投资估算
项目投资估算
1投资估算的原则[1]
由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标，它不但要反映实施阶段的静态投资，还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资，以投资估算指标为依据编制的投资估算，包含项目建设的全部投资额。还必须坚持下述原则：
1、投资估算指标项目的确定，应考虑以后几年编制建设项目建议书和可行性研究报告投资估
算的需要。
2、投资估算指标的分类、项目划分、项目内容、表现形式等要结合各专业的特点，并且要与
3
4
5
7
8
9
10
12002】10号）
2
3号国
9、陕建政发（1995）389号
10、陕政办发（2008）94号
11、市政发（2008）（2008）33号
12、项目规划设计方案
13、西安市物价水平，西安市室外配套工程费用一般水平
14、有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。
3项目建设的投资估算
项目的总投资包括土地费用，前期工程费用，建安总造价，建设监理费，管理费用，预备费，销售费用以及建设期贷款利息等项。
1）土地费用
该项目占地面积30亩，现在已经办完土地征用所有手续。土地实际所发生的费用是3000万元,按契税的3%，30×100+30×100×3%=3090万元
2）前期工程费
根据本项目实际情况，前期工程费用主要考虑规划设计、水文地质勘查以及“七通一平”等费
用。
（1）项目策划、可行性研究、规划设计等费用
包括编制并评估项目可行性研究报告和项目建议书以及项目规划设计。项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，以及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的有关规
/m2估算，/㎡计算，
240×96570=2318
万元；
2）工程定额测量费：收费标准为建安工程总造价的1.3‰，总计23292×1.3‰=30万元；
3）工程质量监督费：收费标准为2元/㎡，建筑面积96570㎡，即2×96570=19万元；
4）劳保统筹基金：收费标准为建安总造价的3.55%，总计23292×3.55%=827万元；
公建的规划本着方便交通便利，功能搭配合理的原则，在小区不同的位置结合其位置特点规划了门岗，居民停车位，变电室，物业办公处，公共厕所等公建。从各方面完善了小区的功能要求。公建项目的建筑面积是2910㎡，地下车库的建筑面积为1500，结合市场调查和西安类似工程的实际造价，确定本项目住宅部分建筑安装工程指标,700元/㎡计算，其他公共建设=2910×
700/10000=204万元，地下车库为900元/㎡，地下车库1500×900/10000=135万元，则工程配套设
施建设费合计为：203.7+135=339万元
7)开发间接费用
开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费
用等。
以建筑安装工程费的0.6%估算，开发间接费用=23292×0.6%=140万元
8）管理费
包括人员工资、员工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、开办费摊销、业务招待费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、法律咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销等。本项目管理费按照以上各项费用之和的3%计取，即(3090+508+3306+2511+23292+339+140)×
3%=996万元。
9）销售费用33186
后7.04%项目总投为35417万元，（详见投资使用计划与资金筹措表）
表8-4资金筹措表
本项目的财务评价主要从项目财务盈利能力，清偿能力两个方面进行分析评价，从而判断项目在财务上是否可行
8.1财务评价原则
⑴费用与效益计算范围相一致的原则。费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定
在同一范围内
⑵费用与效益识别遵循有无对比原则
⑶动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率，净现值等动态评价
指标
⑷基础数据确定中的稳妥原则
/个。
(1)27.50%>
>0；
3万
该
项目在财务上是可行的。
9.3清偿能力分析
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）=8-3+(161/2191)=5.07个季度=1.27年<2年
通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在1.27年（从建设期开始起）可全部还清借款本息。
9.4不确定性分析
房地产开发项目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、项目售价、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况发生质变。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，找出临界值，判断投资方案对不确定性因素变化
的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。
9.4.1盈亏平衡分析
据线性盈亏平衡分析基本公式：
销售收入方程：R=（P－T）×Q
成本费用方程：C=V×Q+F
其中：R——实现销售收入
减少，内部收益率越来越高；随着销售收入的减少和建设投资的增加，内部收益率逐渐减低。
上述下划线区域内部收益率小于基准收益率12%，此时项目面临较大的开发危险。
依据上表数据，在建设投资不变的情况下，采用插入法计算销售收入变动的动态临界点：
