商铺销售推广策略

嶺江一品商铺推售计划

嶺江一品项目商铺拟于11月份正式开售，现就相关工作拟定如下工作计划：一. 项目背景

嶺江一品项目丰乐路沿线商铺共27套（已取得预售证），总面积约6100 ㎡，户型方正，采光通透，开间4.2米，进深13米，层高6米，可做夹层，实用率超高，真正“买一层用两层”。商铺面积介于51-68㎡，其中位于园区西出口水景左边（近营销中心）的117号商铺为二层建筑，每层面积约250㎡，昭示性极佳。

二. 重点解决问题

1.滨江大道商铺面积分割

滨江大道商铺为三层单位，目前按原规划设计为每栋2户，每户最小面积456.45平米，最大面积806.32平米，面积偏大，市场具备承受能力的客户稀少，需要进行合理分割销售，建议每栋分割至6-8户，每户面积区间在200-250平米区间比较符合市场需求。

附20、21、22栋测绘报告分层分户面积对照表和分层平面图

2.整体业态规划是大多数客户最为关心的问题，若业态规划不合理容易导致商业街业态混乱，例如咖啡厅旁边经营摩托车修理行，西餐厅旁边经营五金店等，给环境卫生、噪音污染等带来许多不良影响，同时也降低了商业街整体档次。

三. 商铺SWOT分析

优势：

?自身优势——高档住宅社区一线临街商铺、超开阔门前广场，为消费人群和商家提供足够的休闲娱乐场所；

?车位充足——商铺配备充足的停车位，能满足商家停车位的需要；

?区位优势——北新区与滨江新区的衔接地带承接广佛都市圈经济辐射的桥头堡，外地进入江门的位置要冲；

?交通优势——江门大道北、江顺大桥、滨江大道、丰乐路、北环大道、潮连桥等交通动脉环绕，路网四通八达；

?潜力空间——位处江门滨江新区启动区，是未来城市重点发展方向，千亿资源配套，特色沿江休闲街区；

劣势：

?丰乐北延线尚未开通，属于断头路，来往车辆人流较少；

?属于单边商铺，丰乐路铺位下午西晒严重；

?周边人口密度较低，地段人流稀少，商业氛围较淡，不利于项目的推

广；

?项目周边的商业氛围严重缺乏；

?部分商铺设计上下两层，滨江部分上下三层，面积过大，总价较高。

机会：

?目前附近的凯城一品即将入住，越秀地块即将兴建等利好将带来更多的人气，2018年鹅公山西侧13.7公顷商住用地开拍，促进地块价值

的提升。

?滨江大道商铺靠近滨江休闲绿道，带来较多的休闲人群；

?滨江新区属于江门未来发展的重点区域，且尚处于起步阶段，人们能明显看到该区域发展潜力；

?项目南面已有多家饭店经营多年，已形成较为一定饮食氛围；

?丰乐路打通将进一步提升商铺的价值

风险：

?江门可售商业物业已进入阶段性偏饱和的市场供求状态。而人均商业面积已突破国际发达城市1.2平方米的标准，高达1.33平方米，经

营类商业供应过量的警钟已敲响。

?商业供应的增加，对商业经营坪效的影响巨大。2012年开始，随着进入营业的商业体量大幅增加，江门市商业市场坪效水平大幅下滑

26%，在13年稍有8%的回升后，14年再度下滑12%。

四. 规划定位

（一）丰乐路商铺定位——社区配套商业

经研究讨论，丰乐路商铺拟定位为社区配套商业，重点服务于嶺江一品业主、皇边村村民（住户）、烟草公司/高尔夫/水厂等企业职工，以及周边其他居民等。

嶺江一品小区近1000多户业主，按小区入住率8成算，小区人口约3000人，加上项目附近的皇边村、凯城一品、自来水厂、烟草公司、高尔夫球场等企业的职工，消费人群估计达10000人左右，日常生活消费需求较大，给社区商业创造较大的空间。

目前周边生活配套商业较少，社区商业将属于垄断性经营，而且停车方便，社区配套商业将大有可为。

考虑到嶺江一品社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾便利性，优先考虑满足日常生活需求的消费业态，业态范围

初定位为：小型超市、便利店、药品超市、美容店、小型特色餐饮、干洗店等、银行自动柜员机等，其次是在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也有所侧重，例如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。

丰乐路商铺业态规划分布表

（二）滨江路商铺定位

根据自身特性、地理位置、交通条件等情况，经过综合分析讨论，滨江大道沿街商铺定位不能局限于社区商业，而应该考虑为江门市级特色商业街定位，充分利用项目濒临滨江绿道、交通路网发达的地缘优势。

【业态定位一】——五邑艺术产业一条街和文创产业基地

背景：

1.五邑历史文化源远流长，历代文化名人辈出，同时也是全国著名侨乡，

海外同胞达376万人，分布在全世界五大州107个国家和地区，有“中国第一侨乡”之美誉。五邑地区的文化交流、买卖活动等均非常活跃，但是缺少专业的市场和经营场馆，因此为项目定位为文化创作产业基地造就了条件。

2. 项目地处江门滨江新区，属于珠三角中心区域，与其他珠三角其他城市仅1小时车程，为本地文创产业发展提供便利的条件。

3. 江门缺少文创产业专业市场。

参考案例：

深圳大芬油画村、广州小洲村、中山翠亨文化艺术创作基地等。

实施办法：

1.现场装饰、包装，布置成五邑艺术特色风情街区。

2.与行业协会合作，加以炒作，扩大项目影响力；

3.邀请行业品牌商家进驻，吸引行业其他小型商家；

4.定期组织行业展销会、交流会等活动；

5.先炒作后招商，最后销售。

【业态定位二】——以体现慢生活节奏为特色的休闲酒吧街、食街

背景：

1.项目濒临西江和滨江绿道，滨江绿道是江门比较出名的休闲场所，若

与项目定位休闲娱乐方向将会相得益彰；

2.项目周边有越秀星汇名庭、嘉悦名都、海逸城邦、高尔夫一号、绿茵

高尔夫等众多高档楼盘，汇聚了足够的消费群体；

3.路网发达，交通便利；

参考案例：

珠海水湾酒吧街、广州琶醍酒吧街、沿江路酒吧街等

进驻业态：咖啡厅、西餐厅、酒吧、品牌中餐厅、特色饮食店，户外运动品牌等。整合街区功能，集娱乐、休闲、餐饮、健身等四大功能于一体。

实施办法：

1.现场装饰、包装，营造出休闲、浪漫、热闹的氛围；

2.以一定优惠方式吸引品牌中餐、酒吧、西餐厅、酒庄等进驻；

3.定期组织主题活动，炒热项目；

（三）23座业态定位

23座面积较大，除一二层部分用于售楼部功能外，一二层局部和三层均

可以进行销售或招商，考虑面积、位置等因素，业态定位兹做如下建议：

1.23座位于项目南面，外围已有几家餐馆正在经营，已经形成一定的饮

食氛围，根据规划条件，二层可定位为大型中餐厅；

2.三层可定位为水疗、KTV等休闲娱乐类型的业态；

3.一层可定位为高级汽车美容、家居品牌店等。

（四）业态规划定位表

五. 推售计划

营销策划部2016年10月24日