土地一级开发模式介绍

引进社会资金参与土地整理工作的模式－--土地一级开发模

式（讨论稿)

国家《土地储备管理办法》要求土地储备机构应将生地、毛地开发成熟地，使之具备供应条件。但目前土地储备机构往往没有足够的财力和人力进行大规模的土地开发工作,面对这种现实情况，就土地一级开发模式进行了积极探讨。

土地一级开发市场化运作模式可以发挥社会、企业的力量,代替政府完成必要的土地储备工作,解决土地储备机构资金、人力不足及信息不对称的问题,增强政府的土地供给和市场调节能力。土地一级开发向“市场运作”转变,未来或将有更多的社会资金参与到土地一级开发中来,成为一种新兴的政府融资模式。

一、土地一级开发概念及开发主体

所谓土地一级开发,是指按照城市功能定位和经济发展要求,依据土地利用总体规划和城市规划,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发行为。

土地一级开发的主体按《宪法》和《土地管理法》的相关规定，应当是当地政府。然而现实情况是,如果政府来做这个工作,面对这么大量的土地，政府却很难拿出这么多钱;另一方面，如果由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持。目前是政府和企业联合开发的情况居多。

国土资源部土地利用司副司长冷宏志表示,一级开发权的获取应该采取公开招标的方式，但是现在很多地方并不是这样做的。

二、土地一级开发相关法规政策

国土资源部新闻办的毛先生对《经济》表示,土地一级开发是个很复杂的问题,目前并没有全国性的政策法规，各地也只是在探讨试点阶段。

2005年９月北京市国土资源局等四委办局联合印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》,2０06年５月２３日北京市国土资源局下发了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》。

据了解,北京出台的《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》和此前的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》均已上报给了国土资源部。但至今国土资源部并没有明确表态。

另外，由于此项政策的制订和实施部门均为北京市国土资源局和下属的土储中心,北京市政府也没有明确表态。

２006年３月，杭州市政府办公厅下发了《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》;7月,海南省政府出台《关于规范企业参与成片开发的通知》，两者虽然没有出现土地一级开发的字样，但实际上就是针对一级开发的专项政策。

三、土地一级开发企业回报

据土地利用司副司长冷宏志的介绍，因为在土地一级开发权获得上没有形成市场，回报也就是政府和企业之间来谈，里面有一个定价合理不合理的问题,也有可能把下一步政府出让金变为利润的一部分。

按照北京市的规定，土地一级开发利润最高不超过8％了。