－（17.38%－12%）×5%／（17.38%－9.66%）≈－3.48% 从以上计算结果看出，在投资不变的情况下，当销售收入下调3.48%时，内部收益率达到临界值12%。销售收入允许变动的幅度为（-4.48%，+∝）。
在销售收入不变的情况下，采用插入法计建设投资变动的动态临界点:
（17.38%－12%）×5%／（17.38%－11.01%）≈4.22% 从以上计算结果看出，在销售收入不变的情况下，当建设投资上涨4.22%时，内部收益率达到临界值12%。投资允许变动的幅度为（－∝，+4.22%）。
通过敏感性分析可以看出，销售收入对内部收益率的影响较大，临界点为销售收入下调3.48%；建设投资对内部收益率的影响相对较小，临界点为建设投资增加4.22%。
判断投资
现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利，反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点80%来看，可以说本项目具有一定的抗风险能力。
9.2敏感性分析
本项目主要进行内部收益率（IRR）对销售收入和建设投资的敏感性分析，主要包括当销售收入，建设投资分别发生变化时全部投资内部收益率对它们的单因素敏感性分析。项目季度基准收益率为2.87%
9.2.1内部收益率对销售收入的敏感性分析
销售收入变化时对内部收益率的营销如下表
依据上图，采用Array
插入法找出销售收入变
动的临界点：
-5%+
（3.37%-2.87%）
/(3.37%-0.23%)*[-10-（-5）]≈-5.9%
由此可以看出，本项目的销售收入是一个比较敏感的因素，销售收入允许变动幅度为（-5.9%，+∞）。在此建议，开发商在销售过程中，做好销售收入的管理工作，当下调价格和实施优惠时，销售收入的变化幅度不要超过5.9%，否则达不到基准的收益水平。
9.2.2内部收益率对建设投资的敏感性分析
建设投资
的影响
6.9%），
）的范围
投资估算
投资估算基础知识 1、投资估算的内容： 建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。 固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。 固定资产投资可分为静态部分和动态部分。涨价预备费、建设期利息和固定资产投资方向调节税构成动态投资部分；其余部分为静态投资部分。 流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资，流动资金=流动资产—流动负债。其中，流动资产主要考虑现金、应收账款和存货；流动负债主要考虑应付账款。因此，流动资金的概念，实际上就是财务中的营运资金。 2、投资估算的方法体系： 固定资产投资估算方法 ㈠静态投资部分的估算方法 1．单位生产能力估算法 2．生产能力指数法 3．系数估算法 ⑴设备系数法。 ⑵主体专业系数法。 4．比例估算法 5．指标估算法 ㈡建设投资动态部分估算方法 1．涨价预备费的估算 2．汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法 3．建设期利息的估算 流动资金估算方法 ㈠分项详细估算法 ㈡扩大指标估算法 3、投资估算中各部分估算方法简介 ㈠静态投资部分的估算方法 1．单位生产能力估算法 依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目
投资。其计算公式为：C2＝（C1/Q1）Q2*f 式中C1—已建类似项目的投资额；C2—拟建项目投资额；Q1—已建类似项目的生产能力；Q2—拟建项目的生产能力；f—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。 把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算结果精确度较差。通常是把项目按其下属的车间、设施和装置进行分解，分别套用类似车间、设施和装置的单位生产能力投资指标计算，然后加总求得项目总投资。或根据拟建项目的规模和建设条件，将投资进行适当调整后估算项目的投资额。这种方法主要用于新建项目或装置的估算，可达±30％，即精度达70％。应注意几点：⑴地方性。⑵配套性。⑶时间性。 2．生产能力指数法 生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。其计算公式为：C2＝C1（Q2/Q1）x*f 式中x——生产能力指数。其他符号含义同前。 上式表明，造价与规模(或容量)呈非线性关系，且单位造价随工程规模(或容量)的增大而减小。在正常情况下，0≤x≤1。 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0．6—0．7之间；若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0．8—0．9之间。 指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可控制在±20％以内，尽管估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以；其次对于总承包工程而言，可作为估价的旁证，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。 3．系数估算法 系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行，但是精度较低，一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多，下面介绍几种主要类型。 ⑴设备系数法。以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。其计算公式：C＝E（1＋f1*P1＋f2*P2＋…）＋I 式中C——拟建项目投资额；E——拟建项目设备费； P1、P2、P3……——已建项目中建筑安装费及其他工程费等占设备费的比重； f1、f2、f3……——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数； I——拟建项目的其他费用。 ⑵主体专业系数法。以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关统计资料，计算出拟建项目各专业工程(总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等)占工艺设备投资的百分比，据以求出拟建项目各专业投资，然后加总即为项目总投资。其计算公式为：C＝E（1＋f1*P’1＋f2*P’2＋…）＋I 式中P’1、P’2、P’3……——已建项目中各专业工程费用占设备费的比重；其他符号同前。
