（包括别墅和苗圃面积）的土地出让金，所享受的税金优惠差额，公司租用同样面积房屋所需的资金及苗圃收益。隐性收益如公司知名度提高（可以公司达到同等宣传效果的广告费用，增加的销售额计）。

4、果园鱼塘建设模块

本模块采用PFI的运作模式的原因：虽然此模块与基础设施建设的特点相差较远，如初始投资不多，建设短期等，但由于果树一般3年才会结果，4、5年后才进入旺果期，且业主承包农民资金并不多，所以以工程量及其特点与项目资金的比例为标准，还是挺适合用此模式的适用的工程特点；另外，果树鱼塘的具体设计管理农民的经验要比专家丰富，所以更适合将该模块的设计、建设、运营全过程全权授权农民承包管理，业主方的专家则可做一些宏观方面的引导，不用干涉过多，这也符合PFI模式。 PFI在我国特别是天津市应用很少，经验较少，风险较大，而这一模块投资小，项目可变动性强，所以在此项目运用可降低风险，并为以后提供经验。

具体运作程序：

首先，确定果园鱼塘单位标段，再做好经营的投入产出分析，计算果园的投资回收期，以此确定果园承包到期转让期限；

其次，向农民进行相关优惠政策宣传，如承包果园免收地价（但此项可记入日后农民的收入），税收优惠，贷款优惠等，以及果园作为采摘园的管理方式等；

再次，面向失地农民进行限制性招标，对象限定在果园经营经验丰富的农民，各农户根据自身实力选择竞标的单位标段数；

然后，评定各入围农户的条件，择优选定，并签订合同，由农民进行全过程管理；

最后，在承包期限满后，进行再次竞标。

5、主题公园及历史节点建设模块

本模块采取PPP方式的原因：PPP模式其实是业主（项目公司）与投资者的合作，即利益分配的过程，经过具体运作使双方都得益；根据本模块的具体情况，主题公园及历史节点的建设宜由项目公司来单独运营，而项目公司的收益可用于绿化带维护及日常的花费的资金。所以双方更多的是一种互赢的合作，适合采用PPP模式。

具体运作方式：本模块工程项目由项目公司和房产商及展销公司共同出资，后者可获得相应公园的冠名权30年，这三十年冠名权的量化额可以公司达到同等宣传效果的广告费用，增加的销售额计。若资金不足，由项目公司的资本金补齐。项目建设及日后运营由项目公司具体负责。

（四）市场化运作的融资分析

本项目的运作方式包括传统的发包方式，BOT方式，PPP方式，PFI方式等四种，所以涉及到的融资模式已与之相对应，参与方包括：项目公司（代表政府，是项目的发起人）、房地产开发商、家具、汽车展销商、农民（后三方为项目投资者），另外还会涉及到银行，作为贷款方和担保方，与前两者发生关系，与项目的直接投资无关。

上述融资形式具有以下几方面意义：

一是采用上述融资方式及结构可以为政府、项目投资者和相关地区农民带来收益。从天津市政府的角度出发，不仅可以按计划建成外环线绿化带并投入使用，

也可以带动周边土地升值及经济的发展，同时可以大量节省政府资金已投入其他公益性领域的建设，也可以解决被征地农民就业问题，增加农民的收入。从项目投资者的角度，既可以获得项目运营的收益，也可以利用外环线的交通优势宣传公司，提高知名度，增强企业的竞争力。

二是BOT、PPP、PFI等运作模式的本土化是对我国基础设施项目融资的一种创新，为以后的政府项目提供参考。

三是可以吸引本地投资者和金融机构参与，他们对本地的做法、习惯、政策等都比较了解，对政府机构及其人员也比较熟悉，对于项目的投资收益水平和项目风险的分析都比较准确，可以对项目的实施起到事半功倍的效果。

四、失地农民再就业问题的解决方案

由于外环线绿化带建设面积大，涉及沿线郊区的四个区的15个乡70个村庄，涉及总人口达46466人。规划中计划通过迁村并点和建设集中的工业小区，逐渐将村庄、企事业单位外迁；通过农业产业结构调整，逐步将耕地等用地调整为林地。因此部分人会失去土地，成为失地农民。为了使失地农民得到生活保障，获得工作，政府可参考以下方案解决失地农民就业这一难题。

1、在征地前期，按照国家标准对农民进行必要补偿，并将其户口转为城市居民，待遇与城镇居民相同，可从事工作见后。

2、成立外环线绿化带劳务公司

公司成立的目的：旨在吸收失地农民，解决其就业问题，是其成为公司正式员工。公司职责：对吸收入公司的农民在各个方面进行业务培训，并对其进行考核管理。公司的提供的工作岗位包括：

1）外环线建设及维护工人，规定投资公司在进行劳工雇佣时，应使用劳务公司的培训合格员工；在项目建成后，可将这部分工人转为绿化带维护工，具体人数可根据工作量具体增减；果园经营工，负责采摘园内果树的全过程管理维护；

2）保洁工，负责住宅、展销场、公园等车的保洁工作；

3）苗圃维护工，建议房地产公司的苗圃由经过专业培训的劳务公司员工管理维护；

4）一些能力强的可参与公司的经营管理，成为管理人员；

公司劳务人员的管理方式：建议采取当前物业公司的管理模式，采取基本工资加奖金的形式，与其效益挂钩，调动其积极性。

3、可将绿化带内规划设计中的果园或鱼塘承包给失地农民，他们根据规划设计中的树种在指定位置自筹资金建设经营，在开始几年政府应给予政策上的优惠，以后根据收入确定管理方式和税收标准等政策,或根据具体情况进行再承包。

4、对于一些年轻的农民，由政府出台一些优惠措施，鼓励其参加职业培训，或者进行个人创业。

五、政府工作的建议

1、放宽对投资者的资本金的要求

项目投资者的自有资金和债务资金的比例关系应富有弹性。从政府保证项目顺利实施的角度来看，需要在特许经营合约中明确规定项目投资者的自有资金和债务资金的比例。但对于本项目，可根据项目收益，规定适当的比例范围，以放宽其融资空间，这并不是说要对投资者放松管理，政府可从其他方面加以约束，如从履约保函、提高保证金数额等其他方面以及在合约中增加限制性条款对投资者的建设行为进行约束。

2、制定有关特许经营权的相关法规条例

制定有关特许经营权基于此类模式相关的法规条例，规范和指导项目的实施。引入社会投资的方式在我国才刚刚起步，还不成熟，一些相关的法律法规还不健全，甚至还没有，而此类基础设施的建设急需相关法规规范运作行为，明确参与各方的权利义务。而国家所里的法规，存在着原则性强、操作性差的缺点，因此制定相关条例就显得极为重要以明确政府、项目投资者及其他与项目有直接利益关系的参与者之间关系，明确投资者投资应享有的土地使用开发、税收、项目转让等方面的政策，为投资者创造良好的投资环境，已成为政务部门的当务之急。

3、政府保证投资者的最低收益

政府可在特许经营书中向投资者作出最低收益的保证，这一点是很重要，由于外环线绿化带建设公益性很强，运作模式中有很多隐性收益，投资者对这些及远期的收益无法准确预估，从而无法保证自己的投资收益。若政府可在合约中写

明若公司收益不好时，可由政府延长期限或给予一定的政策优惠及补偿，必可增大投资者的信心。

4、政府应鼓励投资者多样化投资，并给予一定的政策优惠及税收优惠

对于本项目，由于其特殊性，建议的优惠措施如下：