旧村改造经验典型项目简介

五里头村整体改造经验介绍

五里头村位于牟平城西，该村在5年的时间里完成了从旧村改造—房地产开发—公司化运营的“三级跳式”变革转型，成为我区旧村改造的典型。

一、五里头村的基本概况

五里头位于牟平经济开发区境内。截止2007年6月，全村总人口510户1230人。全村占地1.8平方公里。其中房地产开发占地218亩，集体公益性用地128亩。村中建有大型市场4处，集体经济以房地产业为主，商贸物流等第三产业为辅。全村集体经济总收入2.2亿元。其中第一产业收入1.9亿元，占总收入的86.4%；第二产业收入2100万元，占总收入的9.2%；第三产业收入900万元，占总收入的4.1%。

二、五里头旧村改造的主要做法和措施

（一）连片开发、集中安置。五里头村处在牟平城的西出口上，随着牟平城市开发的大规模、高层次、整体快速推进，实施旧村改造已成为大势所趋。村委按照区政府确定的“统一规划、统一出让、综合开发、配套建设”的旧城改造方针，从2003年开始建设“东华苑小区”，用于村民安置和房地产开发。小区规划占地约445亩（内含已建成的西苑小区和集庆村、新华村的集体土地102亩），由村里开发建设的343亩具体分两块进行：一块是通过招、拍、挂方式出让

218亩，进行安置房建设和房产开发；另一块是预留集体公益性用地128亩，用于发展集体经济，为失地农民提供可靠的经济保障。

1、高起点规划设计。聘请天津大学按照“功能齐全、规模适度、布局合理”的要求，进行了2003-2006年旧村改造总体设计。

2、多渠道融资。采取“村集体扛一块（3000万元）、村民集一块（2000万元）、诚信品牌招一块（6000万元）”的筹资方式，共筹得开发启动资金1亿多元。

3、依法拆迁、公平运作。聘请房产评估机构对全村5.8万㎡的旧房，进行了房产评估，随后明细到户、张榜公布。在建设、房管部门的指导下，村里制定了《房屋拆迁补偿安置办法》和《拆迁协议》等拆迁方案和操作细则。拆迁方案和办法都经过党员大会和村民大会的集体表决。村里与被拆迁户签订《拆迁协议书》，并经现场公证后生效，确保了整个拆迁工作依法快速推进。具体采取产权调换和货币补偿两种方式进行安置补偿。

4、集中建设、分期安置。投资8000万元，分3期建成了总建筑面积6.63万㎡的村民安置楼，用于旧村拆迁后村民的分期、分批安置。2003年1期安置120户；2004年2期安置130户；2005年3期安置370户，3年时间旧村拆迁、村民安置全部到位。

5、合理利用集体公益用地。在整体开发过程中，五里头村预留了128亩集体公益性用地，主要用做以下3部分：一是用于人口增加和适龄青年结婚建房。五里头村在旧村改造、房产开发时已充分考虑到未来人口增长等因素对土地、住房的需求，在安置房建设上预留了一定“提前量”,用于满足如适龄青年结婚用房等未来需求。二是五里头村划出了部分集体土地，建设了一定数量的门市房、标准厂房和市场，用于招商引资，发展壮大集体经济，解决失地农民的生活保障来源。三是利用40亩集体土地建设配套设施，投资500万元建起小学和幼儿园；投资1000万元建起“音乐广场”、“风景湖”、网球场等文娱场所和设施；投资100万元改造了小区监控室、医疗室；修筑了“华苑路”等交通主干道。

（二）进军房地产市场、做大做强集体经济。在3年旧村改造过程中，五里头村逐步从农民手中收回土地400亩，存量土地已达310亩，在短时间内积累了大量的土地资源。在经过几番考察论证之后，五里头村首先对剩余存量建设用地进行了招、拍、挂，共出让土地14.8万㎡。由于此前五里头村（东华置业）已取得房地产开发资质，因此优先得到土地开发使用权。投资1亿元建设商品楼37栋，开发面积约14万㎡。其中2006年一期建筑面积12.87万㎡；2007年二期建筑面积8.9万㎡。