投资估算
项目投资估算 1投资估算的原则[1] 由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标，它不但要反映实施阶段的静态投资，还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资，以投资估算指标为依据编制的投资估算，包含项目建设的全部投资额。还必须坚持下述原则： 1、投资估算指标项目的确定，应考虑以后几年编制建设项目建议书和可行性研究报告投资估 算的需要。 2、投资估算指标的分类、项目划分、项目内容、表现形式等要结合各专业的特点，并且要与 3 4 5 7 8 9 10 12002】10号） 2 3号国 9、陕建政发（1995）389号 10、陕政办发（2008）94号 11、市政发（2008）（2008）33号 12、项目规划设计方案 13、西安市物价水平，西安市室外配套工程费用一般水平 14、有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。 3项目建设的投资估算 项目的总投资包括土地费用，前期工程费用，建安总造价，建设监理费，管理费用，预备费，销售费用以及建设期贷款利息等项。 1）土地费用
该项目占地面积30亩，现在已经办完土地征用所有手续。土地实际所发生的费用是3000万元,按契税的3%，30×100+30×100×3%=3090万元 2）前期工程费 根据本项目实际情况，前期工程费用主要考虑规划设计、水文地质勘查以及“七通一平”等费 用。 （1）项目策划、可行性研究、规划设计等费用 包括编制并评估项目可行性研究报告和项目建议书以及项目规划设计。项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，以及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的有关规 /m2估算，/㎡计算，
投资估算的阶段划分
工程多次计价示意图 注： 1.在编制项目建议书和可行性研究报告时，确定项目的投资估算，一般可按规定的投资估算指标、类似工程的造价资料、现行的设备材料价格并结合工程实际情况进行估算。在此阶段预计和核定的工程预期造价称为估算造价。 投资估算是判断项目可行性和进行项目决策的重要依据之一，作为工程造价的目标限额，是控制初步设计概算和整个工程造价的限额，也是作为编制投资计划、资金筹措和申请货款的依据。 2.在初步设计阶段，总承包设计单位要根据初步设计的总体布局、工程项目、各单项工程的主要结构和设备清单，采用有关概算定额或概算指标和费用标准等编制建设项目的设计总概算。它包括项目从筹建到竣工验收的全部费用。初步设计阶段的总概算（或技术设计阶段因设计变
更编制的总修正概算）所预计和审定的建设工程预期造价称为概算造价。 经过批准的设计总概算是建设项目造价的最高限制（或修正总概算是建设项目修正总投资的最高限额）不得超过已批准的可行性研究报告投资估算的10﹪，否则应重新报批。它是确定建设项目总造价、签订建设项目承包总合同和货款总合同的依据，也是控制施工图预算及考核设计经济合理性的依据。 3.在建筑安装工程开工前的施工图设计阶段，由设计单位根据施工图确定的工程量，套用有关预算定额单价、间接费取费率和计划利润率等编制施工图预算。这阶段所预计和核定的建设工程预期造价称为预算造价。 经过审查批准后的施工图预算，不应超过设计总概算。并作为理论价格来控制工程造价。它是签订建筑安装工程承包合同、实行建筑安装工程造价包干和办理建筑安装工程价款结算的依据，也是实行招标的工程项目确定标的的基础。 4.在签订建设项目承包和采购合同（如工程项目总承包合同、建筑安装工程承包合同和设备材料采购合同），以及 技术和咨询服务合同时，需要对设备材料价格发展趋势进行分析和预测，并通过招标投标，由发包和承包两方共同确定工程项目的合同价。它是由发包方按规定（或协议条
建设项目投资估算方法
建设项目投资估算方法 建设项目的投资估算是指在项目开展之前对项目所需资金进行预测和 计划，以确定项目的投资规模，为项目的筹资和预算提供依据。在投资估 算中，需要考虑项目的范围、时间、质量等方面因素，并充分预测项目的 成本、收益和风险，从而制定出合理的投资计划。 一、投资估算的类型 1.静态估算：静态估算是指在项目初期根据既定的方案进行投资估算，主要包括项目的基本建设费用、工程设备费用和房产费用等。静态估算方 法适用于项目范围相对明确、技术方案较稳定的情况。 2.动态估算：动态估算是指在项目开展过程中根据实际情况对投资进 行调整和修正。动态估算方法适用于项目范围较大、技术方案变动频繁的 情况。 二、投资估算的方法 1.类比法：类比法是指通过对相似项目的投资数据进行比较，以确定 当前项目的投资规模。采用类比法需要找到适当的参考项目，根据其投资 数据进行调整和修正，得出当前项目的估算数据。这种方法的优点是简单、快速，但需要找到合适的参照项目，并对其数据进行合理分析和修正。 2.投资清单法：投资清单法是指根据项目的设计方案编制出详细的工 程项目清单，并逐一计算每项工程的投资成本，最后进行统计得出总的投 资估算。投资清单法的优点是能够较为全面地考虑项目的各个方面因素， 但需要进行详细的工程量计算和成本估算，工作量较大。
3.单位造价法：单位造价法是指通过对项目中的典型工程进行投资估算，并以此为基础进行整体投资估算。单位造价法的核心是确定项目中的典型工程，并对其进行详细的工程量计算和造价估算，再根据实际情况进行调整和修正。单位造价法的优点是能够较为准确地估算出项目中典型工程的投资，但需要对工程量计算和造价估算有较高的要求。 4.专家评估法：专家评估法是指通过专家的意见和经验对项目的投资进行估算。专家评估法的优点是能够充分利用专家的经验和知识，减少不确定性因素，但需要选取具有相关专业背景的专家，并进行合理的专家意见整合。 三、投资估算的要点 1.综合多种方法：在进行投资估算时，应综合运用多种方法，以减少误差和不确定性。可以通过类比法、投资清单法、单位造价法和专家评估法等不同方法进行交叉验证和修正，得出合理的投资估算结果。 2.预留适度余地：在进行投资估算时，应预留适度余地，以应对项目中的不确定因素和风险。可以适当提高估算数据，以确保项目的资金需求得到充分覆盖。 3.定期修订估算数据：在项目开展过程中，应根据实际情况定期修订投资估算数据，以确保投资预算的准确性和及时性。修订时应充分考虑项目进展、工程变动和市场变化等因素。 四、投资估算的意义 1.提供决策依据：投资估算结果可以为项目决策提供依据，帮助决策者确定投资额度，评估项目的可行性和风险。
可行性研究报告—投资估算
可行性研究报告—投资估算 投资估算是可行性研究报告中的一个重要内容，它主要用于评估项目的投资成本和收益情况，匡助决策者确定项目的可行性和经济效益。投资估算普通包括项目总投资、资金筹措、投资回收期、财务指标等内容。下面是一份可行性研究报告中投资估算部份的标准格式文本。 一、项目总投资 项目总投资是指项目实施过程中所需的全部资金投入。根据项目的具体情况，项目总投资主要包括以下几个方面： 1. 基础设施投资：包括土地购置费、建造物和设备购置费、工程建设费等。 2. 技术设备投资：包括生产设备、办公设备、信息系统等。 3. 车辆投资：包括运输工具、特种车辆等。 4. 人力资源投资：包括员工薪酬、培训费用等。 5. 其他费用：包括项目前期调研费用、市场推广费用等。 根据市场调研和相关数据分析，本项目的总投资估计为XXX万元。 二、资金筹措 资金筹措是指项目所需资金的来源及其筹措方式。根据项目的资金需求和市场情况，资金筹措主要包括以下几个途径： 1. 自筹资金：包括项目发起方自有资金、股东投资等。 2. 银行贷款：通过向银行申请贷款来筹措资金。 3. 合作火伴投资：与其他企业或者机构合作，吸引合作火伴投资。
4. 政府支持：通过政府的财政资金、税收优惠等政策支持来筹措资金。 根据项目的资金需求和筹措途径，本项目的资金筹措计划如下： 1. 自筹资金：XXX万元。 2. 银行贷款：XXX万元。 3. 合作火伴投资：XXX万元。 4. 政府支持：XXX万元。 三、投资回收期 投资回收期是指项目投资的回收时间。它是评估项目投资效益的重要指标之一，通常以年为单位。投资回收期越短，说明项目的投资回报越快。 根据市场分析和财务模型计算，本项目的投资回收期估计为X年。 四、财务指标 财务指标是评估项目经济效益的重要依据，主要包括静态指标和动态指标两类。 1. 静态指标：主要包括投资回报率（ROI）、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。 - 投资回报率（ROI）：表示项目投资获得的经济效益与投资成本之间的关系。根据财务模型计算，本项目的投资回报率估计为X%。 - 净现值（NPV）：表示项目投资的现金流入与现金流出之间的差额。根据财 务模型计算，本项目的净现值估计为XXX万元。 - 内部收益率（IRR）：表示项目投资的回报率。根据财务模型计算，本项目 的内部收益率估计为X%。 2. 动态指标：主要包括投资收益期（PBP）、投资回收期（PBP）等。
建设项目投资估算的作用和内容
建设项目投资估算的作用和内容 建设项目投资估算的作用和内容 投资估算是指对拟建项目固定资产投资、流动资金和项目建设期贷款利息的估算。在国外，投资估算分机会研究阶段、初步可行性研究阶段和技术经济可行性研究阶段的投资估算，以下是店铺收集整理的建设项目投资估算的作用和内容，仅供参考，欢迎大家阅读。 一、项目投资估算的作用 投资估算在项目开发建设过程中的作用有以下几点： (1)项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用。 (2)项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件。 (3)项目投资估算对工程设计概算起控制作用，设计概算不得突破批准的投资估算额，并应控制在投资估算额以内。 (4)项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的项目投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款。 (5)项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。 二、投资估算的阶段划分与精度要求 (一)国外项目投资估算的阶段划分与精度要求 在国外，英、美等国把建设项目的投资估算分为以下五个阶段： 第一阶段：是项目的投资设想时期。对投资估算精度的要求允许误差大于±30%. 第二阶段：是项目的投资机会研究时期。其对投资估算精度的要求为误差控制在±30%以内。第三阶段：是项目的初步可行性研究时期。其对投资估算精度的要求为误差控制在±20%以内。 第四阶段：是项目的详细可行性研究时期。其对投资估算精度的要求为误差控制在土10%以内。