由于正值全国房地产市场的兴旺时期，五里头村的商品

房在2006年-2008年间，共售出700多套，有4成以上被外地住户购买。近几年，通过投身房地产开发市场，五里头村已获利5000万元。

（三）资产量化公司运营、发展循环经济。随着房地产市场的兴旺发达，五里头村的集体经济不断壮大，一方面是集体资本不断累积，“家底”越来越厚；但另一方面是失地农民不断增多，潜在的矛盾和问题日益明显。同时，由于村里对土地征用、房产开发所得并没有向有些地方那样简单的一次性分配到户、到人，而是全部聚拢到村集体手中，所以如何分配集体资产收益也成为人们关注的焦点和舆论的重点。

为实现集体经济的再次腾飞，发挥资产的集聚效应，同时也为解决资产分配、再就业等敏感问题，最终五里头村选择了一种既能让村民看到、享受到应得利益，充分调动创业积极性，又避免了集体资产被分解，丧失发展后劲的新型循环经济发展模式—“资产量化、公司运营”。将村集体的全部资产以股份的形式全部量化到每个村民，然后集合股本，按照“产权明晰、管理科学、村企分开”的现代企业制度改制组建置业公司，公司对资本进行集约化经营，公司经营产生的资本收益按期、按股分配到全体股民。首先他们将村集体的净资产5470.61万元转化为总股本，然后将总股本作为注册资本，组建成立了“烟台市东华置业有限责任公司”，

实行公司化经营。

公司成立以来，积极调整优化产业结构，努力培育新经济增长点，从以房地产开发为主逐渐转变为大力培育商贸物流、服务业等第三产业，逐步形成多业并举、齐头并进的良好发展格局。通过公司运作，累计有半数的失地农民实现了再就业，同时企业还统一为工人办理了“三金”保障，解除了他们的后顾之忧。

公司化运营以来，“东华置业”已实现利润500万元。2007年1月，公司拿出400万元进行进行了首次分红。共有1160人分得红利，最高收益7600元，最低也达到1500元。“资产量化、公司运营”的循环经济发展模式带来的变革是全方位的。农民变成了产业工人；村民变成了股民；传统农村经济组织变为现代化企业；分散经营变为集约化经营；企业做大做强了；经济发展后劲更足了；城乡差距也越来越小了。

（四）物质与精神同构、和谐与文明共融。近几年，东华置业在发展集体经济的同时，把更多的资金和精力投入到集体公益事业中，以此实现了“老有所养、少有所教、弱有所助、贫有所济”的共同富裕目标。一是从1992年开始，对年满60岁的村民发放生活补助金，至2006年每人/每年最高可领到3000元的补助。另外还有数量不等的米、面、菜、油及液化气等价值700元的实物供应。二是在新房分配

方案中充分照顾“老、弱、病、残”的弱势群体。村里规定一楼分配给65岁以上老人和残疾人，以便于他们进出。三是对搬迁户一次性免去暖气入网费，50%的天然气入网费。近几年共免除入网费220万元，免除取暖费28万元，发放天然气补贴64万元。四是投资500万元建起“东华苑小学”和“东华苑幼儿园”，配备了近百万元的教学设备。2007年招收学生150名。五是投资1000万元建起了“音乐广场”、“风景湖”、网球场等文娱场所和设施，丰富了村民的文化生活。六是投资100万元改造了小区监控室、医疗室，为村民提供公共安全和卫生保障。七是建立农村合作医疗制度，把医药费报销的比例由50%提高到70%。这些实实在在的扶助和“好处”，使东华置业的村民充分享受到了发展集体经济的成果和实惠，使他们更加拥护走集约化发展循环经济的道路。目前，整个东华置业生活富裕、民风朴实、产业兴旺、祥和安宁。2003年以来，该村共获得区级以上表彰和奖励12次。