第五阶段：是项目的工程设计阶段。其对投资估算精度的要求为误差控制在±5%以内。 (二)我国项目投资估算的阶段划分与精度要求 我国建设项目的投资估算分为以下几个阶段： 1.项目规划阶段的投资估算 建设项目规划阶段是指有关部门根据国民经济发展规划、地区发展规划和行业发展规划的要求，编制一个建设项目的'建设规划。其对投资估算精度的要求为允许误差大于±30%. 2.项目建议书阶段的投资估算 在项目建议书阶段，是按项目建议书中的产品方案、项目建设规模、产品主要生产工艺、企业车间组成、初选建厂地点等，估算建设项目所需要的投资额。其对投资估算精度的要求为误差控制在土30%以内。 3.初步可行性研究阶段的投资估算 初步可行性研究阶段，是在掌握了更详细、更深入的资料条件下，估算建设项目所需的投资额。其对投资估算精度的要求为误差控制在±20%以内。 4.详细可行性研究阶段的投资估算 详细可行性研究阶段的投资估算至关重要，因为这个阶段的投资估算经审查批准之后，便是工程设计任务书中规定的项目投资限额，并可据此列入项目年度基本建设计划。 三、投资估算的内容 根据国家规定，从满足建设项目投资设计和投资规模的角度，建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。 固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用(此时不含流动资金)、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。其中，建筑安装工程费、设备及工器具购置费形成固定资产;工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产及其他资产。基本预备费、涨价预备费、建设期利息，在可行性研究阶段为简化计算，一
投资估算的内容
投资估算的内容 投资估算是指在进行投资决策时，通过对投资项目的分析和评估，对投资所需的资金进行估计和计算的过程。投资估算的目的是为了确定投资项目的可行性，预测投资的风险和回报，为投资者提供决策依据。下面将从投资估算的概念、方法和重要性三个方面进行阐述。 一、投资估算的概念 投资估算是指根据投资项目的需求和投资者的要求，通过调查研究、数据分析和经验总结，对投资项目的成本、收益和风险进行估计和计算的过程。投资估算的内容包括项目投资额、投资回报率、投资期限、资金来源等。投资估算是投资决策的基础，对于投资者来说具有重要的意义。 二、投资估算的方法 投资估算的方法有多种，常见的方法包括成本法、收益法和比较法等。成本法是通过对投资项目的成本进行估算，来评估投资项目的可行性。收益法是通过对投资项目的收益进行估算，来评估投资项目的回报情况。比较法是通过对不同投资项目进行比较，来选择最佳的投资项目。在实际应用中，可以根据具体情况选择合适的方法进行投资估算。 三、投资估算的重要性
投资估算对于投资决策具有重要的指导作用。首先，投资估算可以帮助投资者了解投资项目的成本和回报情况，从而判断投资项目的可行性。其次，投资估算可以帮助投资者预测投资项目的风险和收益，为投资者提供决策依据。最后，投资估算可以帮助投资者合理安排资金，选择适合自己的投资策略，提高投资的效益。 在实际操作中，投资估算需要考虑许多因素。首先，需要考虑投资项目的市场需求和竞争状况，以及投资者的资金实力和投资目标。其次，需要考虑投资项目的风险和回报情况，以及投资期限和退出方式等因素。最后，需要考虑投资项目的可行性和可持续性，以及投资者的风险承受能力和投资经验。 投资估算是进行投资决策的重要环节，对于投资者来说具有重要的意义。投资估算的方法多样，需要根据具体情况选择合适的方法进行估算。投资估算的重要性体现在为投资者提供决策依据、预测投资风险和回报、合理安排资金等方面。在实际操作中，需要考虑多个因素，综合分析进行投资估算，从而使投资决策更加科学和准确。
投资估算的方法
投资估算的方法 (一)建设投资静态投资部分的估算 1. 单位生产能力估算法 依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目投资。其计算公式为： 式中C1—已建类似项目的静态投资额 C2—拟建项目静态投资额 Q1—已建类似项目的生产能力 Q2—拟建项目的生产能力 f——不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数 这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算结果精确度较差。使用这种方法时要注意拟建项目的生产能力和类似项目的可比性，否则误差很大 【例】假定某地拟建一座200套客房的豪华宾馆，另有一座豪华宾馆最近在该地竣工，且掌握了以下资料：它有250套客房，有门厅、餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。总造价为1025万美元。估算新建项目的总投资。 解：根据以上资料，可首先推算出折算为每套客房的造价： 据此，即可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面有可比性的具有200套客房的豪华旅馆造价估算值为： 4.1万美元×200=820万美元 2. 生产能力指数法 又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。其计算公式为：
式中x——生产能力指数，其他符号含义同前。 上式表明造价与规模(或容量)呈非线性关系，且单位造价随工程规模〔或容量〕的增大而减小。在正常情况下，0≤x≤1。不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。 (1)若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5~2之间，则指数x的取值近似为1。 (2)若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0.6~0.7之间; (3)若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8~0.9之间。 生产能力指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 【例】2004年已建成年产10万吨的某钢厂，其投资额为4000万元，2008年拟建生产50万吨的钢厂项目，建设期2年。自2004年至2008年每年平均造价指数递增4%，预计建设期2年平均造价指数递减5%，估算拟建钢厂的静态投资额所需静态投资为多少? 解：生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可控制在±20%以内，尽管估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。 3. 系数估算法 系数估算法是以拟建项目的主体工程费或主要设备购置费为基数，以其他工程费与主体工程费的百分比为系数估算项目的建设投资的方法。这种方法简单易行，但是精度较低，一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多，在我国国内常用的方法有设备系数法和主体专业系数法，朗格系数法是世行项目投资估算常用的方法。 重点提示： 考题类型： 1、给出或让考生求出设备购置费(例如进口设备的计算)，也可以给出主体工程费。 2、给出其他工程占设备费或主体工程费的比例。 3、要求计算所有工程的工程费
投资估算方案
投资估算方案 投资估算方案是指根据一定的投资目标和预期收益，通过对市场行情、风险评估等因素进行综合分析和计算，以确定投资方案的可行性 和预期收益率。投资估算方案在企业的发展中起着重要的作用，能够 帮助企业避免盲目投资、降低风险、提高投资回报率。本文将从投资 估算的意义、方法以及案例等方面进行探讨。 首先要明确投资估算的意义。投资估算方案可以帮助企业进行科学 决策，根据现有的资源和条件来制定最合适的投资策略。通过对市场 的深入了解和分析，可以预测未来的市场走势和发展趋势，从而为企 业的投资决策提供依据。此外，投资估算方案还能帮助企业识别风险，并进行风险评估和控制，从而减少投资风险，提高盈利能力。 其次，投资估算方案的具体方法可以分为几个步骤。首先是确定投 资的目标和预期收益率。企业需要明确自己的投资目标，包括投资的 规模、投资的期限以及预期的收益率。然后，进行市场调研和行情分析，了解市场的发展状况和潜在机会。在这一步中，可以考虑使用各 种市场调研方法，如问卷调查、访谈、数据分析等。接下来是进行资 金和成本估算，包括初期投资、运营成本以及预期的未来收益等。最后，进行风险评估和控制，对投资风险进行分析和预测，并制定相应 的应对策略。 投资估算方案的实施中需要注意一些关键问题。首先是要进行充分 的数据收集和分析，确保估算的准确性和有效性。其次是要注意市场
的动态变化，及时进行调整和修正。在实施过程中，需要制定相应的 监测和评估机制，以及风险管理措施，确保投资估算方案的顺利进行。 在实际应用中，有一个成功的投资估算方案的案例值得参考。某企 业计划投资新兴市场，在进行投资估算时，通过对市场需求和潜力的 分析，确定该市场有较大的增长空间和盈利潜力。然后，该企业利用 市场调研和市场调查等方法，了解该市场的发展趋势和市场主体的竞 争情况。在资金和成本估算中，企业充分考虑了投资的初期费用、运 营成本以及预期的未来收益等因素。最后，在风险评估和控制方面， 企业制定了相应的风险管理策略，包括对市场波动的预警机制和对竞 争对手的分析和应对策略。通过对投资估算方案的认真实施，这家企 业成功地进军了新兴市场，取得了丰厚的投资回报。 综上所述，投资估算方案在企业的投资决策中起着重要的作用。通 过合理的投资估算可以预测市场走势、降低风险、提高投资回报率。 在制定投资估算方案时，需要明确投资目标和预期收益率，并采用科 学有效的方法进行市场调研和分析、资金和成本估算以及风险评估和 控制。通过充分的数据收集和分析以及市场环境的监测和评估，企业 能够制定出合理有效的投资估算方案，提高投资的成功率和盈利能力。
投资估算
投资估算 1、投资估算 投资估算就是指在整个投资决策过程中,依据现有得资料与一定得方法,对建设项目得投资额(包括与流动资金)进行得估计。投资估算总额就是指从筹建、施工直至建成投产得全部建设费用,其包括得内容应视项目得性质与范围而定。 2、估算作用 (1)项目建设书、可行性研究报告文件中投资估算就是研究、分析、计算项目投资经济效益得重要条件,就是项目经济评价得基础。 (2)项目建议书阶段得投资估算就是多方案比选,优化设计,合理确定项目投资得基础。就是项目主管部门审批项目得依据之一,并对项目得规划、规模起参考作用,从经济上判断项目就是否应列入投资计划。 (3)项目可行性研究阶段得投资估算就是方案选择与投资决策得重要依据, 就是确定项目投资水平得依据,就是正确评价建设项目投资合理性得基础。 (4)项目投资估算对工程设计概算起控制作用。可行性研究报告被批准之后,其投资估算额作为设计任务书中下达得投资限额,即作为建设项目投资得最高限额,一般不得随意突破,用以对各设计专业实行投资切块分配,作为控制与指导设计得尺度或标准。 (5)项目投资估算就是项目资金筹措及制定建设贷款计划得依据,建设单位可根据批准得项目投资估算额,进行资金筹措与向银行申请贷款。 (6)项目投资估算就是核算建设项目固定资产投资需要额与编制固定资产投资计划得重要依据。 3、估算阶段 投资估算贯穿于整个建设项目投资决策过程之中,投资决策过程可划分为 项目得投资机会研究或项目建议书阶段,初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段,因此投资估算工作也分为相应三个阶段。不同阶段所具备得条件与掌握得资料不同,对投资估算得要求也各不相同,因而投资估算得准确程度在不同阶段也不同,进而每个阶段投资估算所起得作用也不同。 (一)投资机会研究或项目建议书阶段 这一阶段主要就是选择有利得投资机会,明确投资方向,提出概略得项目投 资建议,并编制项目建议书。该阶段工作比较粗略,投资额得估计一般就是通过与已建类似项目得对比得来得,因而投资估算得误差率可在30%左右。这一阶段得
投资估算控制
投资估算控制 第一节投资估算概念 投资估算是工程项目建设前期从投资决策直到初步设计阶段以前的重要工作内容,是项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。投资估算的准确与否不仅直接影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果,而且还会关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制,对建设项目资金筹措方案产生重要影响。从广义上讲,投资估算指的是对建设项目的投资额所进行的大概估计,即一个项目从开始研究时投资额的估算,直至初步设计时的设计概算及施工图设计阶段甚至施工阶段的预算都可以纳入到投资估算的范畴。从狭义上说,投资估算仅仅是指建设项目在投资决策阶段,依据现有的资料和特定的方法,对建设项目全部投资额进行的预测和估算。以下主要是狭义投资估算的重要性。 第二节投资估算在项目开发建设过程中的发挥的作用上述提到投资估算是建筑工程投资决策阶段的工程造价表现形式,同时它也是一种研究拟建工程项目是否可实施,需要花费多少费用的成本控制手段。投资估算是建筑工程经济效益评价的基础,在建筑工程项目管理中具有统领全局、决策各分项建设过程成本的作用。以下是详细论述。 1、建筑工程在投资决策阶段进行项目投资估算时,需要拟定一份合理的项目建议书,在项目建议书中会拟定多种投资方案,项目主管部门通过对其方案进行分析和筛选,最后确定一份最为合理的、可行
的项目投资方案,以供建筑工程后续的项目规划、项目实施等工作作参考。从这一点来看,项目建议书阶段的投资估算的主要作用是:为项目主管部门提供项目建议书的审批依据;对后续的项目规划等工作起参考作用。 2、在项目可行性研究阶段,利用投资估算可以对建筑工程的投资效益进行合理分析,对建筑工程的投资合理性进行判断,帮助项目投资者做出正确的投资决策。当其报告中所研究、分析和计算所得的数据可靠,能够大致预算出建筑工程的投资经济效果,并且其效果很好时,这份可行性研究报告会得到批准,随后将报告中计算得到的投资估算额作为建筑工程的最大投资限额。由此来看,在项目可行性研究阶段,投资估算发挥着决定工程项目坐待投资限额的作用。 3、投资估算环节处于建筑工程造价管理活动中的首要环节,其对后续的所有的预算和概算、估算工作都起着决策和统领作用。尤其是在工程施工图纸的设计阶段,其对工程的设计概算还起着控制作用。一般情况下,建筑工程的设计概算费用是不允许超过工程的最大投资限额的,设计概算中所设定的预算定额、施工设备价格以及施工材料价格等预算费用都应该控制在投资估算限额之内。 第三节本公司投资估算控制思路 项目立项决策阶段的投资估算对编制人员的综合能力要求较高，不仅需要专业的工程造价知识，还需要了解相关的设计知识、施工常识、相关机构的政策文件以及市场信息等。做好投资估算，从5点着手。
投资估算方法
投资估算方法： 建设投资估算应该在给定的建设规模、产品方案和工程技术方案的根底上，估算工程建设所需要的费用。投资估确实是基本估算工程投进总资金，包括：建设投资、建设期利息和流淌资金。 建设投资由工程费用(建筑工程费、设备购置费、安装工程费)、工程建设其他费用和预备费(全然预备费和涨价预备费)组成。按照费用回集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。 建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。简单估算方法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。前三种估算方法估算精度相对不高，要紧适用于投资时机研究和工程预可行性研究时期。在工程可行性研究时期应采纳投资估算指标法和投资分类估算法。 第一节建设投资简单估算法 一、生产能力指数法 原理：该方法是依据已建成的、性质类似的建设工程的投资额和生产能力与拟建工程的生产能力估算拟建工程的投资额。 计算公式：拟建工程的投资额=已建类似工程的投资额*[拟建工程的生产能力/已建类似工程的生产能力]n*综合调整系数 综合调整系数——新老工程建设间隔期内定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n——生产能力指数，0≤n≤1。 本卷须知：运用这种方法估算工程投资的重要条件，是要有合理的生产能力指数。 1、假设已建类似工程的规模和拟建工程的规模相差不大，生产规模比值在0．5—2之间，那么指数n的取值近似为1； 2、假设已建类似工程的规模和拟建工程的规模相差不大于50倍，且拟建工程规模的扩大仅靠增大设备规模来到达时，那么n取值约在0．6—0．7之间； 3、假设已建类似工程的规模和拟建工程的规模相差不大于50倍，且拟建工程规模的扩大靠增加相同规格设备的数量到达时，那么n取值为0．8—0．9之间。 采纳生产能力指数法，计算简单、速度快；但要求类似工程的资料可靠，条件全然相同，否那么误差就会增大。 [例]建设年产30万吨乙烯装置的投资额为60000万元，现有一年产70万吨乙烯的装置，工程条件与上述装置类似，试估算该装置的投资额(生产能力指数n=0．6，cf=1．2)。 [解答]：依据公式，那么有：y2=y1*(x2／x1)n*cf=60000*(70／30)0.6 *1．2=119707(万元) 二、比例估算法 比例估算法又分为两种： (一) 以拟建工程的全部设备费为基数进行估算 此种估算方法依据已建成的同类工程的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建工程的其他有关费用，其总和即为工程或装置的投资。计算公式为：c=e*(1+f1*p1+f2*p2+f3*p3+……)+i式中c——拟建工程的投资额；e——依据拟建工程当时当地价格计算的设备费(含运杂费)的总和； p1p2p3……——已建工程中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比；f1 f2 f3……——由于时刻因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数；i——拟建工程的其他费用。 [例]某新建工程设备投资为10000万元，依据已建同类工程统计情况，一般建筑工程占设备投资的28．5％，安装工程占设备投资的9．5％，其他工程费用占设备投资的7．8％。 该工程其他费用估量为800万元，试估算该工程的投资额(调整系数f=1)。 [解答]：该工程的投资额为：c=e*(1+f1*p1+f2*p2+f3*p3+……)+i =10000x(1+28．5％+9．5％+7．8％)+800=15380(万元)
投资估算的方法
投资估算的方法 投资估算是指对一项投资项目的成本、效益、风险等因素进行评估和计算的过程。它是投资决策过程中的重要环节，可以帮助投资者更准确地评估项目的可行性和预期收益，从而作出明智的投资决策。本文将介绍几种常用的投资估算方法。 一、静态投资回报率法 静态投资回报率法是一种简单直观的投资估算方法，用于评估投资项目的收益情况。它的计算公式为：静态投资回报率=（总收益-总成本）/总成本×100%。该方法通过计算项目的收益率，来判断项目的可行性和投资回报情况。 二、动态投资回报率法 动态投资回报率法是一种更为精确的投资估算方法，它考虑了投资项目在不同时间段内的现金流量情况。动态投资回报率法的核心是净现值计算，通过将项目的现金流量折现到投资决策基准年，计算出项目的净现值。净现值为正值时，表示项目具有投资价值。 三、成本效益分析法 成本效益分析法是一种比较不同投资项目效益的方法，它将项目的成本与效益进行综合比较，以确定最佳投资方案。成本效益分析法的核心是计算投资项目的成本效益比，即效益与成本的比值。成本效益比大于1时，表示项目的效益大于成本，具有投资价值。
四、风险评估方法 投资估算中的风险评估是非常重要的一环，它可以帮助投资者评估项目的风险水平，并在决策过程中进行合理的风险控制。常用的风险评估方法包括敏感性分析、概率分析和蒙特卡洛模拟等。这些方法可以帮助投资者了解项目在不同情景下的风险情况，并采取相应的风险管理策略。 五、市场调研方法 在投资估算过程中，市场调研是不可或缺的一步。通过市场调研，投资者可以了解市场需求、竞争情况以及消费者行为等信息，为投资决策提供有力支持。常用的市场调研方法包括问卷调查、访谈调查和数据分析等。通过市场调研，投资者可以更好地把握市场动态，提高投资决策的准确性和成功率。 投资估算是投资决策过程中的重要环节，有助于投资者评估项目的可行性和预期收益。常用的投资估算方法包括静态投资回报率法、动态投资回报率法、成本效益分析法、风险评估方法和市场调研方法等。投资者可以根据具体情况选择适合的方法，进行准确、全面的投资估算，以做出明智的投资决策。
投资估算定额
投资估算定额 投资估算定额是指在进行项目投资时，根据项目的具体情况以及投资者的要求，对项 目的成本进行科学、合理的估算，进而确定项目的总投资额、建设投资、流动资金等，以 便投资者对项目的投资风险和收益进行评估和决策。 投资估算定额的内容包括建设工程的主要费用，如土建工程、设备采购、装修装饰、 安装工程、水电气安装等，以及辅助设施的费用，如土地使用费、管理费、税费等。投资 估算定额是制定投资计划和招标方案的基础，也是实施项目的保障。 一般来说，投资估算定额要依据所属行业和地区的成本情况、技术水平、市场需求和 政策法规等因素进行估算。一般的投资估算定额分为施工投资和经营投资两部分。施工投 资即为建设投资，主要包括建筑工程费用、设备采购费用、办公设施费用、安装调试费用等。经营投资主要包括流动资金、资金回收成本、管理费用等。 第一步：搜集资料和现场调查 在制定投资估算定额之前，需要对投资项目进行调查研究，搜集一些必要的资料，如 项目建设的必要性、项目建设的约束条件、项目的地理位置、现场的条件、资源状况等。 此外，还需要通过实地考察，了解现场的地形地貌、环境等情况，以便对建设项目的实际 条件有更加深入的了解。 第二步：确定投资项目的建设规模 准确确定投资项目的建设规模是投资估算定额的关键之一。建设规模包括建设的面积、容积、数量、质量和标准等，也包括建设的时间和建设周期。明确建设规模可以为投资估 算定额提供必要的数据和基础。 第三步：制定费用计划和计算方式 在明确投资项目的建设规模后，需要根据项目的特点和实际情况，制定一个具体的费 用计划和计算方式。这个过程包括制定投资估算定额的分类、项目费用的结构、估算方式、定额标准和单位价格等。 在制定费用计划和计算方式后，根据项目需求、建设规模和定额标准，进行费用计算 和估算。需要注意的是，这个过程需要进行多次计算和调整，以保证计算结果的准确性和 可行性。 第五步：编制投资估算定额报告 将计算的结果整理成表格和图表，逐项说明每一项定额的计算依据和数据来源，最终 编制成一份完整的投资估算定额报告。报告需要清晰、简明、易于理解。
简述投资估算的工作内容
简述投资估算的工作内容 投资估算是指在进行投资决策前，对投资项目进行全面的经济分析和评估，以确定项目的可行性和投资的风险性，从而为投资决策提供依据。投资估算是投资项目管理的重要环节，其工作内容包括以下几个方面。 一、项目可行性研究 项目可行性研究是投资估算的第一步，其目的是确定项目的可行性和投资的前景。项目可行性研究主要包括市场分析、技术分析、财务分析和风险分析等方面。市场分析主要是对市场需求、市场规模、市场竞争等进行分析，以确定项目的市场前景；技术分析主要是对项目的技术可行性、技术难度、技术成熟度等进行分析，以确定项目的技术前景；财务分析主要是对项目的投资成本、收益预测、资金回收期等进行分析，以确定项目的财务前景；风险分析主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险等进行分析，以确定项目的风险性。 二、投资方案设计 投资方案设计是投资估算的第二步，其目的是确定投资方案和投资规模。投资方案设计主要包括投资方式、投资规模、投资期限、资金来源等方面。投资方式主要包括自有资金投资、借款投资、股权投资等；投资规模主要是根据项目的投资成本和收益预测确定的；
投资期限主要是根据项目的资金回收期和投资者的资金需求确定的；资金来源主要是根据投资者的资金实力和融资渠道确定的。 三、投资收益评估 投资收益评估是投资估算的第三步，其目的是评估投资项目的收益情况。投资收益评估主要包括投资回报率、净现值、内部收益率等方面。投资回报率是指投资项目的收益与投资成本的比率，是评估投资项目收益情况的重要指标；净现值是指投资项目的现金流量净额与投资成本的差额，是评估投资项目现金流量情况的重要指标；内部收益率是指投资项目的收益率等于投资成本的收益率，是评估投资项目收益情况的重要指标。 四、投资风险评估 投资风险评估是投资估算的第四步，其目的是评估投资项目的风险情况。投资风险评估主要包括市场风险、技术风险、财务风险等方面。市场风险是指投资项目的市场需求、市场规模、市场竞争等因素对投资项目的影响；技术风险是指投资项目的技术可行性、技术难度、技术成熟度等因素对投资项目的影响；财务风险是指投资项目的投资成本、收益预测、资金回收期等因素对投资项目的影响。 五、投资决策 投资决策是投资估算的最后一步，其目的是根据投资估算的结果，